61RS0001-01-2022-007430-92
№2-3927/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 октября 2025 года
г. Ростов-на-Дону
Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Удовенко С.А.,
при секретаре Соловьевой А.В., с участием представителя ответчика по доверенности ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО, 3-е лицо Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды и обязании передачи земельного участка по акту приема-передачи,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ФИО о расторжении договора аренды и обязании передачи земельного участка по акту приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО заключен договор аренды № от 20.07.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ..., сроком до 25.07.2021 г.
В соответствии с и. 4.4.3 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.
Условиями договора аренды также установлено, что участок предоставлен без права возведения капитальных строений, кирпичной кладки.
Данное обстоятельство подтверждается действующим на момент заключения договора аренды Решением Думы №668, документами, послужившими основанием для заключения данного договора аренды, а также условиями договора аренды земельного участка.
Указанный земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся ответчику для эксплуатации некапитального строения, в то время как Департаментом было установлено (актом обследования), что на земельном участке возведен объект недвижимости.
Согласно информации, предоставленной Департаментом архитектуры н градостроительства г. Ростова-на-Дону в письме № от 22.09.2022 г. информация о выданных разрешениях на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, отсутствует.
Истец просил суд расторгнуть договор аренды № от 20.07.2016 г. земельного участка расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ..., заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО Обязать ФИО передать свободный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ... по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств не предоставил.
Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности ФИО в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований, на основании того, что за ФИО признано право собственности на спорный гараж, литре «Г», площадью 18,5 кв.м., расположенный на земельном участке с КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, ....
Представитель третьего лица - администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Дело в отсутствие не явившихся сторон рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что на основании Решения Думы №668, Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и заявления ФИО от 27.06.2016 г., между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ответчиком заключен договор аренды № от 20.07.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ..., сроком до 25.07.2021 г.
В соответствии с и. 4.4.3 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.
Условиями договора аренды также установлено, что участок предоставлен без права возведения капитальных строений, кирпичной кладки (п. и. 8.5, 8.7 договора аренды).
Согласно информации, предоставленной Департаментом архитектуры н градостроительства г. Ростова-на-Дону в письме № от 22.09.2022 г. информация о выданных разрешениях на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, отсутствует.
Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишение владения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды № от 20.07.2016 продлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Как следует из договора аренды № от 20.07.2016 г. земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся ответчику для эксплуатации некапитального строения, в то время как Департаментом было установлено (актом обследования), что на земельном участке возведен объект недвижимости.
Договор аренды № от 20.07.2016 продлен на неопределенный срок, однако, в нарушение условий договора аренды № от 20.07.2016, арендатор допустил нецелевое использование арендуемого земельного участка путем возведения капитального гаража, в связи с чем, Департамент 17.10.2022 г., пользуясь правом, предоставленным ст. 450 ГК РФ, направил в адрес арендатора уведомление № с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка №.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14.12.2022 были удовлетворены исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону, которым суд обязал ФИО в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером с № по адресу: г. Ростов-на-Дону, ....
Не согласившись с вынесенным решением, ФИО подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ФИО обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельный отношений г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на гараж, указывая, что с 1999 года она является собственником капитального гаража, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ....
Как установлено материалами дела № на основании распоряжения Администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону № от 26.02.2016 года утверждена схема расположения земельного участка, на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала №, разрешенное использование «индивидуальный гараж», а также предварительно согласовано предоставление ФИО земельного участка, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, ..., образуемого в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, установлен вид разрешенного использования - индивидуальный гараж.
Согласно данным, содержащимся в техническом паспорте на гараж, выполненный АО «Ростовское БТИ» от 04.09.2023 года по состоянию на 10.10.2010 года, а также экспертному заключению № от 22.03.2024 года, составленному на основании определения суда от 10.01.2024 г., спорный гараж был возведен в 1964 году. Адрес места расположения указанного гаража совпадает с адресом гаража, возведенного ФИО1 на основании полученного согласия председателя домового комитета при ЖКО, что подтверждается выпиской из протокола №2 заседания домового комитета при ЖКО от 18.04.1962 г. Изложенное свидетельствует о том, что это один и тот же объект.
Спорный гараж является объектом капитального строительства, имеет подключение к сети энергоснабжения, по своим конструктивному, объемно-планировочному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям (противопожарным, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к стоянкам автомобилей без технического обслуживания и ремонта (гаражам), а именно: СП 113.13330.2023. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (п.п.: 4.4, 4.12, 4.14, 5.4, 5.17, 8.3.10), ОНТП-01-91/РОСАВТОТРАНС (РД 3107938-0176-91) «Общесоюзные нормы технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта», Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ (ст.ст. 69, 80), СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (п. 11.33, 11.34), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3), СП 2.13130.2020 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п. 6.3.1), а обеспечение исследуемого объекта необходимыми проходами и проездами соответствует требованиям СП 4.13130.2013 (п.п. 4.3, 4.4, 8.2.3, 8.2.6), набор конструктивных элементов исследуемого гаража соответствует набору конструктивных элементов, приведенному в характеристике зданий к таблице 108 «Гаражи на 1-30 автомобилей» сборника № 1УПВС, размещение исследуемого гаража соответствует перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в п. 2 ст. 30 «Градостроительный регламент территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3)» гл. 8 «Градостроительные регламенты» Приложения к решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (в ред. от 20.02.2024 № 627) «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону».
На момент заключения договора, истец по делу, не мог не знать, что на указанном земельном участке находится капитальный гараж, поскольку земельный участок был передан по акту приема-передачи.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.04.2024 года решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 декабря 2022 года отменено, исковые требования Департамента имущественно-земельный отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО о сносе объекта капитального строительства удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО к Департаменту имущественно-земельный отношений г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на гараж отказано.
На ФИО судом возложена обязанность в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ....
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.04.2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.04.2024, и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указала, что суд апелляционной инстанции на принял во внимание, что спорный гараж был возведен в 1964 году, что подтверждается техническим паспортом, а также заключением экспертизы от 22.03.2024, согласно которому адрес места расположения гаража, в отношении которого возник спор, и гаража, возведенного ..., совпадает, что свидетельствует о том, что это один и тот же объект. Следовательно, спорный гараж не может быть признан самовольной постройкой и снесен на этом основании.
При новом рассмотрении, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16.01.2025 решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14.12.2022 отменено. В удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону к ФИО о сносе объекта капитального строительства, и требований ФИО к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на гараж отказано.
Определением судебной коллегии п гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.05.2025 апелляционное определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16.01.2025 отменено, гражданское дело возвращено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением Ростовского областного суда от 20.08.2025 г., решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 декабря 2022 года отменено. Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО о сносе объекта капитального строительства было отказано.
За ФИО признано право на спорный гараж, литер «Г» площадью 18,5 кв. м., расположенный на земельном участке по адресу: г. г. Ростов-на-Дону, ...
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу положений п. ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Как указано в п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно статье 5 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статье 4 ГК РФ нормы части первой Кодекса не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения ее в действие, за исключением установленных законом случаев.
Законодательство, действовавшее до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, к самовольным постройкам относило жилой дом, или часть жилого дома, построенный гражданином без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года).
Как указано в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., понятие "самовольная постройка" в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Статья 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могли быть признаны самовольными постройками.
В силу положений, изложенных в ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства, по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся в деле доказательств.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что по смыслу приведенных норм, спорный гараж возведен в 1964 году, что подтверждается техническим паспортом, а также заключением экспертизы от 22 марта 2024 г., согласно которому адрес места расположения гаража, в отношении которого возник спор, и возведенного ФИО1 гаража, совпадает, что свидетельствует о том, что это один и тот же объект, следовательно, спорный гараж не мог быть признан самовольной постройкой и снесен на этом основании, вследствие чего, исковые требования к ФИО о расторжении договора аренды № от 20.07.2016 г. и обязании ФИО передать свободный земельный участок по акту приема-передачи истцу, суд считает заявленные исковые требования не законными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В ходе рассмотрения дела истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб., что подтверждается договором оказания юридических услуг от 23.05.2023 г., распиской от 09.10.2025 г.
С учетом сложности дела и объема выполненной работы, суд полагает возможным взыскать данные расходы с ответчика в пользу истца в размере ... руб., считая, что указанная сумма отвечает в данном случае требованиям разумности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО, 3-е лицо Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды и обязании передачи земельного участка по акту приема-передачи, – оставить без удовлетворения.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО, ..., паспорт № расходы на представителя в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 13 октября 2025 года.