Решение по делу № 02-0608/2025 от 15.09.2025 - о признании права обще долевой собственности, собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим.

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Москва 16 мая 2025 г.

Симоновский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Мартынова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Люминарской К.К., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0608/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к обществу с ограниченной ответственностью «ДЭ КОСЕПЕЯ» о признании права обще долевой собственности, собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику к обществу с ограниченной ответственностью «ДЭ КОСЕПЕЯ» о признании права обще долевой собственности, собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, свои исковые требования мотивировали тем, что они являются собственниками квартир по адресу: Москва, ул. Донская, д. 24.

ООО «ДЭ КОСЕПЕЯ» является собственником нежилого помещения № 2 П подвал с кадастровым номером 77:01:006005:3819 общей площадью 136,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данное нежилое помещение всегда использовалось собственниками для доступа к инженерным коммуникациям (трубопроводы отопления, холодного водоснабжения, канализации с ревизиями для прочистки) и инженерному оборудованию (запорная арматура на стояках отопления и водоснабжения, общедомовые вводы отопления и холодного водоснабжения с оборудованием узлов учета), электрощитовая, вентшахты, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома., расположенные непосредственно в спорном помещении. Для технического обслуживания, контроля и ремонта данных коммуникаций требуется беспрепятственный, постоянный, круглосуточный доступ.

Указанное подвальное помещение являлось техническим, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома по состоянию на дату первой приватизации в доме (23.04.1992).

Кроме того, в данном помещении на момент первой приватизации располагались такие социальные объекты как «Домоуправление» и «Красный уголок», согласно архивным данным АПУ г. Москвы «Моспроект» от 16.04.1957 г.

В этой связи истцы, уточнив исковые требования, просили суд признать отсутствующим право собственности ООО «ДЭ КОСЕПЕЯ» на нежилое помещение № 2 П подвал с кадастровым номером 77:01:006005:3819 общей площадью 136,3 кв.м., признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное нежилое помещение.

Представитель истцов в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ДЭ КОСЕПЕЯ» в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание явился, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица ДГИ города Москвы в судебное заседание явился, исковые требования не признал по мотивам письменного отзыва.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир по адресу: Москва, ул. Донская, д. 24.

1. На спорные объекты зарегистрированы право собственности третьих лиц: 77:01:0006005:3819 - ООО «ДЭ Коспея», о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации № 77-77/005-77/005/004/2016-1535/2 от 10.08.2016 по договору купли-продажи от 09.06.2016 № 59-3406.

Ранее вышеуказанные объекты являлись собственностью Москвы о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 23.09.2003 № 77-01/06-739/2003-402.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 489-О-О следует, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Согласно ответу на судебный запрос первое помещение приватизировано в доме по адресу: Москва, ул. Донская, д. 24 – 23.04.1992.

С целью проверки доводов сторон судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Судебный Экспертно-Исследовательский Центр».

Согласно заключению ООО «Судебный Экспертно-Исследовательский Центр», а также пояснениям эксперта допрошенного в судебном заседании на основании проведенного натурного исследования, а также исследования документации, представленной в рамках производства настоящего заключения, в нежилом помещении – II, III с кадастровым номером 77:01:0006005:3819 общей площадью 136,3 кв.м., подвал жилого дома по адресу: Москва, ул. Донская, д. 24, ограждения, несущие и не несущие конструкции, инженерные коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме имеются.

В результате исследования по вопросу суда и изучения представленных дополнительных материалов, установлено, что материалы, направленные в адрес экспертной организации и поступившие в распоряжение эксперта, описанные в исследовательской части первого вопроса - технические паспорта, карточки технического учета земель и строений, а также поэтажные планы, не содержат сведений о фактическом использовании спорного помещения в указанный период (апрель 1992 года).

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, сторонами оно не оспорено.

Объект недвижимости, сформирован на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности.

В Постановлении Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 и Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 даны разъяснения о том, что правовой режим относящихся к общей долевой собственности подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, и установлению судами при рассмотрении подобных дел подлежит факт того, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием более одного помещения в здании.

В то же время, в Постановлениях Президиума ВАС РФ №ВАС-14828/12 от 26.03.2013 и №ВАС-16030/13 от 25.02.2014, разъяснено: тот факт, что право собственности ответчиков на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП -не означает, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, возникшее в силу прямого указания закона, прекратилось.

Как разъяснено в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственники помещений в многоквартирном доме владеют спорными помещениями, если имеют доступ к их использованию для обслуживания других помещений дома, а ответчик не препятствует им в этом.

Истец, ссылаясь на то, что собственники помещений многоквартирного Дома никогда не принимали решения об уменьшении своего общего имущества и (или) о его передаче ответчику ни одним из установленных законом способов, указывает, что спорные помещения никогда не выбывали из владения собственников дома.

Таким образом, истец указывает на то, что жители дома владеют спорным помещением, несут бремя расходов по содержанию и ремонту размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования в соответствии. Однако доказательств данного факта не представлено.

Согласно ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

На основании п. 45 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца (абз. 2 п. 46 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

В соответствии с п. 52, п. 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При таких данных, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что спорное помещение предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеет самостоятельного назначения, а также сведения об ограничении в доступе к общедомовым коммуникациям, в связи с чем оснований для признания права отсутствующим, признания права общей долевой собственности на нежилые помещения у суда не имеется.

Пояснения истцов о том, что в данном доме и в спорном помещении располагалось Домоуправление», а впоследствии «Красный уголок», не свидетельствуют о вспомогательном характере помещения, поскольку правовой режим спорного помещения с учетом вышеуказанных разъяснений Президиума ВАС РФ должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, то есть на апрель 1992 года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная позиция подтверждается судебной практикой (А40-3736/20-50-28).

Согласно п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Департаментом городского имущества города Москвы, заявлено, что Истцом пропущен объективный срок исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Началом течения такого десятилетнего срока, является день нарушения права. Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, учитывая пропуск истцом сроков исковой давности, а также соответствующее заявление третьего лица, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Симоновский районный суд города Москвы.

Решение суда в окончательной форме принято 15.09.2025.

Судья: А.В. Мартынов