04RS0№-58
Дело №
В окончательной форме решение суда изготовлено 27.01.2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 января 2026 года <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Степановой Э.Ж., при секретаре судебного заседания Долматовой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ «БурГражданСтрой», ООО СЗ «Омега» («Улан-Удэнский домостроительный комбинат») о признании права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец ФИО1 с иском к ответчикам ООО СЗ «Бургражданстрой», ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» просил признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (цессии) ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является однокомнатная квартира, общей площадью по проектной документации 25,61 кв.м., стоимостью 1740700 руб. Оплата по договору произведена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО СЗ «Бургражданстрой» уведомил истца о необходимости принятия квартиры по вышеуказанному договору. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи квартиры истцом принята от застройщика <адрес> общей площадью 25,5 кв.м. по вышеуказанному адресу. Также истцу застройщиком переданы оригиналы паспортов учета электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения, инструкция по эксплуатации квартиры, памятка по оформлению квартиры в собственность. Однако при подаче документов на государственную регистрацию права на квартиру истцом получен отказ, на протяжении длительного времени истец не может оформить право собственности на квартиру, чем нарушены его права.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «БайкалСити», <данные изъяты>
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Принимая в деле участие ранее, на удовлетворении иска настаивал. Пояснял, что по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», им был приобретена <адрес> по адресу: <адрес>Удэ, <адрес>, стоимостью 1740700руб., оплата произведена в полном объеме. Однако как выяснилось после сдачи жилого дома в эксплуатацию, передачи ему квартиры и подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру, договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован не был, в связи с чем в регистрации права собственности получен отказ. В последующем в офисе застройщика ему предложили оформить договор купли-продажи для возможности регистрации права собственности, на основании которого также был получен отказ в регистрации права собственности. О том, что договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ своевременно не зарегистрирован он не знал, регистрация данного договора цессии по договоренности между сторонами была возложена на цедента ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», однако данная обязанность выполнена не была, иным способом восстановить нарушенное право невозможно. Просил учесть, что ранее, в 2016г. истец также приобретал квартиру у данного застройщика, права на которую были оформлены в установленном порядке, в связи с чем, сомнений в правильности действий ответчиков, исполнения ими своих обязательств у истца не возникало, он доверял ответчикам. По вопросу источника происхождения денежных средств для оплаты стоимости квартиры пояснил, что он длительное время с 2004г. состоит по настоящее время в брачных отношениях с ФИО2, с которой имеет двоих взрослых дочерей, ведет совместное хозяйство и общий бюджет, ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, имеет подтвержденный доход, хотя фактически бизнесом они занимались и имели доход совместно, поэтому в покупку квартиры по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ внесены совместные денежные средства. После сдачи дома в эксплуатацию, истцу как собственнику фактически передана по акту квартира, также переданы ключи, паспорта на приборы учета ресурсов, открыт лицевой счет в управляющей организации, истец фактически принял квартиру, начал мероприятия по подготовке к ремонту. Просил исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивала, поддержав доводы иска и пояснения истца, данные им ранее. Пояснила, что обязанность по регистрации договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора была возложена на цедента ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», который данный договор не зарегистрировал, истец о невыполнении требования о регистрации не знал. Узнал при обращении за регистрацией права собственности и получении отказа. Права истца нарушены, иным способом восстановить его права невозможно в связи с прекращением деятельности и регистрации ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат». Просила учесть, что истцом оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнена в полном объеме, доказательства тому представлены, технической документацией подтверждено, что квартире со строительным номером 97, которую по договору цессии приобрел истец, после проведения кадастровых работ присвоен №, только квартира ныне с номером 100 на указанном этаже имела проектную площадь 25,61кв.м. (зарегистрирована в ЕГРН 25,5 кв.м.) Таким образом, полагала, что представленными доказательствами подтверждена обоснованность иска, просила удовлетворить.
Представитель ответчика ООО СЗ «БурГражданСтрой» и третьего лица ООО «БайкалСити» ФИО4, действующий на основании доверенностей, с иском согласился, указав, что в настоящее время застройщиком ООО СЗ «БурГражданСтрой» истцу ФИО1 как собственнику передана <адрес> по адресу: <адрес>Удэ, <адрес> со всеми причитающимися документами, ключами, паспортами приборов учета ресурсов, инструкциями. После сдачи дома в эксплуатацию, сведения о спорной квартире внесены в ЕГРН без регистрации права собственности. При строительстве указанного жилого дома, ООО «БайкалСити», ООО «Гермес С.» и ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» являлись подрядчиками застройщика ООО СЗ «БурГражданСтрой», были связаны договорными отношениями и взаиморасчеты между ними оформлялись, в том числе, путем заключения договоров цессии строящимися квартирами, которые подрядчиками также передавались третьим лицам по договорам цессии. Поскольку руководство, штат сотрудников застройщика и подрядчиков, бухгалтерия и документация были общими, подтвердил, что спорная квартира была приобретена истцом ФИО1, которым была произведена оплата за квартиру в полном объеме, сведения об истце как о собственнике <адрес> имелась, вследствие чего ему была передана квартира после завершения строительства. В настоящее время полагает права истца нарушенными, обоснованными, и подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» в судебное заседание не явился. Согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРЮЛ, ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» сменил наименование на ООО «Омега», затем ООО СЗ «Омега», и с ДД.ММ.ГГГГ исключен из ЕГРЮЛ, в связи с прекращением деятельности данного юридического лица, по сведениям ЕГРЮЛ правопреемников не имеется.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по РБ, ООО «Гермес С.<данные изъяты> в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в связи с чем, в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела без их участия.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий Г. и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
На основании положений ст.12 ГК РФ лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в указанной статье способов защиты, в том числе путем признания права.
Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ч.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям ст.4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Существенными условиями такого договора являются: цена договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 4, ст.5 ФЗ №214-ФЗ).
Ч.2 ст.12 ФЗ №214-ФЗ предусмотрено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ч.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу положений ст.11 ФЗ №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч.1). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2). Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо (ч.3). Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч.4).
Из ст.12 ФЗ №214-ФЗ следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из представленных в материалы дела проектной, технической документации на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на жилую застройку следует о строительстве объекта жилой застройки по <адрес>, в том числе многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> корпус 1 застройщиком ООО СЗ «Бургражданстрой».
В материалы дела представлены зарегистрированные в установленном порядке Росреестром следующие договоры:
- договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ООО «Бургражданстрой» и ООО «Гермес С.»;
- договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (договор цессии) от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ООО «Гермес С.» и ООО «Байкал сити»;
- договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (договор цессии) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Байкал сити» и ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат»;
- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ №А№ к договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (договор цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Бургражданстрой» и ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат».
Право требования по долевому строительству на квартиру-студию с проектным номером 97, расположенную на 11 этаже, проектной площадью 25,61 кв.м. принадлежит ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», которое зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Из указанных договоров и проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ жилой застройки по <адрес> блок А (в последующем блок 1), блок Б, следует, что предметом договоров являются квартиры с первоначальными проектными номерами с 77 по 97 в вышеуказанном доме, расположенные на 10 и 11 этаже.
Из дела следует, что в процессе строительства многоквартирного дома изменялась проектная документация, в том числе, в части изменения количества квартир путем их объединения.
Так, в соответствии с техническим планом здания многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в результате проведенных кадастровых работ, с учетом изменения в доме количества квартир, спорная квартира с проектным номером № учтена и поставлена на кадастровый учет с присвоением номера <адрес>.
Также из дела следует, что на 11 этаже этого дома расположены квартиры с проектными номерами №, которым в результате изменения проектной документации и проведения кадастровых работ, присвоены номера с № квартиру. При этом, из представленной технической документации на дом следует, что на 11 этаже квартира с проектной площадью 25,61 кв.м. одна, иных квартир с аналогичной площадью нет имеется.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (договор цессии) №А/2019-11, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие участнику долевого строительства по договору о долевом участии ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 25,61 кв.м., площадь балкона 3,90 кв.м., с учетом коэффициента 0,3, расположенную на 11 этаже, строительный номер <адрес>, блока А жилой застройки по <адрес>.
Данный договор от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован не был.
В соответствии с п.2.1 договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составила 1740700 руб.
В силу п.2.4 договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ договор подлежит государственной регистрации.
Согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в кассу ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» оплачены денежные средства в размере 1000000руб., 400000руб. и 340700руб., соответственно, всего 1740700руб.
ДД.ММ.ГГГГ исх.№ ООО «Бургражданстрой» в адрес дольщиков направлены уведомления о завершении строительства и вводе в эксплуатацию МКД ЖК«Восточные ворота», расположенного по адресу <адрес>, и необходимости принять объект строительства.
На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между генеральным директором ООО СЗ «Бургражданстрой» <данные изъяты> <адрес>, общей площадью 25,5 кв.м., расположенная на 11 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, корпус 1 передана застройщиком ООО СЗ «Бургражданстрой» ФИО1
По сведениям ЕГРН право собственности на <адрес>, расположенную по адресу <адрес>, <данные изъяты> руб., ни за кем не зарегистрировано, в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на объект отсутствуют.
Разрешая заявленные исковые требования ФИО1, суд, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, оценив представленные доказательства, приходит к выводу об обоснованности иска и его удовлетворении по следующим основаниям.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В дело представлены сведения об оплате ФИО1 стоимости квартиры по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1740700 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу цедента ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», о чем представлены квитанции к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1000000руб., 400000руб. и 340700руб., соответственно. Также осуществление оплаты по договору подтверждается справкой ООО «Бургражданстрой» от ДД.ММ.ГГГГ о полной оплате цены по договору, кассовой книгой ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат». Как пояснял представитель ответчика ООО «Бургражданстрой» ФИО4, ввиду совместного характера работ и взаимодействия застройщика ООО «Бургражданстрой» и его подрядчиков ООО «Гермес С.», «Байкал сити» и ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат», последние имели общий штат сотрудников, в том числе бухгалтерии. Допрошенная в качестве свидетеля ФИО5 суду пояснила, что является бухгалтером в ООО Москомстрой, на основании договора обслуживает бухгалтерскую деятельность ООО «Бургражданстрой», и подтверждает, что ФИО1 внесены денежные средства в кассу, сведения о чем она видела в программе 1С.
Как пояснил ФИО1, источником денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры послужили совместно нажитые денежные средства с ФИО2, с которой он проживает в фактических брачных отношениях и ведет совместное хозяйство с 2003г., имеет двоих общих детей. Указанные обстоятельства подтверждены нотариально заверенными показаниями <данные изъяты> показаниями свидетелей <данные изъяты> подтвердивших фактически брачные отношения истца с ФИО2 с 2003г., ведение ими совместно хозяйства, а также приобретение ими спорной квартиры на совместные доходы.
Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> введен в эксплуатацию на основании акта № от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из пояснений сторон и представленных документов, спорная <адрес> после ввода дома в эксплуатацию передана по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, также последнему переданы паспорта приборов учета, памятка, инструкция, ключи от квартиры.
Из протокола общего собрания собственников помещений в МКД по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует об избрании способа управления домом управляющей организацией, избрании в качестве управляющей организации ООО «Ангара».
В дело также представлены сведения об открытии лицевых счетов по обслуживанию квартиры на имя ФИО1 как собственника <адрес>.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО6 суду показала, что знакома с ФИО1, он собственник <адрес>, она приходится соседкой, имеет квартиру этажом выше, была у него в квартире, поскольку интересовалась его планировкой для будущего ремонта, также дополнила, что проектная документация на их дом менялась несколько раз, менялась нумерация квартир. Право собственности свидетеля ФИО6 подтверждено представленной выпиской из ЕГРН, из которой следует, что последняя является собственником квартиры по адресу <адрес> на 12 этаже.
Суд также принимает во внимание, что права всех собственников иных квартир, с №, за исключение <адрес>, расположенных на 11 этаже вышеуказанного дома, которые были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, зарегистрированы, о чем внесены сведения внесены в ЕГРН, каких-либо сведений о наличии споров и право притязаний со стороны третьих лиц в отношении спорной квартиры материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу обобоснованности заявленных исковых требований ФИО1, исходя из доказанности представленными в совокупности доказательствами факта заключения договора уступки лицом, имеющим на то право, поскольку договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права требования к ООО «Улан-Удэнский домостроительный комбинат» зарегистрирован в установленном порядке; факта оплаты истцом денежных средств по договору и источника их происхождения; фактической передачи квартиры истцу отсутствия правопритязаний на объект со стороны третьих лиц, в связи с чем они подлежат удовлетворению, с признанием за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу <данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) к ООО СЗ «БурГражданСтрой» (ОГРН <***>), ООО «СЗ Омега» («Улан-Удэнский домостроительный комбинат») о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. <данные изъяты>
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о государственной регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
.
Судья ПОДПИСЬ Э.Ж.Степанова
Верно: Судья Э.Ж.Степанова
Секретарь И.В. Долматова
Подлинник решения (определения, постановления) находится в Октябрьском районном суде <адрес> и подшит в дело (материал) №