УИД №36RS0032-01-2025-000897-97
Дело № 2-1007/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 декабря 2025 года рп. Рамонь Воронежская область
Рамонский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Стрельниковой О.А.,
при помощнике судьи Бурдакиной М.Н.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,
представителя ответчика ООО СЗ "ВИТ-СТРОЙ-НОВОПОДКЛЕТНОЕ" по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" о взыскании денежных средств на устранение недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное", с учетом уточнения, в котором просил взыскать с ответчика в его пользу: стоимость устранения выявленных недостатков в размере 421 000 руб.; неустойку за несвоевременное устранение строительных недостатков спорного объекта 18.10.2024 г. по 17.05.2025 г. из расчета 1% в день от стоимости дома в общей сумме 13780 000 рублей, продолжив начисление неустойки по день фактического исполнения обязательств; неустойку за неудовлетворение требования о выплате денежных средств за период 06.06.2025 г. по 26.12.2025 г. из расчета 1% стоимости строительных недостатков в день в общей сумме 858 840 рублей, продолжив начисление неустойки по день фактического исполнения обязательств; штрафа в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; компенсацию моральный вред в размере 20 000 руб. 00 коп.; затраты, связанные с подготовкой заключения специалиста в размере 20000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 08.10.2021 между ФИО1 и ООО "ВИТ-Строй-Новоподклетное" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя блокированный жилой дом, площадью 119,3 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <.......>, <.......>., <.......>, блок жилого <.......>; и земельный участок, площадью 220 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <.......>, <.......> <.......>.
Стоимость приобретенного имущества составила 6600 850 рублей, из которой стоимость жилого дома составила 6 500000 рублей; земельного участка 100850 рублей.
Жилой дом был передан застройщиком в предчистовой отделке (наличие штукатурки, стяжки пола, электрики, газового котла).
Застройщиком, несущим гарантийные обязательства в отношении принадлежащего истцу дома является ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное".
В процессе эксплуатации жилого дома были обнаружены строительные недостатки, о которых ему не было известно на момент приема дома, и о которых его не уведомил продавец.
02.09.2024 истец обратился к ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" с претензией с требованием об устранении строительных недостатков. Недостатки были устранены частично 26.11.2024, однако недостатки были устранены некачественно и не в полном объёме.
Указанное явилось основанием для обращения в суд с данным иском.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности Деревенских О.С. заявленные уточненные требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" по доверенности ФИО3 с заявленными требованиями не согласилась, просила применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке, штрафу.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, обеспечила явку представителя.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.
Изучив представленные по делу письменные доказательства, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п.5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (п. п. 1, 2 ст. 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п.1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Аналогичные положения содержатся в статьях 4, 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В силу п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с частью 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерб, причиненный вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара, подлежит возмещению в полном объеме; убытки возмещаются в сроки, установленные указанным Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Согласно ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п.4 ст. 13, п.5 ст. 14, п.5 ст. 23.1, п.6 ст. 28 Закона №2300-1, ст. 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков (п.6 ст. 18, п. п. 5 и 6 ст. 19, п. п. 4, 5 и 6 ст. 29 Закона №2300-1).
Таким образом, в случае обнаружения недостатков качества строительства в период гарантийного срока, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на застройщике.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 08.10.2021 между ФИО1 и ООО "ВИТ-Строй-Новоподклетное" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя блокированный жилой дом, площадью 119,3 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <.......>, <.......>.п., <.......>, блок жилого <.......>; и земельный участок, площадью 220 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <.......>, <.......> с.п., <.......>.
Стоимость приобретенного имущества составила 6600 850 рублей, из которой стоимость жилого дома составила 6 500000 рублей; земельного участка 100850 рублей.
Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на указанный ом зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке.
Жилой дом был передан застройщиком в предчистовой отделке (наличие штукатурки, стяжки пола, электрики, газового котла).
Застройщиком, несущим гарантийные обязательства в отношении принадлежащего истцу дома является ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное".
02.09.2024 истец обратился к ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" с претензией с требованием об устранении строительных недостатков. Недостатки были устранены частично 26.11.2024, однако недостатки были устранены некачественно и не в полном объёме.
На основании договора, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО4, последним было составлено заключение№ 091-25 от 18.04.2025, согласно которого были выявлены следующие недостатки:
- плита балконная – нарушение целостности лакокрасочного покрытия;
- крыльцо – деформация с нарушением первоначальной формы террасной доски,
- входная дверь – в соответствии с ГОСТ №23747-2014. Для дверных блоков групп А и Б рекомендуется не менее двух контуров уплотнения. На исследуемой конструкции отсутствует второй контур уплотнения;
- наружные стены дома – отслоение штукатурного слоя от основания, образование трещин штукатурки;
- стены в прихожей, кухне, коридоре – краска декоративная. Нарушение целостности покрытия в результате образования трещин штукатурки. Штукатурка. Многочисленные трещины штукатурного слоя в результате образования трещин кирпичной кладки;
- внутренняя отделка – в помещениях на стенах многочисленные трещины штукатурного слоя в результате образования трещин кирпичной кладки, нарушение целостности покрытия в результате образования трещин штукатурки, в проемах оконных блоков деформация с нарушением первоначальной формы поворотно-откидной створки.
Стоимость устранения данных недостатков составляет 495 989 руб.
17.05.2025 года ответчику была направлена претензия с требованием выплаты стоимости работ и материалов для устранения недостатков в жилом доме, а также о выплате неустойки, которая получена адресатом 24.05.2025.
04.06.2025 ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" осмотрен жилой дом и составлен акт обследования помещения с фиксацией строительных недостатков.
В досудебном порядке спор между сторонами урегулирован не был.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика ООО СЗ «ВИТ-СТРОЙ-Новоподклетное» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «НЦ Форензика».
Согласно заключения судебного эксперта №2025-418 от 04.12.2025, составленного ООО «НЦ Форензика» экспертом сделан вывод, что по результатам исследования качество выполненных строительных работ на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <.......>, <.......>, <.......>, блок жилого дома 1 не соответствует требованиям технических регламентов, строительной нормативной документации. Выявленные отступления являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе производства строительных работ, в том числе нарушение требований строительно-технической документации. В соответствии с «Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» и ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения»: все дефекты являются явными, значительными, устранимыми. В соответствии с ФЗ РФ №2300-1 от 07.02.1992 (с изм. и доп.) «О защите прав потребителей» все дефекты являются существенными.
Экспертом выявлены недостатки:
1. Наружная часть дома:
- Крыльцо. Локальные прогибы досок, что указывает на: недостаточную частоту установки лаг; снижение несущей способности опорных элементов; использование лаг, подверженных прогибу при нагрузке или увлажнении. Зазор между досками шириной около 12-13 мм, что превышает стандартный междосочный технологический зазор (4-7 мм при использовании монтажных клипс). Наблюдается неравномерность зазоров. Дефект является устранимым, производственным, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31- 02-2001" 8.2 Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, перепады уровня пола, а также размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и возможность перемещения предметов мебели и внутридомового оборудования. Применение лестниц с разной высотой ступеней не допускается;
- Фасад. Поверхностные продольные трещины по стыкам слоёв штукатурки, отслоение и разрушение штукатурки в нижней зоне цоколя/примыкания, вертикально-скошенные трещины от примыкания к оконному блоку. На поверхности фасадной штукатурки наблюдается вертикальное загрязнение и локальное изменение цвета, представляющее собой вытяжки (потеки) по всей высоте участка. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.3.1 При производстве шпатлевочных работ необходимо провести проверку соответствия основания требованиям, представленным в таблице 7.2. В случае установления наличия недостатков основания необходимо принять меры для их устранения, а также защитить основание от попадания прямых солнечных лучей в момент нанесения и до полного высыхания шпатлевочного покрытия. 7.3.5 Основание на которое наносят шпатлевочный состав, должно быть чистым, сухим и прочным. При нанесении шпатлевочного состава сначала шпателем заполняют впадины, трещины и неровности, а затем шпателем или механизированным способом наносят основной слой, который выравнивают шпателем;
- Плита балконная. На нижней плоскости балконной плиты наблюдается неравномерность окраски и локальные потемнения, характерные для нарушений финишного отделочного слоя. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.5.4 Малярные составы наносят сплошным слоем с соблюдением требований ППР и рекомендаций производителя. Нанесение следующего слоя проводят после высыхания предыдущего. Полосы, пятна, подтеки, брызги - Не допускаются для жилых и общественных помещений.
- Дверной блок (входная группа). При обследовании входного дверного блока выявлено нарушение комплектности и монтажных требований, выражающееся в отсутствии второго (внутреннего) контура уплотнения. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: ГОСТ 23747-2015 Блоки дверные из алюминиевых сплавов. Технические условия 3.1.1 По назначению дверные блоки подразделяют на следующие группы: - А - наружные входные в здания и сооружения: Б - внутренние, предназначенные для эксплуатации внутри здания, в том числе входные с лестничных клеток, в раздвижных и складных конструкциях перегородок, террас и других архитектурных решениях 4.6.14 Число контуров уплотняющих прокладок в притворах дверных блоков и требования к их установке по периметру притвора устанавливают в технической документации изготовителя в зависимости от назначения и конструкции дверных блоков. Для дверных блоков групп А и Б рекомендуется не менее двух контуров уплотнения.
- Пом. 1 Жилая. Стены.; Пом. 2 Хол. Стены. На стеновых поверхностях помещения зафиксированы многочисленные тонкие линейные и разветвлённые трещины отделочного слоя. Трещины имеют преимущественно усадочный и конструктивный характер, располагаются как на плоскости стен, так и в зонах углов и примыканий. Дефект выражается в нарушении целостности шпаклёвочного и окрашенного покрытия. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.3.5 Основание на которое наносят шпатлевочный состав, должно быть чистым, сухим и прочным. При нанесении шпатлевочного состава сначала шпателем заполняют впадины, трещины и неровности, а затем шпателем или механизированным способом наносят основной слой, который выравнивают шпателем.
- Пом. 3 Жилая. Стены. На стеновых поверхностях помещения зафиксированы протяженные и локальные тонкие трещины отделочного слоя, расположенные как в верхней части стен под потолочным плинтусом, так и на центральной плоскости стены. Трещины имеют усадочный и конструктивный характер, сопровождаются нарушением целостности шпаклевочного и окрашенного покрытия. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.3.5 Основание на которое наносят шпатлевочный состав, должно быть чистым, сухим и прочным. При нанесении шпатлевочного состава сначала шпателем заполняют впадины, трещины и неровности, а затем шпателем или механизированным способом наносят основной слой, который выравнивают шпателем.
- Пом. 4 Жилая. Стены. На стеновых поверхностях помещения зафиксированы протяженные тонкие линейные трещины отделочного слоя, проходящие как по плоскости стен, так и в зонах примыканий. Трещины имеют усадочный и конструктивный характер, сопровождаются нарушением целостности шпаклевочного и окрашенного покрытия. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.3.5 Основание на которое наносят шпатлевочный состав, должно быть чистым, сухим и прочным. При нанесении шпатлевочного состава сначала шпателем заполняют впадины, трещины и неровности, а затем шпателем или механизированным способом наносят основной слой, который выравнивают шпателем;
Оконные и балконные блоки. В ходе обследования оконного блока, состоящего из остекленной двери и боковых светопрозрачных элементов, зафиксировано нарушение вертикальности (отклонение от уровня) вертикальных стоек рамы и створки. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: ГОСТ 23166-2021. Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия" 5.2.3 Рамочные элементы оконных блоков и их детали должны иметь правильную геометрическую форму. Отклонение от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов не должно превышать 1,0 мм на 1 м длины на любом участке элемента окна.
- Пом. 5 Кухня-гостиная. Стены. На стеновых поверхностях помещения зафиксированы многочисленные тонкие трещины отделочного слоя различной направленности, расположенные в зонах плоскостей стен, примыканий к оконным откосам, подоконнику, выключателям и в верхних углах. ФИО5 имеет усадочный и конструктивный характер и выражаются в нарушении целостности шпаклевочного и окрашенного покрытия. Дефект - устранимый, производственный, явный, значительный, существенный. Несоответствие НПА: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87:7.3.5 Основание на которое наносят шпатлевочный состав, должно быть чистым, сухим и прочным. При нанесении шпатлевочного состава сначала шпателем заполняют впадины, трещины и неровности, а затем шпателем или механизированным способом наносят основной слой, который выравнивают шпателем.
В ответе на 2 вопрос эксперт указал, что по результатам исследования качество выполненных строительных работ на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <.......>, <.......>, <.......>, блок жилого дома 1 не соответствует требованиям технических регламентов, строительной нормативной документации. Выявленные отступления являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе производства строительных работ, в том числе нарушение требований строительно-технической документации. Все выявленные недостатки имеют производственный характер.
В ответе на вопрос 3 эксперт указал, что стоимость работ и материалов по устранению выявленных строительных недостатков на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <.......>, <.......>, <.......>, блок жилого дома 1, по состоянию на дату производства экспертизы, округленно до тысяч рублей, составляет 421 000 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).
Приведенное экспертное заключение, по мнению суда, основано на базе действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено с учетом и полным анализом результатов осмотра исследуемых объектов, специалистом, обладающим необходимой квалификацией в соответствующей области проведенных исследований.
У суда не имеется оснований сомневаться в сделанных выводах эксперта, который был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу, заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, является полным, не содержит неясностей и противоречий, соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, поэтому суд правомерно принимает его в качестве достоверного доказательства по делу.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.
На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
При этом непосредственно в договоре купли-продажи, заключенном с истцом, не определены требования к качеству строительно-отделочных работ.
Между тем, условиями договора не предусмотрено, что при выполнении застройщиком работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, наличие которых ответчиком не опровергнуто.
При таких обстоятельствах, поскольку непосредственно в договоре купли-продажи, акте приема-передачи объекта не были определены конкретные требования к качеству работ, а экспертным путем выявлены недостатки строительства, суд приходит к выводу о том, что при разрешении спора необходимо исходить из требований, упомянутых в заключении судебного эксперта, стандартов, сводов правил, поскольку они обычно предъявляются к качеству соответствующих работ.
Судом установлено, что в доме истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после передачи объекта недвижимости, которые являются нарушением обычно предъявляемых требований к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). У истца как у потребителя имеется право требования к застройщику об уменьшении покупной цены на стоимость устранения строительных недостатков, при этом, отсутствие у покупателя претензий по качеству объекта недвижимости при приемке-передаче жилого помещения от продавца (застройщика) не лишает его права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Ввиду указанного, установленные экспертом недостатки объекта недвижимости, не могут быть установлены при визуальном осмотре в отсутствии специальных знаний в области строительства (при этом истец не является специалистом в области строительства и данные недостатки не могли быть им расценены как дефекты), из буквального толкования условий договора и акта приемки-передачи не следует, что продавец (застройщик) предупредил покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости и покупатель их не обнаружил и удовлетворен техническим состоянием указанного дома, также как и не следует, что дом был реализован со снижением цены с учетом его качества на момент приобретения. Доказательств того, что вышеуказанные недостатки были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи или подписании акта приемки-передачи, стороной ответчика не представлено (сам акт имеет типовую форму, недостатки объекта строительства не поименованы).
Учитывая вышеизложенное и разрешая заявленный спор по существу, суд на основе установленных по делу обстоятельств, указывающих на то, что в доме истца имеются строительные недостатки, которые подтверждены результатами судебного исследования, которое сторонами не оспорены, а также того, что недостатки обнаружены в пределах установленного законом гарантийного срока, приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения недостатков объекта недвижимости в размере 421 000 рублей.
ФИО1 вправе требовать восстановления своих прав, как путем устранения недостатков в натуральной форме, так и в денежном выражении. ФИО1 избран способ защиты нарушенного права – выплата денежных средств в целях устранения недостатков.
Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку в ходе рассмотрения данного гражданского дела установлен факт виновного поведения ответчика, выразившийся в ненадлежащем исполнении взятых обязательств по надлежащему строительству жилого дома, а также неудовлетворении требований истца по поданной претензии, суд полагает исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда законными и обоснованными.
При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины ответчика, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями истца, объем нарушенных прав и характер выявленных недостатков строительства, в связи с чем, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда 5000 руб.
Поскольку ответчиком допущено нарушение прав истца как потребителя и не удовлетворены требования истца в добровольном порядке до обращения в суд, то с ответчика также подлежат взысканию неустойка.
В соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
В силу статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта аналогичного товара продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (статья 23).
Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.
В соответствии с абзацем 3 подпункта «а» пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если потребитель в связи с нарушением продавцом, изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) предусмотренных статьями 20, 21, 22 Закона сроков предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона. При этом следует иметь в виду, что в случае просрочки выполнения нового требования также взыскивается неустойка (пеня), предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона.
Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, направленной на восстановление нарушенного права.
Учитывая, что претензия со стороны истца об устранении недостатков была направлена в адрес в ответчика и получена им 02.09.2024, в течение 45 дней ответчик не устранил недостатки в полном объеме, истцами заявлены требования о взыскании неустойки за период с 18.10.2024 по 17.05.2025 (212 дн.) из расчета 1 % в день от стоимости дома в общем размере 6 500000 рублей, что составляет 13780 000 руб., исходя из расчета м000 руб. х 212 х 1%, с продолжением начисления неустойки до фактического исполнения обязательства.
Также, исходя из того, что претензия с требованием о возмещении стоимости устранения строительных недостатков была направлена в адрес ответчика 17.05.2025 и получена последним 24.05.2025, требования которой не были исполнены в десятидневный срок, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 06.06.2025 по 26.12.2025 из расчета 1 % в день от стоимости недостатков в общей сумме 421 000 рублей, что составляет 858 840 руб. исходя из расчета: 421 000 руб. х 1% х 204, с продолжением начисления неустойки до фактического исполнения обязательства.
Общий размер неустойки, на которую у истца возникло право, составил 14638 840 руб.
В возражениях ответчик просил снизить размер неустойку и штрафа, применив положения статьи 333 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).
По своей правовой природе неустойка представляет собой средство упрощенной компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.
Исходя из правовой сути средств обеспечения обязательств, в частности неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, для применения к застройщику штрафных санкций необходимо установить его вину в неисполнении обязательств по договору.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 года №263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем, п. 1 ст. 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Суд принимает во внимание период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушенного обязательства, компенсационный характер неустойки, в связи с чем считает возможным снизить подлежащую взысканию неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей об устранении строительных недостатков, а также за нарушение срока удовлетворения требований потребителей о взыскании стоимости устранения недостатков в общем размере до 150 000 рублей.
Верховным Судом Российской Федерации в пункте 65 постановления Пленума от24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчёт суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, – иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей и разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены вдобровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Поскольку после получения претензии истцов ООО СЗ «Вит-Строй-Новоподклетное» не устранило строительные недостатки в полном объеме, не возместило расходы по их устранению и не произвело соразмерное уменьшение цены договора, то с ответчика на основании пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей также подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.
Общая сумма, присуждённая судом в пользу истца, составила рублей 586000 руб. (расчёт: 421000 + 150 000 + 5 000).
Следовательно, размер штрафа составит 293 000 рублей (расчёт: 586000 х 50%).
Установив, что размер подлежащего взысканию штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства, учитывая конкретные обстоятельства дела, срок неисполнения обязательств, степень вины ответчика в неисполнении обязательств, компенсационную природу неустойки, суд приходит к выводу о снижении суммы штрафа 50000 руб.
Размер взысканной судом неустойки и штрафа отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истцов вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определённой информации в сети Интернет), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
Поскольку требования стороны истцов удовлетворены частично ввиду применения положений статьи 333 ГК РФ и частичного удовлетворения неимущественного требования о взыскании компенсации морального вреда, то при распределении судебных расходов суд не применяет правило об их пропорциональном присуждении.
Истцом перед обращением в суд были понесены расходы по оплате досудебной экспертизы – по составлению экспертного исследования ИП ФИО4 от 18.04.2025 стоимостью 20 000 рублей.
Данные издержки подлежат возмещению проигравшим судебный спор ответчиком, поскольку предварительное (досудебное) получение данного документа являлось объективно необходимым для обращения в суд за защитой нарушенных прав в целях первичного обоснования исковых требований, определения цены иска и подсудности спора.
Эти понесённые истцом расходы не являются чрезмерными, соответствуют ценам, обычно взимаемым за аналогичные услуги.
Следовательно, с проигравшего судебный спор ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 20000 рублей.
Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п. п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, учитывая сумму удовлетворенных исковых требований с ответчика в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет <.......> государственная пошлина в сумме 27 798 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" о взыскании денежных средств на устранение недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО СЗ "ВИТ-Строй-Новоподклетное" (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт №...) денежные средства в размере 421 000 рублей в качестве возмещения расходов на устранение недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, неустойку в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей в размере 60 000 рублей, расходы на оплату досудебного экспертного исследования в размере 20 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Вит-Строй-Новоподклетное" (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт №...) неустойку, начисляемую на сумму 6 500 000 рублей по ставке 1% в день, начиная с 25.12.2025 по день фактического исполнения обязательства по уплате денежных средств в размере 421 000 рублей.
В остальной части исковые требования, сверх взысканных судом сумм, оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Вит-Строй-Новоподклетное" в доход местного бюджета - бюджета Рамонского муниципального района Воронежской области в размере 27 798 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через суд принявший решение, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А. Стрельникова
Решение принято судом в окончательной форме 21.01.2026.