Дело №
УИД №RS0№-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 года <адрес>
Дзержинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Байбаковой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3,
с участием истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы неустойки (пени) в размере 1 000 000 руб. за просрочку передачи предварительно оплаченного товара по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, убытков в размере 3 000 000 руб., компенсации морального вреда 100000 руб., штрафа в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор на строительство жилого кирпичного дома размером 11 х 14 м, на принадлежащем ответчику ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 34:34:030117:707, общей площадью 458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, занимается строительством индивидуальных жилых домов на принадлежащих ему земельных участках. Срок исполнения обязательств по договору ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.3 договора, стороны определили стоимость земельного участка в размере 2 000 000 руб., стоимость дома в размере 4 000 000 руб. В обеспечение условий договора истец передал ответчику денежные средства в сумме 4 114 000 руб., сумму в размере 1 886 000 руб. истец должен передать ответчику перед заключением основного договора купли-продажи жилого кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Ответчик свои обязательства перед истцом не выполнил, земельный участок с кадастровым номером 34:34:030117:707 разделил на два, построил на них жилые дома и продал третьим лицам.
Рыночная стоимость земельных участков, аналогичных земельному участку по адресу: <адрес> составляет 1 000 000 руб. за 100 кв.м, из чего следует, что стоимость земельного участка, определенного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ составляет 4500000 руб. Средняя стоимость вновь построенных индивидуальных жилых домов составляет 70000 руб. за 1 кв.м, соответственно стоимость дома, определенного в договоре составит 11 м *14 м * 70000 руб. = 10780000 руб.
Сумма убытков истца составила 10 780 000 руб. + 4 500 000 руб. – 6000000 руб. = 9 280 000 руб.
Срок неисполнения договора на момент подачи искового заявления составит 16 месяцев, сумма неустойки, рассчитанная от предварительно оплаченной истцом суммы 4114000 руб., составит 9873600 руб. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требование истца от 26.06.2025г. об уплате неустойки (пени) за просрочку передачи предварительно оплаченного товара ответчик в добровольном порядке не удовлетворил.
С учетом заявления об увеличении исковых требований просит взыскать с ответчика ФИО1 сумму неустойки (пени) в размере 4114000 руб. за просрочку передачи предварительно оплаченного товара по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в возмещение убытков денежную сумму в размере 3 000 000 руб., компенсацию морального вреда 100\000 руб., штраф в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В судебном заседании истец ФИО2 на иске настаивал. Суду пояснил, что в связи с необходимостью приобретения жилого дома для личных нужд, межу ним и ответчиком была достигнута договоренность о строительстве дома на земельном участке ответчика, им ответчику переданы денежные средства в размере 4114000 руб. Обязательства по договору ответчик не исполнил. Просит применить нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", регламентирующие последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Не оспаривал факт заключения сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ должны были заключить основной договор купли-продажи, согласно которому ответчик должен был продать истцу жилой дом и земельный участок под ним по <адрес> по цене 6000000 руб. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был, обязанность по передаче какого-либо товара у ответчика не возникла. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, в размере 4 115 000 руб. ответчиком истцу возращены, что расценивалось ответчиком как утрата истцом интереса к заключению договора купли-продажи поименованных им в иске объектов. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, равно как и не обратилась в суд в установленный шестимесячный срок с иском о понуждении к заключению основного договора. В силу п.6 ст. 429 ГК РФ между сторонами прекратились обязательства по заключению основного договора, вытекающего из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Вопреки утверждению истца, в рассматриваемых правоотношениях он не является потребителем в рамках действия норм Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку принимал участие в предпринимательской деятельности ФИО1, заключающейся в строительстве и продаже жилых домов на специально приобретенных для этих целей земельных участках, вкладывая (инвестируя) принадлежащие ему денежные средства.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО1 (продавец) был заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в соответствии со ст. 429 ГК РФ в будущем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.2 договора), заключить договор купли-продажи (основной договор), по которому покупатель обязуется купить, а продавец продать покупателю, либо лицу, указанному Покупателем, земельный участок, общей площадью 458 кв.м, кадастровый № и жилой кирпичный дом, размером 11м х14 м по адресу: <адрес>. Сторонами определена стоимость земельного участка 4 000 000 руб. и жилого <адрес> 000 000 руб. В качестве подтверждения своего намерения купить земельный участок и кирпичный жилой дом Покупатель платит Продавцу при подписании договора, в качестве аванса (в счет оплаты) денежную сумму в размере 4 114 000 руб.(п.4 договора). Оставшаяся сумма в размере1886000 руб. должна быть оплачена покупателем продавцу перед заключением основного договора купли-продажи названного имущества (п.5 договора).
Таким образом, указанным выше договором, предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчик обязуется продать покупателю земельный участок и жилой дом по согласованной цене (6000000 руб.) Обязанность ответчика передать объекты недвижимого имущества в договоре сторонами не оговорена.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 получил от ответчика ФИО1 денежные средства в сумме 4115000 руб., что подтверждается распиской истца от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29).
В судебном заседании истец ФИО2 не оспаривал возврат ему суммы денежных средств в размере 4115000 руб. по указанной расписке, пояснив, что данные денежные средства передавались ему ответчиком на хранение.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ОП № УМВД по <адрес> с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО1, который не выполнил обязательство о строительстве дома, частично вернул денежные средства, от возврата другой части денежных средств отказывается.
Согласно объяснению ответчика ФИО1, данного в рамках проведения процессуальной проверки, ФИО2 предоставлял ему денежные средства для строительства жилых домов с целью извлечения прибыли. Какая-либо задолженность перед ФИО2 у него отсутствует, денежные средства возвращены.
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 отказано в связи с отсутствием состава преступления в его действиях (л.д. 47-48).
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направляется претензия – требование об уплате неустойки за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю в порядке ч.3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", в размере 9153650 руб., либо исполнить условия договора от ДД.ММ.ГГГГ о строительстве жилого кирпичного дом размером 11 м на 14 м на земельном участке кадастровый №, либо другой кирпичный жилой дом сопоставимой стоимости (л.д.9-10). Претензия возвращена отправителю ДД.ММ.ГГГГ за истечением срока хранения.
В ходе судебного разбирательства истец указывал, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с разъяснениями, данными в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, следует считать договором купли-продажи с условием о предварительной продаже, ввиду того, что он содержит условия об обязанности покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, в связи с чем правила ст. 429 ГК РФ не применимы.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как разъяснено в пункте 26 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора.
Из анализа пункта 4 исследуемого договора, в той формулировке, как он изложен в договоре, следует, что сумма в размере 4114000 руб. является обеспечительным платежом по исполнению обязательств по заключению в будущем основного договора.
Кроме того, пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Признакам, присущим договору купли-продажи объекта недвижимости, данный договор не соответствует, поскольку не содержат существенных условий о предмете договора купли-продажи и его характеристиках.
Как указывал истец, на момент заключения договора ответчиком представлены недостоверные сведения касательно земельного участка. Обозначение же характеристик недвижимого имущества как «жилой кирпичный <адрес> на 14 м, по адресу: <адрес>», с учетом того, что в отношении земельного участка 34:34:030117:707 осуществлен раздел, на образованных земельных участках возведены два жилых дома, не индивидуализируют предмет договора, иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: ориентировочная площадь будущего здания или помещения, характеристики, свойства недвижимости, определенные в соответствии с проектной документацией, суду не представлено.
Из изложенного суд приходит к выводу, что именно обязательства сторон по заключению в будущем договора являлись предметом предварительного договора купли-продажи, именно на этом была направлена действительная воля сторон.
В соответствии с ч. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Неустойка, предусмотренная ч. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку, исходя из условий предварительного договора, срок передачи жилого дома и земельного участка сторонами установлен не был. Поскольку стороны обязались заключить основной договор в будущем, соответственно, передать объект недвижимости в будущем, срок заключения основного договора установлен ДД.ММ.ГГГГ, на дату возврата денежных средств истцу этот срок не наступил, то каких-либо оснований для взыскания неустойки, предусмотренной Законом РФ "О защите прав потребителей", суд не усматривает.
Кроме того, исходя из содержания материала об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, содержания вступившего в законную силу решения от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО1 по делу №, согласно которого установлен факт наличия между ФИО1 и ФИО2 взаимоотношений в части софинансирования строительства домов, с учетом отсутствия индивидуализирующих признаков объекта недвижимости – жилого дома, который, как утверждал истец, имел намерение приобрести для личных нужд, суд полагает, что к правоотношениям сторон нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" не применимы.
Денежные средства, внесенные по предварительному договору, истцу возвращены в полном объеме до истечения срока действия договора, относимых и допустимых доказательств нарушения ответчиком срока исполнения обязательств, суду не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа не имеется.
Разрешая требования истца о возмещении причиненных ему убытков в заявленном размере 3000000 руб., суд исходит из следующего.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013).
Поскольку факт нарушения права истца со стороны ответчика в рамках взаимоотношений по заключенному между ними предварительному договору купли-продажи не установлен, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков не имеется.
С учетом вышеизложенного исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд <адрес> со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.Н. Байбакова