Решение по делу № 2-7538/2022 от 26.12.2022 | Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область)

УИД 31RS0016-01-2022-010396-73 дело № 2-7538/2022

Решение

Именем Российской Федерации

26 декабря 2022 года город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Боровковой И.Н.,

при секретаре: Крайнюковой А.А.,

в отсутствие сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,

установил:

Истец Акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» (далее по тексту (АО «БИК») обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,

Требования мотивированы тем, что 03 декабря 2012 года ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор <номер>, по условиям которого корпорация обязалась передать в собственность приобретателя земельный участок <номер>, кадастровый номер <номер>, общей площадью 1540 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а покупатель обязалась принять этот участок и уплатить за него цену в размере 1077 999 руб.

Согласно п. 2.2. Договора, ответчиком оплачено 35000 руб. в счет уплаты участка.

На оплату оставшейся части цены участка в сумме 1042 999руб. покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 03 декабря 2017 г. (п.2.3 Договора).

Дополнительным соглашением к Договору от 6.12.2017 отсрочка предоставлена до 03 декабря 2019 г., а Дополнительным соглашением к Договору от 15.01.2021 отсрочка предоставлена до 03 июня 2021 г.

По истечении срока отсрочки долг по оплате стоимости земельного участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если приобретатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

В соответствии с условиями Договора, участок находится в залоге у АО «БИК», до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

На основании п.3.2.4.Договора, ответчик обязался в течении пяти лет со дня подписания Договора построить на участке жилой дом, пригодны для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

03.06.2021 истек срок строительства жилого дома на земельном участке истек.

Ответчиком ФИО1 обязательства по строительству и оплаты цены земельного участка не исполнены.

18.08.2021 АО «Белгородская ипотечная корпорация» направила ФИО2 претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность. Претензия оставлена без удовлетворения.

АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ФИО3 договорных обязательств, просило суд взыскать с ответчика задолженность в размере 1302982,62 руб., в том числе: 1042999 руб.- оставшуюся часть стоимости земельного участка; 107583,62 руб. - проценты 152400 руб. – штраф, 20714,91 руб.- в возврат уплаченной государственной пошлины; 11700 руб.- расходы по оценки земельного участка; обратить взыскание на заложенное имущество - <номер>, кадастровый номер <номер>, общей площадью 1540 кв.м, находящийся по адресу: г. Белгород, Юго-Западный район города и расположенный на нем объект незавершенного строительства- фундамент; определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги: определить начальную продажную цену 789600 руб.

Представитель истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена электронным заказным письмом, суд о причинах своей неявки не известила, о рассмотрении дела в свое отсутствие либо отложении судебного разбирательства не просила. Письменных возражений не представила.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка <номер>, площадью 1540 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка <номер> от 3.12.2012, актом приема-передачи от 3.12.2013.

В соответствии с п.2.1. Договора, цена участка составляет 1077999 руб.

Согласно п. 2.2. Договора, ответчиком оплачено 35000 руб. в счет уплаты участка.

На оплату оставшейся части цены участка в сумме 1042 999 руб. покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 03 декабря 2017 г. (п.2.3 Договора).

На основании п.3.2.4 Договора, ответчик обязался в течении пяти лет со дня подписания Договора построить на участке жилой дом, пригодны для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

По условиям договора <номер> от 3.12.2012, продавец обязался в соответствии с программами инжирного обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в течении пяти лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя. Затраты на подведение инженерных сетей в расчете на один земельный участок составляет 247 400 руб. (п.4.1. договора).

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи <номер> от 3.12.2012 исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Земельный участок в соответствии с условиями договора <номер> от 3.12.2012 находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Обязательство по строительству и оплаты оставшейся цены земельного участка ответчиком в установленный законом порядке не исполнены.

03.06.2021 истек срок строительства жилого дома на земельном участке истек.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес ФИО1 от 18.08.2021 <номер> с требованием погасить до 20.09.2021 задолженность по договору купли-продажи земельного участка <номер> от 03.12.2012 в размере: 1042999 руб. –оставшуюся часть стоимости участка, 152400 руб. – штраф согласно п.5.6. договора, проценты на оставшуюся часть цены участка в соответствии с п.5.5 договора, а также фотографией, актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 31.05.2022, подтверждающей отсутствие на земельном участке возведенного жилого дома.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения ФИО1 обязательств по оплате оставшейся части стоимости цены земельного участка, по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся части стоимости земельного участка, согласно п.2.3. договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО1 по договору <номер> от 03.12.2012 купли-продажи земельного участка составляет 1302982,62 руб., в том числе: 1042999 руб. - оставшуюся часть стоимости земельного участка; 107583,62 руб. –проценты, 152400 руб. – штраф.

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из отчета <номер> от 20.06.2022об оценке рыночной стоимости земельного участка <номер> площадью 1540 кв.м. с кадастровым номером <номер> и местоположением: г. Белгород, Юго-Западный район города, итоговая рыночная стоимость земельного участка составляет 987 000 руб.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Иных доказательств стоимости заложенного имущества земельного участка на момент рассмотрения дела ответчиком не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ФИО1 своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости, что составляет 789 600 руб.- земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства- фундамент.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 11700 руб., подтверждены документально, расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 20714,91 руб., факт уплаты которых подтверждён платёжным поручением <номер> от 24.10.2022.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <номер>) в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» (ОГРН <номер>, ИНН <номер>) задолженность по договору <номер> купли-продажи земельного участка от 03.12.2012 в размере 1302982,62 руб., в том числе: 1042999 руб. - оставшуюся часть стоимости земельного участка; 107583,62 руб. – проценты, 152400 руб. – штраф, расходы по оплате оценки в размере 11700 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20714,91 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок <номер> площадью 1540 кв.м. с кадастровым номером <номер> и местоположением: г. Белгород, Юго-Западный район и расположенный на нем объект незавершённого строительства- фундамент.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 789 600 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Октябрьский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение16.01.2023