РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 августа 2022 года г. Красногорск
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Смышляевой О.В.,
при секретаре Качур А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-268/2022 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , нежилого помещения, с кадастровым номером , расположенного по адресу: . Просили установить кадастровую стоимость объектов, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22.08.2019. Представили отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Учреждение судебной экспертизы».
Административные истцы в судебное заседание не явились, их представители ФИО3, ФИО4 просили определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с представленным отчетом, с выводами эксперта не согласились.
Административный ответчик – представитель Министерства имущественных отношений Московской области ФИО5 исковые требования не признала, не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, указанном в заключении эксперта.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.
В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что истцам на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве собственности за каждым) принадлежат нежилое помещение общей площадью кв.м. с кадастровым номером , расположенное по адресу , и нежилое помещение общей площадью кв.м. с кадастровым номером , расположенное по адресу:
Кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости определена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» 204 от 23.08.2019 по состоянию на 22.08.2019, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером в размере 126 040 673,49 руб., в отношении нежилого помещения с кадастровым номером в размере 4 495 699,2 руб.
В соответствии со ст. 373 НК РФ истцы являются плательщиками налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.
В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.
Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Таким образом, административные истцы имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.
В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.
В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В обоснование требований административные истцы представили отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Учреждение судебной экспертизы».
Определением Московского областного суда от 15.02.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено
С выводами, содержащимися в экспертном заключении, представители административных истцов не согласились, представили письменные возражения, заявили ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.
Возражения были направлены эксперту, проводившему судебную строительно-техническую экспертизу, который ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной строительно-технической экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Возражения представителя административных истцов ФИО4 против выводов эксперта, суд отклоняет, поскольку они не подтверждены допустимыми доказательствами, являются субъективным мнением представителя, заинтересованного в исходе дела, опровергаются письменными пояснениями эксперта, имеющего соответствующую квалификацию.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной строительно-технической экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам- аналогам, так и по объектам оценки.
Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в указанном заключении эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, в материалы административного дела не представлены.
Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка.
Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы он был предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Вопреки доводам представителей административного истца эксперт в своих исследованиях проанализировал все ценообразующие факторы (тип и назначение объекта недвижимости, площадь и т.д.), произвёл анализ рынка зданий, относящихся к сегменту объекта оценки, ликвидности, принял во внимание внешние факторы, влияющие на стоимость, учёл и иные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, применил соответствующие корректировки, в том числе на местоположение, включая транспортную доступность.
Разрешая ходатайство представителя административных истцов о назначении дополнительной экспертизы, суд исходит из следующего.
Правовых оснований для назначения дополнительной экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 83 КАС РФ не имеется, поскольку представитель просит поставить на разрешение эксперта вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом нахождения указанных объектов в зоне с особыми условиями использования территорий – водоохраной зоне реки Клязьма.
В ответах на возражения на заключение эксперта эксперт ФИО6 указал, что объекты исследования представляют собой помещения торгового назначения и расположение торгового здания на земельном участке, попадающего в водоохранную зону реки Клязьма, не влияет на его использование по назначению и, соответственно, на рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство подтверждается и тем, что административные истцы выполнили необходимые строительные работы по ремонту здания, используют его по назначению.
Объектом оценки является нежилое здание, а не земельный участок, тогда как водоохранные зоны установлены именно в отношении земельного участка.
Кроме того, указанные в ходатайстве административного истца обстоятельства не могут являться основанием для назначении дополнительной экспертизы в силу положений ч. 1 ст. 83 КАС РФ, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Доводы, изложенные в возражениях на заключение эксперта в части неправильно выбранных аналогов, суд отклоняет как необоснованные и не доказанные, они опровергаются заключением эксперта.
Ссылка представителей административного истца на то, что КАС РФ не предусмотрено представление экспертом в суд письменных пояснений, несостоятельна, т. к. письменные пояснения в силу положений ст. 59 КАС РФ являются доказательством по делу.
Таким образом, ходатайство о назначении дополнительной экспертизы удовлетворению не подлежит.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 21.12.2021 года, т.е. дата обращения в суд.
Пункт 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона относит к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с данным Федеральным законом.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В отношении объектов недвижимости кадастровая стоимость была установлена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».
Упомянутый акт является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично, только к административным ответчикам ГБУ «Центр кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, а в иске к Министерству имущественных отношений Московской области необходимо отказать.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 21.12.2021, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость по состоянию на 22.08.2019 объектов недвижимости:
- нежилого помещения, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере 100 126 168 руб.
- нежилого помещения, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , помещение 3, в размере 4 007 691 руб.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В остальной части иска отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Смышляева
Дата изготовления мотивированного решения – 15.08.2022