№2-5491/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 октября 2022 года г. Щелково Московской области
Щелковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Савиной Е.В.,
при помощнике судьи Зарубиной А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО18 к ФИО2 ФИО19 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. В обоснование иска указал, что 04.02.2016 г. между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 2100000 рублей и 900000 рублей соответственно. ФИО1 исполнил свои обязательства и выплатил стоимость недвижимого имущества в полном объеме, по акту приема-передачи стороны подтвердили полный расчет по договору и отсутствие каких-либо претензий. Однако произвести регистрацию перехода права собственности на указанное имущество он не может, поскольку ФИО5 сначала уклонялся от регистрации договора под разными предлогами, а ДД.ММ.ГГГГ он умер.
ФИО5 на день смерти состоял в зарегистрированном браке с ответчиком ФИО2, которая фактически вступила во владение наследственным имуществом ФИО6, т.к. проживала в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности на 1/2 долю в общей долевой собственности на которую принадлежало супругу. После смерти ФИО6 наследственное дело нотариусом не открывалось. Поскольку ФИО2 является единственным наследником, принявшим наследство ФИО6, то она является надлежащим ответчиком по настоящему иску.
На основании изложенного ФИО1 просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 3/4 доли земельного участка с кадастровым номером № и 3/4 доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО1
Истец ФИО1, в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ее представитель по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Третье лицо, Управление Росреестра по Московской области, в судебное заседание представителя не направило, извещено о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при указанной явке.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По общему правилу, закрепленному в п.1 ст.223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
По правилам п.1 ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Из материалов дела усматривается, что ФИО5, на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 24.07.2015 г. № принадлежат 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, площадью 1 500кв.м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Также, ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 29.04.1976 г. принадлежат 3/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь 21,8кв. м, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>
04.02.2016 года между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, из которого следует, что ФИО5 продал ФИО1 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1500кв.м., кадастровый №, и 3/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 21,8кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>
По условиям договора цена имущества составила 2100 000 рублей и 900000 рублей соответственно, расчет между сторонами произведен перед его подписанием.
В тот же день составлен и подписан передаточный акт, согласно которому стороны подтверждают, что обязательства по договору исполнены надлежащим образом, расчет в общей сумме 3000000 рублей произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорные доли земельного участка и жилого дома не осуществлена. В регистрирующий орган стороны договора купли-продажи не обращались.
Судом также установлено, что на момент заключения договора оставшиеся 1/4 доли в вышеуказанном имуществе принадлежали ФИО8
20.09.2016 года ФИО8 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом продал принадлежащие ему 1/4 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 1500кв.м., кадастровый №, и 1/4 доли в праве общей собственности на жилой дом площадью 21,8кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО1 Право собственности последнего на имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, наследственное дело после его смерти нотариусом не открывалось.
При жизни ФИО5 завещание не составил, на день смерти состоял в зарегистрированном браке с ФИО2 (ответчик), которая фактически вступила во владение наследственным имуществом ФИО6, т.к. проживала в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности на 1/2 долю в общей долевой собственности на которую принадлежало супругу. Иных наследников первой очереди по закону к наследственному имуществу ФИО5 не имеется.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Обращаясь в суд с требованиями о вынесении решения о государственной регистрации права собственности, истец указал, что в результате уклонения продавца от регистрации права, а затем последовавшей смерти, его права как собственника нарушены. В связи с чем, регистрация права должна быть осуществлена в принудительном порядке.
По смыслу вышеприведенного законодательства, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате имущества покупателем фактический переход имущества от продавца к покупателю и факт оплаты предусмотренной договором цены.
В судебном заседании судом были заслушаны показания свидетелей сторон.
Свидетель ФИО9 показал, что проживает в <адрес>, знаком с ФИО1, ФИО17 не знает. Ему известно, что у ФИО1 имеется земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, примерно летом 2016 или 2017 года свидетель был на участке, помогал истцу строить железный гараж, косить траву. В доме потолок низкий, как ему показалось, дом не пригоден для проживания.
Свидетель ФИО10 показал, что знаком с истцом около 8-ми лет по работе, давно был у него в <адрес> (точное время не помнит), менял электрику, состояние дома было ветхим.
Свидетель ФИО11 показала, что истец ФИО1 приходится ей бывшим супругом, брак расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 является женой ее двоюродного дяди – ФИО5, с семьей дяди она часто общалась, с мужем бывала у них в гостях по адресу: <адрес>, помогали им, привозили продукты питания. Ей известно, что дом принадлежал ФИО20 и продавать его он не планировал, умер в нем. ФИО2 проживала в доме с супругом до самой смерти последнего, а через некоторое время переехала в квартиру на <адрес>. О том, что ФИО1 купил дом и земельный участок у ФИО5, ей ничего не известно, денежных средств на приобретение недвижимого имущества в их семье не было, согласия на сделку она не давала. В 2019 году истец поставил гараж на участке. Продавать свое имущество они не планировали.
Свидетель ФИО12 показал, что проживает по адресу: <адрес>, его участок тыльной стороной граничит с участком ФИО17, семью ФИО17 знает давно, около 30 лет, супруги постоянно проживали в <адрес>, дом в плохом состоянии, ФИО2 после смерти мужа переехала в квартиру, за домом практически никто не ухаживал. С ФИО1 познакомился около 5-7 лет назад, в 2019 году помогал ему ставить смежный забор из сетки-рабицы.
В ходе судебного заседания суда представителем ответчика указано, что фактически имущество ФИО1 не передавалось и расчет между сторонами сделки не производился, поскольку после подписания договора ФИО5 и его супруга ФИО2 проживали в спорном жилом доме в плоть до смерти ФИО17.
Факт проживания продавца по договору в жилом доме стороной истца не оспаривался, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, предоставляющих ФИО5 его супруге ФИО2 право на пользование продаваемым домом и земельным участком.
В соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Представитель истца, в свою очередь, подтвердил, что расписки, подтверждающей получение ФИО5 денежных средств после продажи долей в имуществе не имеется, документы о несении ФИО1 бремени содержания имущества до приобретения им оставшихся 1/4 долей земельного участка и жилого дома у ФИО21 также отсутствуют. В материалы дела представлены квитанции об оплате за газ с февраля 2019 года по настоящее время.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив представленные сторонами доказательства, судом усматривается, что в материалах дела отсутствуют бесспорные и допустимые доказательства фактического исполнения сторонами договора купли-продажи.
Так, в обоснование исковых требований истцом представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.02.2016 года и передаточный акт от 04.02.2016 года, из которых следует, что расчет между сторонами произведен полностью и имущество передано покупателю.
Вместе с тем, из пояснений представителя истца в судебном заседании, представленных ответчиком доказательств следует, что фактическая передача спорного имущества в юридически значимый период времени не состоялась. Во владении и распоряжении у истца жилой дом и земельный участок не находились, в жилой дом после подписания договора истец не вселялся, бремя содержания имущества не нес.
Из показаний свидетеля ФИО11 и материалов регистрационных дел также видно, что ФИО1 являлся супругом племянницы ФИО5, часто навещал супругов Б-вых по адресу спорного имущества, между истцом и ФИО5 были доверительные отношения, что также подтверждается выданной ФИО5 28.04.2015 года доверенностью на имя ФИО1 сроком на 15 лет.
Материалы дела не содержат сведений о передаче ФИО1 ФИО5 денежных средств в размере 3 000 000 рублей до подписания договора 04.02.2016 года, как о том утверждает истец, при том, что ответчик возражал против доводов истца в этой части. Указание в тексте договора на то, что расчет между сторонами произведен перед подписанием договора, само по себе не свидетельствует о передаче денежной суммы.
Как ранее указано судом, из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
При этом надлежит учитывать и доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на государственную регистрацию перехода права собственности. В судебном порядке принудительная государственная регистрация осуществляется только в отношении перехода права собственности на недвижимость при наличии состоявшейся сделки, отвечающей требованиям законодательства.
Между тем, в материалах дела отсутствуют отвечающие требованиям относимости и допустимости доказательства, объективно подтверждающие указанные юридически значимые обстоятельства.
Довод представителя ответчика о том, что заключенный между ФИО1 и ФИО5 договор купли-продажи требовал нотариального заключения, суд находит заслуживающим внимания.
Так, до 31 декабря 2016 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась в порядке, установленном Федеральным законом №122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации №122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 4 приведенного закона предусмотрено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 12 Федерального закона от 21 сентября 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Договор купли-продажи в отношении долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес> заключены ФИО1 и ФИО5 04 февраля 2016 года в простой письменной форме. При этом доказательств его нотариального удостоверения не имеется.
Согласно п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.
Пунктом 3 статьи 163 ГК РФ установлено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно правовой позиции, сформулированной вопределенииКонституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2020 года N 382-О, содержащееся впункте 1 статьи 163Гражданского кодекса положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности состатьей 54Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.
В соответствии состатьей 55Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
В силу п.1 ст.24 Закона о регистрации №122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Таким образом, указанный договор купли-продажи совершен в ненадлежащей форме и является недействительными в силу пункта 2 статьи 163, пункт 1 статьи 166 ГК РФ.
На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы истца об исполнении сделки не являются основанием к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку не повлекут выводов о соответствии сделки закону.
При этом суд принимает во внимание, что решение суда о регистрации перехода права собственности не может заменять сам порядок нотариального удостоверения сделки, установленный законом.
Как установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи от 04.02.2016 года ФИО5 и ФИО1 состояли в браке, другим совладельцем общего имущества являлся ФИО8 Доказательств того, что ФИО2 и ФИО11 дали согласие на совершение сделки, а второй участник долевой собственности отказался от преимущественного право покупки продаваемой доли в общем имуществе, суду не представлено.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО22 к ФИО2 ФИО23 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Щёлковский городской суд Московской области.
Федеральный судья Е.В. Савина