Дело № 2-2304/2025

55RS0026-01-2025-002780-14

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Знаменщикова В.В., при секретаре судебного заседания Дауберт Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 06 ноября 2025 года г. Омск гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Фармацевтическое бюро» ООО "МФ-Синтез", ООО "Новые строительные технологии" о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Фармацевтическое бюро» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры. В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № уступки требования (цессии), согласно которому ответчик уступил истцу права на <адрес> строящемся <адрес> микрорайоне «Жилой парк «Врубелево» на территории <адрес> за 1 080 400 руб. с рассрочкой платежа. Дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Право собственности истца на <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес>. Одновременно была произведена запись об ипотеке в силу закона в пользу ООО «Фармацевтическое бюро». Истцом производились платежи по договору в сумме 730 200 руб. в период с 2014 по 2015 гг. После изменения банковских реквизитов ООО «Фармацевтическое бюро» безналичные платежи перестали проходить через банк. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором истец просил сообщить реквизиты для внесения оставшейся суммы по договору, а также после оплаты в полном объеме направить в Управление Росрееста необходимые документы для снятия обременения. Ответ на письмо получен не был. В связи с уклонением кредитора от принятия исполнения истцом ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 350 200 руб. были внесены на публичный депозитный счет, что подтверждается справкой. Таким образом, обязательства истца по оплате исполнены в полном объеме. Указанное является основанием для снятия обременений с принадлежащей на праве собственности истцу квартиры.

На основании изложенного истец просит признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки) в отношении <адрес> общей площадью 55,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>. Погасить регистрационную запись № ДД.ММ.ГГГГ об ипотеки в силу закона.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили.

Ответчики ООО «Фармацевтическое бюро», ООО "МФ-Синтез", ООО "Новые строительные технологии" в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных относительно предмета спора, Управление Росреестра по Омской области, ООО ЧОП "Зенит-Л" в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 той же статьи).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пункта 1 статьи 5 того же Закона следует, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Пунктом 1 статьи 352 указанного Кодекса определены основания прекращения залога.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу пункта 1 статьи 64.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

В судебном заседании установлено, на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТК» «застройщик» и ООО «Фармацевтическое бюро» «участник долевого строительства» заключили договор, согласно которому, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить в соответствии с проектной документаций девятиэтажный многоквартирный двенадцати подъездный каркасно-кирпичный жилой <адрес> (строительный), входящий в состав микрорайона «Жилой парк Врубелево» расположенный в сп. Богословское, <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства в рамках настоящего договора является жилое помещение <адрес> общей площадью 54,02 кв.м. состоящие из двух комнат и расположенное в подъезде № на 5 этаже многоквартирного дома.

Цена договора составляет 972 360 рублей.

Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2011 года.

Договор имеет отмети о его государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору № уступки требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фармацевтическое Бюро» «Цедент» и ФИО1 «Цессионарий» заключили договор согласно которому, цедент уступает цессионарию право требования от ООО «СТК», правопреемником которого является ООО «НСТ», исполнения обязательства, возникшего из заключенного между ООО «Фармацевтическое бюро» и ООО «СТК» договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключающегося в обязанности застройщика передать в собственность участника долевого строительства жилое помещение <адрес> общей проектной площадью 54,02 кв.м. состоящие из двух комнат и расположенное на пятом этаже, подъезд № в строящемся <адрес> микрорайоне «Жилой парк Врубелево» на территории <адрес>, а цессионарий обязуется уплатить цеденту 1 080 400 рублей составляющих выкупную цену права требования.

Согласно пункту 2.3.1 договора, учитывая задаток в размере 20 000 рублей, аванс стоимости права требования в размере 520 200 рублей цессионарий уплачивает в день сдачи настоящего договора на регистрацию. Остальная сумма в размере 540 200 рублей подлежит уплате равными частями ежемесячно в течении одного года с даты подписания настоящего договора в соответствии с графиком согласованным сторонами.

Согласно пункту 2.6 договора до момента полной оплаты стоимости настоящего договора права требования по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у цедента.

Договор также имеет отметки о его государственной регистрации и регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ платежи должны были осуществляться в течении года по 45 000 рублей за исключением первого платежа в размере 45 200 рублей 12 платежами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнительному соглашению № к договору уступки прав требований (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ был изменен график внесения платежей до ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 540 200 руб.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства ООО «НСТ» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО1 составили настоящий акт о том, что закройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства: двухкомнатную <адрес>, общей площадью 55,2 кв.м. расположенную на пятом этаже в пятом подъезде многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ согласно сведений из ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>131 с кадастровым номером №.

В качестве оснований для регистрации указаны договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки права требования (цессия) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того на данный объект со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Фармацевтическое бюро».

Данная организация является действующим юридическим лицом.

ФИО1 производил платежи в пользу ООО «Фармацевтическое бюро» в период времени с 2014 по 2015 год на суммы 25 000 руб., 20 000 руб., 520200 руб., 50 000 руб., 20 000 руб., 25 000 руб., 25 000 руб. и 25 000 руб., итого 710 200 руб. плюс внесенный задаток 20 000 руб., итого 730 200 руб.

После изменения банковских реквизитов платежи перестали перечисляться в пользу ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ООО «Фармацевтическое Бюро» требования о сообщении реквизитов для целей расчета по договору, но ответа не последовало.

Распоряжением нотариуса ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на публичный депозитный счет № были зачислены денежные средства в размере 350 200 рублей от депонента ФИО1 для выдачи бенефициару ООО «Фармацевтическое бюро».

Справкой о поступлении денежных средств на публичный депозитный счет от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса ФИО5 подтверждается, что денежные средства в размере 350 200 рублей поступили на счет № по договору уступки права требования (цессия) от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении жилого помещения с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>.

Также в подтверждение вышеуказанного в материалы дела представлен чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 350 200 рублей.

Таким образом, расчет по договору истцом произведен полностью, доказательств иного не представлено.

ООО «Фармацевтическое бюро» неоднократно извещалось о времени и месте рассмотрения дела, но возражений не представило, с требованиями о взыскании с истца задолженности по договору не обращалось..

В силу части 2 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В соответствии с частью 6 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом, залогодержателях и договоре управления залогом.

В силу подпункта 1 пункта 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В ходе судебного заседания установлено, что задолженность истцом по договору купли-продажи недвижимости была оплачена в полном объеме, против удовлетворения исковых требований возражений стороны не представили.

В силу ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения записи об ипотеке, если закладная не выдавалась, требуется подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявление залогодержателя (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

Внесение денежных сумм и ценных бумаг в депозит нотариуса в качестве исполнения обязательства должника перед кредитором допускается при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 327 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 87 Основ законодательства о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" переданные в депозит нотариуса денежные средства и ценные бумаги считаются принадлежащими кредитору с момента получения им указанного имущества из депозита.

О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги.

Таким образом, по обращению ответчика денежные средства подлежат перечислению ему с депозита нотариуса.

Поскольку обеспеченное залогом обязательство истцом исполнено полностью, то подлежит прекращению регистрационная запись об ипотеке в силу закона, обеспечивающей его исполнение.

При этом задолженность по договору не менялась, дополнительных требований ответчик к истцу в рамках договора не предъявлял.

С учетом изложенного, суд делает вывод о наличии правовых оснований для прекращения обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Настоящее решение будет являться основанием для прекращения записей о наличии обременений в виде ипотеки в силу закона на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированное в пользу ООО «Фармацевтическое Бюро» (ИНН <***>) на основании договора уступки требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН названной регистрационной записей об обременении.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, в Омский областной суд путем подачи жалобы через Омский районный суд Омской области.

Судья В.В. Знаменщиков

Решение в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2025 года.