Дело № 3а-11/2025
54OS0000-01-2024-000453-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 марта 2025 года г. Новосибирск
Новосибирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шумовой Н.А.
при секретаре Захарове Д.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый пассаж» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
установил:
ООО «Торговый пассаж» обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» №ОРС-54/2024/000229 от 05.07.2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной.
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости.
По результатам государственной кадастровой оценки объекта по состоянию на 01.01.2024 г. установлено значение кадастровой стоимости объекта в размере 207 608 811,10 руб. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости с 09.01.2024 г.
На дату применения кадастровой стоимости 01.01.2024 г. в результате проведения расчетов кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 294 441 438,46 руб. ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» пересчитало кадастровую стоимость объекта ввиду того, что у объекта изменились характеристики, влияющие на его кадастровую стоимость, а именно площадь и количество этажей, что не соответствует техническим характеристикам объекта, указанным в техническом плане здания от 23.07.2023 г. Конфигурация помещений и здания была изменена вследствие проведенного капитального ремонта и перепланировки на некоторых этажах здания.
Общая площадь здания по данным ЕГРН составляет 4014,1 кв.м.
В ЕГРН сведения об этажности здания – 8 ошибочны. Здание вводилось в эксплуатацию в 2005 г. и имело подвал и 7 надземных этажей.
Истец полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена неверно, поскольку сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, являются недостоверными.
05.06.2024 г. истец обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 188 912 000 руб.
Решением №ОРС-54/2024/000229 от 05.07.2024 г. истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с чем истец не согласен.
Указанным решением нарушены права и законные интересы истца как налогоплательщика, который несет повышенное бремя по уплате налогов.
После проведения судебной экспертизы по делу административный истец уточнил исковые требования. Просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной согласно выводам судебной экспертизы – в размере 231 984 000 руб.
Представители истца в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, пояснили, что согласны с заключением судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 236 том 1).
Представитель заинтересованного лица – Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения по делу (л.д.4 том 2).
Суд, выслушав представителей сторон, специалистов ФИО2, ФИО3, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту также - Закон о государственной кадастровой оценке) и статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.
В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).
Судом установлено, что административный истец, согласно выписке из ЕГРН на л.д.6 том 1, является собственником объекта недвижимости – здания с КН №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 4403,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование – здание (административное (1 очередь строительства), количество этажей 8, в том числе подземных 1.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости на л.д.6 оборот том 2, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 294 441 438,45 руб., дата начала применения кадастровой стоимости - с 01.01.2024 г. Кадастровая стоимость утверждена актом АОКС-54/2024/000165 от 20.03.2024. Из пояснений представителя ответчика, выписки из акта об определении кадастровой стоимости на л.д.136 том 2 следует, что основанием пересмотра кадастровой стоимости объекта послужило изменение характеристик объекта.
Истец, будучи не согласен с определенным размером кадастровой стоимости здания, 05.06.2024 г. обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04.06.2024 г., приложив в обоснование Отчет об определении рыночной стоимости объекта №35/1 от 04.06.2024 г. (л.д.241 том 1).
Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» №ОРС-54/2024/000229 от 05.07.2024 г., оспариваемым истцом, ему было отказано в удовлетворении заявления (л.д.29 том 1).
Истец просил признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости согласно представленному им отчету. После проведения по делу экспертизы истец уточнил свое требование о рыночной стоимости объекта согласно заключению экспертизы.
Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.
Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 05.07.2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с нарушением оценщиком при составлении отчета № 35/1 от 04.06.2024 г. положений Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее по тексту ФСО III) и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее по тексту ФСО №7).
В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом определением от 26.11.2024 г. (л.д. 39 том 2) была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.
Согласно заключению эксперта № 3253/9-4-24 от 14.02.2024 г. (л.д. 60 том 2), в отчете об оценке, представленном административным истцом, допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки; ошибки при выполнении математических действий не допущены, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Экспертом установлено несоответствие отчета требованиям ФСО III, ФСО №7/
Рыночная стоимость нежилого здания с КН № по состоянию на 04.06.2024 г. установлена экспертом в размере 231 984 000 руб.
Суд принимает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д.58,59 том 2). Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, имеющими высшее образование, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, длительный стаж экспертной деятельности.
Заключение эксперта полностью соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Заключение является мотивированным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы экспертов полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами, не допускают их неоднозначного толкования и неясностей. Экспертами даны ответы на все поставленные вопросы. Выводы судебной экспертизы согласуются с выводами оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным и допустимым доказательством по делу, установившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и нарушения, допущенные в отчете, представленном истцом, которые повлияли на определение стоимости объекта недвижимости.
Представители административного истца согласились с выводами судебной экспертизы, уточнив исковые требования согласно выводам экспертизы.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании оспариваемого решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем у ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной на основании представленного им отчета. Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением, с соблюдением установленного порядка его принятия.
Поскольку заключением судебной экспертизы, признанной судом достоверным доказательством, установлен иной, меньший размер рыночной стоимости (231 984 000 руб.), чем размер кадастровой стоимости – 294 441 438,45 руб., суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года) рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке от 04.06.2024 г. (л.д.78 том 1), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 04.06.2024 г., в связи с чем кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается судом по состоянию на указанную дату - 04.06.2024 г., на которую и определена судебной экспертизой.
Суд также приходит к выводу, что истец вправе обратиться в суд с настоящим иском по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником здания с КН №, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Торговый пассаж» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 231 984 000 рублей по состоянию на 04.06.2024 г.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.
Судья Н.А. Шумова
Решение изготовлено в окончательной форме 01 апреля 2025 г.