Дело № 2-1211/2023

УИД 50RS00031-01-2022-019381-75

РЕШЕНИЕ

Имени Российской Федерации

26 июля 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Денисовой А.Ю., при секретаре Костькине Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО7, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, нечинении препятствий в пользовании имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО7, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, нечинении препятствий в пользовании имуществом.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит ..... доля земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС, другая ..... доля участка принадлежала ФИО2 Однако истцу стало известно, что ответчик ФИО2 продала свою ..... долю в праве собственности на указанный земельный участок ответчику ФИО7, о чем истца в известность не поставила. Истец полагает свои права как участника долевой собственности нарушенными, поскольку была лишена возможности воспользоваться преимущественным правом покупки доли спорного земельного участка, принадлежащего ответчику ФИО2 Кроме того в настоящее время новый собственник доли земельного участка ответчик ФИО7 возвела забор по общей границе земельных участков истца и ответчика ФИО7, установив в заборе две калитки, которые загораживаю проход истцу между земельными участками. На основании изложенного истец просит суд перевести права и обязанности покупателя на ..... доли земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС по договору купли-продажи с ФИО7 на ФИО4; обязать ФИО7 устранить нарушение прав путем приведения забора по границе земельного участка и калиток в соответствии с требованиями законодательства; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 453 руб.

Истец и её представитель в судебное заседание не явились. ФИО4 о месте и времени слушания дела извещена в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщила.

Ответчик ФИО7 и её представитель в судебном заседании, против удовлетворения исковых требований возражали, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление,

Ответчик: ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещена в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщила.

Третье лицо нотариус Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся ответчика ФИО7 и её представителя, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения, в указанных здании или сооружении.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Как разъяснено в подпункте «а» пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

На основании п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из материалов дела следует, что земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: АДРЕС находились в долевой собственности ФИО4 и ФИО9

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с квартирой, по условиям которого ФИО9 продала ФИО7 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС за 1 000 000 руб., жилое помещение с кадастровым № по адресу: АДРЕС, пом. 2 за 800 000 руб., ..... долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № по адресу: АДРЕС за 1 000 000 руб.

На основании указанного договора купли-продажи за ФИО7 зарегистрировано право собственности на ..... долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым № по адресу: АДРЕС.

Обращаясь в суд с данным иском о переводе на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по указанному выше договору купли-продажи спорного земельного участка, истец указала, что ответчиками были нарушены требования ст. 250 ГК РФ

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Разрешая спор, суд исходит из того, что до заключения договора купли-продажи земельных участков с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обратилась к нотариусу Одинцовского городского округа Московской области ФИО1 по вопросу направления ФИО4 заявления с предложением выкупить принадлежащие ей: земельный участок с кадастровым № по адресу: АДРЕС за 1 800 000 руб., жилое помещение с кадастровым № по адресу: АДРЕС за 500 000 руб., ..... долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС за 500 000 руб.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № (отправитель Одинцовского городского округа Московской области ФИО1; получатель ФИО4), письмо получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Однако согласия или отказа о покупке вышеуказанных объектов недвижимости в установленный законом срок от ФИО4 не поступило.

Исходя из изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку обязанность ФИО9 надлежащим образом уведомить остальных участников о намерении продать долю в общем имуществе и об условиях продажи доли была исполнена, доля в праве собственности не была продана до истечения установленного срока, то есть ответчиком ФИО9 соблюдены требования, установленные законодательством для указанной категории сделок, однако истец своим преимущественным правом на покупку не воспользовался.

В данном случае выбор условий, на которых имущество могло быть отчуждено, принадлежал ответчику ФИО9 как собственнику, истец вправе была соглашаться, либо не соглашаться с заявленными ответчиком условиями продажи. Не изъявив желание приобрести долю на условиях ответчика, истец предоставила ответчику право продать долю другому лицу.

Также, в нарушении ст. 56 ГПК РФ истцом не были представлены доказательства, подтверждающие ее платежеспособность.

Денежные средства, необходимые для приобретения спорной доли земельного участка, истец должна была внести на банковский счет Управления Судебного Департамента при Верховном Суде РФ в Московской области, в то время как истцом ни на момент заключения договора купли-продажи спорной доли земельного участка, ни в ходе рассмотрения дела в суде не представлено доказательств своей платежеспособности для покупки ? доли спорного объекта недвижимости.

Кроме того, обращаясь с настоящим иском, истцом поставлен вопрос о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исключительно в отношении ..... доли земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС.

Однако предметом купли-продажи являлась совокупность объектов недвижимости (квартиры, земельного участка с кадастровым № и части находящегося в долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №), раздельное отчуждение которых противоречит положениям статьи 35 ЗК РФ. Кроме того, проход к жилому помещению осуществляется через земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом срок для предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору истцом пропущен.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Доказательств уважительности причин пропуска срока для обращения в суд с вышеуказанными требованиями суду не представлены, доводы о том, что ФИО4 не знала о состоявшейся сделке, опровергаются материалами дела, в том числе уведомлением о получении ДД.ММ.ГГГГ истцом заявления ФИО9 о намерении продать принадлежащее ей недвижимое имущество.

Рассматривая требования истца об обязании ФИО7 устранить нарушение прав путем приведения забора по границе земельного участка и калиток в соответствии с требованиями законодательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему такого нарушения. Аналогичное положение содержится в пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ.

В силу положений ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В ст. 209 ГК РФ приводится перечень прав, входящих в содержание права собственности, а именно, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности. Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. В абзаце 2 пункта 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся разъяснения, о том, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В обоснование вышеуказанных требований истец указывает на то, что новый собственник земельного участка ответчик ФИО7 возвела забор по общей границе земельных участков истца и ответчика ФИО7, установив в заборе две калитки, которые загораживают проход истцу между земельными участками.

Представителем истца в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в котором просил поставить перед экспертом вопросы о том, соответствует ли забор установленными в нем калитками (в том числе в части направления открывания калиток) возведенный ФИО7 по границе земельных участков истца ФИО4 с кадастровым № по адресу: АДРЕС, и земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС, нормам и правилам действующим на территории РФ и Московской области, если нет указать в чем не соответствует, а также указать перечень действий и работ, которые необходимо привести для приведения забора в соответствие; определить рыночную стоимость ? доли земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 11.01.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «КЭТРО».

Согласно выводам заключения экспертизы, проведенной ООО «КЭТРО» на основании определения суда, установлено, что забор с установленными в нем калитками (в том числе в части направления открывания калиток) возведенный ФИО7 по границе земельных участков истца ФИО4 с кадастровым № по адресу: АДРЕС земельного участка с кадастровым № по адресу: АДРЕС соответствует нормативной документации и правилам землепользования Московской области. Проведение действий и работ, необходимых для приведения забора в соответствие действующими нормами и правилами – не требуется.

Проанализировав указанное доказательство, суд принимает во внимание, что заключение ООО «КЭТРО» составлено специалистом в рассматриваемой области, который является лицом, не заинтересованным в исходе спора, квалификация которого сомнений не вызывает. При этом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение по ст. 307 УК РФ, в связи с чем оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, так как оно последовательно, не противоречиво, согласуется с письменными доказательствами по делу, выводы эксперта представляются суду ясными и понятными, заключение соответствует требованиям, законодательства, предъявляемым к составлению подобного рода документов; в связи с изложенным данное доказательство суд принимает как допустимое и достоверное.

Разрешая настоящий спор, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, проверив доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика ФИО7 обязанности устранить нарушение прав путем приведения забора по границе земельного участка и калиток в соответствии с требованиями законодательства, поскольку истцом не доказано совершение ответчиком ФИО7 действий, которые нарушают права истца как собственника земельного участка и жилого дома, поскольку согласно заключению судебной экспертизы возведенный ФИО7 забор и калитки соответствует нормативной документации и правилам землепользования Московской области.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО7, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, нечинении препятствий в пользовании имуществом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2023 года.

Судья А.Ю. Денисова