УИД 50RS0027-01-2025-000570-23
Дело №2-720/2025 г.
копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 апреля 2025 года г.Можайск
Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Корень Т.В.,
при секретаре Аболь В.А.,
с участием представителя истца ФИО7, представителя ответчика ФИО6
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на жилое помещение
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно - правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области», в котором просит признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную на втором этаже по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 42,7 кв.м., с кадастровым номером №. В обоснование требований указал, что истец заключил с ООО "НИСА" договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости (квартира). Определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.08.2017 по делу №А62-2846/2017 в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «НИСА» введена процедура банкротства – наблюдения, временным управляющим утверждена Серебро Е.Л. Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 09.09.2017. Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19.02.2021, завершена процедура наблюдения в отношении общества с ограниченной ответственностью «НИСА». ООО «НИСА» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждён ФИО3. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2021г. по делу №А62-2846/2017 унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» были переданы права застройщика - ООО «НИСА. На сегодняшний день строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию. 17.02.2025 г. истец направил ответчику обращение с требованием передать ему жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, однако ответчиком обращение проигнорировано. Истец, указав, что выполнив свои обязательства по договору долевого участия, он приобрел право собственности в отношении объекта недвижимости, в связи чем обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца – ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» - представитель по доверенности ФИО4 возражала по заявленным требованиям по доводам, указанным в письменном отзыве на исковое заявление.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно материалам дела, 25.05.2014 г. между ООО "НИСА" и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве N73, согласно которому, ООО "НИСА" взяло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 15-ти этажный двухсекционный жилой дом, с помещениями общественного назначения на 1-м этаже, который будет состоять из квартир, нежилых помещений общественного назначения и общего имущества собственников квартир в нежилых помещений, расположенной по адресу: <адрес> 3-й микрорайон, в предусмотренный договором срок. После получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по передаточному акту объект долевого строительства: квартира, состоящей из одной комнаты, в составе объекта во 2 секции на 2 этаже, со строительным номером 73, с общей проектной площадью 44,5 и жилой площадью 18,8 кв.м. Регистрация договора участия в долевом строительстве в Росреестре подтверждается имеющимся на договоре регистрационным номером № от 27.05.2014 г. (л.д. 28-33).
Как следует из представленного в материалы дела постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 г. по делу №А62-2846/2017, вступившего в законную силу, обществу с ограниченной ответственностью «НИСА» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) было выдано разрешение на строительство RU50526000-RS0009009 от 08.10.2009 г. объекта, расположенного по адресу: <адрес>, 3-й микрорайон, на земельном участке с кадастровым номером №. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.08.2017 по делу №А62-2846/2017 в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «НИСА» введена процедура банкротства – наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО5 Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 09.09.2017. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 20.10.2017 к должнику обществу с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19.02.2021 (резолютивная часть решения объявлена 12.02.2021), завершена процедура наблюдения в отношении общества с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>). Общество с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 12.08.2021. Конкурсным управляющим должника общества с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) утверждён ФИО1. ФИО2 исполнил договор в полном объеме, стоимость квартиры полностью оплачена за счет собственных и кредитных средств(л.д.14-16)
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2021г. по делу №А62-2846/2017 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области», поданное в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве о намерении стать приобретателем имущества (имущественных прав) и обязательств ООО «НИСА» перед участниками строительства(л.д.17-23).
Таким образом, в настоящий момент правообладателем объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, является Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Кроме того, Постановлением двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025г. по делу №А62-2846/2017 истцу был восстановлен срок на предъявление требования о включении в реестр требований участников строительства. Требование истца о передаче однокомнатной квартиры, состоящей из 1 комнаты, в составе объекта в 2 секции на 2 этаже, со строительным номером 73, общей проектной площадью 44,5 кв.м., жилой площадью 18,8 кв.м., расположенной в 15 этажном двухсекционном жилом доме на земельном участке площадью 3 436 кв.м., с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, с суммой оплаты 2 314 000,00 руб.
В силу пункта 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные Постановлением двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025г. по делу №А62-2846/2017, являются преюдициальными для настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию.
Довод ответчика об отсутствии правоотношений между Фондом и истцом, следовательно несуществующих обязательств у ответчика, и то что требования истца могут быть реализованы с учетом п. 15 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в силу которого требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия фондом решения о целесообразности финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в денежном эквиваленте либо в рамках дела о банкротстве, а не путем передачи спорного помещения в собственность участника строительства, суд признает несостоятельными ввиду следующего.
Согласно определения Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2021г. по делу №А62-2846/2017 о передаче объекта и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве между конкурсным управляющим должника и Фондом был заключен договор №23-07/2022 от 28.04.2022г. о передачи обязательств застройщика, подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства. Также Фонду были переданы обязательства перед участниками строительства, включенными в реестр требований участников строительства с требованием о передаче жилого помещения.
Ответственность за достоверность и полноту сведений об обязательствах перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, передаваемых Фонду, несет конкурсный управляющий. Данное положение отражено в договоре передачи обязательств застройщика, заключаемого с конкурсным управляющем.
Требования ФИО2 о передаче жилого помещения включены в реестр требований участников строительства постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025г. по делу №А62-2846/2017, то есть после передачи Фонду в судебном порядке объекта незавершенного строительства, после подписания соглашения о передаче Фонду обязательств перед участниками строительства и после завершения Фондом строительства объекта.
Доводы ответчика о том, что поскольку обязательства по передаче жилого помещения перед ФИО2 конкурсным управляющим Фонду не передавались и отсутствовали в передаточном акте, являющимся основанием для перемены лица в обязательстве в соответствии с законодательством и Фонд не является стороной в договоре участия в долевом строительстве, суд считает не состоятельными.
В соответствии с пунктом 9 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве (в редакции, подлежащей применению в рассматриваемом случае) требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства в порядке, установленном статьей 100 этого Закона.
В отношении реестра требований о передаче жилых помещений применяется предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей в спорный период) конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Вышеуказанные специальные правила о банкротстве застройщиков направлены на обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Исходя из этого судебной практикой применительно к ранее действовавшему законодательному регулированию сформирована правовая позиция о начале течения срока предъявления требования такими кредиторами, который исчисляется не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Поэтому согласно сложившейся судебной практике, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то двухмесячный срок на предъявление требований участниками строительства начинает течь не ранее, чем со дня направления участнику строительства указанного уведомления конкурсным управляющим (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 14452/12).
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, в связи с чем в случае пропуска гражданином - участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве.
Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.
При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.
Следовательно, развитие законодательства в сфере банкротства застройщиков обусловлено целью удовлетворения жилищных потребностей граждан, направлено на повышение эффективности механизма защиты имущественных прав граждан-участников долевого строительства, в том числе, путем выравнивания правового положения таких граждан и застройщика, находящегося в банкротстве.
Требование ФИО2 о передаче квартиры постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 г. по делу №А62-2846/2017 включено в реестр требований участников строительства после введения наблюдения в отношении ООО «НИСА», после истечения тридцатидневного срока на предъявление кредиторами своих требований к должнику, после признания арбитражным судом ООО «НИСА» несостоятельным (банкротом), а также после заключения договора о передачи обязательств застройщика между ООО «НИСА» и Фондом.
Однако этим же постановлением арбитражного суда Истцу восстановлен срок на предъявление требования о включении в реестр требований участников строительства, т.е. истец поставлен в равное положение с иными участниками строительства, за кем также признано право собственности на доли в объекте строительства жилого дома в виде квартир в многоквартирном доме.
Ответчиком не представлены доказательства направления истцу конкурсным управляющим уведомления, предусмотренного п. 4 ст. 201.4 ФЗ РФ от 26.10.2002г. №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Суд также учитывает тот факт, что ответчик был привлечен к участию в судебном разбирательстве по рассмотрению заявления истца об установлении и включении требований в реестр требований участников строительства и восстановлении срока на предъявление требования о включении требований в реестр требований кредиторов в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве должника, где против заявленных требований не возражал.
Судом принято во внимание, что согласно представленных ответчиком кредитного договора № от 23.05.2014 г., заключенного истцом для целей инвестирования строительства спорного объекта недвижимости, кассового чека об уплате стоимости объекта недвижимости по договору долевого участия, договора участия в долевом строительстве и скана паспорта истца, у конкурсного управляющего и у Фонда имелась вся необходимая информация о наличии требований истца о передачи объекта долевого строительства (л.д.69-74).
При должной осмотрительности Фонд должен был узнать о наличии требования участника строительства о передачи спорного помещения.
Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о финансировании завершения строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены на гражданина.
Данный вывод подтверждается правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.10 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2024г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 15.05.2024г.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом суд считает, что не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области", осуществивший в завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, т.к. в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.
Таким образом, положения п. 15 ст. 201.4 ФЗ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении данного спора неприменимы в связи с приоритетом положений ст. 398 ГК РФ.
Иные доводы ответчика не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку основаны на субъективном толковании правовых норм.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд, принимая во внимание, что истец приобретал квартиру для собственных нужд, полностью оплатили ее стоимость, строительство жилого дома окончено, дом введен в эксплуатацию, требования истца включены в реестр требований о передаче жилого помещения, а значит обязательства застройщика переданы ответчику, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика государственной пошлины, суд приходит к следующему выводу о том, что в соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче искового заявления в суд, истцом к иску были приложен платежный документ от 27.02.2025г., подтверждающий им оплату государственной пошлины в размере 45 275 руб.
Учитывая вышеизложенное, и то, что исковые требования истца судом были удовлетворены, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца сумму госпошлины равную 45 275 руб.
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь ст.ст.12-14, 194-198 ГПК РФ, суд-
решил:
исковые требования ФИО2 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на жилое помещение, удовлетворить.
Признать за ФИО2, паспорт № право собственности на однокомнатную квартиру на 2 этаже, площадью 42,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.
Взыскать с Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 45 275 руб.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья подпись Т.В. Корень
Мотивированный текст решения изготовлен 07 мая 2025 года.
Судья подпись Т.В. Корень
Копия верна: судья____________
Решение не вступило в законную силу.