Дело № 2-782/2025
УИД 26RS0024-01-2025-000907-62
Мотивированное решение изготовлено 06.06.2025 года
Решение
Именем Российской Федерации
29 мая 2025 года г. Невинномысск
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Филатовой В.В.
при секретаре судебного заседания Хижняк И.А.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности 26АА5763288 от 05.12.2024 года ФИО2, представителя ответчика Администрации города Невинномысска по доверенности № 2-01 от 19.03.2025 года ФИО3, представителя третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска по доверенности № 1185/27 от 11.03.2025 года ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании с ведением аудиопротоколирования и протокола судебного заседания гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Невинномысска о сохранении помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества,
Установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, предъявленным к Администрации города Невинномысска о сохранении помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, в котором указал, что на основании договора купли-продажи объекта нежилого помещения от 12.10.2024 года он является собственником объекта недвижимого имущества: помещения, с кадастровым номером №, площадью 90,7 кв.м, назначение «нежилое» наименование «склад», расположенного по адресу: <адрес>. 28. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Указанный объект расположен в здании с кадастровым номером №, которое находится на земельном участке с кадастровым номером №. площадью 3628 кв.м, с разрешенным использованием «для производственной деятельности», по адресу: край Ставропольский, <адрес>, предоставленном ему на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2024 года, договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 05.04.2022 года № 40, заключенного с Комитетом управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска сроком с 05.04.2022 года по 04.04.2071 года. Право аренды по указанному договору зарегистрировано установленном законом порядке.
На дату приобретения указанного объекта недвижимости бывшим его правообладателем бы проведена реконструкция, в результате которой площадь нежилого помещения и его этажность бы увеличены. В соответствии с техническим планом помещения от 14.01.2025 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО4, в настоящее время принадлежащее ему нежилое помещен имеет площадь 596,5 кв.м, количество этажей 2. В декабре 2024 года он обратился в администрацию города Невинномысска с заявлениями о выдаче разрешения на реконструкцию принадлежащего мне объекта. Уведомлением от 11.12.2024 года № 8329-06 в выдаче разрешения на реконструкцию бы отказано в связи с тем, что она осуществлена самовольно. Ввиду данных обстоятельств в настоящее время он не может зарегистрировать право собственности на указанный объект, поскольку фактически он является самовольной постройкой. Не отрицая факта осуществления реконструкции помещения с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации в части неполучения разрешения на строительство в установленном законом порядке, полагал возможным сохранить нежилое помещение в реконструированном состоянии и признать за ним право собственности на него, поскольку соблюдены все условия, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права на самовольную постройку, а именно: 1) реконструкция проводилась не им, однако при заключении договора купли-продажи в стоимость объекта были включены все расходы бывшего правообладателя и в полном объеме оплачены; 2) земельный участок с кадастровым номером № площадью 3628 кв.м, разрешенным использованием «для производственной деятельности», по адресу: край Ставропольский, <адрес>, предоставленном ему на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2024 года, договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 05.04.2022 года № 40, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска сроком с 05.04.2022 года по 04.04.2071 года. Право аренды по указанному договору зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно п. 5.3.1. указанного договора он, как арендатор, имеет право использовать участок на условиях, установленных договором. В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденного постановлением администрации города Невинномысска от 03.09.2021 года № 1521 земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне «ПК-2» производственная зона (IV-V класс опасности), в отношении которой установлен градостроительный регламент. В соответствии с градостроительным регламентом данной зоны, установленными Правилами, размещение объектов капитального строительства с назначением «склад» входит в основные виды разрешенного использования. Учитывая, что земельный участок, предоставленный ему на праве аренды, имеет разрешенное использование «для производственной деятельности» и в ходе реконструкции данное разрешенное использование земельного участка не изменено, так как назначение объекта в полном объеме соответствует установленному виду разрешенного использования и понятию «производственная деятельность», полагал, что в отношении земельного участка он имеет права, допускающие проведение реконструкции принадлежащего ему объекта; 3) самовольная постройка - нежилое помещение в полном объеме соответствует требованиям градостроительного регламента зоны «ПК-2» в части предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, максимального процента застройки в границах земельного участка, а также требованиям, установленным в градостроительном плане земельного участка в части допустимого места размещения объектов на земельном участке, что подтверждается градостроительным план земельного участка, техническим планом здания, выкопировкой из дежурного плана города, ситуационным планом, схемой расположения объекта относительно инженерных коммуникаций; 4) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим планом объекта, выкопировкой из дежурного плана города, ситуационным планом, схемой расположения объекта относительно инженерных коммуникаций. Просил суд сохранить помещение с кадастровым номером 26:16:050221:294, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии; признать за ним право собственности на реконструированный объект недвижимости - помещение, с кадастровым номером 26:16:050221:294, площадью 596,5 кв.м, количество этажей - 2, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенное по адресу: <адрес>.
Определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22.04.2025 года к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (л.д. 158-159).
Определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 15.05.2025 года к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, Ванна Ю. (л.д. 236-237).
Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный судом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, доверив ведение дела своему представителю по доверенности ФИО2.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, указанным в исковом заявлении, оглашенном в судебном заседании (л.д. 5-8), и просила суд их удовлетворить в полном объеме, сославшись на доказанность совокупности правовых условий, предусмотренных законом для рассмотрения вопроса о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании на него права собственности как на самовольную постройку.
Представитель ответчика Администрации города Невинномысска, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска по доверенностям ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, не поддержав ранее поданные возражения на исковое заявление.
Третьи лица ФИО5, Ванна Ю., надлежащим образом извещенные судом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайство об отложении судебного заседания не представили.
Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика и третьего лица, опросив специалиста, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдачи разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Закон не определяет точного перечня органов, разрешения которых является обязательным и необходимым для вынесения решения о признании права собственности на самовольную постройку.
Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Кроме того, самовольное строение может быть снесено только, если его сохранение нарушает право собственности или законное владение истца, а также права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, само по себе отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, влечет обязанность собственника земельного участка соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи объекта нежилого помещения от 12.10.2024 года истец ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества: помещения, с кадастровым номером №, площадью 90,7 кв.м, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО1 на вышеуказанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости, Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.03.2025 года (л.д. 89-96, 119-120 оборот).
Помещение расположено в здании с кадастровым номером №, которое находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3628 кв.м, разрешенным использованием «для производственной деятельности», по адресу: край Ставропольский, <адрес>, предоставленном ФИО1 на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 05.04.2022 года № 40, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска сроком с 05.04.2022 года по 04.04.2071 года (л.д. 19-20, 21-28). Право аренды по указанному договору зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.11.2024 года (л.д. 111-116).
В соответствии с градостроительным планом земельного участка, разработанным на основании Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденных постановлением администрации города Невинномысска от 03.09.2021 года № 1521, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне «ПК-2» - производственная зона (IV-V класс опасности), в отношении которой установлен градостроительный регламент. В соответствии с градостроительным регламентом данной зоны, установленным Правилами, размещение объектов капитального строительства с назначением «склад» входит в основные виды разрешенного использования (л.д. 45-55).
На дату приобретения указанного объекта недвижимости бывшим его правообладателем была проведена реконструкция, в результате которой площадь нежилого помещения и его этажность были увеличены.
В соответствии с техническим планом помещения от 14.01.2025 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО4, в настоящее время принадлежащее истцу ФИО1 нежилое помещение имеет площадь 596,5 кв.м, количество этажей – 2 (л.д. 82-88).
В декабре 2024 года ФИО1 обратился в Администрацию города Невинномысска с заявлениями о выдаче разрешения на реконструкцию принадлежащего ему объекта.
Уведомлением от 11.12.2024 года № 8329-06 в выдаче разрешения на реконструкцию было отказано в связи с тем, что она осуществлена самовольно (л.д. 137-138).
Поскольку Администрацией города Невинномысска дан отказ в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В материалы дела истцом ФИО1 представлено заключение строительной технической экспертизы № 064.ПСД.2025-СТЭ от 08.04.2025 года, подготовленное судебным экспертом ФИО6, имеющим сертификат соответствия судебного эксперта серия 64 АА № 1208024, со сроком действия по 12.08.2027 года (л.д. 211), согласно которому на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Соблюдены ли градостроительные нормы и нормы СНиП при реконструкции объекта капитального строительства, назначение «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>?
2. Соответствует ли «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>. санитарным и экологическим нормам и правилам безопасности?
3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>?
4. Соблюдены ли требования пожарной безопасности при строительстве «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>?
5. Соответствуют ли, «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>. параметрам, установленным документацией по планировке территории, к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, а так же установить год завершения строительства, данного объекта?
По поставленным вопросам экспертом сделаны следующие выводы:
1. Анализ исследований показал, что собственник произвел реконструкцию нежилых помещений в рамках «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысск» («Правила»), а так же данных выписки «Росреестр» РФ, при этом не нарушил требования указанного нормативного документа «Правила», и законные права других правообладателей смежных территорий. Анализ исполнения собственником» строительных норм и правил показал, что реконструируемый объект возведен в соответствии строительным нормам и правилам, а так же градостроительным нормам в соответствии с Глава 4. ГрК РФ «Градостроительное зонирование» «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024 года) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025 года), и обеспечивает безопасную эксплуатацию и исключает причинение угрозу жизни и вреда здоровью.
2. Анализ исследований показал, что «собственник» произвел реконструкцию «нежилых помещений» в соответствии с «Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденные решением Думы города Невинномысска от 27 апреля 2017 года № 112-11(в редакции решения Думы города Невинномысска от 26 декабря 2018 г. № 344-42, решения Думы города Невинномысска от 10 сентября 2019 года № 435-50). Возведенные «нежилые помещения» с КН № в части эксплуатации, исключает нарушение санитарных, экологических норм и соответствует правилам безопасности, исключает причинение угрозу жизни и вреда здоровью.
3. Анализ исследований показал, что реконструируемые «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан – не создает.
4. Анализ исследований показал, что требования пожарной безопасности при строительстве «нежилые помещения» с КН №, расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>, соответствуют, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.
5. Исследования показали, что «нежилые помещения» с КН № расположенные в здании с КН №, земельном участке с кадастровым номером КН № по адресу: <адрес>», соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, руководствуясь ВСН 53-86(р) дата окончания строительства объекта декабрь 2013 года (л.д. 163-231).
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста эксперт ФИО6 сделанные в рамках проведенной экспертизы выводы подтвердил в полном объеме.
Изучив представленное истцом ФИО1 в материалы дела заключение строительной технический экспертизы № 064.ПСД.2025-СТЭ, суд приходит к выводу о том, что в заключении отражены предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, эксперт ФИО6 имеет необходимую квалификацию для проведения данной экспертизы. Экспертное исследование проведено последовательно и полно, эксперт на все вопросы ответил вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы, заключение содержит достоверные сведения о результатах экспертизы, сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено. Сведения, содержащиеся в заключении, не опровергнуты, от участников процесса возражения на обстоятельства и факты, стороны с выводами согласны, установленные и приведенные в заключении не поступили, ходатайств о назначении и проведении по делу строительной судебной экспертизы не заявлено. Оценив данное заключение в совокупности с имеющимися в материалах дела представленными сторонами и добытыми судом доказательствами, суд находит их взаимно не противоречивыми, взаимно дополняющими, в связи с чем, при таких обстоятельствах суд полагает, что истцом ФИО1 представлены надлежащие доказательства о том, что реконструированный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью.
Сторона ответчика, как указано выше, не оспаривала заключение строительной технической экспертизы № 064.ПСД.2025-СТЭ, подготовленное судебным экспертом ФИО6, не возражала против принятия судом данного доказательства в качестве допустимого и относимого в рамках рассматриваемого дела, представитель ответчика в судебном заседании согласился с выводами данного экспертного заключения.
В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абз. 2 ст. 12 ГК РФ.
Как разъяснено в пункте 5 части 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
В силу положений статьи 12 ГК РФ признание права является одним из допустимых способов защиты нарушенного либо оспариваемого субъективного гражданского права.
Оценив в порядке статьи 196 ГПК РФ изложенные лицами, участвующими в деле, доводы и представленные доказательства, суд полагает, что материалами дела в полной мере подтверждается, что Администрацией города Невинномысска при рассмотрении дела не заявлено возражений относительно заявленных требований, действий по сносу самовольной постройки в рамках настоящего дела не предпринято, информации об инициировании со стороны ответчика в рамках иного дела действий по сносу также не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений гражданско-правового интереса ответчика в отношении земельного участка, который находится в аренде у истца, спорный объект возведен без нарушения правил земельного законодательства, а также факт соответствия спорного реконструированного объекта требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности; спорное помещение в реконструированном виде не нарушает прав и законных интересов иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд в целях правовой определенности и защиты гражданских прав считает возможным удовлетворить исковое заявление, признав возможность сохранить помещение, с кадастровым номером №, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, и признать право собственности на этот объект фактически за его законным владельцем – ФИО1
При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании ст.ст. 8, 11, 131, 209, 222 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», руководствуясь ст.ст. 56, 59-60, 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1, предъявленные к Администрации города Невинномысска о сохранении помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, удовлетворить.
Сохранить помещение с кадастровым номером №, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный объект недвижимости - помещение с кадастровым номером №, площадью 596,5 кв.м, количество этажей - 2, назначение «нежилое», наименование «склад», расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 06.06.2025 года.
Судья В.В. Филатова