УИД 77RS0001-02-2025-000293-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Щербининой О.А., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3031/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ «Север Столицы» о взыскании неустойки, упущенной выгоды, убытков, компенсации морального вреда, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Север Столицы» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, упущенной выгоды, убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 30 августа 2022 года между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-КВ-2/4-43-637-3/АН, по условиям которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру № 637, не позднее 30 июня 2024 года. Цена Договора составила сумма и была оплачена истцом в полном объеме в установленные сроки. Несмотря на это, ответчик нарушил предусмотренный Договором срок передачи объекта. Квартира была фактически передана и принята истцом по Акту приема-передачи только 25 февраля 2025 года. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства послужило основанием для обращения в суд с требованиями о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда. На основании изложенного, с учетом уточненного искового заявления, истец просил взыскать неустойку за период с 01.07.2024 по 31.12.2024 в размере сумма и неустойку за 01.01.2025 в размере сумма, упущенную выгоду в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, убытки в виде переплаты госпошлины в размере сумма, государственную пошлину сумма, и взыскать судебную неустойку за неисполнение этого обязательства.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседания явился, возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, в которых указывал на то, что объект является уникальным, в связи с чем применяется специальное регулирование ответственности, ограничивающее размер неустойки 5% от цены договора. Ответчик также ссылался на положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, указывая на мораторий на начисление неустойки по уникальным объектам с 01.01.2025 и на ограничение ставки для расчета неустойки за предыдущий период. Кроме того, ответчик возражал против взыскания убытков, упущенной выгоды и компенсации морального вреда в заявленном размере.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 4 статьей 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 30 августа 2022 года между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» (застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-КВ-2/4-43-637-3/АН, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 01.09.2022.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора передача объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры № 637 – должна была быть осуществлена по Акту приема-передачи не позднее 30 июня 2024 года.

Согласно пункту 4.2 Договора его цена определена в размере сумма.

Уведомлением от 07.03.2024 ответчик информировал истца о переносе планируемого срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срока передачи объекта долевого строительства на 31 декабря 2024 года. 30 августа 2024 года ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-02-012134-2024.

Сообщением от 28.11.2024 № 637/ОС ответчик уведомил истца о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

Фактическая передача квартиры истцу и ее принятие состоялись 25 февраля 2025 года, что подтверждается подписанным сторонами Актом приема-передачи от 25.02.2025 и Актом первичного осмотра.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по передаче участнику долевого строительства в установленный договором срок объекта долевого строительства, ответчиком достоверных доказательств обратного суду не представлено, как не представлено доказательств наличия непреодолимой силы или вины потребителя, повлекших нарушение сроков выполнения работ, в связи с чем, у истца по указанному договору возникло право требования неустойки.

Исходя из положений ч. 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что дополнительного соглашения в установленном порядке между сторонами заключено не было, оснований полагать, что стороны пришли к соглашению об изменении срока передачи объекта долевого строительства, не имеется.

Таким образом, судом установлен факт нарушения ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный Договором. Просрочка передачи составила период с 01 июля 2024 года по 25 февраля 2025 года.

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства является основанием для применения к застройщику мер гражданско-правовой ответственности. Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В данном случае судом установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом, в состав которого входит переданная истцу квартира, является уникальным объектом, так как его высота составляет 176 метров, что превышает 100 метров. Данный факт подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2024 и Положительным заключением экспертизы проектной документации. В соответствии с частью 2 статьи 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом относится к уникальным объектам.

В связи с этим к правоотношениям сторон подлежит применению специальная норма – часть 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, которая устанавливает особый порядок расчета неустойки для уникальных объектов. Согласно данной норме, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав уникального объекта, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Действия постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 данного постановления, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Днем исполнения обязательства является день, установленный договором о передаче объекта долевого строительства участнику ДДУ.

Факт нарушения обязательств по договору установлен судом, в связи с чем, требование истца о присуждении им законной неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства обосновано.

Истец правомерно рассчитал неустойку за период с 01.07.2024 по 31.12.2024 (184 дня), применив для расчета ставку в размере 7,5% (ключевая ставка Банка России по состоянию на 01.07.2023), что соответствует требованиям пункта 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Расчет произведен верно: сумма * 184 дн. * (1/300) * 7,5% = сумма

При этом, принимая во внимание периоды действий мораториев, суд не может согласиться с расчетом истца в части взыскания неустойки с ответчика за 01.01.2025 года в размере сумма

С учетом того, что неустойка за период с 01.01.2025 по 30.06.2025 не начисляется, общая сумма неустойки к взысканию составляет сумма, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Возражения ответчика о необходимости снижения данной неустойки на основании статьи 333 ГК РФ суд находит несостоятельными. Представленная неустойка не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, учитывая длительность просрочки (240 дней), значительную сумму договора и тот факт, что размер неустойки уже законодательно ограничен специальной нормой для уникальных объектов. Ответчиком не представлено доказательств чрезмерности неустойки и необоснованной выгоды истца. В связи с изложенным, оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, выразившийся в длительной просрочке передачи оплаченного жилья, что не могло не вызвать у истца нравственные страдания, связанные с неопределенностью и ожиданием, невозможностью в планируемые сроки улучшить жилищные условия. Истец представил медицинские документы, свидетельствующие об обращениях за помощью в период, совпадающий с нарушением сроков передачи объекта. Учитывая длительность просрочки, обстоятельства дела, требования разумности и справедливости, суд считает возможным частично удовлетворить требование о компенсации морального вреда, оценив его размер в сумма. Заявленная истцом сумма в сумма является явно завышенной и несоразмерной характеру перенесенных страданий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил взыскать упущенную выгоду в размере сумма за июль 2024 года, ссылаясь на неполученный доход от возможной сдачи квартиры внаем, и убытки в размере сумма в виде переплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности, возникшей из-за повышения ее размера с 01.01.2025.

Разрешая требования о взыскании упущенной выгоды, суд считает данное требование не подлежащим удовлетворению.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, истец не представил суду доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих размер доходов, которые он мог бы получить. Представленные распечатки объявлений о найме аналогичных квартир не могут служить достаточным и достоверным доказательством размера упущенной выгоды конкретно по спорной квартире.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец не представил суду бесспорных и достоверных доказательств, с необходимой степенью определенности подтверждающих размер реально понесенного ущерба в виде переплаты государственной пошлины или размер неполученных доходов (упущенной выгоды). Представленные расчеты и справки носят предположительный характер. Кроме того, пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 ограничено взыскание убытков, причиненных в период с 22.03.2024 по 30.06.2025. В связи с изложенным, данные требования удовлетворению не подлежат.

На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Север Столицы» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС <***>) неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 января 2026 года.

Судья фио