Решение по делу № 3А-43/2025 от 11.06.2025 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-43/2025 (3а-712/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000975-50

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 июня 2025 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ................», ................», ...........13, ...........12 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ................» обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилое помещение, КН ........, площадью 421.7 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 20 126 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 188.8 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 9 966 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 760.4 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 35 692 000 рублей.

- нежилое помещение, КН 23........, площадью 584.2 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 28 876 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 573.6 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 21 412 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 758.8 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 35 632 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 770.7 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 36 080 000 рублей.

- нежилое помещение, КН ........, площадью 665.1 кв. м., расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 32 049 000 рублей.

Административный истец ................», обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилое помещение, КН ........, площадью 169,4 кв.м, расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 7 959 000 руб.;

- нежилое помещение, КН ........, площадью 137,8 кв.м, расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 5 173 000 руб.;

- нежилое помещение, КН ........, площадью 771,7 кв.м, расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 36 118 000 руб.;

- нежилое помещение, КН ........, площадью 870,6 кв.м, расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере: 39 796 000 руб.

Административный истец ...........13 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующего объекта недвижимости:

- нежилое помещение, КН ........, площадью 773,6 кв.м, расположенное по адресу: ............ по состоянию на .......... в размере: 36 189 000 рублей.

Административный истец ...........12 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующего объекта недвижимости:

- нежилое помещение, КН ........, площадью 773,6 кв.м, расположенное по адресу: ............, по состоянию на .......... в размере 36 189 000 рублей.

Определением Краснодарского краевого суда от .......... административное дело № 3а-712/2024 по административному исковому заявлению ................» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объединено в одно производство с административными делами № 3а-713/2024 по административному исковому заявлению ................», № 3а-714/2024 по административному исковому заявлению ...........13, № 3а-769/2024 по административному исковому заявлению ...........12

Административные истцы указывают, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимого имущества нарушают их права и затрагивают законные интересы, так как кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное увеличение размера налоговых платежей, уплачиваемых административными истцами.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........4 направлены возражения на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просил вынести законное и обоснованное решение, также, после проведения судебной экспертизы, были направлены возражения с замечаниями на проведенную судебную экспертизу.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ...........5 направлены возражения на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, также, после проведения судебной экспертизы, представителем ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» – ...........6 были направлены возражения с замечаниями на проведенную судебную экспертизу.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ...........7 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем административных истцов по доверенности – ...........11 направлено ходатайство о приобщении к материалам дела подтверждения оплаты проведенной судебной экспертизы административными истцами, также просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно проведенной судебной экспертизы.

От административного истца ...........13 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, также просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно проведенной судебной экспертизы.

От административного истца ...........12 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, также просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно проведенной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационному письму филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 28 560 965,07 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 12 787 076,61 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 51 500 492,86 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 39 566 791,07 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 28 359 678,82 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 51 392 127,81 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 52 198 092,91 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 45 045 999,22 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 52 265 821,07 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 11 473 150,3 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 6 813 046,97 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 58 964 136,1 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 52 394 504,58 рублей.

Принимая во внимание, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимого имущества, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают их права и законные интересы как плательщика налога на имущество, в связи с чем могут быть ими оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административные истцы в подтверждение величины их рыночной стоимости представили отчеты об оценке от 14 августа 2023 г. № Н-24.414, № Н-24.413, № Н-24.412, № Н-24.411, выполненные оценщиком ................» – ...........8

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручил ................» эксперту ...........9

Согласно результатам судебной экспертизы № 3а-712/2024, подготовленной экспертом общества с ограниченной ответственностью «ЦЭК» ФИО2, представленные административными истцами отчеты об оценке № Н-24.414, № Н-24.413, № Н-24.412, № Н-24.411, выполненные оценщиком ................» - ...........8 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость определена по состоянию на .......... в размере:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 26 906 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 11 804 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 45 673 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 35 531 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 24 922 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 45 578 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 46 292 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 40 452 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 10 363 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 6 159 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 46 352 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 52 756 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на .......... установлена в размере: 46 467 000,00 рублей.

Представителями административных ответчиков представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласились представители административных ответчиков, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленных отчетов, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода. Отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 165-168 заключения эксперта и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположения, транспортной доступности, перспектив развития. Затратный подход скорее отражает величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного имущества, чем его рыночную стоимость. В процессе работы над определением стоимости объектов экспертизы эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным, а также может привести к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы, поэтому принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объектов экспертизы.

Отказ от сравнительного подхода мотивирован тем, что ввиду недостаточности сведений в объявлениях о ценообразующих факторах объектов, их несопоставимости с объектами экспертизы, применение сравнительного подхода к определению рыночной стоимости будет иметь недопустимо высокие погрешности вычислений. На основании изложенного, эксперт не применяет сравнительный подход к определению рыночной стоимости объектов экспертизы. При оценке рыночной стоимости недвижимого имущества доходным подходом Оценщик использовал метод капитализации дохода. Это объясняется тем, что за последние годы рынок недвижимости стал более стабильным и развивается с равномерным увеличением цен, а соответственно и ставок аренды.

Для определения потенциального валового дохода эксперт произвел отбор аналогичных объектов, сдаваемых в аренду на открытом рынке, для оценки годовой рыночной величины арендной ставки.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Так, экспертом приняты следующие корректирующие коэффициенты: скидка на торг, на местоположение, на масштаб, на этаж расположения, корректировка на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости. По другим единицам сравнения различий с объектом исследования экспертом не выявлено, в связи с этим корректирующие коэффициенты не применялись.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителей административных ответчиков, изложенным в возражениях на заключение эксперта, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

В частности, относительно замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что отказ эксперта от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в пользу доходного подхода по причине отсутствия на рынке недвижимости сопоставимых с объектом экспертизы помещений коммерческого назначения некорректен. Необходимо учитывать тот факт, что сравнительный подход наиболее точно отражает цены реальных предложений на открытом рынке, тогда как доходный подход основывается на предполагаемых доходах и обладает рядом условностей.

На что эксперт дал следующие пояснения: согласно и. 1 ФСО V «При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки» согласно п. 2 ФСО V «В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.», поэтому при определении стоимости объектов экспертизы эксперт может использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или один из подходов, который приводит к наиболее достоверному результату. В рамках проведения экспертного исследования экспертом приведены мотивированные отказы от использования затратного подхода (страница 166-168 Заключения эксперта) и сравнительного подхода (страница 168 Заключения эксперта). Данное возражение является некорректным и необоснованным.

Относительно замечаний представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что применение к расчетам понижающей корректировки на «очищение» общей стоимости от площади земельного участка не является обоснованным и подтвержденным. Экспертом не учтено то обстоятельство, что при оценке рыночной стоимости доходным подходом, им использовались в качестве объектов-аналогов ........, ........ и ........ нежилые помещения, а не здания целиком. Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. В предложениях о сдаче в аренду встроенных помещений, принятых в качестве объектов-аналогов, указана стоимость за общую площадь помещений, при этом стоимость, приходящаяся на долю земельного участка, не указана. Применение указанной корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН), некорректно, поскольку характеризует среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН) -земельного участка и улучшений, расположенных на нем, и типичную величину плотности застройки. Таким образом, применение понижающей корректировки в размере - 0,83 в расчетной таблице к объектам-аналогам ........, ........ и ........ приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Эксперт пояснил: в рамках доходного подхода при определении стоимости объектов экспертизы, для корректного определения рыночной стоимости, экспертом была применена корректировка на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, так как независимо от того является объект отдельным зданием или встроенным помещением он представляет собой единый объект недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок). Также объекты экспертиз является объектом недвижимости и прочно связаны с землей: «К недвижимому имуществу (вещам, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано е землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.» Данное возражение является некорректным и необоснованным.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» о том, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки (п. 5 ФСО №7 «Оценка недвижимости»); Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки является этапом проведения оценки (ФСО 111 п. 1). Проведение осмотра, это не формальная процедура, а один из этапов проведения оценки. Игнорирование одного из этапов нарушает весь процесс оценки, предусмотренный законодательством.

Эксперт пояснил, что согласно п. 5 ФСО №7 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.». В рамках исследования проведенного в заключении эксперта №За-712/2024 от 13.02.2025 г. стоимость объектов экспертизы определялась по состоянию на 01 января 2023 года, осмотр экспертом не проводился, в связи с невозможностью провести обследование на ретроспективную дату определения стоимости объектов экспертизы, в материалах дела имеется вся необходимая информация для полного анализа качественных и количественных характеристик объектов экспертизы.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» о том, что на стр.168 Эксперт не использовал сравнительный подход, который подтверждает рынок, тем самым нарушил ФСО V/2022 п. 2 «В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки». Рынок офисно-торговой недвижимости ............ развит достаточно, так как является крупным развитым городом. Для расчета итоговой рыночной стоимости имеется большой выбор предложений на используемом Экспертом сайте. Кроме того, Эксперт, проводя анализ соответствия отчета об оценке требованиям ФСО V «Подходы и методы» указывает, что использование метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода является обоснованным, тем самым подтверждая на стр.132 экспертного заключения, что рынок продаж развит и оценщик применил в расчете верный сравнительный подход.

На что эксперт дал следующие пояснения: согласно п. 1 ФСО V «При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.»; согласно п. 2 ФСО V «В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.», поэтому при определении стоимости объектов экспертизы эксперт может использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или один из подходов, который приводит к наиболее достоверному результату. В рамках проведения экспертного исследования экспертом приведены мотивированные отказы от использования затратного подхода (страница 166-168 Заключения эксперта) и сравнительного подхода (страница 168 Заключения эксперта). Данное возражение является некорректным и необоснованным.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» о том, что согласно независимому источнику информации ООО «ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕСА». НА ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ГОРОДА КРАСНОДАРА проанализирован рынок коммерческой недвижимости за I квартал 2022 года. Сбор проведен в условиях открытого конкурентного рынка ............. Показатель среднего значения цены 1 кв. м объектов, выделенных для коммерческого использования, расположенных в центре города составляет 100 703 рублей. Согласно итоговым рыночным стоимостям объектов экспертизы диапазон цены 1 кв.м, составляет 43 448-63 804 руб/1 кв. м., что не соответствует уровню рыночных цен .............

Эксперт пояснил: в экспертном заключении был проведен анализ имеющих предложений аренды с соответствующими выводами, произведена выборка наиболее сопоставимых объектов (страница 171-172 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, введены если требуется корректировки к объектам аналогам. Анализы недвижимости, предложений, представленных в открытых источниках как, правило не учитывают индивидуальных показателей объектов, поэтому итоговая стоимость может отличаться от данных полученных при анализе из открытых источников. Приведенные в возражении данные являются общим по всем коммерческим объектам (в том числе торговые объекты на первой линии на центральных улицах характеризующиеся высокой стоимостью) и не учитывает индивидуальных характеристик объектов экспертизы (помещения административно-офисного назначения), поэтому итоговые результаты могут отличаться от данных приведенных в возражении.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административные истцы частично исполнили возложенные на них обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административных истцов как плательщиков налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость:

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 26 906 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 11 804 000 (одиннадцать миллионов восемьсот четыре тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 45 673 000 (сорок пять миллионов шестьсот семьдесят три тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 35 531 000 (тридцать пять миллионов пятьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 24 922 000 (двадцать четыре миллиона девятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 45 578 000 (сорок пять миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 46 292 000 (сорок шесть миллионов двести девяносто две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 40 452 000 (сорок миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 10 363 000 (десять миллионов триста шестьдесят три тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 6 159 000 (шесть миллионов сто пятьдесят девять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 46 352 000 (сорок шесть миллионов триста пятьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 52 756 000 (пятьдесят два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

- помещения с кадастровым номером ........, в размере его рыночной стоимости 46 467 000 (сорок шесть миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 26 августа 2024 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ................, ................», ...........13, ...........12 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 421,7 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........»; в размере его рыночной стоимости 26 906 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 188,8 кв.м.; расположенного по адресу: ............ назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........»; в размере его рыночной стоимости 11 804 000 (одиннадцать миллионов восемьсот четыре тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 760,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............ назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 45 673 000 (сорок пять миллионов шестьсот семьдесят три тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........ площадью: 584,2 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 35 531 000 (тридцать пять миллионов пятьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 573,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 24 922 000 (двадцать четыре миллиона девятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 758,8 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........ в размере его рыночной стоимости 45 578 000 (сорок пять миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 770,7 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 46 292 000 (сорок шесть миллионов двести девяносто две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 665,1 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 40 452 000 (сорок миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 169,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............ назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........»; в размере его рыночной стоимости 10 363 000 (десять миллионов триста шестьдесят три тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 137,8 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........,........»; в размере его рыночной стоимости 6 159 000 (шесть миллионов сто пятьдесят девять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 771,7 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........»; в размере его рыночной стоимости 46 352 000 (сорок шесть миллионов триста пятьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 870,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «помещение №........ подвала №б/н; помещения №........-го этажа; помещения №........, ........-го этажа; помещения №........, ........ этажа; помещения №........, 173 4-го этажа; помещения №........, ........го этажа; помещения №........, ........ этажа; помещения №........, ........ этажа; помещения №........, ........ этажа; помещения №........, ........ этажа; помещения №......... ............ помещений 870,6 кв.м.»; в размере его рыночной стоимости 52 756 000 (пятьдесят два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 773,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............ назначение: «нежилое»; наименование: «помещения ........, ........ в размере его рыночной стоимости 46 467 000 (сорок шесть миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 773,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое помещение»; наименование: «помещения ........, ........ этажа здания литер Е»; в размере его рыночной стоимости 46 467 000 (сорок шесть миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........, ........ считать 26 августа 2024 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июня 2025 года.