Решение по делу № 3А-2/2025 от 23.01.2025

Дело №а-2/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кызыл 23 января 2025 года

Верховный Суд Республики Тыва в составе:

председательствующего - судьи Кунгаа Т.В.,

при секретаре Кыргыс А.Ш.,

с участием представителя административного истца О. , представителей административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва ФИО1, заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Республики Тыва «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К. к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

К. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1) административного здания по адресу: **, общей площадью 1595,9 кв.м., с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года равной 7000 000 рублей;

2) административного здания по адресу: **, общей площадью 1906,6 кв.м., с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года равной 10000 000 рублей;

3) цеха железобетонных конструкций по адресу: **, строение Литер А, общей площадью 14429,3 кв.м., с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года равной 8500 000 рублей.

В судебное заседание административный истец К. не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО3 просила удовлетворить административный иск.

Представители административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва ФИО1, заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Республики Тыва «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 не возражали против установления рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, определенной заключением ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от 26 сентября 2024 года №.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 7 апреля 2024 года, К. является собственником зданий - цех железобетонных конструкций по адресу: **, строение Литер А, общей площадью 14429,3 кв.м., с кадастровым номером №, административного здания по адресу: **, общей площадью 1906,6 кв.м., с кадастровым номером №, административного здания по адресу: **, общей площадью 1595,9 кв.м., с кадастровым номером №

На основании части 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Законом Республики Тыва от 30 ноября 2016 года № 231-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Тыва порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что единой датой начала применения на территории Республики Тыва порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2017 года.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости затрагивают права и обязанности К. , поскольку налог на имущество с 2017 года рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, поэтому административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 2 мая 2024 года на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № следует, что датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости являются 28 ноября 2023 года и 27 ноября 2023 года соответственно, в суд с административным иском К. обратилась 15 марта 2024 года, следовательно, пятилетний срок для обращения в суд ею не пропущен.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № установлена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 6 октября 2023 года №-од.

Следовательно, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является надлежащим ответчиком по данному делу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 2 мая 2024 года № №, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 177226 549,75 рублей.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сказано, что, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № на 1 января 2023 года в размере 8500 000 рублей, 7 000 000 рублей, 10 000 000 рублей соответственно административным истцом представлены отчёты об оценке №, выполненные АНО «Судебная экспертиза».

В соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В соответствии с пунктом 12 ФСО III в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях: 1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки); 2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки). Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать: 1) возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения; 2) период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации); 3) соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения. Поскольку сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем (пункты 5,6,7 ФСО V).

В нарушение вышеуказанных ФСО III, ФСО V, ФСО VI в приложенных к административному иску отчётах об оценке, выполненных АНО «Судебная экспертиза», в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые значительно отличаются от него по ценообразующим факторам, в частности, расхождения по площади, по местоположению объектов оценки, также на отчетах оценщика выбраны объекты-аналоги, по которым сформированы предложения на ноябрь 2023 года, в то время, как дата оценки оспариваемых объектов капитального строительства – 1 января 2023 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная в отчетах итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определённая на 1 января 2023 года, является недостоверной, отчёты об оценке №, №, №, выполненные АНО «Судебная экспертиза», об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № не соответствуют федеральным стандартам оценки и Закону об оценочной деятельности.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Алтайская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно заключению ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от 26 сентября 2024 года №, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости на 1 января 2023 года составляет:

- административного здания по адресу: **, общей площадью 1595,9 кв.м., с кадастровым номером № – 9083 100 рублей;

- административного здания по адресу: **, общей площадью 1906,6 кв.м., с кадастровым номером № – 10874 300 рублей;

- цеха железобетонных конструкций по адресу: **, строение Литер А, общей площадью 14429,3 кв.м., с кадастровым номером № – 32033000 рублей.

Суд принимает указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства по административному делу.

Приведённые в заключении выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В частности, экспертом произведён анализ рынка зданий, составлено описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, в частности их площади, местоположений, других факторах, относящихся к объектам оценки, влияющих на их стоимость.

Вышеуказанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, у него имеется высшее специальное образование и необходимый стаж работы.

В связи с чем суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта от 26 сентября 2024 года № итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, определённая на 1 января 2023 года, является достоверной.

Доказательств, опровергающих установленную заключением эксперта рыночную стоимость зданий, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости обоснованно и подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость здания по адресу: **, общей площадью 1595,9 кв.м., с кадастровым номером №, подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 9083 100 рублей; здания по адресу: **, общей площадью 1906,6 кв.м., с кадастровым номером №, подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10874 300 рублей; цеха железобетонных конструкций по адресу: **, строение Литер А, общей площадью 14429,3 кв.м., с кадастровым номером №, подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 32033000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление К. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости общей площадью 1595,9 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: **, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной 9083 100 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости общей площадью 1906,6 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: **, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной 10874 300 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости общей площадью 14429,3 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: **, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной 32033 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать 15 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 января 2025 года.

Председательствующий Т.В. Кунгаа