Решение по делу № 2-154/2023 от 28.07.2023 - о признании сделки недействительной.

31RS0№-31 2-154/2023 (2-3304/2022;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28.07.2023 город Белгород

Свердловский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Горбач И.Ю.,

при секретаре Нагапетян А.А.,

с участием ФИО1 и её представителей - ФИО2, ФИО4 (доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), представителя ФИО5 - ФИО6 (ордер от ДД.ММ.ГГГГ №), в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Жилищно-строительному кооперативу № 27 о признании сделки недействительной,

установил:

В исковом заявлении ФИО1, с учетом увеличения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 161 т. 1, л.д.103 т.2 ), просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 49,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и Жилищно-строительным кооперативом № 27, применить последствия недействительности сделки, признать незаконным решение правления ЖСК № 27 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже нежилых помещений по адресу: <адрес>.

В обоснование иска ФИО1 сослалась на то, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Жилищно-строительным кооперативом № 27 ей передано указанное выше помещение в аренду на 49 лет.

Пунктом 6.6. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в течение действия договора аренды арендатор имеет преимущественное право выкупа данного помещения.

Без учета требований п. 6.6 договора аренды Жилищно-строительный кооператив № 27 по договору купли-продажи продал ФИО5 два нежилых помещения, расположенных по адресу: <адрес> площадью 49,4 кв.м, и площадью 39 кв.м.

Истец в исковом заявлении, заявлениях об увеличении требований, ссылается на то, что сделка не соответствует закону, поскольку нарушает ст. ст. 173, 173.1, 174, 174.1 ГК РФ. Оспариваемая сделка совершена без уведомления арендатора и предложения ему права реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения. Более того, со стороны Жилищно-строительного кооператива № 27 не совершено действия по одобрению сделки, как крупной и совершенной с заинтересованностью. Договор купли-продажи заключен с нарушением правомочий лица, действующего на стороне Жилищно-строительным кооперативом № 27, ввиду отсутствия у председателя ЖСК 27 полномочий заключать указанный договор, поскольку решение правления ЖСК № 27 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже нежилых помещений является ничтожным.

В судебном заседании ФИО1 и её представители поддержали заявленные требования.

ФИО5 извещен о дате и времени рассмотрения дела, обеспечил явку представителя, который возражал против удовлетворения иска.

ЖСК № 27 извещено о дате и времени рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило, возражений не представлено.

Третьим лицом Управлением Росреестра по <адрес> представлен отзыв, согласно которому управление не является участником гражданско-правовых отношений, не имеет и не может иметь.

Исследовав обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ЖСК № 27 признано право собственности на нежилое помещение, площадью 49,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (234-236,т.1).

Суду представлена незаверенная копия устава ЖСК 27 от ДД.ММ.ГГГГ, по запросу суда оригинал либо надлежащим образом заверенная копия не представлены (л.д.77-88, т.2).

Выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что юридическое лицо создано до ДД.ММ.ГГГГ председателем является ФИО10 (л.д.116-122, т. 2).

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании членов ЖСК № 27, собственников квартир дома <адрес>, принято решение сдать в долгосрочную аренду нежилое помещение площадью 49,9 кв. м ИП ФИО1 под магазин «Ткани» (л.д.182 -148, т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК № (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору встроенные нежилые помещения площадью 49,4 кв.м., номера на поэтажном плате: подвал 1-3, с кадастровым номером №, состоящие из торгового зала площадью 40,3 кв.м., кабинета площадью 5,2 кв.м, и санузла площадью 3,9 кв.м., расположенные в подвале дома № № по <адрес> (л.д. 12 -15 т. 1).

Договор заключен сроком на 49 лет и действует с момента его подписания обеими сторонами п. 6.1 договора. Размер арендной платы составляет 6 000 руб. в месяц (п. 4.1).

Согласно п. 6.6 договора установлено, что арендатор имеет преимущественное право выкупа указанного нежилого помещения.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект аренды передан ИП ФИО1

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК № отказано в иске к ИП ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20-36, т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.37-40 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ на заседании правления ЖСК № 27 принято решение об избрании председателем правления ЖСК № 27 ФИО10 (л.д.223, т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ на заседании правления ЖСК № 27 принято решение о продаже нежилого помещения площадью 49,4 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 75, т. 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК № 27 и ФИО7 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение площадью 49,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> за 1 100 000 руб. В этот же день нежилое помещение передано ФИО11 по акту приема-передачи (л.д.16-19 т. 1).

Со стороны ЖСК № 27 договор подписан председателе правления ФИО10, действующей на основании устава.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что денежные средства за нежилое помещение № получены председателем правления ЖСК № ФИО10 (л.д.228).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ИП ФИО7 на вышеназванное имущество.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о признании незаконными бездействия Управления Росреестра по <адрес> и осуществлении правовой проверки и регистрации перехода права собственности по вору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> отказано (л.д.94- 97 т. 1).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд <адрес> с иском к ИП ФИО7, ЖСК № о защите преимущественного права покупки арендатором нежилого помещения путем перевода на истца прав и обязанностей ИП ФИО5 - покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками, на нежилое помещение площадью 49,4 кв.м с кадастровым номером31:16:0104008:5801, расположенное по адресу: <адрес> стоимостью 1 100 000 руб. с выплатой ФИО5 указанной суммы в качестве компенсации понесенных им расходов по исполнению договора купли-продажи. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано (л.д.94, 97 т. 1).

В обоснование требований о недействительности договора истица ссылается как на совершение сделки без уведомления арендатора и предложения ему реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения, так и на совершение сделки с нарушением правомочий лица, действующего на стороне продавца, поскольку решение правления о продаже нежилых помещений является ничтожным, отсутствует последующее одобрение сделки.

Что касается доводов о недействительности договора как совершенного без уведомления арендатора и предложения ему реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения, то они неубедительны.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Ссылки ФИО1 на заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение закона, а именно её преимущественного права, как арендатора, на приобретение в собственность объекта аренды, установленного пунктом 6.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, отклоняются. Данные ссылки приведены без учета того, что в договоре аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Вопреки утверждениям истицы, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не является договором аренды с правом выкупав. В установленном законом и договором порядке соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

Доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами спора договора о выкупе арендованного имущества, в материалы дела не представлено.

Условие, предусмотренное в пункте 6.6 договора, не является предварительным договором в силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о защите преимущественного права покупки арендатором нежилого помещения путем перевода на неё прав и обязанностей ИП ФИО5 - покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

По смыслу положений п. 1 ст. 168 ГК РФ для целей признания сделки ничтожной необходимо, чтобы данная сделка в момент ее совершения сторонами не соответствовала требованиям закона или иных правовых актов, однако данных обстоятельств судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. п. 90, 91 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

ФИО1 не является членом ЖСК № 27, и в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ не отнесена к категории лиц имеющих право требовать признания недействительной сделки.

Более того, положения статьи 173.1 ГК РФ не подлежит применению в случае нарушения преимущественного права покупки какого-либо имущества, на что фактически ссылается истица в обоснование заявленных требований.

Что касается требований о признании незаконным решение правления ЖСК № 27 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже нежилых помещений по адресу: <адрес>.

Протоколом заседания правления ЖСК № 27 от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что на заседании правления принято решение продать принадлежащие ЖСК № 27 на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (п. 3 ст. 181.4 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В пункте 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Указанных последствий для истца судом не установлено.

Напротив ФИО1 не является членом ЖСК №, в силу п. 3 ст. 181.4 ГК РФ истица не отнесена к категории лиц имеющих право требовать признания недействительным решения собрания.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Более того, в силу ст. ст. 384, 608, 617 ГК РФ в связи со сменой собственника арендованного имущества с ЖСК 27 на ФИО5, произошла смена лиц по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды сменившись на ФИО7

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС20-14025, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Таким образом, оспариваемая сделка и решение собрания на права ФИО1 как стороны договора аренды повлиять не могли, а само решение её права не затрагивает, поскольку договор аренды продолжает действовать, и она остается арендатором.

Как разъяснено в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Частью 1 статьи 3 ГПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов

С учетом положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом признается субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки недействительной.

Обязательным условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями закона, а выбранный способ защиты должен приводить к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25, последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования ИП ФИО1 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах: потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.

Отношения, связанные с созданием и деятельностью потребительских кооперативов (в том числе гаражно-строительных кооперативов), регулируются ст. 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Однако, ФИО1 не является членом кооператива, собственником помещения в многоквартирном доме. В силу приведенных разъяснений процессуальной предпосылкой права на иск об оспаривании ничтожного решения общего собрания обладает любое лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в таком признании. Положения же ст. 10, ч. 6 ст. 46, ч.1 ст. 143 ЖК РФ в их системном единстве с пунктом 1 статьи 183.1 и статьей 184 ГК РФ охватывают требования о признании недействительным оспоримого собрания, определяя круг лиц, которым принадлежит процессуальная предпосылка права на иск. Иное толкование означало бы произвольное вмешательство в деятельность гражданско-правового сообщества лица, не являющегося его участником.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 (ИНН №, ОГРН №) к ФИО7 (ИНН №, ОГРН №), Жилищно-строительному кооперативу №27 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Судья И.Ю. Горбач

Мотивированный текст решения изготовлен 03.08.2023.