Дело № 2 - 125/2025
34RS0026 – 01 – 2025 – 000059 - 69
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд Волгоградской области в составе:
председательствующего судьи Сулохиной Н.Н.,
при секретаре Никифоровой Т.А.,
24.03.2025 года в городе Ленинске Волгоградской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Г.М. к администрации Степновского сельского поселения <адрес> о признании права собственности на самовольно реконструированный блок жилого дома.
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 М.Г.М. обратился в суд с иском администрации Степновского сельского поселения <адрес> о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 84,8 кв.метров по адресу: <адрес> мотивируя тем, что он является собственником спорного жилого дома. В 2016 году, он самостоятельно произвёл реконструкцию жилого дома, в результате чего, общая площадь дома увеличилась до 84,8 кв. метров. При обращении в администрацию района с заявлением о получении разрешения на реконструкцию блока жилого дома блокированной застройки, ему было отказано, поскольку реконструкция им уже выполнена. Просит суд признать за ним право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 84,8 кв.метров по адресу: <адрес>.
Судом к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО1 М.Г.М. не явился. о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлена надлежащим образом, письменно ходатайствует о рассмотрении дела в её отсутствие, заявленные требования просит суд удовлетворить.
Представитель ответчика - администрации Степновского сельского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлен надлежащим образом, глава Степновского сельского поселения ФИО4 письменно ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против удовлетворения заявленных требований не возражает.
Представитель третьего лица - администрации Ленинского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлен надлежащим образом, представитель по доверенности ФИО5 письменно ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в удовлетворении заявленных требований просит суд отказать, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, которая возведена на земельном участке, предоставленного истцу в аренду.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, представитель ФИО6, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, письменно ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя, при принятии решении полагается на усмотрение суда.
Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему:
В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу положений статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, следует, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Из положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ следует, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.
Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 ГрК РФ).
Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 51.1 ГрК РФ).
При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.
Частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населённого пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39).
Согласно пункту 40 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43).
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года), возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил (вопрос 3). Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о её сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (вопрос 9).
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.
В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 41 упомянутого выше постановления Пленума Верховного суда РФ, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
Также в пункте 43 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
С учетом приведенных выше положений и установленных по делу обстоятельств, касающихся возведения на арендованном земельном участке вместо центра сервисного обслуживания сооружения автостоянки, не предусмотренного условиями договора аренды, отсутствия у спорного объекта характеристик, позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, непредставления в уполномоченный орган необходимых документов для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно не усмотрели предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ оснований для признания права собственности истца на самовольную постройку.
Судом установлено, что на основании постановления администрации Ленинского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 М.Г.М. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью 2 500 кв.метров, для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.
Указанное обстоятельство не оспаривалось представителем ответчика и подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, актом приёма-передачи земельного участка, постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2 500 кв.метров кадастровый №, с разрешенным использованием: для эксплуатации индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес>, срок аренды участка 10 лет. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением администрации Ленинского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 М.Г.М. продлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 2 500 кв.метров, для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, на срок 10 лет.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-10466246, категория земельного участка, площадью 2500 кв.метров +/- 35, по адресу: <адрес>, кадастровый №, - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации индивидуального жилого дома (л.д.58-68).
Решением мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 М.Г.М. признано право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 37,3 кв.метров по адресу: <адрес> Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-10477109, правообладателем индивидуального жилого дома, площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>, является ФИО1 М.Г.М. (л.д.54-56).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что им, самостоятельно в 2016 году, осуществлена реконструкция жилого дома, в результате чего, общая площадь дома увеличилась и составила 84,8 кв.метров. При обращении в администрацию района по вопросу ввода жилого дома в эксплуатацию, ему было отказано, в связи с тем, что дом им уже возведён, а также то, что спорный дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения.
Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь составляет 84,8 кв.метров, жилая – 37,3 кв. метров (л.д.11-17). Указанное также подтверждается техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-19), справкой БТИ от № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53).
Согласно заключению ООО ЦМ БТИ, на момент обследования (декабрь 2024 года) основные строительные конструкции здания по адресу: <адрес> находятся в работоспособном состоянии. Здание (жилого дома) может использоваться в качестве здания с наименованием «индивидуальный жилой дом» и назначением «жилое» (л.д.19-52).
Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ администрации городского поселения <адрес>, следует, что разрешение на строительство и реконструкцию жилого дома по адресу: <адрес>, не выдавалось (л.д.18).
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведён (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Вопреки доводам администрации Ленинского муниципального района <адрес>, действующее в настоящее время законодательство не содержит категорического запрета на возведение объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения.
Так, согласно статье 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в редакции Федерального закона от 02.07.2021 N 299-ФЗ, которым введён пункт 4, указано, что на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки, под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
В ходе судебного разбирательства обстоятельства, свидетельствующие о том, что действия истца сопряжены со злоупотреблением правами, не установлено.
Анализируя выше изложенное, принимая во внимание, что земельный участок, на котором истцом произведена реконструкция объекта индивидуального строительства – жилого дома, который имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации индивидуального жилого дома, а также то, что указанный земельный участок органами местного самоуправления предоставлен истцу по договору аренды для эксплуатации жилого дома, который возведён без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и не представляет опасности жизнедеятельности, не создаёт угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в спорном жилом доме, не нарушает права третьих лиц, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 Г.М. к администрации Степновского сельского поселения <адрес> о признании права собственности на самовольно реконструированный блок жилого дома, удовлетворить.
Признать за ФИО1 Г.М. право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 84,8 кв.метров по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд <адрес>.
Судья: подпись
Справка: мотивированный текст решения судом изготовлен на компьютере с помощью принтера ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Ленинского районного суда
<адрес> Н.Н. Сулохина
Подлинник документа подшит в деле №,
которое находится в Ленинском районном суде
<адрес>