Решение по делу № 2-392/2025 от 08.09.2025 - об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора.

Дело № 2-392/2025

УИД: 02RS0006-01-2025-000624-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Улаган

08 сентября 2025 года

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Палагина А.В., при секретаре Адыкаевой С.Ю., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки в виде возвращения ФИО4 права собственности на квартиру, погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру и восстановления в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру; расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО4 и ФИО3 (л.д. 32-33).

В обоснование исковых требований ФИО4 указал, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ № он продал ФИО3 за цену 230000 руб. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которой владел на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемый договор заключен у нотариуса ФИО2, право собственности на квартиру ФИО3 зарегистрировано в органах Росреестра. До настоящего времени ответчик ФИО3 не рассчитался за квартиру, не выплатил 230000 руб., в квартиру не въехал, жилым помещением продолжает пользоваться истец, проживает в квартире и хранит свои вещи. На обращение истца в органы Росреестра о расторжении договора купли-продажи квартиры ему сообщили о необходимости расторжения договора в судебном порядке. Считает сделку недействительной поскольку денежные средства за квартиру ему покупателем не передавались, расчёт сторонами не произведен, имущество из владения истца не выбывало, ответчик обманул истца и оставил без денежных средств. Сделка является мнимой, поскольку совершена для вида с целью внесения изменений сведений о собственнике имущества в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО1 просила удовлетворить исковые требования в полном объёме, по основаниям, указанным в заявлении, пояснила, что при подписании договора у нотариуса стороны солгали, что между ними произведен расчёт, что не соответствует действительности. Ответчик в квартиру не вселялся, до настоящего времени за квартиру не расплатился.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не оспаривал исковые требования, пояснил, что при подписании договора у нотариуса он и брат ФИО4 сказали неправду, что деньги за квартиру переданы. Поскольку брат пил, фактически расчёт за квартиру не производился. Впоследствии он утратил интерес к сделке и переехал жить в <адрес>, в квартиру не вселялся и за квартиру не рассчитывался.

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела истец ФИО4, представитель Управления Росреестра по Республике Алтай, нотариус ФИО5 в судебное заседание не явились, отложить рассмотрение дела не просили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. В силу статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права (обязанности) возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли продажи №, по условиям которого ФИО3 за цену 230000 руб. приобрёл в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым №, принадлежавшую продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора, расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 4.2 Договора).

Договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом НО «<адрес>» ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чём составлена запись в реестре №

В соответствии с пунктом 17 Договора участники сделки понимают правовые последствия совершенной сделки, её условия соответствуют действительным намерениям сторон. Информация установленная нотариусом внесена со слов сторон, снесена в текст сделки верно, что скреплено подписями продавца и покупателя (л.д. 21).

Подлинность подписей в договоре ФИО4 и ФИО3 в судебном заседании сторонами не оспаривается, ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы не заявлено.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В нарушение требований статей 56, 57 ГПК РФ ответчиком, надлежащим образом извещенным о судебном споре и дате судебного заседания, не представлено в материалы дела документов (расписки), подтверждающих расчёт с продавцом, оплату ФИО4 (безналичное перечисление) полной стоимости квартиры.

Отсутствие оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривается ответчиком ФИО3 в судебном заседании.

Таким образом, судом установлено, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и на дату государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ обе стороны сделки располагали сведениями об отсутствии расчёта между сторонами.

В этой связи суд находит необоснованным довод истца о его обмане ответчиком при заключении сделки отсутствием оплаты по договору и квалификации сделки как недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, который предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Государственная регистрация права собственности покупателя ФИО3 и внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости является обычным правовым последствием для покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, ссылка истца на данное обстоятельство для квалификации оспариваемой сделки как мнимой, предусмотренной положениями пункта 1 статьи 170 ГК РФ, при отсутствии иных признаков мнимости сделки, так же является несостоятельной.

В этой связи суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки.

Также истцом ФИО4 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возвращении права собственности на квартиру по основаниям, которые указаны для оспаривания сделки и при разрешении которого суд принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным, следовательно, нарушение покупателем условий договора о выплате продавцу стоимости имущества (квартиры) является существенным нарушением договора ответчиком.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведена, денежные средства (стоимость квартиры в размере 230000 руб.) продавцу покупателем не переданы, при этом истцом избран способ защиты нарушенного права в виде расторжения договора.

В этой связи суд находит обоснованными исковые требования ФИО4 в части расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оплата по договору не произведена, а регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора в судебном порядке при наличии к тому оснований, предусмотренных законом.

Согласно абзацам 4, 5 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В этой связи, в целях восстановления нарушенного права истца суд полагает правильным удовлетворить требование ФИО6 о возвращении ему недвижимого имущества (квартиры), что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца на квартиру, при этом суд отклоняет формулировку истца «о возвращении права собственности», как не соответствующую способам защиты нарушенных (оспоренных) прав, предусмотренным статьей 12 ГК РФ.

Таким образом, исковое заявление ФИО4 подлежит удовлетворению в части расторжения договора купли – продажи недвижимости и возвращении квартиры в собственность истца, в остальной части - об оспаривании сделки по основанию её мнимости и совершении под влиянием обмана, о применении последствий недействительности сделки иск ФИО4 удовлетворению не подлежит.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что при обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в общем размере 10900 руб. (л.д. 4, 34), решение состоялось в пользу истца частично, при этом ответчик не оспаривает право истца на владение квартирой и в силу разъяснений в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 суд не находит оснований для распределения судебных издержек и взыскания их в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО3 об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) и покупателем ФИО3 (СНИЛС: <данные изъяты>) и возвратить квартиру с кадастровым № в собственность ФИО4.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности на квартиру ФИО4.

Исковые требования ФИО4 в части признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применения последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Алтай через Улаганский районный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2025 года.

Председательствующий

А.В. Палагин