УИД 61OS0000-01-2022-000320-63

дело 3а-25/2023 (3а-228/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2023 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее АО «Тандер», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что Обществу принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 10 465 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 22 461 657,40 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость в размере 9 941 750 руб., установленную на эту же дату в отчете об оценке от 12 декабря 2022 г. № К-22-95-43. АО «Тандер» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Решением Комиссии заявление отклонено. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 г., в размере 9 941 750 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, письменно уточнил заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Административный истец просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 10 465 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 15 370 000 руб. с момента применения для целей налогообложения. Просил рассмотреть административное дело в отсутствие представиителя АО «Тандер».

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Новочеркасска.

В ходе предварительной подготовки произведена замена административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестр» его правопреемником ППК «Роскадастр».

Представитель ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО1, действующая по доверенности, в письменном отзыве указала, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 465 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Участок поставлен на государственный кадастровый учет 10 октября 2011 г., собственником является АО «Тандер», дата регистрации права - 7 апреля 2014 г. Кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2014 г., внесена в ЕГРН 29 декабря 2014 г. в размере 22 461 657,4 руб. на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области». 30 сентября 2016 г. на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 сентября 2016 г. №08-13/2016-274 в сведения ЕГРН внесены изменения в части размера кадастровой стоимости, которая указанным решением Комиссии была установлена в размере 6 011 201 руб. Решением Ростовского областного суда от 13 февраля 2017 г. по административному делу №3а-123/2017, вступившим в силу 5 июня 2017 г., из ЕГРН исключена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 6 011 201 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 22 461 657,40 руб. является архивной, поскольку в соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» 13 января 2023 г. в ЕГРН внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 112 414,25 руб., установленная по состоянию на 1 января 2022 г. В дополнении к отзыву представитель указала, что архивная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации в период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г. Просит провести судебное заседание в отсутствие представителя филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2, действующая по доверенности, изложила письменную позицию, согласно которой Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном в соответствии с результатом судебной экспертизы. Просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Правительство Ростовской области.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО3 действующего по доверенности, государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель Администрации г.Новочеркасска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) по состоянию на 1 января 2014 г. На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 26 декабря 2022 г., то есть до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 10 465 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 22 461 657,4 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. Установлено, что административный истец в досудебном порядке урегулирования спора дважды обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области. 30 сентября 2016 г. на основании решения Комиссии от 19 сентября 2016 г. №08-13/2016-274 были внесены изменения в части размера кадастровой стоимости, которая установлена решением в размере 6 011 201 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости могли применятся для целей налогообложения с 1 января 2016 г., однако решением Ростовского областного суда от 13 февраля 2017 г. (административное дело №3а-123/2017) которое вступило в силу 5 июня 2017 г., указанная кадастровая стоимость исключена из сведений ЕГРН. 21 декабря 2022 г. Общество в лице своего представителя вновь обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-43 оценщика ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 9 941 750 руб. Решением от 10 января 2023 г. № 11-30/2022-232 Комиссия по рассмотрению споров отклонила указанное заявление. Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. Согласно заключению экспертизы ООО «Бета Консалтинг» от 28 февраля 2023 г. № 28СЭ/20-2023, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 15 370 000 руб. Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертное заключение содержит анализ местоположения объекта оценки. Эксперт установил, что объект расположен в Октябрьском микрорайоне города Новочеркасска, окружение характеризуется достаточно развитой социальной инфраструктурой и слабо развитой промышленной инфраструктурой. В связи с ретроспективной датой определения стоимости, осмотр объекта недвижимости экспертом не производился. Исходя из сведений о здании 2013 года постройки, расположенном на земельном участке, эксперт исходил из допущения о наличии на участке всех коммуникаций на дату определения стоимости. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок относится к рынку недвижимости в сегменте земельных участков под офисно-торговую застройку. Проведя анализ рынка и выявленных объектов представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт определил диапазон цен, из предложений по продаже земельных участков под офисно-торговую застройку, опубликованных в период с 2013 г. по 1 января 2014 г., отобрал три аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (таблица 21). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на состояние рынка, вид использования, коммуникации, размер, скидки на торг (таблица 24). Установлена стоимость 1 кв.м объекта оценки, расчетная стоимость объекта. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило. С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от №28СЭ/20-2023 от 28 февраля 2023 г. и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 15 370 000 руб. В данном случае отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-43 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Суд принимает во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. приобрела архивный статус, поскольку в ЕГРН внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7.

Оспоренная кадастровая стоимость была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, ее результаты подлежали применению в целях налогообложения, начиная с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г.

Дата начала применения кадастровой стоимости, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости (1 января 2016 г.) отражает дату начала применения кадастровой стоимости внесенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров от 19 сентября 2016 г., которому дана оценка вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 13 февраля 2017 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 31,57 %. Данная разница сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 40 000 руб. и ее финансово-экономическое обоснование.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 40 000 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы.

Указанная сумма подлежит перечислению ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 465 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г., установив ее, по состоянию на 1 января 2014 г., равной рыночной в размере 15 370 000 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 40 000 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу №3а-25/2023.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба