К делу №2-339/2025

23RS0008-01-2024-005477-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Белореченск 21 октября 2025 года

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Черепов Р.В., при секретаре Чехута Р.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась с исковыми требованиями к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Родниковское с/п, земли колхоза им. Ленина по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа от дата с дополнительным соглашением от дата.

В обоснование исковых требований указала, что 31.10.2023г. с ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа, на основании которого приобрела земельный участок с кадастровым номером №, площадью 33340+/-1588 кв.м., по адресу: <адрес>, Родниковское с/п, земли колхоза им. Ленина. Продажная стоимость земельного участка определена сторонами в размере два миллиона рублей. Указанный договор прошел государственную регистрацию. В соответствии с п. 4 Договора истец оплатила ответчику половину его цены в сумме один миллион рублей. Оставшуюся часть цены в сумме один миллион рублей обязалась выплатить после выполнения ответчиком условий, а именно не позднее 31.10.2024г., освободить спорный земельный участок от вскрыши, провести его рекультивацию с целью приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением за собственный счет. К указанному сроку, ответчик свои обязательства не выполнил, что подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО5 № от 18.10.2024г., в соответствии с которым, по результатам контрольных измерений и полевого обследования земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Родниковское с/п, земли бывшего колхоза им. Ленина, площадью 33340 кв.м., установлено согласно схеме: 1-я часть земельного участка площадью 32269 кв.м. внешне соответствует требованиям предъявляемым к землям сельскохозяйственного назначения и пригодна для сельскохозяйственного использования, 2-я часть земельного участка площадью 1054 кв.м. и его 3-я часть площадью 17 кв.м. заняты вскрышей (итого под вскрышей 1071 кв.м.). Неисполнение обязательств по договору купли-продажи ответчиком является существенным нарушением условий сделки и не позволяет использовать земельный участок по назначению - сельхозпользование. 16.11.2024г. истец обратилась к ответчику с требованием освобождения земельного участка от вскрыши, и не получив ответ самостоятельно приступила к освобождению участка от вскрыши, неся при этом существенные расходы и убытки. В силу п. 8 Договора в случае неисполнения обязательства, указанного в п. 6 настоящего договора Покупатель вправе не оплачивать оставшиеся 50 % договорной цены земельного участка. В силу п. 16 Договора (внесенного дополнительным соглашением от дата) указанный земельный участок находится в залоге у Продавца. Из п. 17 Договора (внесенного дополнительным соглашением от дата) следует, что залог прекращается после выполнения условий, указанных в п.п. 4 и 6 Договора, для чего стороны обязуются в течение трех дней представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Истец обратилась в государственные органы по факту размещения вскрыш на земельном участке, но до настоящего времени ответчик не освободил спорный земельный участок от вскрыши, не провел его рекультивацию с целью приведения земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением, а текущее обременение объекта недвижимости, зарегистрированное в ЕГРН 07.11.2023г.- ипотека в силу закона, срок действия по 31.10.2024г., влечет ограничение моих прав как собственника, является препятствием в использовании земельного участка.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала требования изложенные в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, показал, что при продаже земельного участка истцу была договоренность, что истец сам обратиться к руководителю карьеру, который сам уберет грунт. Действительно на земельном участке с кадастровым номером 23:39:07 06 006:239 площадью 1000 кв.м. находилось временное хранение плодородного слоя грунта, предназначенного для дальнейшей рекультивации его участка. Данное хранение этой земли было согласовано с представителем ФИО6, который разрешил хранение до наступления летнего периода – сбора урожая. Гарантировали освобождение этой временно занятой площади истца до дата, просит в иске отказать.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, показал, что истец неверно трактует договор купли - продажи, который подписан ФИО4 В силу ст. 10 ГК РФ истец злоупотребляет своими правами, не желает выплачивать оставшиеся 50% договорной цены земельного участка, что составляет один миллион рублей. Согласно заключению кадастрового инженера, в результате обследования земельного участка, деревьев, кустарниковых насаждений и вскрыш почвы не обнаружены, просит в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее требований - Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явились, предоставили отзыв, согласно которому в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 20.01.2025 на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0706006:239, расположенный по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, Белореченский район, зарегистрировано право собственности за ФИО4 на основании Договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа от 31.10.2023г. Имеются ограничения права – ипотека в силу закона, залогодержатель ФИО2 В соответствии с пунктом 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, привлеченное в качестве третьего лица, просит вынести решение на усмотрение суда и рассмотреть дело без участия представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, эксперта, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

При этом, ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке «погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п.1 ст.17 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для гос.регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев или существа обязательства.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Судом установлено, что 31.10.2023г. между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа, в силу которого истец купила у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, площадью 33340+/-1588 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Родниковское с/п, земли колхоза им. Ленина. Цена земельного участка была определена сторонами сделки в два миллиона рублей.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 20.01.2025 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, зарегистрировано право собственности за ФИО4 на основании Договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа от 31.10.2023г.

Имеются ограничения права – ипотека в силу закона, залогодержатель ФИО2

Истец при подписании договора передала ответчику наличными деньгами половину его цены в сумме один миллион рублей. Оставшуюся часть цены земельного участка в сумме один миллион рублей истец обязалась выплатить после выполнения ответчиком условий, предусмотренных п. 6 Договора.

Пунктом 6 Договора предусмотрено, что ответчик принял на себя обязательство не позднее 31.10.2024г., освободить земельный участок от вскрыши, провести его рекультивацию с целью приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением за собственный счет.

После выполнения всех условий заключенного договора стороны договорились составить акт приема – передачи (п. 7 Договора). При этом, пунктов 8 Договора стороны договорились, в случае неисполнения обязательства ответчиком, предусмотренное пунктом 6 Договора, покупатель- истец, вправе не оплачивать оставшиеся 50 % договорной цены земельного участка.

Пунктом 16 и 17 (внесенного дополнительным соглашением от 03.11.2023г.) спорный земельный участок находится в залоге у продавца-ответчика и прекращается после выполнения условий, указанных в п.4 и 6 Договора, для чего стороны обязуются в течение трех дней представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Истец обратился в Белореченский районный суд дата, наличие имеющих вскрыши на земельном участке с кадастровым номером № на период обращения с исковым заявлением в суд подтверждено заключением кадастрового инженера ФИО5 № от 18.10.2024г., в соответствии с которым, по результатам контрольных измерений и полевого обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 33340 кв.м., установлено согласно схеме: 1-я часть земельного участка площадью 32269 кв.м. внешне соответствует требованиям предъявляемым к землям сельскохозяйственного назначения и пригодна для сельскохозяйственного использования, 2-я часть земельного участка площадью 1054 кв.м. и его 3-я часть площадью 17 кв.м. заняты вскрышей (итого под вскрышей 1071 кв.м.).

16.11.2024г. истцом направлено письменное требование ответчику исполнить договорные обязательства – освободить земельный участок от вскрыши, провести его рекультивацию с елью приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением за собственный счет.

В ходе рассмотрения дела была также проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой при осмотре земельного участка с кадастровым номером № - 11.03.2025г. площадь части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33340 кв.м., занятого вскрышей составляет 435 кв.м. На вопрос суда о выполнении работ для приведения земельного участка с кадастровым номером № состояние, пригодное для использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, эксперт ФИО7 ответила, что не обладает специальными познаниями для ответа на этот вопрос. За дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, эксперт предупрежден.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила выводы судебной экспертизы №ЗУ -04/25 от 24.04.2025г.

Наличие вскрыши на земельном участке с кадастровым номером № также подтверждено заключением кадастрового заключения ФИО5 от 18.12.2024г. в соответствие с которым, по результатам контрольных измерений и полевого обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 33340 кв.м., установлено согласно схеме: 1-я часть земельного участка площадью 32269 кв.м. внешне соответствует требованиям предъявляемым к землям сельскохозяйственного назначения и пригодна для сельскохозяйственного использования, 2-я часть земельного участка площадью 1054 кв.м. и его 3-я часть площадью 17 кв.м. заняты вскрышей (итого под вскрышей 1071 кв.м.).

Наличие имеющейся вскрыши на земельном участке с кадастровым номером № на период октября 2025г. подтвердили в судебном заседании свидетели М. и М.В.

Свидетель М.В. приходится работником ЗАО «Завода железобетонных изделий №» и пояснил, что вскрыши имеются на земельном участке, ими приняты меры по уборке вскрыши с земельного участка. Добавил, что ЗАО «Завода железобетонных изделий №» в ответ на претензию истца гарантировали освобождение временно занятой площади части земельного участка под вскрышей до 15.04.2025г.

По факту имеющейся вскрыши на земельном участке с кадастровым номером №, истец обращалась в государственные органы власти.

В соответствии с ответом от 16.123.2024г. на претензию ФИО4 генерального директора ЗАО «Завода железобетонных изделий №2» в лице ФИО8, следует что, «действительно на вашем участке с кадастровым номером № на площади 1000 кв.м. находится временное хранение плодородного слоя грунта, предназначенного для дальнейшей рекультивации нашего участка. Данное временное хранение этой земли согласовано с вашим представителем ФИО6, который разрешил это хранение до наступления летнего периода (сбора урожая). Мы гарантируем освобождение временно занятой площади части земельного участка под вскрышей до 15.04.2025г.».

Ответчиком не оспорены данные обстоятельства в судебном заседании и отсутствие вскрыши на земельном участке, а также надлежащее им обязательств по договору купли-продажи от 31.10.2023г., предусмотренные п. 6 Договора.

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи ответчиком – освободить в срок до 31.10.2024г. земельный участок от вскрыши, провести его рекультивацию с целью приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением за собственный счет, является существенным нарушением условий сделки и не позволяет использовать полностью земельный участок по его назначению.

Объяснения сторон и свидетелей, согласуются с исследованными в судебном заседании письменными доказательствами, что в совокупности дает суду основание для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, судом установлено, что ответчик принятые на себя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа от 31.10.2023г., а также дополнительным соглашением от дата к договору, в установленный сторонами срок до 31.10.2024г. не исполнил, что является существенным нарушением условий договора и является истечением срока действия права, являющегося предметом залога до 31.10.2024г., и дает суду основание прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:39:0706006:239, зарегистрированное в ЕГРН - 07.11.2023г., номер государственной регистрации- №

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с рассрочкой платежа от 31.10.2023 г. с дополнительным соглашением от дата.

Решение является основанием для погашения записей об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 октября 2025 года.

Судья Черепов Р.В.