Дело № 2-16/2025
УИД22RS0023-01-2024-000543-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 февраля 2025 года с. Калманка
Калманский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Рудь Т.О.,
при секретаре Ульрих А.Н.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Ресэл» о расторжении договоров аренды земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском в учетом уточнения оснований заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: ....... и ....... на срок 15 лет, с уплатой арендной платы в размере 20 000 рублей. Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Условиями договора предусмотрено изменение арендной платы не чаще одного раза в год по соглашению сторон. В связи с изменением экономической ситуации в стране, увеличением ставки рефинансирования, изменился размер арендной платы. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость арендной платы земельных участков составляет 30 000 рублей. Истцами в адрес ответчика направлены дополнительные соглашения, предусматривающие изменение арендной платы, предложено подписать данные документы и направить в адрес истцов для дальнейшей регистрации, однако предложений об оценке арендной платы, а также подписанные дополнительные соглашения в их адрес не поступили. Ссылаясь на положения ст. 450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, в данном случае имеются существенные нарушения договора со стороны ответчика, в настоящее время существенно увеличилась стоимость аренды земельных участков, при заключении договора истцы не могли это предусмотреть, что лишает их возможности получать в настоящее время адекватную арендную плату.
При указанных обстоятельствах, истцы просят расторгнуть договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: ....... и ......., заключенные между истцами и ООО «Ресэл», взыскать расходы по подготовке отчета об оценке, а также расходы по оплате госпошлины и почтовые расходы по направлению корреспонденции ответчику.
В судебном заседании истцы требования поддержали, по основаниям изложенным в уточненном исковом заявлении. Дополнительно истец ФИО2 пояснила, что в настоящее время необходимо продать принадлежащие им земельные участки, однако лишены этой возможности в связи с имеющимся обременением в виде аренды земельных участков. Ответчик отказывается согласовывать повышение арендной платы, а также произвести выкуп земельных участков.
Представитель ответчика ФИО3, участвуя в судебном заседании посредством видеоконференц-связи с исковыми требованиями не согласилась, просила в иске отказать. В обоснование позиции представила письменные возражения, согласно которым полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора, доказательств существенных нарушений условий договоров аренды не представлено, свои обязательства по договорам аренды ответчик исполняет надлежащим образом. Указывая в обоснование увеличения арендной платы основания, истцы не приводят конкретные обстоятельства, в силу которых размер арендной платы должен быть увеличен. В ответ на предложение истцов об увеличении арендной платы, ответчиком направлен ответ со ссылкой на официальную статистическую информацию о размере инфляции в России, в котором указано о несогласии с указанным в дополнительных соглашениях размером аренды земельных участков, считая его завышенным и необоснованным. Истцами в одностороннем порядке изменены условия договора в части увеличения арендной платы, несогласие ответчика с данным увеличением посчитали основанием для расторжения договора. Истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием оставления искового заявления без рассмотрения.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статьям 606, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. При этом какого-либо ограничения срока аренды земель, находящихся в частной собственности граждан, закон не устанавливает.
Как следует из статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 107000 кв.м., с кадастровым номером 22:16:030006:151, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, земли совхозы «Прибрежный», примерно в 2,9 км на северо-восток от <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1
Собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 107000 кв.м., с кадастровым номером ......., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, земли совхозы «Прибрежный», примерно в 2,7 км на северо-восток от <адрес> является ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО1 (арендодатели) заключены договоры аренды вышеобозначенных земельных участков с ООО «Ресэл» сроком на 15 лет. Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
Размер арендной платы по договорам аренды установлен за один год в размере 20 000 рублей, которую арендатор уплачивает ежегодно после окончания уборки урожая в период с 01 октября по 31 декабря текущего года ( п. п.5.1, 5.3 договоров).
Пунтом.5.2 договоров установлено, что размер арендной платы пересматривается сторонами не чаще одного раза в год. В случае изменения размера арендной платы со соглашению сторон, дальнейшее исчисление и уплата арендной платы арендатором осуществляется на основании дополнительного соглашения к Договору.
ДД.ММ.ГГГГ по заявке ФИО2 ООО «Альянс-Эксперт» изготовлен отчет об оценке №.01-24-ОИ о расчете рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, согласно выводам которого рыночный размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером ......., расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, земли совхозы «Прибрежный», примерно в 2,7 км на северо-восток от <адрес>, определенного на дату оценки составляет 28691 руб.
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ООО «Ресэл» были направлены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в которых арендодателями предложено изменить размер арендной платы, установив ее в размере 30 000 рублей. В сопроводительном письме о направлении указанных дополнительных соглашений истцами предлагалось подписать оказанное дополнительное соглашение в течении 10 рабочих дней и направить в их адрес для дальнейшей регистрации в установленном законом порядке. В случае несогласия с изменением размера арендной платы выражена готовность расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон, указано о намерении обратиться в суд за расторжением договоров аренды. Также к дополнительным соглашениям истцами был приложен отчет об оценке №.01-24-ОИ ООО «Альянс-Эксперт», которым определена рыночная стоимость аренды земельного участка.
Ссылаясь на неполучение от ответчика ответов по заключению дополнительных соглашений в части пересмотра арендной платы, истцы обратились в суд с требованиями о расторжении договоров аренды указывая правовым основанием своих требований п. 2 ст. 450, ст. 451, ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истцов была направлена позиция арендатора относительно изменения размера арендной платы, в котором последний выразил несогласие с предложенным размером арендной платы по договорам, ссылаясь на то, что заявленный арендодателями размер арендной платы завышенным и необоснованными. Факт направления указанных документов в адрес истцов подтверждается описью, имеющей отметки почтового отделения о принятии ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая спор при изложенных обстоятельствах суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В ходе рассмотрения дела судом не установлено существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и которые в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации могут являться основанием для расторжения договоров аренды, обязательства в рамках договора стороной ответчика исполняются в полном объеме.
Обстоятельства, на которые ссылаются истцы, а именно, определение размера арендной платы согласно заключению отчета об оценке №.01-24-ОИ ООО «Альянс-Эксперт», не могут подтверждать существенно изменившиеся обстоятельства, позволяющие в одностороннем порядке расторгнуть действующие договоры аренды, при надлежащем выполнении арендатором возложенных на него обязательств.
Инфляционные процессы, экономическая ситуация, на которые ссылаются истцы, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не является принятием сторонами сделки обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении размера арендной платы, предложенной одной из сторон либо возможности расторжения договора при не достижении соглашения по размеру арендной платы.
Иных нарушений, являющихся основанием для досрочного расторжения договоров аренды, в том числе по выплате арендной платы и использованию земельного участка не допущено, что не оспаривалось истцами, подтверждено материалами дела.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, вследствие чего требования истцов находит не подлежащими удовлетворению.
По смыслу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Поскольку истцам в удовлетворении заявленных требований отказано, постольку оснований для возмещения им расходов по оплате оценке, оплате государственной пошлины, суд не усматривает.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Ресэл» (ИНН <***>) о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Калманский районный суд Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 18 февраля 2025 года.
Судья Т.О. Рудь