Дело 2-191/2023 (2-3206/2022)

44RS0002-01-2022-003702-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд города Костромы в составе судьи Балаевой Н.С., при помощнике судьи Матвеичевой М.О., с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3, ответчика ФИО4, ее представителя ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Костроме дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задатка, указывая, что dd/mm/yy между ними заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком. По условиям договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор, согласно которому продавец ФИО4 обязуется передать в собственность, а покупатель ФИО6 оплатить в соответствии с условиями договора квартиру, расположенную по адресу: ... кадастровым номером №, принадлежащую продавцу и несовершеннолетней дочери на праве общей собственности. Согласно п. 1.3 договора, основной договор будет заключен сторонами в срок до dd/mm/yy, и до указанной даты в продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта. В обеспечение данного обязательства был внесен задаток в размере 50 000 руб. в счет причитающегося платежа за объект недвижимости, что подтверждается распиской в получении денег от dd/mm/yy До указанной даты основной договор заключен не был по причине невозможности проведения сделки в связи с непредставлением запрошенного ДО «Ивановский» Ярославского филиала ПАО «Промсвязьбанк» документа у продавца – ФИО4 ссылаясь на п. 3.1 договора, и на то, что сумма задатка не возвращена, истец просит взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 100 000 рублей, а также расходы на оплату госпошлины в сумме 3200 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования, и ранее данные пояснения, из которых следует, что основной договор не был заключен по вине ответчика ФИО4 Им (ей и её супругу) было известно, что ставка по кредиту в банке действовала определенное время, а после этого ставка изменится. Они сообщили продавцу, что у них нет времени ждать, так как ФИО3 военнослужащий и может быть в любое время направлен в командировку. При заключении предварительного договора также уточняли у продавца, не будет ли проблем со сделкой ввиду принадлежности доли в праве собственности на квартиру ребенку, постоянно связывалась с агентством недвижимости и под конец срока предварительного договора узнали о том, что у продавца проблемы с землей. Ставка по кредиту повысилась, в связи с чем, они потеряли 400 тысяч рублей, а также потеряли задаток и отказались от сделки. За день до окончания сделки им сказали, что задаток не будут возвращать. Также они смотрели другую квартиру, чтобы не потерять деньги. Сделка не была заключена, так как банк запросил документы, которые не могли быть представлены. В другой банк не обратились, т.к. ставки по кредиту выше. Сомнений в чистоте заключаемой сделки не было, им обещали, что все будет в срок. Им пришлось приобрести квартиру в другом районе, где не планировали, банк быстро одобрил заявку. Директор агентства недвижимости выдала ей 50 тысяч рублей под расписку на три месяца, которые она вернула, как только купили другую квартиру. Также истец поясняла, что в переговорах о заключении договора не участвовала, переговоры вел супруг ФИО3 и агенты по недвижимости.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Из ее пояснений следует, что в предварительном договоре был четко определен срок до dd/mm/yy, без каких-либо дополнительных условий по пролонгации. По условиям договора видно, что имеет место быть военная ипотека, которая требует одобрения в Банке, без этого на сделку выйти невозможно. Был привлечен специалист по недвижимости, который мог это все разъяснить клиентам. Тем не менее, стороны, понимая все особенные условия данной сделки, пришли к выводу о том, что до dd/mm/yy не смогут совершить данные действия и заключить основной договор. Срок исчисляется до окончания 24 часов последнего дня действия договора. В данном случае договор не был заключен, какие-либо изменения о сроке договора не вносились, ответчиком этому не представлены письменные доказательства. Согласно требованиям действующего законодательства, а именно ст.ст. 450, 452 ГК РФ изменения должны вноситься в той форме, что и сам договор. Предварительный договор был заключен в простой письменной форме, соответственно, соглашение об изменении каких-либо условий договора, в том числе об изменении срока, должны были быть осуществлены в письменной форме, что сделано не было. Согласно ст. 453 ГК РФ, изменения, вносимые в договор, считаются действующими с момента заключения дополнительного соглашения. После того, как было получено разрешение органов опеки и попечительства, документы были направлены на рассмотрение в Банк. По результатам рассмотрения документов, представленных ФИО3, Банком был выдан ответ о том, что в отношении данного объекта действительно обращались, и что было получено распоряжение органов опеки, но при этом Банк запросил документы, которые необходимы были для одобрения объекта. Для рассмотрения вопроса по данной квартире были запрошены документы по альтернативной сделке, то есть по сделке, где должны были выделять долю несовершеннолетнему ребенку. Данные документы не были представлены в полном объеме, в связи с чем было получено отрицательное решение по данном объекту и на сделку невозможно было выйти, о чем ответчик был уведомлен истцом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3 иск поддержал, суду пояснил, что для него и супруги было важно заключить сделку как можно быстрее, поскольку в банке, в котором было получено одобрение, действовала подходящая ставка на определенный срок. При одобрении сделки банк запросил документы по объекту, в котором должны были выделить долю несовершеннолетнему ребенку, однако продавец пакет документов не предоставил, в связи с чем банк не мог одобрить объект и дать разрешение на выдачу кредита. В конце мая риэлтор продавца предложил собраться, он присутствовал на встрече, но особого участия не принимал, т.к. важно было заключить сделку в срок либо эта квартира ему неинтересна по предложенной цене, о продлении срока речи быть не могло. dd/mm/yy основной договор заключен не был, т.к. продавец не предоставил документы. dd/mm/yy потребовали возврата задатка.

Ответчик ФИО4 с требованиями истца не согласилась. Из письменных возражений, которые она поддержала в судебном заседании, следует, что все копии документов, указанные в п. 2.7 предварительного договора, были предоставлены как истцу, так и в банк покупателя. Запрашиваемые ПАО «Промсвязьбанк» «правоустанавливающие документы на земельный участок по альтернативному имуществу» она не могла предоставить не только на том основании, что данное требование не предусмотрено ни законодательством РФ, ни заключенным с истцом договором, а столько тем обстоятельством, что данный земельный участок является муниципальной собственностью, в связи с чем документами на него не располагает. Невозможность заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры ничем не подтверждена. Сторона покупателя в конце мая 2022 года стала уклоняться от всех переговоров, тогда как она была готова в любой заранее согласованный день заключить договор.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, он же супруг истицы, с иском не согласился по тем же доводам.

Представитель третьего лица ПАО «Промсвязьбанк», не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представлен письменный отзыв, в котором разрешение спора третье лицо оставляет на усмотрение суда.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из Договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой

стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка, исходя из приведенных выше норм материального права, суду надлежит установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Из материалов дела видно, что dd/mm/yy между ФИО4 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор - договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до dd/mm/yy.

Из п. 2.1 следует, что продавец ФИО4 обязуется передать в собственность, а покупатель ФИО1 принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру по адресу: ..., кВ. 1 с кадастровым номером 44:27:080609:393. Данный объект принадлежал на тот момент на праве собственности ответчику ФИО4 и её несовершеннолетней дочери ФИО5

Стороны согласовали стоимость объекта - 4050000 руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50 000 руб. покупатель передает продавцу в день подписания между сторонами настоящего договора в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора, что подтверждается распиской, 1 482 600 руб. оплачивается покупателем за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для приобретения жилого помещения и 2 518 400 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств посредством безналичного перечисления денежных средств на счет продавцов в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

dd/mm/yy ФИО1 передала 50 000 руб. ФИО4 в качестве задатка по указанному договору.

В п. 2.5 продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта и не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта, его технических и качественных характеристик.Пунктом 3.1 предварительного договора, стороны предусмотрели, что в случае незаключения основного договора в установленный срок по вине продавца, продавец возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения основного договора.

В предусмотренный предварительным договором срок основной договор заключен не был.

Свидетель К, работающий агентом по недвижимости, пояснил, что участвовал в качестве агента по недвижимости в переговорах о заключении сделки по купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО4, с другой стороны был агент по недвижимости из агентства недвижимости «Арбат», при передаче задатка был оговорен срок dd/mm/yy, он готовил документы, которые необходимы для сделки, а именно разрешение от органа опеки и попечительства, которое ожидали около двух недель. Переписка с агентом из АН «Арбат» велась по WhatsApp. Пакет документов был полностью готов, Сергей – агент из АН «Арбат» прислал три пункта, два из которых были решаемы, а третий был о том, что Банк не дает одобрение на продажу сделку. У Банка были вопросы по земельному участку. Руководитель Г связывался с Банком, спрашивал, какие требования и в связи с чем выдвигаются, было предложено произвести мену, убрать долю ребенка из квартиры, чтобы там осталось два взрослых собственника. Перед сделкой мены была встреча с супругом покупателя и его агентом. Встречались 23 мая в офисе, обговаривали, что необходимо опять обращаться в органы опеки, ждать две недели, выясняли, готов ли покупатель ждать, он согласился. Все было подготовлено за неделю, 1 июня готовы были выйти на сделку. Он (свидетель) отправил разрешение органа опеки Сергею - агенту, на что он прислал претензию, пояснил, что он также направили ее по почте.

Свидетель Г, агент по недвижимости, суду пояснил, что ФИО4 являлась клиентом АН «Вектор недвижимости» по поводу сделки купли-продажи между ФИО4 и ФИО6, на тот момент он являлся руководителем ФИО7. Он отчитался ему о том, что произвел просмотр недвижимости, и что будет задаток, также уведомил о военной ипотеке. После передачи задатка дал К указание о том, что необходимо подготовить документы в органы опеки. После того, как получили документы из органа опеки и попечительства, Александр пояснил, что все документы для сделки были переданы стороне покупателя для оформления военной ипотеки. Через неделю после передачи документов, Александр получил от АН «Арбат» письмо о том, что Банк требует дополнительные документы: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости и на земельный участок. Документов на землю у продавца не было, о чем сообщили агенту покупателя. После этого было примерно 4 дня ожидания. Обратной связи от АН «Арбат» не получили. Ему дали номер телефона руководителя ипотечного отдела Ивановского филиала ПАО «Промсвязьбанк», он созвонился с руководителем, спросил, в связи с чем требуются документы на землю, она сказала, что это обязательное условие Банка. Поле этого встретились с клиентом, поискали все документы, которые были по земле. Он созвонился с Банком, пояснил, что документов на землю не может быть, поскольку в настоящий момент в суде рассматривается дело по данному земельному участку. Банк взял паузу на пару дней для переговоров с юристами, готовы ли они принять такую сделку. После чего встретились с клиентами 23 мая, на встрече присутствовал он, агент ФИО7, ФИО5, присутствовали два агента из АН «Арбат» Сергей и Михаил, ФИО3 Сразу спросили их, готовы ли они приобретать данный объект недвижимости, покупатель пояснил, что готов приобрести объект только через ПАО «Промсвязьбанк». Покупатель практически не участвовал в переговорах, им же (свидетелем) было обозначено, что в договоре установлен срок dd/mm/yy, и что возможно потребуется две недели для подготовки документов к выходу на сделку, уточнял, согласны ли покупатели подождать, на что был дан положительный ответ. Затем оформили сделку мены в объекте недвижимости для исключения доли несовершеннолетнего ребенка в квартире. В течение недели провели все мероприятия, 30 мая только ожидали свидетельство о переходе права собственности. Он лично позвонил руководителю ипотечного центра, объяснил ситуацию, на что мне ответили, что они уже провели 24 или 25 мая андеррайтинг другого объекта недвижимости для покупателей. Андеррайтинг – мероприятие, которое позволяет Банку оценить риски по приобретению объекта недвижимости и одобрить его ипотеку. От покупателей не получали устного отказа. dd/mm/yy ими был получен полный пакет документов для выхода на сделку, уведомили об этом АН «Арбат», на что агент сказал, что клиент больше не работает с данным агентством. Клиент с ними не связывался, пришла только претензия о возврате задатка в двойном размере.

Истец ФИО1 в иске указала, что основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца, не предоставившего правоустанавливающие документы на земельный участок по альтернативному имуществу, предоставляемого несовершеннолетнему ребенку, в связи с чем, сделку в ПАО «Промсвязьбанк» провести было невозможно.

Суд находит данные доводы истца несостоятельными, на возможность заключения основного договора никоим образом не влияющими, ввиду следующего.

В судебном заседании показаниями свидетелей, а также сторон, нашли свое подтверждение следующие обстоятельства.

dd/mm/yy с заявкой в ПАО «Промсвязьбанк» обратился ФИО3 – супруг истицы ФИО1, являющийся участником накопительноно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, заявка одобрена банком в апреле 2022 ... сторона покупателя была намерена приобрести квартиру по ..., с использованием заемных средств, в банк dd/mm/yy поступили документы на квартиру по ..., с целью рассмотрения возможности принятия ее в залог банком. Одним из собственником квартиры являлась несовершеннолетняя ФИО5, dd/mm/yy, - дочь ответчика ФИО4, в связи с чем было предоставлено решение органа опеки, в соответствии с которым продажа доли несовершеннолетнего в праве общей долевой собственности на квартиру была разрешена при одновременном приобретении в собственность несовершеннолетней 3/36 доли в праве долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ....

Банком был направлен запрос на предоставление правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок, однако документы подтверждающие право собственности на земельный участок предоставлены не были. Заемщику был направлен повторный запрос о предоставлении документов, но в предоставлении запрошенных документов отказано, об этом свидетельствуют обстоятельства, изложенные в письменном отзыве ПАО «Промсвязьбанк».

Вместе с тем в мае 2022 г. в рамках заявки в банк были предоставлены документы по другой квартире, соответствующей требованиям банка к предмету залога, а dd/mm/yy было принято решение о предоставлении заемщику ФИО3 кредита для приобретения в собственность иной квартиры, расположенной по адресу: ..., а dd/mm/yy был заключен кредитный договор.

Об этих обстоятельствах покупатель ФИО1 продавца ФИО4 не уведомила, что в соответствии со ст. 434.1 ГК РФ суд расценивает как недобросовестные действия, поскольку данные действия указывают на, что еще до истечения срока предварительного договора сторона покупателя утратила интерес в заключении основного договора.

Ответчик же ФИО4, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО5, dd/mm/yy, предварительно получив разрешение органа опеки, и после проведения переговоров с агентами покупателя, произвела обмен доли, принадлежащей несовершеннолетней в квартире ..., на долю в жилом доме, принадлежащей супругу ФИО5 Право зарегистрировано dd/mm/yy, тем самым доля несовершеннолетнего была исключена. Данную сделку мены, как следует из объяснений стороны ответчика, провели с той целью, чтобы устранить сомнения банка в возможности кредитования сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Таким образом, усматривается, что, несмотря на предпринятые продавцом ФИО4 меры к тому, чтобы основной договор купли-продажи объекта был заключен в сроки, указанные в предварительном договоре, запросов на кредитование банком сделки по квартире по ... в банк более не поступало, документы не были представлены в банк, предложений о согласовании даты заключения договора купли-продажи со стороны покупателя не поступило, а dd/mm/yy покупателем была подана заявка на иной объект, который и был банком в последующем одобрен, а ФИО3 был заключен кредитный договор.

ФИО1 была направлена в адрес ФИО4 претензия о возврате задатка в двойном размере, указывая на то, что стороной ответчика не были своевременно сообщены сведения и не предприняты действия, направленные на продажу объекта, в части предоставления несовершеннолетнему равноценного жилья.

В ответ на данную претензию, ФИО4 также направила письмо, указав, что в процессе исполнения предварительного договора были представлены своевременно все документы, предусмотренные п. 2.7 договора, а также и другие документы, не предусмотренные предварительным договором. С момента получения разрешения органа опеки и попечительства администрации г. Костромы о продаже доли в указанной квартире, принадлежащей несовершеннолетней, она в любое время была готова в любой заранее согласованный день заключить договор купли-продажи и ждала лишь уведомления о согласовании банком покупателя кредита и даты выхода на сделку, однако со стороны покупателя не последовало никаких действий, свидетельствующих о согласии на заключение основного договора либо об отказе в его заключении ввиду отказа банка покупателя в одобрении кредита, что свидетельствует об одностороннем отказе стороны от заключения договора купли-продажи. Обратила внимание на то, что квартира по прежнему находится в продаже, что свидетельствует о намерениях по заключению договора купли-продажи.

Проанализировав доводы сторон, и доказательства собранные по делу, как в отдельности так и в их совокупности, суд находит, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя ФИО8, о чем свидетельствуют действия истца ФИО1 и ее супруга ФИО3, фактически отказавшихся заключать основной договор купли-продажи с ФИО4 При таких обстоятельствах любые действия продавца ФИО4 не могли достичь того результата, ради которого и был заключен предварительный договор. Доводы истца о том, что они не были готовы ждать, когда ответчик предоставит документы для одобрения сделки банком, т.к. сроки, предусмотренные предварительным договором истекали, суд находит невозможным ставить в вину ответчикам. Обязанность оплаты объекта за счет кредитных средств является ответственностью стороны покупателя, а не продавца. Обязанность продавца по сделке состоит в том, что передать объект покупателю на согласованных с ним условиях. Доказательства того, что после исключения доли несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру, стороне покупателя вновь ПАО «Промсвязьбанком» было отказано в кредитовании сделки, отсутствуют. Переход доли в праве собственности на квартиру от несовершеннолетней к ФИО5, никоим образом не влиял на возможность заключения основного договора dd/mm/yy, т.к. он является супругом ФИО4, участвовал в ведении переговоров, и был готов заключить основной договор.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что основной договор не был заключен в сроки, предусмотренные предварительным договором, по вине продавца ФИО4 судом не установлено, в иске ФИО1 о взыскании с ФИО9 задатка в двойном размере надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере и расходов на оплату госпошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд города Костромы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.С. Балаева

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2023 года.