Дело № 2-1834/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2022 года г. Новотроицк
Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кирилловой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Астафьевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1834/2022 по иску ФИО1 к. к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 к. обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежей, заключенный между истцом и ответчиком от 02.03.2021. Прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: №, инвентарный номер №; инвентарный номер № условный номер № местоположение: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м.), с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности, вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право истца собственности на указанные выше объекты.
В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ответчиком 02.03.2021 был заключен договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежей, расположенные по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: №, инвентарный номер №; инвентарный номер №; условный номер №, местоположение: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м.), однако поскольку ответчиком не выполняются требования вышеуказанного договора купли-продажи, а именно п. 8.1, истец обратилась к ответчику с письменным уведомлением о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, на что ответчик ФИО2 дал свое согласие, и между ними 08.10.2021 было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежа, прекратить за последним право собственности на объекты недвижимости.
Согласно договору купли-продажи от 02.03.2021, стоимость объектов определена. Из п.2 вышеуказанного договора следует, что покупатель ежемесячно до 20 числа каждого месяца обязан вносить платежи, поскольку от ответчика перестали поступать платежи, так как он передумал покупать данное имущество, то они пришли к обоюдному решению о расторжении вышеуказанного договора, в связи с чем 08.10.2021 они заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.03.2021, которое было подано для регистрации в Управление Росреестра, но вопрос приостановлен, так как в отношении покупателя уже имеются другие долговые обязательства перед другими кредиторами.
Таким образом, бездействием ответчика нарушены права истца, поскольку ФИО2 уклонился как от оплаты приобретенного имущества, так и погашения других долговых обязательств с целью аннулирования арестов. Договор прошел соответствующую регистрацию.
Из уведомления о приостановлении государственной регистрации следует, что для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежа необходимо предоставить документы, подтверждающие снятие запрета на совершение действий по регистрации. При этом обращает внимание на то, что в отношении истца никаких исполнительных производств не имеется, она не является должником по каким – либо делам.
Определением от 02.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Протокольным определением от 27.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Подольский РОСП ГУФССП России по Московской области, ФИО3 ОСП УФССП России по Московской области.
Протокольным определением от 19.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечены ФИО4, АО «НС Банк», Межрайонная ИФНС России № 5 по Московской области, Фонд содействия кредитования малого бизнеса г. Москвы.
Протокольным определением от 19.10.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
В ходе рассмотрения дела от истца поступило уточнение требований, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежей, заключенный между истцом и ответчиком ФИО2 02.03.2021. Прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов № и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: № инвентарный номер №; инвентарный номер №; условный номер №, местоположение: <адрес> площадь – <данные изъяты> кв. м.). Прекратить регистрацию в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО2 на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов № от 11.03.2021 и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская кадастровый номер: № от 11.03.2021. Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив ее право собственности на указанные выше объекты.
Истец ФИО1 к. и ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.
Представитель ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц Подольского РОСП ГУФССП России по Московской области, Головинского ОСП УФССП России по Московской области, АО «НС Банк», Межрайонной ИФНС России № 5 по Московской области, Фонд содействия кредитования малого бизнеса г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Согласно ст.113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.
Согласно пунктам 63-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,.. .гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
Исходя из изложенного и учитывая разъяснения постановления Пленума ВС РФ, суд считает надлежаще извещенными третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 408 указанного Кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 статьи 486 данного Кодекса предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст. 489 ГК РФ Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1).
К договору продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса (пункт 3).
Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами факт передачи истцом ответчику недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 02.03.2021.
Из документов следует, что 02.03.2021 между истцом ФИО1 к. – продавцом и ФИО2 – покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежа, расположенные по адресу: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: №, инвентарный номер № инвентарный номер №; условный номер №, местоположение: <адрес> площадь – <данные изъяты> кв. м.).
Указанные земельный участок и нежилое здание принадлежали Продавцу – ФИО1 к. по праву собственности на основании договора купли-продажи, выданный 25.09.2020. Покупатель вправе пользоваться земельным участком и нежилым зданием с момента заключения настоящего договора (п.1.1. договора).
Согласно п. 2.1. договора, указанный земельный участок со зданием продается за 450000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и не подлежит изменению.
В соответствии с п.2.2. договора, покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в п. 2.1. договора, путем передачи денег продавцу, как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет продавца, в течение 12 месяцев с момента подписания настоящего договора. Покупателем уже уплачена сумма, в размере 50000 рублей, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки:
Сумма в размере 35000 рублей до 20 апреля 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 мая 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 июня 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 июля 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 августа 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 сентября 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 октября 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 ноября 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 декабря 2021 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 января 2022 года;
Сумма в размере 35000 рублей до 20 февраля 2022 года;
Сумма в размере 15000 рублей до 20 марта 2022 года.
Согласно п. 2.4. договора, покупатель имеет право перечислять денежные средства продавцу, одним платежом в течение указанного отчетного месяца, размер и время оплаты данных платежей за отчетный месяц определяется покупателем, но в итоге не менее суммы и сроки, указанных в п.2.2. настоящего договора.
В соответствии с п.8.1. договора, стороны договорились, что не поступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и в сроки, указанные в п.2.2. настоящего договора, считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате имущества. В этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, письменно уведомив покупателя о расторжении настоящего договора. Настоящий договор считается расторгнутым с момента направления продавцом указанного уведомления, при этом покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенные денежные средства. В данном случае оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора не требуется.
На момент заключения договора, по состоянию на 02.03.2021, указанный земельный участок со зданием никому не продан, не подарен, не заложен, не был обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоял.
Согласно п. 9 договора, основанием для возникновения права собственности у покупателя на земельный участок и нежилое здание возникает с уплатой последнего взноса денежных средств продавцу по настоящему договору.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, была проведена регистрация права, ФИО2 с 11.03.2021 стал собственником земельного участка со зданием с рассрочкой платежа, расположенные по адресу: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: №, инвентарный номер № инвентарный номер №; условный номер №, местоположение: <адрес> площадь – <данные изъяты> кв. м.
По условиям договора оплата за переданные объекты должна была производиться частями до 20.03.2022, в течение 12 месяцев с момента заключения договора, равными суммами по 35000 рублей, кроме последнего 15 000 руб. Платежи должны вноситься ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств продавцу, одним платежом в течение указанного отчетного месяца, размер и время оплаты данных платежей за отчетный месяц определяется покупателем, но в итоге не менее суммы и сроки, указанных в п.2.2. договора. Ответчиком по условиям договора по состоянию на 02.03.2021 всего была внесена сумма в общем размере 50 000 руб., что составляет менее половины от общей суммы сделки.
По состоянию на 20 марта 2022 года ответчик имеет задолженность по уплате ежемесячных платежей, остаток задолженности по договору составляет 400 000 руб.
Исковые требования обоснованы нарушением ответчиком условий договора купли-продажи в части своевременной оплаты. Данное обстоятельство также подтверждается письменными пояснениями самого ФИО2, из которых следует, что в связи с тяжелой финансовой ситуацией им не исполнялись обязательства по договору, и в связи с этим ФИО1 к. предложила добровольно расторгнуть договор, на что он согласился. Между ФИО1 к. и им 08.10.2021 было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи. Данное соглашение они подали на регистрацию в МФЦ. Однако в дальнейшем ему стало известно, что судебные приставы-исполнители наложили запрет на регистрационные действия на данные объекты.
Судом установлено, что 08.10.2021 между ФИО1 к. и ФИО2 было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежа. По условиям данного соглашения, стороны расторгают договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежа, местоположение: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: № инвентарный номер № инвентарный номер №; Условный номер №, местоположение: Оренбургская <адрес> площадь – 1125,2 кв. м.) от 02 марта 2021 года с момента подписания соглашения сторонами.
Стороны заключив соглашение, предъявили его в Управление Росреестра.
Согласно уведомлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новотроицкого территориального отдела Управления Росреестра по Оренбургской области от 15.10.2021 №, от 15.10.2021 № была приостановлена государственная регистрация права в связи с необходимостью предоставления документов, подтверждающих снятие запрета на совершение действий по регистрации, а также доплаты государственной пошлины.
Судом установлено и подтверждается материалами реестрового дела, что после регистрации право собственности 11.03.2021, в отношении вышеуказанного имущества были установлены прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости на основании Постановления Подольского РОСП ГУФССП России по Московской области, №, выданный 28.04.2022, Постановления Подольского РОСП ГУФССП России по Московской области, №, выданный 13.12.2021, Постановления Подольского РОСП ГУФССП России по Московской области, № №, выданный 19.04.2021. Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации №, выданный 09.08.2021 Головинским ОСП. Взыскателями по исполнительным производствам являются Фонд содействия кредитования малого бизнеса Москвы, Межрайонная ИФНС России № 5 по Московской области.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие оплаты переданного ответчику имущества в установленные договором купли-продажи сроки в течение 12 месяцев, то есть в период с марта 2021 года по март 2022 года, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку такое поведение ответчика лишает истца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а, следовательно, наличие оснований для его расторжения.
Из буквального толкования пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение покупателем денежных средств по договору в полном размере либо в размере более половины его стоимости, ответчиком не представлено, из материалов дела не следует.
На основании пунктов 2, 3 статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что с момента расторжения договора обязательства сторон по нему прекращаются, в том числе обязанность ответчика по внесению соответствующих платежей.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленумов N 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи прекратил свое действие в связи с его расторжением, суд приходит к выводу о том, что ответчик утратил право владения и пользования спорным имуществом, в связи с чем, требование истца о прекращении права собственности и регистрации спорного имущества также подлежат удовлетворению. Для восстановления прав истца на вышеуказанные объекты, суд полагает необходимым вернуть стороны в первоначальное положение, а именно признав за истцом ее право собственности на спорные объекты.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к. к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка со зданием с рассрочкой платежей от 02 марта 2021 года, заключенный между ФИО1 к. и ФИО2
Прекратить право собственности ФИО2 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли населенных пунктов № и нежилое здание – цех крупных стеновых блоков (КСБ) Арматурная мастерская (кадастровый номер: №, инвентарный номер №; инвентарный номер №; условный номер №, местоположение: <адрес>, площадь – <данные изъяты> кв. м.).
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации № от 11.03.2021; № от 11.03.2021; № № от 11.03.2021; № от 11.03.2021.
Вернуть стороны в первоначальное положение.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: Л.В. Кириллова
Мотивированное решение составлено 14 ноября 2022 года
Судья: Л.В. Кириллова