УИД 03RS0005-01-2022-011698-69

Дело №2-1864/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2023 года г.Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,

при секретаре Захаренковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными.

В обоснование иска указано, что 12 октября 2022 года между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №РП5-2. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом №5 на территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловский, ФИО2, ФИО3 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать квартиру № участнику долевого строительства. Договором предусмотрены следующие пункты: абзац 4 пункта 5.3 договора «Гарантия так же не распространяется на следующие недостатки квартиры, обнаруженные в течение гарантийного срока: Отступления от требований, которые не являются обязательными, в частности, отступления от требований СП 29.13330.2011, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30673-2013, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 23166-2021, ГОСТ 30971-2012, СП 60.13330.2020, ГОСТ 22483-2012 и т.д. (или отдельных пунктов, указанных нормативно-технических документов, которые не являются обязательными к применению). Отступления от обязательных требований, при условии, что такие отступления не приводят к ухудшению качества Квартиры или не делают Квартиру непригодной для использования по назначению»; абзац 8, 9 Приложения №2 «Квартира может меть отступления от требований, которые не являются обязательными, в частности отступления от требований СП 29.13330.2011, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30673-2013, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 23166-2021, ГОСТ 30971-2012, СП 60.13330.2020, ГОСТ 22483-2012 и т.д. (или отдельных пунктов указанных нормативно-технических документов, которые не являются обязательными к применению). Квартира может иметь отступления от обязательных требований, при условии, что такие отступления не приводят к ухудшению качества Квартиры и/или не делают Квартиру непригодной для использования по назначению. Примерами вышеуказанных отступлений являются: Допускается отклонение профиля кромок деталей рамочных элементов оконных и балконных конструкций, дверей, конструкции остекления лоджии от прямолинейности более 1 мм на 1 метр. Допускается отклонение оконных и балконных конструкций, дверей, конструкций остекления лоджии от вертикали более 1,5 мм на 1 метр. Допускается выполнять конструкцию остекления лоджии без основного горизонтального ригеля (основного стеклонесущего ригела). Допускается отсутствие разборчивой и четко различаемлой маркировки на ПВХ профиле светопрозрачной конструкции (оконный блок, конструкция остекления лоджии), отсутствие маркировки стеклопакетов и т.д. Допускаются зазоры в угловых и Т-образных соединениях ПВХ конструкций более 0,5 мм. Вышеуказанные отступления от обязательных и/или не обязательных требований являются недостатки Квартиры предоставляющими участнику долевого строительства права предъявлять Застройщику требования, предусмотренные ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Цена квартиры по настоящему договору сформирована исходя из вида отделки, указанной в настоящем приложении, с учетом допустимости вышеуказанных отступлений, а также с учетом изделий, приборов и оборудования, указанных в настоящем приложении как имеющихся». Вышеуказанные пункты, по мнению истца, нарушают его права как участника долевого строительства и нормы законодательства Российской Федерации, поскольку предоставляют застройщику право отступать от требований к качеству работ, превышать допустимые отклонения от нормативов. В договоре, а также в Стандартах организации застройщик изменяет требования ГОСТ, СНиП и СП, увеличивает максимально-допустимые величины отклонений, предусмотренные действующими нормативами, в сторону их ухудшения, чем нарушаются права участника долевого строительства. Договорное условие абзац 4 пункта 5.3 договора и абзац 8, 9 Приложения №2 должно рассматриваться как ограничивающее право потребителя на получение объекта долевого строительства соответствующего качества и позволяющего застройщику нарушать нормативы.

Просит суд: признать абзац 4 пункта 5.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 12 октября 2022 года №РП5-2, абзац 8, 9 Приложения №2 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 12 октября 2022 года №РП5-2 недействительными со дня заключения договора.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснив, что договор участия в долевом строительстве заключался для личных нужд, покупатель не является специалистом и не знал, что в договор включены условия, которые не соответствуют закону, которые отразятся на качестве жилья и безопасности проживания в последующем. Четкий перечень дефектов в договоре и приложении не отражен, только ссылки на ГОСТ, СП, соответственно не специалисту в этой области сложно оценить какие дефекты подразумеваются.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что стороны вправе заключить договор на любых условиях. Истец подписала договор добровольно, цена на квартиру установлена с учетом возможных недостатков, то есть, заключая договор, истец получила информацию о недостатках.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте и его проведения, в заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 12 октября 2022 года между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №РП5-2.

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом №5 на территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловский, ФИО2, ФИО3 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать квартиру № участнику долевого строительства.

Договором предусмотрены следующие пункты.

Абзац 4 пункта 5.3 договора «Гарантия так же не распространяется на следующие недостатки квартиры, обнаруженные в течение гарантийного срока:

Отступления от требований, которые не являются обязательными, в частности, отступления от требований СП 29.13330.2011, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30673-2013, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 23166-2021, ГОСТ 30971-2012, СП 60.13330.2020, ГОСТ 22483-2012 и т.д. (или отдельных пунктов, указанных нормативно-технических документов, которые не являются обязательными к применению).

Отступления от обязательных требований, при условии, что такие отступления не приводят к ухудшению качества Квартиры и или не делают Квартиру непригодной для использования по назначению».

Абзац 8, 9 Приложения №2 «Квартира может меть отступления от требований, которые не являются обязательными, в частности отступления от требований СП 29.13330.2011, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30673-2013, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 23166-2021, ГОСТ 30971-2012, СП 60.13330.2020, ГОСТ 22483-2012 и т.д. (или отдельных пунктов указанных нормативно-технических документов, которые не являются обязательными к применению).

Квартира может иметь отступления от обязательных требований, при условии, что такие отступления не приводят к ухудшению качества Квартиры и/или не делают Квартиру непригодной для использования по назначению.

Примерами вышеуказанных отступлений являются:

Допускается отклонение профиля кромок деталей рамочных элементов оконных и балконных конструкций, дверей, конструкции остекления лоджии от прямолинейности более 1 мм на 1 метр.

Допускается отклонение оконных и балконных конструкций, дверей, конструкций остекления лоджии от вертикали более 1,5 мм на 1 метр.

Допускается выполнять конструкцию остекления лоджии без основного горизонтального ригеля (основного стеклонесущего ригела).

Допускается отсутствие разборчивой и четко различаемлой маркировки на ПВХ профиле светопрозрачной конструкции (оконный блок, конструкция остекления лоджии), отсутствие маркировки стеклопакетов и т.д.

Допускаются зазоры в угловых и Т-образных соединениях ПВХ конструкций более 0,5 мм.

Вышеуказанные отступления от обязательных и/или не обязательных требований являются недостатки Квартиры предоставляющими участнику долевого строительства права предъявлять Застройщику требования, предусмотренные ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Цена квартиры по настоящему договору сформирована исходя из вида отделки, указанной в настоящем приложении, с учетом допустимости вышеуказанных отступлений, а также с учетом изделий, приборов и оборудования, указанных в настоящем приложении как имеющихся».

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу п.1 ст.16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч.ч. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Заключая договор участия в долевом строительстве №РП5-2 от 12 октября 2022 года ФИО1 была вправе рассчитывать на передачу ей объекта надлежащего качества, договор заключался для личных нужд, то есть ФИО1 как покупатель и слабая сторона в заключаемом договоре, не обладая специальными познаниями, не могла оценить оспариваемые условия, соответствуют ли они действующему законодательству, не могла спрогнозировать как в последующем имеющиеся дефекты смогут повлиять на качество жилья. Договор заключен по форме, предоставленной ответчиком.

При толковании договора участия в долевом строительстве №РП5-2 от 12 октября 2022 года невозможно оценить, в какой степени оспариваемые условия влияют на качество передаваемого объекта, несут ли опасность для здоровья и жизни лиц, проживающих в квартире; перечень конкретных недостатков в квартире, повлиявших на формирование цены, в договоре не приведен, имеются только ссылки на ГОСТ и СП, что затрудняет понимание потребителем условий договора и опровергает довод ответчика о том, что истцу доведена полная информация об имеющихся недостатках. Кроме того, договор предполагает возникновение недостатков в будущем, что указывает на злоупотребление со стороны застройщика, поскольку прогнозируемые недостатки, степень их существенности не оговорены.

Таким образом, абзац 4 пункта 5.3 договора долевого участия в строительстве №РП5-2 от 12 октября 2022 года, абзац 8, 9 Приложения №2 к договору участия в долевом строительстве №РП5-2 от 12 октября 2022 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» и ФИО1, которые нарушают установленные законом права потребителя, в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 ФЗ «О защите прав потребителей» являются недействительными в силу его ничтожности.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными.

Признать абзац 4 пункта 5.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 12 октября 2022 года №РП5-2, абзац 8, 9 Приложения №2 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 12 октября 2022 года №РП5-2, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Республика-5» и ФИО1, недействительными со дня заключения договора.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Ю.В. Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 10.04.2023 г. Ю.В. Проскурякова