№

22RS0№-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2022 года <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Косиловой Д.В., при секретаре Бутиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения Н12, назначение: нежилое, общей площадью 159,6 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №, заключенный между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель); прекратить право собственности ФИО1; признать право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения Н12, назначение: нежилое, общей площадью 159,6 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №.

Согласно условиям договора купли-продажи, истец продал, а ответчик купил в собственность указанное нежилое помещение, стоимостью 1500 000 руб. (п.7 Договора)

По соглашению сторон расчет производится с рассрочкой платежа следующим образом: денежную сумму в размере № руб. ответчик должен был оплатить истцу после подписания настоящего договора. Далее № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ., № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора Стороны определили, что до полного расчета имущество будет находиться в залоге у истца.

Вместе с этим, согласно п.10 Договора, с момента приобретения права собственности на помещение, являющееся предметом настоящего договора, ответчик осуществляет права владения, пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием помещения, ремонтом помещения и уплатой налогов.

С момента заключения договора ответчиком оплачена сумма в размере № руб., последний платеж из которых в размере № руб. произведен ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить стоимость недвижимости, которая ответчиком до настоящего времени не исполнена.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательства по оплате приобретённого у истца объекта недвижимости, истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое наруше условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата, переданного ответчику имущества.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – адвокат ФИО4, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в нем. Дополнительно указав, что изложенные в исковом заявлении обстоятельства и требования согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 78-КГ17-21.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, что подтверждено распиской. Представил в суд ходатайство, согласно которому просил рассмотреть дело в его отсутствие, предоставив 10 дней для погашения задолженности по договору купли-продажи, учитывая лимит переводов между банками.

Суд, обсудив заявленное ответчиком ходатайство о предоставлении дополнительного времени для погашения задолженности по спорному договору, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд принимает во внимание, что ходатайство об отложении судебного заседания не является безусловным основанием к отложению слушания дела, поскольку, как следует из содержания статьи 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного заседания по ходатайству сторон является правом, а не обязанностью суда.

Согласно ч. 6 ст. 167 ГПК РФ отложение слушания дела в связи с неявкой стороны является правом суда. При этом суд обязан соблюдать баланс интересов сторон и других участников процесса и не допускать необоснованного затягивания и нарушения принципов разумного срока рассмотрения гражданских дел.

Учитывая длительный период неисполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи (1 год 4 мес. со дня последнего предусмотренного договором срока внесения очередного платежа), также учитывая, что судом ответчику предоставлялся продолжительный срок (полтора месяца) для исполнения условий договора со дня предыдущего судебного заседания, суд не находит оснований для отложения слушания дела.

Более того, суд учитывает, что ответчик не был лишен возможности уплаты суммы долга по договору различными способами, как путем перевода денежных средств на банковскую карту истца, реквизиты которой были предоставлены истцом ответчику, что подтверждено перепиской мессенджера, либо путем передачи наличных денежных средств, а также имел возможность внесения суммы долга либо на депозит нотариуса, либо на депозит суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), был заключен договор купли-продажи нежилого помещения Н12, назначение: нежилое, общей площадью 159,6 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №.

Согласно условиям договора купли-продажи, истец продал, а ответчик купил в собственность указанное нежилое помещение, стоимостью № руб. (п.7 Договора)

По соглашению сторон расчет производится с рассрочкой платежа следующим образом: денежную сумму в размере 250 000 руб. ответчик должен был оплатить истцу после подписания настоящего договора. Далее 250 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ., № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, №. - до ДД.ММ.ГГГГ, № руб. - до ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора Стороны определили, что до полного расчета имущество будет находиться в залоге у истца (п.7 Договора).

Согласно п.8 Договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный объект недвижимости, относящиеся к нему документы и ключи в момент подписания настоящего договора, который имеет также силу акта приема-передачи.

В силу п.10 Договора покупатель приобретает право собственности на помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. С момента приобретения права собственности на помещение, являющееся предметом настоящего договора, ответчик осуществляет права владения, пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием помещения, ремонтом помещения и уплатой налогов.

Переход к ответчику ФИО5 права собственности на объект недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

С момента заключения договора ответчиком оплачена сумма в размере № руб., последний платеж из которых в размере № руб. произведен ДД.ММ.ГГГГ, более оплат (в том числе до вынесения судом решения) не производилось, что не оспаривалось ответчиком.

Таким образом, судом установлено, что на момент разрешения настоящего спора, ответчиком произведена оплата по указанному выше договору купли-продажи менее чем на 1/3 доли от предусмотренной договором стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного был рассчитывать при заключении договора.

При том, из положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу и сам по себе не может квалифицироваться как злоупотребление правом в его понимании пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по полной оплате приобретенного у истица объекта недвижимости, незначительности произведенной оплаты (оплата произведена менее чем на 1/3 доли от общей стоимости объекта, предусмотренной договором), истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд приходит к выводу, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истица право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Как указывалось ранее, аналогичная правовая позиция изложена в п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, Определении Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27, Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 марта 2022 г. N 88-4425/2022 и пр.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению, договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит расторжению, с прекращением права собственности ответчика на спорное нежилое помещение, которое подлежит возвращению в собственность истца, в связи с чем суд также признает право собственности ФИО2 на нежилое помещение Н12, общей площадью 159,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № назначение: нежилое, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО2 (паспорт серии №) и ФИО1 (паспорт серии 5018 №).

Прекратить право собственности ФИО1 на № назначение: нежилое, общей площадью № кв.м., находящееся по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности ФИО2 на №, назначение: нежилое, № кв.м., находящееся по адресу: <адрес> /переулок Ядринцева, <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в сумме № руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в <адрес>вой суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в апелляционном порядке.

Судья: Д.В. Косилова

Мотивированное решение изготовлено 20.09.2022 года