Решение по делу № 3А-1/2025 от 20.03.2025 - об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000439-94

Дело № 3а-1/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «АмберВиладж» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованное лицо: администрация муниципального образования «Янтарный городской округ» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АмберВиладж», являясь собственником 116 земельных участков, расположенных в пос. Синявино Янтарный городской округ Калининградской области в кадастровом квартале 39:05:030505, обратилось в Калининградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании вынесенных в период с 15 по 17 июля 2024 года решений ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО1 в отчете № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждено положительным экспертным заключением регионального представителя Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» в Калининградской области ФИО2, на незаконность оспариваемых решений и на нарушение права на справедливое налогообложение, административный истец, указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость земельных участков кратно завышена, просил суд установить по состоянию на 12 апреля 2024 года кадастровую стоимость расположенных в кадастровом квартале 39:05:030505 земельных участков:

:136 - 667 400 руб.; :137 – 667 100 руб.; :138–1868200 руб.; :139 – 709 100 руб.; :149 – 455 100 руб.; :150 –289 700 руб.; :151 – 693 000 руб.; :152 - 940 800 руб.; :156 -397 600 руб.; :157 - 429 500 руб.; :158 - 450 400 руб.; :163 –624 700 руб.; :164 – 633 300 руб.; :165 – 634 100 руб.; :166 –603 300 руб.; :167 – 632 800 руб.; :168 – 687 900 руб.; :171 –564500 руб.;

:178 – 381 00 руб.; :179 - 34 000 руб.; :180 –66 100 руб.; :183 - 191700 руб.; :184 – 234 200 руб.; :186 - 465 000 руб.;

:187 – 638 200 руб.; :188 – 630 700 руб.; :189 - 638 800 руб.; :190 – 661 400 руб.; :193 – 717 300 руб.; :194 - 706700 руб.; :195 – 624 700 руб.; :196 – 624 700 руб.; :197 – 636100 руб.; :198 - 690700 руб.; :199 – 811 200 руб.; :201 – 652700 руб.; :202 – 652 700 руб.; :205 – 589 200 руб.; :206 – 606000 руб.;

:207 - 591500 руб.; :208 – 581 700 руб.; :209 – 635300 руб.;

:210 – 615 800 руб.; :214 – 304 300 руб.; :216 –269 700 руб.; :217 - 244500 руб.; :220 – 29 400 руб.; :221 – 80 500 руб.; :222 – 120 500 руб.; :227 – 1 373 000 руб.; :228 - 370800 руб.; :229 – 1 367 700 руб.; :230 – 1 365 600 руб.; :231-1406500 руб.; :232 – 1160200 руб.; :277 – 675 100 руб.; :278 – 691000 руб.; :281 – 629 200 руб.; :282 – 624 700 руб.; :283 – 685000 руб.; :290 – 672 900 руб.; :291 – 630 200 руб.; :292 –629 200 руб.; :293 – 622 700 руб.; :294 – 629 700 руб.; :295 - 730900 руб.; :296 - 733900 руб.; :297 - 664400 руб.; :298 - 644400 руб.; :299 - 651 000 руб.; :300 – 685 000 руб.; :301 –684 900 руб.; :302 – 624 700 руб.; :303 – 629 200 руб.; :304 –677 300 руб.; :305 – 653 300 руб.; :306 – 695 200 руб.; :307 –633 900 руб.; :308 – 640 400 руб.; :309 – 712 500 руб.; :310 –683 700 руб.; :311 - 639700 руб.; :312 – 626 500 руб.; :313 –689 700 руб.; :314 - 624 900 руб.; :315 – 631 600 руб.; :316 - 611900 руб.; :317 – 624 800 руб.; :318 – 689 500 руб.; :325 – 32 300 руб.; :326 – 224 200 руб.; :327 - 446300 руб.; :328 –442 500 руб.; :329 – 457 900 руб.; :331 – 628 700 руб.; :332 – 601900 руб.; :333 – 626 700 руб.; :334 - 627200 руб.; :336-1363400 руб.; :338 – 661 800 руб.; :339 -626700 руб.; :340- 624 600 руб.; :341 -650900 руб.; :342 - 1382600 руб.; :343-1704300 руб.; :345 - 608200 руб.; :346 - 207700 руб.; :347 - 441600 руб.; :349 - 720800 руб.; :269 - 855100 руб.; :270 - 651300 руб.;

:271 - 628000 руб.; :272 - 632100 руб.; :273 - 633100 руб.; :274 - 696200 руб.; :113 - 1 012 600 руб.

Протокольным определением суда от 13 сентября 2024 года администрация муниципального образования «Янтарный городской округ» привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель ООО «АмберВиладж» ФИО3 поддержал заявленные требования; представил письменные возражения по результатам повторной судебной экспертизы; считал достоверной первоначальную судебную экспертизу, проведенную по делу экспертом ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО4, которая подтвердила соответствие отчета № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, а, соответственно, правомерность заявленных требований об установлении рыночной стоимости земельных участков в определенном оценщиком ФИО1 размере; просил удовлетворить административный иск, полагая, что заключение повторной судебной экспертизы, которой отчет об оценке признан не соответствующим законодательству об оценочной деятельности и определена рыночная стоимость всех земельных участков (за исключением 6 земельных участков) существенно выше кадастровой стоимости, не может быть принято судом, поскольку эксперт, определяя такую рыночную стоимость, исходил из наиболее эффективного использования земельных участков - для застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки, в то время как вид разрешенного использования земельных участков – территории общего пользования.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 25-28 т.5); просила в удовлетворении требований административного истца отказать, указав, что повторная судебная экспертиза подтвердила несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и тем самым правильность решений бюджетного учреждения.

Администрация МО «Янтарный городской округ» в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявила, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области.

Судом установлено, что на основании данного постановления Правительства Калининградской области в течение 2023 года актами бюджетного учреждения утверждена по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость находившихся в собственности ООО «АмберВиладж» 116 земельных участков, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования, местоположение: Калининградская область, Янтарный городской округ, пос. Синявино, находящихся в кадастровом квартале 39:05:030505:

:113 - 7 022 037,86 руб.; : 136 - 4 135 772,52 руб.;

:137 – 4 125 621,44 руб.; :138 – 14 422 138,94 руб.;

:139 – 4 380 870,4 руб.; :149 – 2 651 068,48 руб.;

:150 – 1 455 897,5 руб.; :151 - 4 230 417,1 руб.;

:152 – 6 146 525,85 руб.; :156 - 2 617 586,37 руб.;

:157 - 2 749 084,6 руб.; :158 – 2 749 084,6 руб.;

:163 – 4 048 336,08 руб.; :164 4 100 252,25 руб.;

:165 - 3 888 163,42 руб.; :166 - 3 725 856,96 руб.;

:167 - 3 081 749,24 руб.; :168 - 3 253 544,8 руб.;

:171 - 3 542 997,12 руб.; :178 - 150 599,83 руб.;

:179 - 13242,15 руб.; :180 - 261 608,2 руб.;

:183 - 752 114,16 руб.; :184 - 1 204 057,52 руб.;

:186 - 2 765 622,33 руб.; :187 - 3 796 668,33 руб.;

:188 - 3 974 762,04 руб.; :189 - 4 048 161,04 руб.;

:190 - 4 179 804,12 руб.; :193 - 4 499 290,38 руб.;

:194 - 4 471 340,85 руб.; :195 - 3 950 157,6 руб.;

:196 - 3 971 174,4 руб.; :197 - 4 047 315,15 руб.;

:198 - 4 416 329,94 руб.; :199 - 5 201 584,02 руб.;

:201 - 3 932 569,44 руб.; :202 - 3 609 575,16 руб.;

:205 - 3 609 575,16 руб.; :206 - 3 724 190 руб.;

:207 - 3 644 954,26 руб.; :208 -3 581 000,3 руб.;

:209 - 2 908 855,75 руб.; :210 - 3 779 081,23 руб.;

:214 - 1 577 799,24 руб.; :216 - 1 400 832,86 руб.;

:217 - 1 270 916,92 руб.; :220 - 118 051,21 руб.;

:221 - 325 771,68 руб.; :222 - 491 341,76 руб.;

:227 – 10 775 797,56 руб.; :228 – 10 762 424,4 руб.;

:229 – 10 770 212,84 руб.; :230 – 10 787 790,96 руб.;

:231 – 10 799 729,46 руб.; :232 – 8 626 419,89 руб.;

:277 – 3 926 262,08 руб.; :278 – 4 029 258,6 руб.;

:281 – 3 446 402,4 руб.; :282 – 3 561 496,92 руб.;

:283 – 4 001 998,32 руб.; :290 – 3 9807 30,6 руб.;

:291 – 3 636 478,24 руб.; :292 – 3 474 525,6 руб.;

:293 – 3 271 995,16 руб.; :294 – 3 648 880,04 руб.;

:295 – 4 331 060,6 руб.; :296 – 4 396 551,36 руб.;

:297 – 3 819 226,86 руб.; :298 – 3 536 434,58 руб.;

:299 – 3 573 347,8 руб.; :300 – 4 057 636,5 руб.;

:301 – 4 088 057,48 руб.; :302 – 3 651 969,24 руб.;

:303 – 3 508 192,8 руб.; :304 – 3 773 413 руб.;

:305 – 3 826 421,93 руб.; :306 – 4 160 377,14 руб.;

:307 – 4 536 228,18 руб.; :308 – 3 767 266,8 руб.;

:309 – 3 976 295,18 руб.; :310 – 3 914 302,36 руб.;

:311 – 3 573 407,79 руб. :312 – 3 574 426,56 руб.;

:313 – 4 145 186,5 руб.; :314 – 3 684 065,58 руб.;

:315 – 3 560 208,41 руб.; :316 – 3 458 707,33 руб.;

:317 – 3 683 930,25 руб.; :318 – 4 146 834,09 руб.;

:325 – 116 389,16 руб.; :326 – 1 062 918,48 руб.;

:327 – 2 473 151,88 руб.; :328 – 2 167 914,4 руб.;

:329 – 1 691 026,55 руб.; :331 – 2 611 030,95 руб.;

:332 – 2 251 424,07 руб.; :333 – 3 460 687,6 руб.;

:334 – 3 640 892,8 руб.; :336 – 9 600 119,62 руб.;

:338 – 2 909 646,53 руб.; :339 – 3 461 490,8 руб.;

:340 – 3 439 862,68 руб.; :341 – 3 824 104,02 руб.;

:342 – 9 626 202,3 руб.; :343 – 11 833 096,95 руб.;

:345 - 3 335 101,92 руб.; :346 – 972 373,32 руб.;

:347 – 2 299 596,2 руб.; :349 – 4 357 522,32 руб.;

:269 – 5 299 289 руб.; :270 – 3 705 217,74 руб.;

:271 – 3 256 279,4 руб.; :272 – 3 442 991,89 руб.;

:273 – 3 582 610,79 руб.; :274 – 4 048 902 руб.

Сведения об установленной актами ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» кадастровой стоимости внесены в 2023 году в ЕГРН и подлежат применению с различных дат периода 2023 года до даты утверждения результатов очередной государственной оценки земель, которая на день принятия решения не утверждена.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

19 июня 2024 года ООО «АмберВиладж» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении рыночной стоимости вышеназванных земельных участков на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года.

В удовлетворении которых отказано решениями ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - от 15 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000600, ОРС-39/2024/000601, ОРС-39/2024/000602, ОРС-39/2024/000603, ОРС-39/2024/000604, ОРС-39/2024/000605, ОРС-39/2024/000606, ОРС-39/2024/000607, ОРС-39/2024/000608, ОРС-39/2024/000609, ОРС-39/2024/000610, ОРС-39/2024/000611, ОРС-39/2024/000612, ОРС-39/2024/000613, ОРС-39/2024/000614, ОРС-39/2024/000615, ОРС-39/2024/000616, ОРС-39/2024/000617, ОРС-39/2024/000618, ОРС-39/2024/000619, ОРС-39/2024/000620, ОРС-39/2024/000621, ОРС-39/2024/000622, ОРС-39/2024/000623, ОРС-39/2024/000657, ОРС-39/2024/000658, ОРС-39/2024/000659, ОРС-39/2024/000660, ОРС-39/2024/000661, ОРС-39/2024/000662, ОРС-39/2024/000663, ОРС-39/2024/000664, ОРС-39/2024/000665, ОРС-39/2024/000666, ОРС-39/2024/000667, ОРС-39/2024/000668, ОРС-39/2024/000669, ОРС-39/2024/000670, ОРС-39/2024/000671, ОРС-39/2024/000672, ОРС-39/2024/000673, ОРС-39/2024/000674, ОРС-39/2024/000675, ОРС-39/2024/000676;

- от 16 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000624, ОРС-39/2024/000625, ОРС-39/2024/000627, ОРС-39/2024/000628, ОРС-39/2024/000629, ОРС-39/2024/000630, ОРС-39/2024/000631, ОРС-39/2024/000632, ОРС-39/2024/000633, ОРС-39/2024/000634, ОРС-39/2024/000635, ОРС-39/2024/000636, ОРС-39/2024/000637, ОРС-39/2024/000638, ОРС-39/2024/000639, ОРС-39/2024/000640, ОРС-39/2024/000641, ОРС-39/2024/000642, ОРС-39/2024/000643, ОРС-39/2024/000644, ОРС-39/2024/000645, ОРС-39/2024/000654, ОРС-39/2024/00055, ОРС-39/2024/000656, ОРС-39/2024/000677, ОРС-39/2024/000678, ОРС-39/2024/000679, ОРС-39/2024/000680, ОРС-39/2024/000681, ОРС-39/2024/000682, ОРС-39/2024/000683, ОРС-39/2024/000684, ОРС-39/2024/000703, ОРС-39/2024/000704, ОРС-39/2024/000705, ОРС-39/2024/000706, ОРС-39/2024/000707, ОРС-39/2024/000708, ОРС-39/2024/000709, ОРС-39/2024/000710;

- от 17 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000646, ОРС-39/2024/000647, ОРС-39/2024/000648, ОРС-39/2024/000649, ОРС-39/2024/000650, ОРС-39/2024/000651, ОРС-39/2024/00052, ОРС-39/2024/000653, ОРС-39/2024/000685, ОРС-39/2024/000686, ОРС-39/2024/000687, ОРС-39/2024/000688, ОРС-39/2024/000689, ОРС-39/2024/000690, ОРС-39/2024/000691, ОРС-39/2024/000692, ОРС-39/2024/000693, ОРС-39/2024/000694, ОРС-39/2024/000695, ОРС-39/2024/000696, ОРС-39/2024/000697, ОРС-39/2024/000698, ОРС-39/2024/000699, ОРС-39/2024/000700, ОРС-39/2024/000701, ОРС-39/2024/000702, ОРС-39/2024/000711, ОРС-39/2024/000712, ОРС-39/2024/000713, ОРС-39/2024/000714, ОРС-39/2024/000715.

Как следует из оспариваемых решений, бюджетное учреждение полагает отчет об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности:

- не выполнены требования ст. 11 Закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Применение корректировки на вид разрешенного использования необоснованно по следующим причинам:

- оцениваемые земельные участки не включают в себя зоны с особыми условиями использования (охранные зоны), в связи с чем применение корректировки на вид разрешенного использования с использованием коэффициентов для земельных участков в охранных зонах необоснованно;

- оцениваемые земельные участки и участки-аналоги, используемые в расчетах, относятся к одной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-4. Вид разрешенного использования оцениваемых земельных участков – «земельные участки (территории) общего пользования». Вид разрешенного использования земельных участков-аналогов – «для индивидуального жилищного строительства». Указанные виды разрешенного использования включены в состав основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне Ж-4. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения вид разрешенного использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования.

Таким образом, возможно изменение вида разрешенного использования участков - аналогов, при этом это не повлияет на величину их кадастровой стоимости, соответственно, изменение вида разрешенного использования в этих случаях не требует значительных временных и материальных затрат. Понижающая корректировка в размере 0,081, или - 91,9% не обоснована.

Согласно решениям бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем определенная оценщиком в отчете № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года итоговая величина рыночной стоимости земельных участков не может быть принята как достоверная по состоянию на 12 апреля 2024 года.

Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Утвержденная актами ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН в 2023 году кадастровая стоимость принадлежащих административном истцу земельных участков, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права ООО «АмберВиладж» как плательщика данного налога в налоговом периоде 2023 года и в последующих периодах.

Административное исковое заявление об оспаривании решений, принятых бюджетным учреждением 15, 16 и 17 июля 2024 года, подано ООО «АмберВиладж» 02 сентября 2024 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

К административному иску ООО «АмберВиладж» приложено положительное экспертное заключение регионального представителя Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» в Калининградской области ФИО2 о соответствии отчета об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства б оценочной деятельности и о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 27 сентября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определить по состоянию на 12 апреля 2024 года рыночную стоимость принадлежащих ООО «АмберВиладж» земельных участков.

Против назначения судебной экспертизы в ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ возражали обе стороны административного спора по причине высокой стоимости экспертного исследования, почти в 10 раз превышающей стоимость аналогичного исследования экспертов других экспертных организаций.

Суд истребовал из ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ сведения о возможности проведения судебной экспертизы данной экспертной организацией.

Согласно поступившему коммерческому предложению, проведение требуемой судом экспертизы может быть поручено экспертам ФИО6, ФИО7, имеющим с 2023 года стаж работы по экспертной специальности 27.2, срок проведения исследования в пределах 60 дней, стоимость 1 160 000 руб. (т. 2, л.д. 164).

В соответствии с заключением эксперта ФИО4 № 38-10/ЭС-2024 от 05 ноября 2024 года отчет об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При проведении экспертного исследования неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, экспертом не выявлены. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки в отчете обоснована.

Допрошенная в судебном заседании 20 декабря 2024 года эксперт ФИО4 настаивала на соответствии отчета об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и на обоснованности составленного ею экспертного заключения.

25 декабря 2024 года в судебном заседании представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО8, указав на противоречия в части выбора оценщиком аналогов – земельных участков с видом разрешенного использования – для строительства ИЖД и применения к ним чрезмерной корректировки в связи с видом разрешенного использования объектов исследования – земельные участки общего пользования, что кратно снизило их кадастровую стоимость, ходатайствовала о проведении повторной судебной экспертизы; просила поручить производство экспертного исследования эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО9 (т. 5 л.д. 64-65).

Определением суда от 25 декабря 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО9

Согласно заключению эксперта ФИО9 от 28 февраля 2025 года № 102-02.2025, в отчете об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО1, допущены нарушения при определении рыночной стоимости земельных участков, которые выражаются в неверном выводе о наиболее эффективном их использовании и в необоснованном применении корректировки на вид разрешенного использования (нарушение статьи 11 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; пункта 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; пункта 15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В соответствии с отчетом об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года наиболее эффективным использованием оцениваемых земельных участков, расположенных вдоль береговой линии Балтийского моря на расстоянии 900 м от нее, является их использование в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в ЕГРН, – земельные участки (территории) общего пользования.

Рыночная стоимость земельных участков определена в отчете в рамках сравнительного подхода к оценке с использованием метода сравнения продаж, одним из основных этапов которого является внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различия между объектом оценки и объектами – аналогами.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков оценщиком использованы 3 объекта- аналога – земельных участка, расположенных также в поселке Синявино, имеющих вид разрешенного использования - для размещения домов усадебного типа, к которым оценщиком применены корректировки: на торг (по данным справочника ФИО10 как для земельных участков под жилую застройку на активном рынке в размере -8,5%); на вид разрешенного использования (по данным справочника ФИО11 в размере 0,081), на площадь (по данным справочника ФИО10).

Удельные показатели рыночной стоимости рассчитаны оценщиком для земельных участков с площадью:

- до 1000 кв. м – 197,21 руб./кв. м;

- от 1000 кв. м до 3000 кв. м – 151,69 руб./кв. м;

- от 3000 кв. м до 5000 кв. м – 131,39 руб./кв. м;

- от 5000 кв. м до 7000 кв. м – 124,84 руб./кв. м;

- от 7000 кв. м до 9000 кв. м – 117,17 руб./кв. м;

- от 9000 кв. м до 11000 кв. м – 112,09 руб./кв. м;

- от 11000 кв. м до 13000 кв. м – 108,30 руб./кв. м;

- от 13000 кв. м до 15000 кв. м – 104,92 руб./кв. м;

- для земельного участка площадью 16 645 кв. м – 102,39 руб./кв. м;

- для земельного участка площадью 18 706 кв. м – 99,87 руб./кв. м.

На основании данных удельных показателей оценщиком ФИО1 определены итоговые значения рыночной стоимости 116 земельных участков.

Согласно пункту 14 Общего федерального стандарта оценки «Виды стоимости ФСО № II) (приложение № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка.

Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Согласно пункту 6 ФСО № II, наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.

На основании пункта 15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022), анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

В отчете к ценам объектов – аналогов, предназначенных для жилой застройки, введены значительные понижающие коэффициенты путем умножения на 0,081, что аналогично уменьшению на 91,9%. Таким образом, вид использования земельных участков - под жилую застройку соответствует большей стоимости, чем вид использования земельных участков, установленный в ЕГРН – земли общего пользования.

Земельные участки административного истца не застроены и никак не используются.

По мнению эксперта, обоснованному в заключении по результатам проведенной судебной экспертизы, использование земельных участков ООО «АмберВиладж» под жилую застройку является более финансово обоснованным, чем использование их как земли общего пользования. Конфигурация границ земельных участков, их взаимное местоположение не соответствует типичной конфигурации земель общего пользования – улиц, проездов, площадей и т.п., а напротив подобны типичному планировочному решению кварталов малоэтажной жилой застройки, в которой размещают многоквартирные жилые здания (до 4 этажей, включая мансардный), в том числе блокированные и индивидуальные жилые дома, преимущественно с земельными участками при домах (квартирах).

Кроме того, экспертом указано на то, что в ЕГРН внесены сведения о границах 11 земельных участков, не являющихся предметом настоящего спора, конфигурация которых свидетельствует о том, что данные земельные участки, имеющие вид разрешенного использования – для размещения улично-дорожной сети, запроектированы под проезды и улицы к 116 исследуемым земельным участкам, для наглядности их местоположение отражено экспертом на схеме (рисунок 12) (т. 6 л.д. 99).

Согласно градостроительному регламенту правил землепользования и застройки МО «Янтарный городской округ» Калининградской области, утвержденных приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 23.12.2022 № 531, все земельные участки, кадастровая стоимость которых оспаривается, расположены в территориальной зоне – Ж4, в которой в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов, блокированной жилой застройки, территории общего пользования и т.п.

В соответствии с частью 4 стать 37 Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований.

Таким образом, без дополнительных разрешений и согласований возможно изменение вида разрешенного использования земельных участков с «земельные участки (территории) общего пользования» на виды «для индивидуального жилищного строительства», «блокированная жилая застройка».

Экспертом подробно проанализированы положения нормативных правовых актов водного, воздушного и иного законодательства, содержащие ограничения по использованию земельных участков, и сделан обоснованный вывод об отсутствии препятствий для использования земельных участков для целей строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов.

По результатам анализа параметров земельных участков экспертом установлено, что основная масса земельных участков имеет конфигурацию границ, размеры и площадь, которые позволяют разместить на их территории жилые дома (в том числе блокированные). Площадь части данных земельных участков не меньше минимальной, при этом площадь некоторых земельных участков превышает максимально допустимую (10 000 кв. м), в то же время имеется возможность раздела данных участков в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса РФ.

В то же время 6 земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:030505:178, 39:05:030505:179, 39:05:030505:180 39:05:030505:220 39:05:030505:221, 39:05:030505:325 имеют треугольную форму, их конфигурация, размеры не позволяют разместить на их территории жилые дома (в том числе блокированные).

Экспертом сделан вывод о допущенном в отчете об оценке № ЗУ-1323/2024 от 17 апреля 2024 года, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО1, нарушении статьи 11 Закона от 29 июля 1998 года № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности», пункта 14 ФСО № II, пункта 15 ФСО № 7.

В этой связи эксперт ответил на третий вопрос суда и рассчитал по состоянию на 12 апреля 2024 года рыночную стоимость 116 земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 39:05:030505:

:113 - 12 501 500 руб.; : 136 - 8 239 400 руб.;

:137 – 8 236 400 руб.; :138 – 23 063 800 руб.;

:139 – 8 754 200 руб.; :149 – 5 619 000 руб.;

:150 – 3 576 900 руб.; :151 - 8 555 400 руб.;

:152 – 11 614 200 руб.; :156 - 4 908 500 руб.;

:157 - 5 302 600 руб.; :158 – 5 560 600 руб.;

:163 – 7 712 300 руб.; :164 - 7 818 700 руб.;

:165 - 7 828 200 руб.; :166 - 7 448 700 руб.;

:167 - 7 812 500 руб.; :168 - 8 492 200 руб.;

:171 - 6 968 500 руб.; :178 - 38 100 руб.;

:179 - 34 000 руб.; :180 - 66 100 руб.;

:183 - 2 366 500 руб.; :184 - 2 891 500 руб.;

:186 - 5 740 600 руб.; :187 - 7 878 500 руб.;

:188 - 7 786 300 руб..; :189 - 7 886 500 руб.;

:190 - 8 165 500 руб.; :193 - 8 855 900 руб.;

:194 - 8 724 900 руб.; :195 - 7 712 300 руб.;

:196 - 7 712 300 руб.; :197 - 7 852 600 руб.;

:198 - 8 527 700 руб.; :199 - 10 014 900 руб.;

:201 - 8 058 600 руб.; :202 - 8 058 600 руб.;

:205 - 7 273 500 руб.; :206 - 7 481 100 руб.;

:207 - 7 302 700 руб.; :208 - 7 181 000 руб.;

:209 - 7 842 800 руб.; :210 - 7 602 800 руб.;

:214 - 3 756 700 руб.; :216 - 3 329 700 руб.;

:217 - 3 018 800 руб.; :220 - 29 400 руб.;

:221 - 80 500 руб.; :222 - 120 500 руб.;

:227 – 16 950 400 руб.; :228 – 16 923 200 руб.;

:229 – 16 885 600 руб.; :230 – 16 859 700 руб.;

:231 – 17 364 100 руб.; :232 – 14 324 000 руб.;

:277 – 8 335 000 руб.; :278 – 8 530 700 руб.;

:281 – 7 767 800 руб.; :282 – 7 712 300 руб.;

:283 – 8 456 800 руб.; :290 – 8 307 300 руб.;

:291 – 7 780 200 руб.; :292 – 7 767 800 руб.;

:293 – 7 687 100 руб..; :294 – 7 774 000 руб.;

:295 – 9 023 900 руб.; :296 – 9 060 900 руб.;

:297 – 8 202 500 руб.; :298 – 7 955 900 руб.;

:299 – 8 037 500 руб.; :300 – 8 456 800 руб.;

:301 – 8 455 200 руб.; :302 – 7 712 300 руб.;

:303 – 7 767 800 руб.; :304 – 8 361 200 руб.;

:305 – 8 065 300 руб.; :306 – 8 583 100 руб.;

:307 – 7 826 400 руб.; :308 – 7 906 500 руб.;

:309 – 8 795 800 руб.; :310 – 8 441 300 руб.;

:311 – 7 898 000 руб.; :312 – 7 734 200 руб.;

:313 – 8 515 300 руб.; :314 – 7 715 400 руб.;

:315 – 7 797 400 руб.; :316 – 7 554 100 руб.;

:317 – 7 713 900 руб.; :318 – 8 512 200 руб.;

:325 – 32 300 руб.; :326 – 2 767 900 руб.;

:327 – 5 510 300 руб.; :328 – 5 462 700 руб.;

:329 – 5 653 000 руб.; :331 – 7 761 700 руб.;

:332 – 7 430 800 руб.; :333 – 7 737 000 руб.;

:334 – 7 743 200 руб.; :336 – 16 832 000 руб.;

:338 – 8 170 100 руб.; :339 – 7 737 000 руб.;

:340 – 7 710 800 руб.; :341 – 8 036 000 руб.;

:342 – 17 068 600 руб.; :343 – 21 040 500 руб.;

:345 - 7 508 700 руб.; :346 – 2 563 700 руб.;

:347 – 5 451 900 руб.; :349 – 8 899 100 руб.;

:269 – 10 557 100 руб..; :270 – 8 040 600 руб.;

:271 – 7 753 600 руб.; :272 – 7 803 300 руб.;

:273 – 7 815 600 руб.; :274 – 8 595 500 руб.

Как следует из ответа эксперта на 3 вопрос, за исключением 6 земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:030505:178, 39:05:030505:179, 39:05:030505:180 39:05:030505:220 39:05:030505:221, 39:05:030505:325, рыночная стоимость остальных земельных участков по состоянию на 12 апреля 2024 года определена экспертом значительно выше их кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года актами ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Такой рост рыночной стоимости земельных участков за прошедшие два года с даты, по состоянию на которую осуществлена их кадастровая оценка, имеет разумное объяснение.

Даже в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков в выводах оценщика о тенденциях и перспективах на рынке недвижимости содержится указание о том, что ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран в 2020 году показала большие перспективы развития внутреннего туризма, индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха и спорта, что влечет за собой развитие и строительство качественной отечественной рекреационной инфраструктуры. На протяжении тридцати лет инвестиции в недвижимость были и остаются одним из самых выгодных вариантов сохранения и накопления средств, превышая темпы роста цены золота за этот же период почти вдвое. Это тем более актуально на фоне волантильности курса рубля и его девальвации. В таких условиях приобретение качественной и перспективной недвижимости является хорошим способом сохранения и накопления средств (т. 3 л.д. 74 -75).

В отчете об оценке оценщик в анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, указал, что среди наиболее активно растущих рынков земли в Калининградской области можно отметить Светлогорский и Зеленоградские районы, которые развиваются благодаря своей туристической привлекательности. Интерес к приобретению земельных участков проявляли как физические, так и юридические лица из различных регионов России, а также иностранные инвесторы (3 л.д. 78).

Города Светлогорск и Зеленоградск расположены на побережье Балтийского моря.

В поселке Янтарный находится самый широкий в Калининградской области песчаный пляж, две части которого стали обладателями «Голубого флага», а также Синявинское (Янтарное) озеро с оборудованным пляжем, дайвинг-центром, парусной секцией и кемпингами, синий цвет воды которого обусловлен выходами на поверхность голубой глины. На дне Синявинского озера «Музеем мирового океана» организована подводная экспозиция на территории открытого в 2023 году подводного парка «Янтарный», оборудованного инфраструктурой для подводного туризма и рэк-дайвинга.

Оцениваемые земельные участки расположены в Янтарном городском округе, на границе с Зеленоградским муниципальным образованием, между поселками Донское и Синявино на удалении примерно двух километров от них. Ближайшее окружение земельных участков – преимущественно незастроенные участки из состава земель населенных пунктов с назначением «для размещения жилых домов усадебного типа», а также из состава земель сельхозназначения, предназначенных для ведения садоводства. Особенностями локального местоположения оцениваемых земельных участков являются расположение вдоль береговой линии на расстоянии 900 и далее метров от моря; пляж отделяет от участков лесополоса и высокий обрыв, организованные спуском напротив земельных участков отсутствуют, высоковольтные линии электропередач проходят недалеко от участков (т.3 л.д. 26 - 27).

Постановлением Правительства РФ от 24.12.2021 № 2439 утверждена государственная программа Российской Федерации «Развитие туризма» и в её составе Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации в целях софинансирования расходных обязательств субъектов Российской Федерации по финансовому обеспечению строительства инженерной и транспортной инфраструктуры в целях создания федеральных круглогодичных курортов в рамках федерального проекта «Пять морей и озеро Байкал», предусматривающего создание федеральных круглогодичных курортов, в том числе и на побережье Балтийского моря (курорт «Белая дюна» в Калининградской области, запланированного к строительству между поселками Янтарный и Поваровка, для транспортной доступности к которому предусмотрено строительство железной дороги).

Общеизвестным и не требующим доказывания в силу части 1 статьи 64 КАС РФ является совершение недружественных действий иностранными государствами в отношении России в связи проводимой ею с 24 февраля 2022 года специальной военной операцией, что привело к росту внутреннего туризма, активно поддерживаемого государством, существенно сократив интерес российских граждан к внешнему туризму.

Перечисленные обстоятельства оказали воздействие на активность рынка земельных участков в Калининградской области в рассматриваемом сегменте, привели к росту цен на земельные участки, расположенные на побережье Балтийского моря.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО9, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО9 имеет высшее образование, диплом Южно-Уральского государственного университета по специальности «Городской кадастр»; диплом о профессиональной переподготовке «Промышленное и гражданское строительство»; квалификационный аттестат кадастрового инженера, выданного Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области; сертификат соответствия по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости», действителен с 26.03.2014 по 25.03.2026; сертификат соответствия по специальности «Исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности», действителен с 26.03.2014 по 25.03.2026, стаж работы в качестве эксперта 15 лет.

Лицами, участвующим в деле, убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения повторной судебной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено.

В силу пункта 1 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

При изложенных выше обстоятельствах требования ООО «АмберВиладж» подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о нарушении его прав завышением кадастровой стоимости земельных участков (за исключением вышеназванных 6 земельных участков) опровергнуты заключением судебной экспертизы, согласно которой представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость этих участков превышает оспариваемую их кадастровую стоимость, у суда отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований в указанной части.

В заключении повторной судебной экспертизы эксперт выявил те же нарушения законодательства об оценочной деятельности, что и бюджетное учреждение.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении по состоянию 12 апреля 2024 года равной рыночной стоимости кадастровую стоимость 6 земельных участков:

с кадастровым номером 39:05:030505:178 в размере 38 100 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:179 в размере 3 400 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:180 в размере 66 100 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:220 размере 29 400 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:221 в размере 80 500 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:325 в размере 32 300 руб.

В удовлетворении административного иска в остальной части следует отказать.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, ухудшило бы положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Как следует из выписок из ЕГРН, расположенные в кадастром квартале 39:05:030505 земельные участки :269, :270, :271, :272, :273, :274 сняты с кадастрового учета 18 апреля 2024 года в связи с их продажей ООО «АмберВиладж» и последующим их объединением новым собственником с образованием земельного участка с кадастровым номером 39:05:030505:586, впоследствии разделенного на земельные участки для размещения жилых домов, что также подтверждает выводы эксперта ФИО12 о наиболее эффективном использовании земельных участков.

Таким образом, до обращения 19 июня 2024 года административного истца в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости этих земельных участков, они как объекты недвижимости уже не существовали и были сняты с кадастрового учета, в связи с чем заявления ООО «АмберВиладж» об установлении их новой кадастровой стоимости удовлетворению не подлежали.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «АмберВиладж» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконными решений об отказе в установлении рыночной стоимости данных объектов:

- от 15 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000600, ОРС-39/2024/000601, ОРС-39/2024/000602, ОРС-39/2024/000603, ОРС-39/2024/000604, ОРС-39/2024/000605, ОРС-39/2024/000606, ОРС-39/2024/000607, ОРС-39/2024/000608, ОРС-39/2024/000609, ОРС-39/2024/000610, ОРС-39/2024/000611, ОРС-39/2024/000612, ОРС-39/2024/000613, ОРС-39/2024/000614, ОРС-39/2024/000615, ОРС-39/2024/000616, ОРС-39/2024/000617, ОРС-39/2024/000618, ОРС-39/2024/000622, ОРС-39/2024/000623, ОРС-39/2024/000657, ОРС-39/2024/000658, ОРС-39/2024/000659, ОРС-39/2024/000660, ОРС-39/2024/000661, ОРС-39/2024/000662, ОРС-39/2024/000663, ОРС-39/2024/000664, ОРС-39/2024/000665, ОРС-39/2024/000666, ОРС-39/2024/000667, ОРС-39/2024/000668, ОРС-39/2024/000669, ОРС-39/2024/000670, ОРС-39/2024/000671, ОРС-39/2024/000672, ОРС-39/2024/000673, ОРС-39/2024/000674, ОРС-39/2024/000675, ОРС-39/2024/000676;

- от 16 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000624, ОРС-39/2024/000625, ОРС-39/2024/000627, ОРС-39/2024/000628, ОРС-39/2024/000629, ОРС-39/2024/000630, ОРС-39/2024/000631, ОРС-39/2024/000632, ОРС-39/2024/000633, ОРС-39/2024/000634, ОРС-39/2024/000635, ОРС-39/2024/000636, ОРС-39/2024/000637, ОРС-39/2024/000638, ОРС-39/2024/000639, ОРС-39/2024/000640, ОРС-39/2024/000641, ОРС-39/2024/000642, ОРС-39/2024/000643, ОРС-39/2024/000654, ОРС-39/2024/00055, ОРС-39/2024/000656, ОРС-39/2024/000677, ОРС-39/2024/000678, ОРС-39/2024/000679, ОРС-39/2024/000680, ОРС-39/2024/000681, ОРС-39/2024/000682, ОРС-39/2024/000683, ОРС-39/2024/000684, ОРС-39/2024/000703, ОРС-39/2024/000704, ОРС-39/2024/000705, ОРС-39/2024/000706, ОРС-39/2024/000707, ОРС-39/2024/000708, ОРС-39/2024/000709, ОРС-39/2024/000710;

- от 17 июля 2024 года №№ ОРС-39/2024/000646, ОРС-39/2024/000647, ОРС-39/2024/000648, ОРС-39/2024/000649, ОРС-39/2024/000650, ОРС-39/2024/000651, ОРС-39/2024/00052, ОРС-39/2024/000653, ОРС-39/2024/000685, ОРС-39/2024/000686, ОРС-39/2024/000687, ОРС-39/2024/000689, ОРС-39/2024/000690, ОРС-39/2024/000691, ОРС-39/2024/000692, ОРС-39/2024/000693, ОРС-39/2024/000694, ОРС-39/2024/000695, ОРС-39/2024/000696, ОРС-39/2024/000697, ОРС-39/2024/000698, ОРС-39/2024/000699, ОРС-39/2024/000700, ОРС-39/2024/000701, ОРС-39/2024/000702, ОРС-39/2024/000711, ОРС-39/2024/000712, ОРС-39/2024/000713, ОРС-39/2024/000714, ОРС-39/2024/000715.

Установить по состоянию 12 апреля 2024 года кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером 39:05:030505:178 в размере 38 100 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:179 в размере 3 400 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:180 в размере 66 100 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:220 размере 29 400 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:221 в размере 80 500 руб.;

с кадастровым номером 39:05:030505:325 в размере 32 300 руб.

Датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости объекта считать 19 июня 2024 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 03 апреля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова