Решение по делу № 2-1752/2025 от 10.03.2025 - о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств за разницу в площади переданного объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

УИД: №

№

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Строчило С.В., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств за разницу в площади переданного объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы», в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать п. 2.1 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства за некачественный ремонт в размере 296 239 рублей 11 копеек, неустойку с даты вынесения решения и по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки, но не более 296 239 рублей 11 копеек, компенсацию за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек, штраф в размере 5% от суммы удовлетворенных требований, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 рублей, расходы по оплате экспертных услуг в размере 75 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № №, по которому участник долевого строительства покупает и принимает квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, <адрес>. В соответствии с п. 4.2 договора цена договора составляет 6 858 521 рубль. Квартира передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В переданной квартире в процессе эксплуатации были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению, стоимость устранения строительных недостатков составляет 511 466 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ. Мер к устранению выявленных дефектов ответчик не предпринял, на претензию не отреагировал. В соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии, составляет 38,5 кв.м, в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передается площадью с учетом лоджии 38,3 кв.м, разница составляет 0,2 кв.м. Истец указывает, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности, его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Истец полагает, что п. 5.1 договора участия в долевом строительстве противоречит действующему законодательству и является ничтожным в силу закона. В связи с чем просит взыскать с ответчика компенсацию за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек, с учетом уменьшения площади квартиры на 0,2 кв.м, исходя из стоимости 1 кв.м по договору 178 143 рублей 40 копеек.

Истец ФИО1 и представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили уточненное исковое заявление, в котором ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» в судебное заседание не явился, направил возражения на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы, превышающей 3% от цены договора, отказать. В случае удовлетворения иска ходатайствовал о снижении размера неустойки, штрафа с применением ст. 333 ГК РФ, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Представитель ООО «Первый домостроительный комбинат», привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ - в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажное жилое здание №.1 со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой №.2 по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, 4037, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией: 660, секция: 7, этаж: 15, общая приведенная площадь 38,5 кв.м, с целью оформления участником долевого строительства собственности на объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором.

В п. 2.4 договора стороны установили, что объект передается участнику в степени готовности, определяемой в Приложении № к договору.

Цена договора определена сторонами как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, являющего объектом долевого строительства, равной 178 143 рублям 40 копейкам и соответствующей общей приведенной площади объекта долевого строительства, которая на дату подписания договора составляет 6 858 521 рубля 00 копеек (п.п. 4.1,4.2 договора).

Обязанности по оплате цены договора истцом исполнены полностью.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» передал, а участник долевого строительства ФИО1 приняла 1-комнатную <адрес>, площадью 36,4 кв.м, общей площадью (с учетом лоджий и/или балконов, с понижающим коэффициентом) 38,3 кв.м, расположенную на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Из представленного стороной ответчика акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при осмотре переданной квартиры явные дефекты (недостатки) отсутствуют, истец претензий не имел.

В установленном порядке истцом зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.

Между тем, в процессе эксплуатации квартиры истцом обнаружены недостатки качества отделки квартиры, в связи с чем, по инициативе истца ООО «ПРО-Эксперт» было подготовлено экспертное заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выявлены многочисленные нарушения действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 511 466 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении строительных недостатков, либо выплате расходов на их устранение, также истец просила выплатить денежную компенсацию в связи с разницей площади переданной квартиры, стоимость проведения независимой экспертизы, стоимость услуг представителя и компенсацию морального вреда. Претензия получена ответчиком, но была оставлена без удовлетворения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза в целях определения наличия дефектов в объекте строительства и рыночной стоимости затрат на их устранение.

Экспертиза была поручена ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз», согласно выводам которого, изложенным в заключении экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются несоответствия строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком, требованиям нормативной документации в области строительства, условиям договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, техническим регламентам. Несоответствий проектной документации и градостроительных регламентов не установлено. Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 296 419 рублей 11 копеек, из которых: стоимость работ: 206 239 рублей 24 копейки, стоимость материалов: 90 179 рублей 87 копеек.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, которое отвечает требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, заключение экспертов является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, перед проведением судебной экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключение экспертов не усматривается. Стороны с заключением судебной экспертизы согласились.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

С учетом вышеназванных доказательств, суд приходит к выводу, что в нарушение ч. 1,2,5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ответчик передал истцу объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям нормативной документации в области строительства, техническим регламентам, следовательно, у последнего возникло право требования возмещения расходов на устранение недостатков в отделке переданной квартиры.

При определении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд считает целесообразным принять за основу заключение экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз», поскольку заключение составлено с учетом осмотра объекта долевого строительства, содержит подробное описание проведенного исследования. Указанное заключение является относимым и допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству, у суда нет оснований не доверять выводам экспертов.

С учетом изложенных обстоятельств и норм действующего законодательства, учитывая, что недостатки в спорной квартире возникли до её передачи участнику долевого строительства, что подтверждено заключением экспертов, доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не представлено, суд исходя из существа заявленного спора, учитывая, что истец является экономически слабой стороной спорных правоотношений, свои уточненные требования истец сформулировал на основании заключения судебной экспертизы, однако, допустил описку при указании стоимости устранения выявленных недостатков квартиры, суд в интересах законности полагает возможным выйти за пределы заявленных требований и взыскать с ответчика в пользу истца стоимость расходов на устранение недостатков квартиры в размере 296 419 рублей 11 копеек, определенном на основании проведенной судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что в соответствии с нормами ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе требовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на их устранение. Право выбора любого из названных способов защиты своих прав принадлежит участнику долевого строительства.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ истец просил об устранении строительных недостатков, либо выплате расходов на их устранение. Доказательств того, что ответчику, выразившему намерение устранить недостатки качества отделки квартиры, истцом не был предоставлен доступ в квартиру, суду не представлено. Кроме того, данные обстоятельства не могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за передачу истцу объекта долевого строительства со строительными недостатками.

При этом положения Федерального закона № 214-ФЗ, определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене. Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве является объект долевого строительства – квартира целиком, а не отдельные ее элементы, в данном случае нарушенное право истца, как участника долевого строительства, будет восстановлено застройщиком путем перечисления денежных сумм на устранение выявленных недостатков квартиры. У суда не имеется оснований для возложения на истца обязанности возвратить застройщику подлежащие замене материалы, равно как и зачесть их остаточную стоимость в счет стоимости устранения недостатков.

Более того, суду не представлено доказательств наличия технической возможности демонтажа подлежащего замене имущества без такого его повреждения, которое позволило бы в последующем использовать его вновь.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки с даты вынесения решения и по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требования по договору участия в долевом строительстве, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В связи с тем, что обязательство по выплате истцу стоимости расходов на устранение недостатков квартиры в размере 296 419 рублей 11 копеек не исполнено, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку с момента окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № - с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, исходя из расчета неустойки за каждый день просрочки - 296 419 рублей 11 копеек х 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (296 419 рублей 11 копеек).

Оснований для взыскания неустойки с даты вынесения решения у суда не имеется, поскольку в настоящее время и до ДД.ММ.ГГГГ действует мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, на взыскание неустоек и иных финансовых санкций.

Разрешая требования истца о признании п. 2.1 договора № ПЛМ-КВ-4.1/7-15-660-1/АН от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, а также требования о взыскании денежной компенсации за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии, составляет 38,5 кв.м, в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передается площадью с учетом лоджии 38,3 кв.м, разница составляет 0,2 кв.м. Истец указывает, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности, его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Истец полагает, что п. 5.1 договора участия в долевом строительстве противоречит действующему законодательству и является ничтожным в силу закона. В связи с чем просит взыскать с ответчика компенсацию за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек, с учетом уменьшения площади квартиры на 0,2 кв.м, исходя из стоимости 1 кв.м по договору 178 143 рублей 40 копеек.

Вместе с тем, из содержания искового заявления следует, что истцом оспаривается п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд полагает, что как в просительной части искового заявления, так и в просительной части заявления об уточнении исковых требований допущена описка, фактически истец просит признать недействительным п. 4.5 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.5 договора № № участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае уменьшения площади объекта за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации, и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора на следующих условиях: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 договора, составит до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) не производится; если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от общей приведенной площади (проектной) составит более 1%, возврат денег производится за разницу площади объекта в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

По смыслу нормы ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как установлено выше и следует из договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ площадь переданной истцу квартиры меньше предусмотренной договором на 0,2 кв.м (38,5 кв.м - 38,3 кв.м), то есть уменьшение площади квартиры составляет 0,52 %.

Согласно расчету истца, сумма разницы в стоимости квартиры, исходя из проектной и фактической площади, составляет 35 628 рублей 68 копеек (0,2 х 178 143 рублей 40 копеек).

Суд не находит оснований для признания оспариваемого условия п. 4.5 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанным положением договора права истца не нарушены, доказательств обратного суду не представлено.

Оснований для удовлетворения требования о взыскании денежной компенсации за разницу площади переданного объекта долевого строительства суд также не находит, поскольку передача застройщиком квартиры меньшей площади до 1% (включительно) предусмотрена условиями договора, при этом разница в площади переданной истцу квартиры составляет менее 1 % (0,52%), следовательно, не может быть признано недостатком объекта долевого строительства. В связи с чем требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек подлежат отклонению.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию в пользу истца частично, в размере 20 000 рублей, поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных истцу нравственных страданий.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно приведенным выше положениям Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, к числу которых относится предусмотренный ч. 3 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ штраф, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Судом установлено, что истец обращался к ответчику в досудебном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку претензия направлена в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, требования истца о взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

При этом положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ).

Право участника долевого строительства требовать возмещения убытков и т.п., возникает при нарушении его прав со стороны застройщика, то есть с того момента, когда для него такие нарушения стали очевидными или должны стать очевидными.

У застройщика обязанность по исправлению недостатков, возмещению убытков возникает с момента предъявления данного требования участником долевого строительства (путем указания недостатков в акте, либо путем направления соответствующей претензии о возмещении стоимости устранения недостатков).

С учетом изложенного, при определении действия закона во времени следует исходить из даты возникновения обязательств застройщика, дата обращения с исковым заявлением в суд правового значения не имеет. Таким образом, поскольку претензия, содержащая требование о возмещении расходов на устранение недостатков, направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ к спорным правоотношениям применению не подлежат, вопреки доводам представителя ответчика, оснований для ограничения общей суммы, взысканной с застройщика в пользу истца, тремя процентами от цены договора не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Статьей 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из содержания п.п. 2, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости, так как были понесены стороной для обоснования своих требований к ответчику.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Истцом заявлены ко взысканию расходы на оплату экспертных услуг в размере 75 000 рублей, в подтверждение несения которых представлено экспертное заключение № МСК-50/07-24, договор возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ и кассовый чек на сумму 75 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абз. 2 п. 22абз. 2 п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (ч. 1 ст. 35 ГПК РФ), либо возложении на истца понесенных ответчиком судебных издержек.

Расходы истца на оплату услуг эксперта ООО «ПРО-Эксперт» по досудебному исследованию объекта долевого строительства являются судебными издержками с учетом, что несение данных расходов являлось необходимым для реализации прав истца на судебную защиту, размер причиненных убытков не мог быть определен истцом самостоятельно ввиду необходимости применения специальных познаний, собранные доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Первоначально заявленные требования истец основывал на экспертном заключении № МСК-50/07-24, составленном ООО «ПРО-Эксперт», и не мог предполагать, что указанная в экспертном заключении стоимость устранения недостатков, относящаяся к ответственности застройщика, является завышенной. В дальнейшем истец уточнил исковые требования на основании проведенной по делу судебной экспертизы, которая подтвердила наличие в квартире истца недостатков и заключение которой принято в основу выводов, сторонами не оспаривается.

Тот факт, что в основу выводов решения принято заключение судебной экспертизы не является основанием для освобождения ответчика от возмещения истцу расходов, понесенных в связи с изготовлением досудебного исследования.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертных услуг в размере 75 000 рублей.

Также истцом были понесены расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей, что подтверждается договором оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О по общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). К их числу относятся и те условия, которыми устанавливается размер и порядок оплаты услуг представителя. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ.

Из смысла ст. 100 ГПК РФ следует, что при рассмотрении вопроса разумности расходов на оплату услуг представителя суд должен руководствоваться совокупностью критериев, позволяющих разрешить вопрос разумности понесенных выигравшей стороной расходов на оплату услуг представителя, а именно, учитывать сложность дела, общую продолжительность рассмотрения судом дела, объем подготовленных материалов, участие представителя в судебных заседаниях в суде первой инстанции и апелляционной инстанции, сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг.

Рассматривая поданное заявление о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг, с учетом конкретных обстоятельства дела, категории дела, общей продолжительности рассмотрения дела судом, объема подготовленных представителем истца материалов по делу, исходя из принципа разумности взыскиваемых расходов, принимая во внимание установленные обстоятельства, суд считает необходимым взыскать в пользу истца денежную сумму за оказанные юридические услуги в размере 30 000 руб., полагая данную сумму разумной.

Поскольку имеющаяся в материалах дела доверенность <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ выдана истцом на представление его интересов в различных организациях и учреждениях с широким кругом полномочий сроком на три года с правом передоверия полномочий. Из содержания представленной доверенности не следует, что она выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании, а также учитывая, что оригинал доверенности в материалы дела не представлен, суд приходит к выводу, что расходы истца по нотариальному оформлению доверенности не подлежат возмещению ответчиком, в связи с чем отказывает в удовлетворении требования о взыскании данных расходов.

Учитывая, что в соответствии с пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд при цене иска до 1 000 000 руб., в силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с учетом требований ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ, с ответчика в бюджет г.о. Балашиха подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, по требованию имущественного характера в размере 9 892 рублей 57 копеек, по требованию неимущественного характера - 3 000 рублей, всего 12 892 рублей 57 копеек.

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) в отношении уплаты застройщиком убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с ДД.ММ.ГГГГ, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец ко дню принятия решения суда фактически не понес расходы на устранение недостатков квартиры, обратного в материалы дела не представлено, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части уплаты убытков, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств за разницу в площади переданного объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН: №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, стоимость расходов на устранение недостатков квартиры в размере 296 419 рублей 11 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 75 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН: №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда, исходя из расчета неустойки за каждый день просрочки - 296 419 рублей 11 копеек х 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (296 419 рублей 11 копеек).

В удовлетворении иска в части признания недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскания компенсации за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 35 628 рублей 68 копеек, штрафа, расходов на нотариальное оформление доверенности, а также в части сумм, превышающих взысканные – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН: №) в пользу ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз» (ИНН №) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 108 900 рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН: №) в бюджет городского округа Балашиха государственную пошлину в размере 12 892 рублей 57 копеек.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» отсрочку исполнения решения суда в части уплаты убытков, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Строчило С.В.

Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Строчило С.В.