ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года г. Тула

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Иванчина Б.Ф.,

при секретаре Санковой В.С.,

рассмотрев в здании №2 Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело №2-691/2023 (ранее №2-2354/2022) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переходе права собственности на объект недвижимости,

установил:

29 июля 2022 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переходе права собственности на объект недвижимости. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что на основании договора купли-продажи он (ФИО1) приобрел у ЗАО «Компания Тонар» объект недвижимости - здание-пристройку, расположенную по адресу: <адрес>-б, с кирпичными стенами на капитальном фундаменте с коммуникациями (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение), подключенными к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу <адрес>, и находящуюся на участке с кадастровым номером № с помещениями общей площадью 70,0 квадратных метров. По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: стоимость (цена) объекта недвижимости составляет 140000 рублей (п.1.2); покупатель обязуется передать объект по акту приема-передачи в течение трех календарных дней со дня заключения договора (п.2.1.1). ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО1) и ЗАО «Компания Тонар» был подписан акт приема-передачи объекта, из которого следует, что им (ФИО1) произведена оплата по договору в полном объеме и здание передано в ему в надлежащем состоянии. Таким образом, обязательства сторон друг перед другом исполнены в полном объеме. В архивной справке № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что инвентарного дела на объект капитального строительства по адресу: <адрес>, не числится. Из ответов от Министерства экономического развития Тульской области, Федерального агентства по управлению имуществом, ГУ ГАТО, Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г.Тулы следует, что данный объект недвижимости на балансе указанных организаций не числится. Истец обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации своего права собственности, однако уведомлением №№ от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация его (ФИО1) права собственности была приостановлена по причине того, что не представлено заявление от ЗАО «Компания Тонар» на переход права, а также отсутствием сведений о праве собственности за последним. Он (ФИО1) с правомерностью такого отказа не согласен, поскольку все условия и требования, которые предъявляются законом к сделкам с недвижимостью, сторонами при заключении спорного договора купли-продажи были соблюдены. Данный договор в установленном законом порядке недействительным не признавался и оспорен не был, а потому подлежал государственной регистрации в силу действующего законодательства РФ. Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ деятельность ЗАО «Компания Тонар» прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона №129-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», при этом правопритязания третьих лиц на спорное имущество отсутствует. В соответствии с выпиской из ЕГРН спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, год постройки указан 1992. Истец просил провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого объекта строительства с кадастровым номером 71:30:030107:6827 общей площадью 63,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к нему (ФИО1).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленными нарушениями требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ исковое заявление ФИО1 находилось без движения.

ДД.ММ.ГГГГ в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, в котором истец просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого объекта строительства с кадастровым номером № общей площадью 63,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к нему (ФИО1).

ДД.ММ.ГГГГ определением Пролетарского районного суда г.Тулы исковое заявление ФИО1 было оставлено без рассмотрения.

ДД.ММ.ГГГГ определением Пролетарского районного суда г.Тулы отменено определение суда от ДД.ММ.ГГГГ, производство по делу возобновлено, делу присвоен новый номер. Здесь же: к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4; изменен правовой статус Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области с соответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец ФИО1 в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела. В распоряжение суда предоставлено письменное заявление ФИО1, содержащее ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности - ФИО5 в зал судебного заседания не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о времени и месте слушания дела. В распоряжение суда предоставлено письменное заявление ФИО5, из содержания которого усматривается ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Ранее ФИО2 в судебном заседании подтверждал действительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и не возражал против удовлетворения иска ФИО1.

Ответчик ФИО3 в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Ответчик ФИО4 в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Согласно ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Исходя из положения указанной нормы права, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО2, ФИО3, ФИО4 в порядке заочного производства, о чем вынесено соответствующее определение.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО1, ФИО5, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства нашел свое документальное подтверждение факт того, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ЗАО «Компания Тонар» объект недвижимости в виде здания-пристройки, расположенной по адресу: <адрес>-б, с кирпичными стенами на капитальном фундаменте с коммуникациями (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение), подключенными к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу <адрес>, и находящуюся на участке с кадастровым номером № с помещениями общей площадью 70,0 квадратных метров. По условиям данного договора: стоимость (цена) объекта недвижимости составляет 140000 рублей (п.1.2); покупатель обязуется передать объект по акту приема-передачи в течение трех календарных дней со дня заключения договора (п.2.1.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «Компания Тонар» был подписан акт приема-передачи объекта, из которого следует, что ФИО1 произведена оплата по договору в полном объеме и здание передано в ему в надлежащем состоянии.

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект недвижимости, однако уведомлением №№ от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация его (ФИО1) права собственности была приостановлена по причине того, что не представлено заявление от ЗАО «Компания Тонар» на переход права и отсутствуют сведения о праве собственности за последним на этот объект недвижимости.

Сторона ФИО1 с правомерностью такого отказа не согласна.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст.432 ГК РФ: договор считается заключенным, если междусторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом №1 статьи №551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу №2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в п.62 постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 с одной стороны и ЗАО «Компания Тонар» с другой стороны, в установленном законом порядке недействительным не признавался и оспорен не был, действует до настоящего времени и имеет юридическую силу.

Более того, один из учредителей ЗАО «Компания Тонар» - ФИО2 в ходе судебного разбирательства подтверждал действительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривал законность данной сделки.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ деятельность ЗАО «Компания Тонар» прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона №129-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», при этом правопритязания третьих лиц на спорное имущество отсутствуют.

В архивной справке № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленной ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», указано, что инвентарного дела на объект капитального строительства по адресу: <адрес> не числится.

Из ответов от Министерства экономического развития Тульской области, Федерального агентства по управлению имуществом, из ГУ ГАТО, Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы следует, что спорное здание на балансе указанных организаций не числится.

Принимая во внимание вышеуказанное, учитывая, что ЗАО «Компания Тонар» на данный момент не существует, суд полагает, что применительно к спорным правоотношениям надлежащими ответчиками являются ФИО2, ФИО3, ФИО4 как учредители данного юридического лица.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что отсутствие заявления ЗАО «Компания Тонар» в адрес Управления Росреестра по Тульской области не может являться препятствием для регистрации перехода права собственности к ФИО1 в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку в настоящее время такого заявления по уважительным причинам подано быть не может, а недействительность договора купли-продажи объекта недвижимости в установленном законом порядке не подтверждена.

Что касается довода Управления Росреестра по Тульской области о том, что регистрация перехода права собственности к ФИО1 в отношении спорного объекта недвижимости невозможна по причине отсутствия зарегистрированного права собственности в отношении ЗАО «Компания Тонар», то следует отметить следующее.

Действительно, по общему правилу, установленному гражданским законодательством РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости.

Однако, в соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно выписки из ЕГРН: спорное здание поставлено на кадастровый учет ему присвоен кадастровый №; строение возведено в 1992 году.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ЗАО «Компания Тонар» на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, таким образом, отсутствие у ЗАО «Компания Тонар» зарегистрированного титула собственника как препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального прав.

Более того, в материалах гражданского дела имеется договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» с одной стороны и ИП ФИО1 с другой стороны, в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок площадью 50,0 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения и эксплуатации пристроенного торгового павильона- магазина из комплексных конструкций.

Основанием для заключения данного договора аренды являлся договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Компания Тонар» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны. Из чего следует, что при заключении указанного договора аренды земельного участка МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» оценивалось уже имеющееся на земельном участке строение на предмет законности его возведения и правомерности наличия у ЗАО «Компания Тонар» права собственности на это строение. Между тем, препятствий для легализации заключенной между ЗАО «Компания Тонар» и ФИО1 сделки выявлено не было.

Принимая во внимание, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации, суд приходит к выводу о том, что покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым признать за ФИО1 право собственности на нежилой объект строительства с кадастровым номером № общей площадью 63,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Что является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности в отношении указанного нежилого объекта строительства.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании уточненных исковых требований, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое требование ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилой объект строительства с кадастровым номером № общей площадью 63,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 в отношении нежилого объекта строительства с кадастровым номером № общей площадью 63,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик вправе подать в Пролетарский районный суд г.Тулы заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого решения.

Председательствующий