Дело №2а-3945/2023
УИД 23RS0058-01-2023-005053-27
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2023 года город Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Крижановской О.А.,
при секретаре Гончаровой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Хостинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании действий незаконным,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к административному ответчику, в котором просит суд признать незаконными действия административного ответчика по приостановлению государственной регистрации прав, вытекающие из письма от 02.06.2023 № №. Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю устранить нарушения ее прав и законных интересов зарегистрировать переход права на основании соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 22 января 2023 года между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2 заключен письменный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № и данный договор был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 31.01.2023 года.
В связи с возникновением ряд вопросов по квартире и сделке, ФИО1 принято решение расторгнуть сделку по определенным причинам. По итогам общения с продавцом сторонами было подписано 18.05.2023 года соглашение о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2023 года. Согласно пунктов 4 и 7 Соглашения, продавец по договору от 22.01.2023 возвратила покупателю денежные средства в размере 12000000 рублей, и получила квартиру. Пункт 7 соглашения имеет силу акта приема-передачи (возврата) квартиры. Квартира возвращена заявителю, что также подтверждено условиями данного соглашения.
В целях государственной регистрации соглашения от 18 мая 2023 года о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2023 года обе стороны через МФЦ обратились с заявлением в соответствующий орган Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Однако регистрирующий орган приостановил до 30.08.2023 года государственную регистрацию соглашения и уведомил административного истца письмом от 02.06.2023 № № о том, что такой вариант невозможен, и невозможно расторжение договора по соглашению сторон, исполнивших договор купли продажи от 22.01.2023 года.
Приостановление регистрации было обжаловано в установленном порядке в Апелляционную Комиссию Управления Росрееста в Краснодарском крае, однако письмом не должностного лица - секретаря Апелляционной комиссии сообщено, что заявление не принято по мотивам того, что не приложена копия документа о приостановке регистрации, и нет описи вложения документов в письме, что требует внутренний приказ Росреестра.
Решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав административный истец считает незаконным и просит отменить как нарушающее права и законные интересы ФИО1 по следующим основаниям.
Согласно действующему законодательству стороны договора свободны в своем волеизъявлении, и могут его облечь в разные виды соглашений, договоров.
В данном случае стороны договора от 22.01.2023 пришли к согласию, что недвижимость, переданная в собственность покупателя, с учетом выявленных скрытых недостатков, не может соответствовать целям, связанным с эксплуатацией приобретенных объектов. Стороны приняли решение о новом волеизъявлении - расторгнуть прежний договор купли-продажи квартиры от 22.01.2023 года, вернуть стороны в исходное состояние до сделки, обратиться с заявлением об аннулировании государственной регистрации прежней сделки.
Отказ в государственной регистрации волеизъявления сторон от 18 мая 2023 года, в аннулировании записи о продаже квартиры 22.01.2023 года на основании Соглашения сторон от 18.05.2023 года, противоречит воле сторон сделки. Вмешательство в существующие договорные отношения, реализация требований статьи 445 Гражданского кодекса, не относятся к компетенции органа регистрации.
Административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании настаивали на удовлетворении требований, поддержав доводы, изложенные в административном иске. Кроме того, поскольку административным ответчиком представлено Уведомление об отказе в государственной регистрации права от 30 августа 2023 г., так как причины приостановления не устранены, представителем административного истца заявленные требования уточнены в части признания указанных действий административного ответчика так же незаконными и нарушающими права и законные интересы административного истца.
Представитель административного ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, так как законом предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему не исполнены. В данном случае условия договора купли-продажи сторонами полностью исполнены. Регистрация перехода права от ФИО1 к продавцу может быть осуществлена на основании нового договора купли-продажи от покупателя к продавцу.
Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а так же о согласии с требованиями административного истца в полном объеме.
Суд, выслушав лиц участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, представленные процессуальные доказательства, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Судом из пояснения сторон установлено и следует из материалов дела, что 22 января 2023 года между ФИО1 покупателем и ФИО2 продавцом заключен письменный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул. <адрес>, дом 18, кв. 66.
Данный договор был регистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 31.01.2023 года.
Согласно раздел 3 Договора купли-продажи указано, что за неисполнение или ненадлежащее исполнений Сторонами иных обязанностей по договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором. По договору Продавец несет ответственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, том числе и за предоставление заведомо ложной информации об обременениях движимого имущества и ограничениях его пользования. Споры, которые могут возникнуть в связи с данным договором, Стороны будут стремиться разрешать в рядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнения условий Договора, составления дополнений и изменений к Договору. При не достижении соглашения, Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В связи с возникновением ряд вопросов по квартире и сделке ФИО1 принято решение расторгнуть сделку.
18.05.2023 сторонами договора подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2023. Согласно пунктов 4 и 7 Соглашения, продавец по договору от 22.01.2023 г возвратила покупателю денежные средства в размере 12000000 рублей, и получила квартиру. Пункт 7 соглашения имеет силу акта приема-передачи (возврата) квартиры. Квартира возвращена заявителю, что также подтверждено условиями данного соглашения.
В целях государственной регистрации соглашения от 18 мая 2023 года о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2023 года обе стороны через МФЦ обратились с заявлением в соответствующий орган Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации права собственности, представив для регистрации, в том числе: соглашение о расторжении договора купли-продажи от 18.05.2023.
Уведомлением от 02.06.2023 №№ Хостинский отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю приостановил на срок до 30.08.2023 государственную регистрацию прав ввиду фактического исполнения договора купли-продажи. Государственная регистрация была приостановлена, так как на регистрацию не представлен «обратный» Договор купли продажи объекта недвижимости между новым собственником (ранее покупатель) и продавцом, с учетом того, что Договор купли продажи сторонами исполнен и не содержит условие о возможном расторжении с возвращением объекта продавцу.
Уведомлением от 30.08.2023 №№ Хостинский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю отказал заявителю в государственной регистрации прав, поскольку причины послужившие основанием к приостановлению регистрации права не устранены.
Согласно положениям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснений пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
18.05.2023 стороны договора пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2023 и возврате недвижимого имущества. Пункт 7 соглашения имеет силу акта приема-передачи (возврата) квартиры. Квартира возвращена заявителю, что также подтверждено условиями данного соглашения.
Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно статье 3 Закона №218-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. В силу ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Основания приостановления государственной регистрации прав указаны в статье 26 названного закона.
Согласно уведомлению от 02 июня 2023 государственная регистрация прав приостановлена на основании п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ: не соответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
В силу статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закон.
На основании подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав, и наличие которых, послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.
Судом установлено, что стороны пришли к согласию, что недвижимость, переданная по договору купли-продажи в собственность ФИО1, после выявленных скрытых недостатков, не может соответствовать целям покупателя, связанным с эксплуатацией данной недвижимости. При этом реализованное волеизъявление обеих сторон сделки на расторжение договора путем заключения соответствующего соглашения и обращение с заявлением в регистрирующий орган является достаточным основанием для регистрации соответствующего права. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в статье 450 ГК РФ.
Судом установлено, что на дату подписания сторонами соглашения о расторжении договора, имущество фактически возвращено продавцу, а денежные средства покупателю.
Таким образом, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул. <адрес> дом 18, кв. 66, представленное на государственную регистрацию нормы законодательства и чьи-либо права и интересы не нарушает.
При таких обстоятельствах, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации названного соглашения.
Согласно ч. 1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
Согласно ч. 2 ст. 62 КАС РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.
Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.
Административным ответчиком не представлено суду доказательств, опровергающих административные исковые требования административного истца.
Суд приходит к выводу, что оспариваемые решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, изложенные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) от 02.06.2023 г. №№ и об отказе в государственной регистрации права собственности от 30.08.2023 №№ в отношении жилого помещения с кадастровым номером № расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. <адрес>, дом 18, кв. 66, не в полной мере соответствуют указанным нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании, оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Вместе с тем, согласно ст. 227 КАС РФ судебный контроль не может быть ограничен только признанием действий незаконными, основной задачей судебного контроля является восстановления прав административного истца.
Следовательно, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования частично, а именно, устранить нарушение прав административного истца, путем возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить регистрацию перехода права собственности в отношении объекта недвижимости жилого помещения с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул. <адрес> дом 18, кв. 66, на основании Соглашения о расторжении Договора купли-продажи от 18.05.2023 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО1 к Хостинскому отделу города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК о признании действий незаконным - удовлетворить частично.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить нарушение прав административного истца ФИО1, путем осуществления регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. <адрес> дом 18, кв. 66, на основании Соглашения о расторжении Договора купли-продажи от 18.05.2023 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд подачей жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. 21 ноября 2023 года.
Судья О.А. Крижановская
На момент опубликования не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО.
Судья Крижановская О.А.