Гражданское дело № 2-954/2025 (2-8653/2024;)
УИД: 78RS0002-01-2024-007674-78
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 июня 2025 года г. Санкт-Петербург
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Шевченко А.П.,
при секретаре Стогневой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ «Ханса Аура Зеленогорская» о защите прав потребителя, обязании совершить определенные действия, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «Ханса Аура Зеленогорская», в котором, с учетом уточнений, просил о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 915931,05 руб., денежной компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа, обязании внести изменения технический паспорт, зарегистрировать переход права собственности, расходов на проведение судебной экспертизы в размере 22500 руб., расходов по оплате досудебного исследования в размере 11490 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 40000 руб., оформление доверенности в размере 1700 руб. (т. 1, л.д. 4-6, 225).
В обоснование иска указано на заключение между сторонами 18 февраля 2022 года предварительного договора купли-продажи в отношении жилого помещения по адресу: <адрес> ориентировочной площадью 87 кв.м., в котором цена договора устанавливалась в размере 254425,29 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры, внесение истцом обеспечительного платежа. 8 декабря 2023 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, однако истцу передана квартира площадью 83,4 кв.м., претензия истца о выплате денежных средств в виде разницы между уплаченной по договору суммы и фактически переданной площадью квартиры оставлена без удовлетворения.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направил в суд своего представителя, который иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, приходит к следующим выводам.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Статья 8 Гражданского кодекса РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Из положений части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 12 части 3 той же статьи, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в частности, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 6.2 той же статьи, различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.
В соответствии с частью 11 той же статьи, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета; состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности, является технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).
В силу части 1 статьи 24 указанного Федерального закона, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Из материалов дела следует, что 18 февраля 2022 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью ориентировочно 87 кв.м., жилой площадью (ориентировочно) 56,50 кв.м. (т.1 л.д. 10-13).
План квартиры (ее планировка), а также – план расположения квартиры на этаже жилого дома указаны в приложении № 1 к предварительному договору (т.1 л.д. 13 об.).
В соответствии с пункту 1.2 предварительного договора, кадастровый учет квартиры будет осуществлен по результатам выполнения капитального ремонта жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений.
В силу пункта 2.3 цена основного договора составляет 22135000 руб., исходя из стоимости 254425,29 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры.
Пунктом 2.4 установлено, что площадь и стоимость квартиры являются ориентировочными и подлежат уточнению.
Истцом ответчику внесены денежные средства в общем размере 22135000 руб. 18 февраля 2022 года и 11 апреля 2022 года (т. 1, л.д. 14).
8 декабря 2023 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому пункт 2.3 предварительного договора изложен в редакции, согласно которой цена договора установлена в размере 22414867,82 рубля, является окончательной и изменению не подлежит, установлено обязательство истца уплатить ответчику 279867 руб. до 8 декабря 2023 года (т.1 л.д. 15).
8 декабря 2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 88,1 кв.м., определенной на основании сведений из ЕГРН (т. 1, л.д. 16-18).
В силу пункта 2.1 договора купли-продажи цена договора установлена в размере 22414867,82 руб., является окончательной и изменению не подлежит.
8 декабря 2023 года квартира была передана истцу по акту, указана площадь 88,1 кв.м. (т. 1, л.д. 20).
5 сентября 2024 года право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН.
Истцом в обоснование иска представлен заключение кадастрового инженера ООО «Авангард Оценочная компания» (т. 1, л.д. 27-29).
Досудебная претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.
С целью проверки судом доводов истца о передаче квартиры меньшей площадью определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 сентября 2024 года назначено проведение судебной экспертизы.
Из заключения экспертов следует, что фактическая площадь квартиры на дату ее передачи составляет 83,4 кв.м. Разница между договорной и фактической площадью составляет 5 кв.м. (т. 1, л.д. 183-221).
Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2025 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы в связи с неприменением экспертным учреждением норм, действующего законодательства, подлежащих применению при ее проведении.
Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что фактическая площадь квартиры на дату ее передачи составляла 83,7 кв.м. Разница между договорной и фактической площадью составляет 4,4 кв.м. (т. 2, л.д. 39-68).
Ответчик, возражая против иска, пояснил, что в многоквартирном доме проводился капитальный ремонт, включающий перепланировку и переустройство помещений, указал, что площадь квартиры была определена согласно сведениям ЕГРН, представил технический план от 29 августа 2022 года, подготовленный по заказу ответчика, согласно которому план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием 128 помещений, из которых, в частности, 97 жилых помещений (квартиры с 1 по 97), из ранее существовавших помещений в многоквартирном доме, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, в результате проведения перепланировки и перераспределения площадей.
Из ведомости помещений МКД следует, что квартира истца имеет площадь в размере 88,1 кв.м. (т. 1, л.д. 70), что также соответствует техническому плану квартиры (т. 1, л.д. 133).
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает, что между сторонами сложились правоотношения из договора купли-продажи недвижимого имущества.
При этом уточнение общей площади спорной квартиры после выполнения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений, осуществлено ответчиком правомерно, в соответствии с требованиями текущего законодательства, учитывая, что спорная квартира с установленной в результате необходимых и достаточных процедур общей площадью – 88,1 кв.м., включена в ЕГРН, истцом при заключении сделки выражено согласие с общей площадь квартиры и принял ее по акту приема-передачи.
При этом первоначальное соглашение об определении цены договора в предварительном договоре было изменено на основании дополнительного соглашения от 8 декабря 2023 года, цена договора была установлена без учета стоимости за единицу площади, что истцом не оспаривалось.
Гражданский кодекс РФ не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В настоящем случае, цена была изменена сторонами на стадии предварительного договора купли-продажи, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения площади квартиры не имеется.
Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены статьей 26 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой для проведения перепланировки и (или) переустройства жилого помещения собственник данного помещения в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланированного жилого помещения представляет заявление, а также документы, указанные в данной статье.
Учитывая регистрацию права собственности истца на жилое помещение, оснований для удовлетворения требований иска в части обязания ответчика совершить определенные действия не имеется.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие нарушения прав истца ответчиком, суд не усматривает оснований для взыскания неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа.
Кроме того, в силу положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца не подлежат взысканию понесенные им судебные расходы, поскольку его исковые требования не удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ Ханса Аура Зеленогорская» о защите прав потребителя, обязании совершить определенные действия, взыскании судебных расходов - отказать.
На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья:
Мотивированное решение
изготовлено 22 августа 2025 года