УИД 59RS0018-01-2022-002073-83

Судья – Ваганова К.Б.

Дело № 33-8187/2023 (№ 2-124/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Смирновой М.А., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Говорухиной Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 августа 2023 года в г. Перми дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2, ООО «ГеоБТИ», филиалу ППК «Роскадастр» о признании недействительной постановки на кадастровый учет дома, признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Добрянского районного суда Пермского края от 24 апреля 2023 года.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения истца Сойка В.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сойка В.П. обратилась с иском к ИП ФИО2 о:

- признании недействительными постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации за Сойкой В.П. права собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 288 кв.м, расположенный по адресу: **** (кадастровый № **);

- признании ничтожным договора купли-продажи от 22.02.2022 года, заключенного между Сойкой В.П. и ИП ФИО2, в части включения в указанный договор трехэтажного жилого дома общей площадью 288 кв.м, расположенного по адресу: **** (кадастровый № **);

- включении в предмет договора купли-продажи от 22.02.2022 года (п.1, п.3 договора) незавершенного строительством двухэтажного жилого дома, ориентировочно общей площадью 176,6 кв.м, расположенного по адресу: **** по согласию сторон стоимостью 2400 000 руб. вместо трехэтажного жилого дома общей площадью 288 кв.м, расположенного по адресу: **** (кадастровый номер **) по согласию сторон стоимостью 2400 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 12.12.2021г. между Сойкой В.П. и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № ** общей площадью 1 320 кв.м, а также незавершенного строительством двухэтажного жилого дома общей площадью ориентировочно 176,6 кв.м, расположенных по адресу: ****. Стоимость недвижимого имущества составила 2 700 000 руб. Незавершенный строительством жилой дом не был зарегистрирован в ЕГРН. По условиям предварительного договора покупатель обязался купить вышеназванные объекты недвижимости после выезда кадастрового инженера, получения технического плана и координат незавершенного строительством объекта, а также после определения площади данного строения. 22.02.2022г. между Сойкой В.П. и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № ** общей площадью 1 320 кв.м и трехэтажного жилого дома с кадастровым № ** общей площадью 288 кв.м, расположенных по адресу: ****. Впоследствии оказалось, что 29.12.2021г. кадастровый инженер без согласия и доверенности истца подал документы в Росреестр Пермского края о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в отношении незавершенного строительством двухэтажного жилого дома. 10.01.2022 на кадастровый учет поставлен не незавершенный строительством двухэтажный жилой дом, а трехэтажный жилой дом общей площадью 288 кв.м. За истцом произведена регистрация права собственности на указанный дом без его согласия. При этом договор купли-продажи истец получила лишь 12.08.2022г. в Росреестре. Обратившись в налоговую инспекцию, истец узнала о том, что вследствие регистрации на ее имя права собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 288 кв.м начислен налог в сумме более 455 000 руб. в размере 70% от кадастровой стоимости дома. Договор купли-продажи от 22.02.2022г. следует признать ничтожным, поскольку истец была введена ответчиком в заблуждение. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственников объектов недвижимости, либо уполномоченных лиц. На осуществление постановки на кадастровый учет и регистрацию прав истец не уполномочивала кадастрового инженера П. В связи с этим регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости, а также договор купли-продажи от 22.02.2022 являются незаконными (ничтожными). Правовые основания иска ст., ст. 166, 168, 178, 180 ГК РФ.

Решением Добрянского районного суда Пермского края от 24.04.2023 года с учетом дополнительного решения от 10.05.2023 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

С решением суда не согласна истец Сойка В.П., в апелляционной жалобе, просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом при рассмотрении дела было заявлено о фальсификации доказательств, а именно – договора подряда от 16.12.2021 № 342-КР-2021, согласия истца на обработку персональных данных от 27.12.2021, декларации об объекте недвижимости в отношении 3-этажного жилого дома площадью 288 кв.м по ул.**** в г.Добрянка, технического плана здания от 27.12.2021. Ответчик факт того, что подпись в указанных документах ему не принадлежит, не оспаривал. Следовательно, данные документы подлежат исключению из числа доказательств по делу. Однако суд на данные документы ссылается. Судом не рассмотрена фальсификация доказательств по гражданскому делу, как уголовное деяние, ответственность за которое предусматривается ч.1 ст.303 ГК РФ.

Ответчиком представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что 12.12.2021 между Сойка В.П. (продавец, истец) и М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок не позднее 29.12.2021 заключить основной договор в отношении земельного участка с кадастровым № ** и незавершенного строительством двухэтажного жилого дома ориентировочно площадью 176, 6 кв.м (точная площадь дома будет установлена после проведения замеров кадастровым инженером в соответствии с п.3 договора). Цена подлежащих продаже объектов согласована сторонами в размере 2700 000 руб. Стороны согласовали, что цена объекта после подписания настоящего договора изменению не подлежит, в том числе в случае увеличения/уменьшения площади недостроенного жилого дома по результатам заключения кадастрового инженера. Покупатель обязуется купить объекты после выезда кадастрового инженера, получения техплана и координат объекта незавершенного строительства, после определения площади данного строения, которые должны быть произведены за счет покупателя, в течение 12 рабочих дней с даты подготовки технической документации. При подписании договора Сойка В.П. получен задаток в сумме 30 000 руб. (т.1 л.д.8-9).

В материалы дела представлен договор подряда от 16.12.2021, сторонами которого указаны Сойка В.П. (заказчик) и ООО «ГеоБТИ» в лице генерального директора П. (подрядчик), которым на подрядчика возложена обязанность выполнить следующую работу: произвести геодезическую съемку земельного участка, получить технические условия, сформировать технический план в связи с созданием здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, представлять от лица заказчика кадастровых работ без доверенности документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ выполненных в связи с созданием здания на земельном участке с кадастровым номером ** в орган регистрации прав. Результатом работы и материалом, подлежащим сдаче заказчику, является технический план (т.1 л.д.101).

16.12.2021 в Управление Росреестра по ПК подана декларация об объекте недвижимости – 3х-этажного жилого здания, 2019 года постройки, расположенного на земельном участке с кадастровым № ** (т. 1 л.д.108-110).

Согласно техническому плану от 27.12.2021, подготовленному кадастровым инженером П., жилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером **, является 3-этажным жилым домом, имеет площадь 288 кв.м ( т.1 л.д.114-123).

10.01.2022 на основании Типового договора о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отделенном земельном участке от 08.07.1992, Технического плана здания от 27.12.2021 зарегистрировано право собственности ФИО1.

22.02.2022 года между Сойка В.П. (продавец, истец) и ИП Х. (покупатель, ответчик) заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность покупателя передан земельный участок с кадастровым № ** и трехэтажный жилой дом площадью 288 кв.м с кадастровым № **, расположенные по адресу: ****, по цене 2 700000 рублей, при этом цена земельного участка составила 300 000 руб., жилого дома – 2400 000 руб. (п.3). В п.7 договора указано, что стороны подтверждают заключение договора по доброй воле, не страдают заболеваниями, препятствующими пониманию существа договора. Насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, стечения тяжелых обстоятельств, вследствие которых настоящий договор заключен на крайне невыгодных для какой-либо стороны условиях, нет. В разделе подписи сторон покупателем сделана расписка о получении денежных средств в сумме 2700 000 рублей (т.1 л.д.10-11). Переход права собственности к покупателю 25.02.2022 органом по регистрации прав зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.05.2022 между ФИО2 (продавец) и Ф. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность покупателей передан земельный участок с кадастровым № ** и жилой дом с кадастровым № ** (т.1 л.д. 176-177). Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 11.05.2022 года Одновременно (11.05.2022 года) зарегистрирована ипотека в силу закона. Залогодатель - Ф., залогодержатель ПАО «Сбербанк России».

При рассмотрении спора суд, руководствуясь статьями 154, 160, 162, 166, 183, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Сойка В.П. исковых требований. При этом суд исходил из того, что условия оспариваемого истцом договора сторонами были согласованы при его заключении, какого-либо заблуждения в предмете сделки, в том числе с учетом постановки спорного жилого дома на кадастровый учет, у истца, как продавца спорного имущества, на момент заключения договора не имелось, сделка обеими сторонами исполнена в полном объеме. Суд также указал, что действия истца - включение в условия ранее заключенного предварительного договора необходимости проведения за счет покупателя технической документации на отчуждаемый дом, активное участие истца при осмотре дома кадастровым инженером (показания свидетелей), последующее заключение договора, предмет которого определен и подробно описан, совершение действий по регистрации перехода права собственности - свидетельствуют об одобрении действий кадастрового инженера по подготовке технического плана и подаче документов в орган по регистрации права и основанием для квалификации сделки в качестве недействительной не являются.

Коллегия соглашается с выводами суда, как основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, в том числе показаний свидетелей, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых судебная коллегия не усматривает.

В порядке п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Из правового анализа п. 1 ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение относительно условий сделки должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела ввиду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Истцом заявлено о признании недействительным договора в части определения его предмета; истец полагает, что предмет договора обладает иными, чем указано тексте договора, техническими характеристиками в части площади, этажности, завершенности строительных работ. В связи с этим полагает условие о предмете в указанной части недействительным, и в рамках рассматриваемого иска заявляет об изменении предмета, определенного как трехэтажный жилой дом общей площадью 288 кв.м на объект с иными характеристиками - незавершенный строительством двухэтажный жилой дом ориентировочно общей площадью 176,6 кв.м.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.

Пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

Указывая, что предметом договора фактически должен был являться незавершенный строительством двухэтажный жилой дом ориентировочно общей площадью 176,6 кв.м, истец не представила как доказательств существования такого дома в качестве объекта права, так и доказательств недостоверности данных технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5.

Более того, заявляя об изменении предмета договора, истец не представила доказательств принадлежности ей, как продавцу, объекта с указанными техническими характеристиками, с учетом положений ст. 219 ГК РФ, согласно которым право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку доказательств как существования незавершенного строительством двухэтажного жилого дома ориентировочно общей площадью 176,6 кв.м, так и возникновения права собственности на данный объект у истца на дату заключения договора не представлено, оснований считать требования истца обоснованными у суда первой инстанции не имелось.

При этом коллегия отмечает, что поскольку собственником имущества, отчужденного по оспариваемому договору купли-продажи являлась истец, именно она, а не покупатель, определяла условия сделки в части ее (сделки) предмета, что исключает возможность заблуждения в характеристиках объекта. Более того, как в исковом заявлении, так и при участии в судебном заседании (т.1 л.д.74, 75), истец указывает, что фактически при заключении сделки она не располагала информацией о необходимости последующей оплаты налога, в связи с чем оспаривает сделку. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является достаточным для квалификации сделки в качестве недействительной и о заблуждении на дату ее совершения в предмете сделки не свидетельствует.

Коллегия также отмечает, что признание сделки недействительной влечет последствия, предусмотренные законом (ст.167 ГК РФ); в качестве таких последствий законом не предусмотрено изменение условий договора, исполненного сторонами.

Кроме того, в силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с разъяснениями п.1, п.70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из приведенных положений следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.

Таким образом, обстоятельством, имевшим юридическое значение для правильного разрешения настоящего спора и подлежавшим доказыванию, являлось обстоятельство исполнения оспариваемого договора купли-продажи продавцом.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 22.02.2022 содержит все существенные условия договора (предмет, цена), земельный участок и расположенный на нем жилой дом переданы ответчику, денежные средства продавцом (ответчиком) получены в полном объеме, государственная регистрация перехода права собственности к покупателю произведена на основании указанного договора и лично поданного 22.02.2022 Сойка В.П. заявления (т. 2 л.д. 62-67).

Приведенные обстоятельства исключают возможность удовлетворения заявленных исковых требований, как по основаниям ст.178 ГК РФ, так и п.2 ст.168 ГК РФ.

При этом ссылка в жалобе на отсутствие в договоре подряда от 16.12.2021, согласии на обработку персональных данных от 27.12.2021, декларации объекта недвижимости, техническом плане здания от 27.12.2021 подписи истца, основанием для отмены решения суда не является.

Пунктом 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки. При этом заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия.

В соответствии с разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 года N 57, при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Принимая во внимание, что условиями предварительного договора (п.3) возможность заключения основного договора была поставлена под условие кадастрового учета объекта, подлежащего осуществлению за счет покупателя, замеры дома кадастровым инженером сделаны в присутствии истца (л.д.43 оборот), на момент заключения договора объект состоял на кадастровом учете, указанные данные внесены в договор, исполненным стороной продавца, коллегия приходит к выводу о том, что истцом одобрены действия по постановке объекта на кадастровый учет.

В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

При установленных обстоятельствах, судом правомерно указано, что факт того, что подпись истцу в приведенных выше документах не принадлежит, удовлетворение иска не влечет. Оснований не согласиться с процессуальными действиями суда, принимая во внимание предмет и основания иска, у коллегии не имеется.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Добрянского районного суда Пермского края от 24 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное определение изготовлено 30 августа 2023 года