Решение по делу № 2-2051/2025 от 11.12.2025 - о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру.

Гр. дело № 2-2051/2025

УИД 58RS0008-01-2022-001034-69

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Пенза 27 ноября 2025 года

Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой М.А.,

при секретаре Дьячкове А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру,

установил:

ФИО1 первоначально обратилась в суд с вышеназванным иском к администрации, указав, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются 3 квартиры: <адрес> принадлежит ФИО1 с 1997 года согласно договору мены от 17.10.1997. В 2000 году в связи с желанием улучшить свои жилищные условия ФИО1 обратилась к руководству ОАО «Маяк» за разрешением сделать пристрой к своей приватизированной квартире, так как обслуживался дом данной организацией, и земельный участок, на котором располагался дом, был выделен решением № от 16.11.1953 Исполкома горсовета народных депутатов под строительство жилого дома. ОАО Маяк» дало разрешение на пристрой, и постановлением Главы города Пензы от 28.07.2000 № 1470\1 ФИО1 было дано разрешение на проектирование и строительство пристроя к <адрес>, разработан строительный паспорт и рабочий проект, согласованный с соответствующими организациями, по которому было сделано заключение в 2001 году ГлавПензГос экспертиза, получено согласование с Управлением градостроительства. Узаконить перепланировку квартиры и построенный пристрой в административном порядке не представилось возможным, и потому в 2011 году истец вынуждена была выйти в суд с иском о признании права собственности на пристрой. Но в связи с изменением земельного законодательства ей было указано на отсутствие права на земельный участок. В связи с этим все жильцы данного дома провели межевание участка и определили порядок пользования земельным участком, поставили участок на кадастровый учет и получили земельный участок в совместную собственность. Квартира <адрес> существует в перепланированном и реконструированном виде с 2002 года, получено множество согласований, никому не угрожает, соответствует строительным и другим нормам, но законной не является. Поэтому в 2016 году ФИО1 опять обратилась в администрацию г.Пензы за разрешением на согласование перепланировки и реконструкции своей квартиры и получила ответ от 14.04.2016, формально отказывающий в узаконивании. Обратившись в администрацию г.Пензы по внесению изменений в Генеральный план по изменению зоны был получен ответ, что данная процедура будет проводиться в 2018-2019 году. Изменения назначения земельного участка были сделаны - земельный участок имеет назначение: для размещения жилого дома. Однако ей необходимо было получить разрешение на отклонение от предельных размеров разрешенного строительства, и данное разрешение было получено согласно постановлению № от 19.11.2020. Администрацией г.Пензы было сообщено, что узаконить данную постройку можно только через суд, так как реконструкция проведена до 2004 года; но техническая документация не существует в связи с тем, что организация, которая давала разрешение на реконструкцию, прекратила свое существование, и правопреемников нет, проект не сохранился. Ее квартира не создает угрозу жизни и здоровья гражданам и соответствует строительным и прочим нормам. На основании изложенного просила суд сохранить в реконструированном виде жилой дом <адрес> и признать за ней право собственности на реконструированную квартиру <адрес>, состоящую из 4 жилых комнат, общей площадью 117,7 кв.м, включая мансарду.

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 08.08.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области.

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 27.11.2025 производство по делу по иску ФИО1 к администрации г.Пензы о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.

В судебное заседание истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО2 не явились, в письменном заявлении представитель истца не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.

Представитель ответчика Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке, в письменных возражениях на иск первый заместитель министра ФИО3, в дополнениях к ним министр ФИО4, помимо прочего, указывали, что исковые требования истца, состоящие из двух пунктов, противоречат другу в связи с тем, что в первом требовании речь идет о сохранении жилого дома в реконструированном виде, а во втором - о признании права собственности на реконструированную квартиру, понятие жилой дом и многоквартирный жилой дом не тождественны; согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования для размещения жилого дома. Вместе с тем, в соответствии с выпиской на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, имеет статус многоквартирного жилого дома. следовательно, имеет место несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с назначением объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке. При реконструкции многоквартирного жилого дома должен быть представлен протокол общего собрания собственников, в котором все собственники должны дать согласие на сохранение многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, а также на уменьшение размера общего имущества (земельного участка). Истцом представлен протокол общего собрания собственников квартир и нежилых помещений (в форме заочного голосования) в многоквартирном жилом доме <адрес> от 25.11.2024, по результатам рассмотрения которого принято единогласное решение об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером №, что не является согласием на уменьшение размера общего имущества в отношении земельного участка. Учитывая, что согласно сведениям ЕГРН правообладателем квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, является муниципальное образование город Пенза, то также должно быть дано согласие соответствующего уполномоченного органа. Министерство считает себя ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку не является правопреемником органа местного самоуправления по представлению услуги по выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства. Учитывая, что реконструкция многоквартирного жилого дома путем возведения пристроя была осуществлена в 2000 году, то есть на момент осуществления работ по реконструкции уполномоченным органом по выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства являлся орган местного самоуправления, то администрация г. Пензы является надлежащим ответчиком по данному делу. В рамках проведенной судебной строительно-технической экспертизой исследованию подлежало помещение - квартира №, а не многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> как объект капитального строительства. Учитывая, что истцом заявлены исковые требования о сохранении многоквартирного дома в реконструированном виде, а в рамках рассмотрения дела предметом проведения экспертизы являлось помещение, то доказательств соответствия многоквартирного дома градостроительным, санитарно- эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам истцом не представлено. На основании изложенного Министерство просило исковые требования истца оставить без удовлетворения.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 не явились, извещены надлежаще.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г.Пензы не явился, представил письменный отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении требований ФИО1 к администрации г.Пензы, поскольку иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке, в письменном отзыве от 27.04.2022 представитель по доверенности ФИО13 просила рассмотреть дело без участия представителя, указывала, что по сведениям ЕГРН ФИО1 является собственницей квартиры, состоящей из трех жилых комнат, назначение: жилое, общей площадью 43,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. Помимо указанной квартиры в многоквартирном жилом доме, площадью 249,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, находятся следующие квартиры: квартира №, состоящая из четырех жилых комнат, площадью 62,70 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО6 (доля в праве 2/3) и ФИО5 (доля в праве 1/3); квартира № площадью 69,7 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности муниципальному образованию г. Пензы. Кроме того, в сведениях ЕГРН содержится актуальная информация об объекте движимости - вид объекта недвижимости «помещение», наименование «отдельная четырехкомнатная квартира», назначение «жилое», расположенная по адресу: <адрес>, площадью 104,8 кв.м, с кадастровым номером -№. Право общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по классификатору Росреестра: для объектов жилой застройки (по документу: для размещения жилого дома), общей площадью 1073 кв.м, (площадь уточненная), с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади). В исковом заявлении истица просит сохранить в реконструированном виде килой дом <адрес> без указания площади дома с учетом его реконструкции. Поскольку при реконструкции квартиры № по вышеуказанному адресу изменились параметры (увеличилась площадь) не только спорной квартиры, но и всего многоквартирного жилого дома, следовательно, осуществление кадастрового учета необходимо не только в отношении образованной квартиры, а также и в отношении всего многоквартирного жилого дома с учетом его реконструкции.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Пензенской области, Управления градостроительства и архитектуры г.Пензы, УМИ г.Пензы в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, в порядке заочного судопроизводства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу положений ч. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Вместе с тем, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Понятие реконструкции содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ: переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Подробнее данное понятие раскрывается в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Так, под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих.

По смыслу абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласнее всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из анализа приведенной нормы в совокупности с ч. ч. 1 - 3 ст. 36 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Как видно из материалов дела, и установлено в судебном заседании, ФИО1 на основании договора мены квартир с определением долей в квартире от 17.10.1997 является собственником квартиры № расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра, данная квартира, принадлежащая ФИО1, состоит из трех жилых комнат, назначение: жилое, общей площадью 43,6 кв.м, кадастровый №, расположена по адресу: <адрес>; кроме того, в сведениях ЕГРН содержится актуальная информация об объекте движимости - вид объекта недвижимости «помещение», наименование «отдельная четырехкомнатная квартира», назначение «жилое», расположенная по адресу: <адрес>, площадью 104,8 кв.м, с кадастровым номером -№.

Квартира № входит в состав многоквартирного жилого дома, площадью 249,1 кв.м., с кадастровым номером №.

Помимо квартиры № (принадлежащей истице), многоквартирный жилой дом включает в свой состав квартиру № площадью 62,7 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО15 (доли в праве соответственно 2/3 и 1/3), и квартиру №, площадью 69,7 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащую на праве собственности муниципальному образованию г.Пенза, в которой зарегистрированы и проживают ФИО7 и ФИО8

Кроме того, ФИО14 является сособственником земельного участка (общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональная размеру общей площади), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 1073 +/- 11 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2025.

В 2002 году с целью улучшения жилищных условий истица произвела реконструкцию принадлежащего ей жилого помещения путем возведения к нему жилого пристроя № с мансардой и №.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 Постановления).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ) (пункт 41 Постановления).

В судебном заседании также установлено, что 10.05.2000 ФИО1 обратилась к генеральному директору ОАО «Маяк» с просьбой на выдачу разрешения осуществить пристрой к ее приватизированной квартире за свой счет.

Постановлением главы города Пензы от 28.07.2000 №№ ФИО1 на основании письма ОАО «Маяк», согласования УГПС УВД от 05.06.2000, а также исполнительной топосъемки участка, технического паспорта МП БТИ на квартиру № жилого дома <адрес> и заявления ФИО1 разрешено проектирование и строительство пристроя к жилому дома <адрес>.На основании указанного постановления ФИО1 выдано разрешение № от 05.09.2001 на строительство пристроя к квартире № жилого дома <адрес>, сроком действия до 31.12.2001, продленного до 31.12.2002.

Главным управлением градостроительства и архитектуры Пензенской городской администрации в 2001 году был подготовлен паспорт проектируемого объекта.

Неоднократно в 2016, 2017, 2021 годах ФИО1 принимала меры к получению разрешения на строительство с целью реконструкции квартиры, согласования перепланировки и переустройства, на ввод в эксплуатацию жилого дома, однако получала отказы.

Постановлением администрации г.Пензы № от 19.11.2020 ФИО1, ФИО16 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1073 кв.м +/- 11 кв.м, по адресу: <адрес> части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений от т.4 до т.5 до 1,06 м, от т.7 до т.8 до 0,01 м, от т.8 до т.9 до 0, 01 м, от т.9 до т.10 до 0,04 м, от т.10 до т.11 до 0,2 м, от т.13 до т.14 до 1,53 м, от т.14 до т.15 до 2,16 м.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 принимала меры к легализации возведенных ею пристроев и реконструкции принадлежащей ей квартиры № и жилого дома <адрес> в целом.

Согласно акту экспертного исследования № от 27.07.2021, выполненному ООО «Лаборатория судебной экспертизы», жилой дом, расположенный на земельном участка по адресу: <адрес>, с учетом возведения пристроев к квартире № соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам; сохранение указанного жилого дома в реконструированном виде (с учетом возведения пристроев к квартире №) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для создания условий всестороннего, правильного, объективного и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств при разрешении настоящего дела, учитывая, что при рассмотрении дела необходимы специальные познания в строительно-технической области, определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 01.03.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «НИЛСЭ».

Согласно выводам заключения эксперта АНО «НИЛСЭ» ФИО9 № от 19.04.2022:

1.Помещение - квартира № расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, подвергалась реконструкции, поскольку к данной квартире возведен пристрой Лит.№ с мансардой и пристройка Лит.№, за счет чего изменилась конфигурация помещения, увеличилась площадь застройки с 43,2 кв.м до 82,9 кв.м, увеличилась общая площадь здания с 207,1 кв.м до 252,6 кв.м, увеличилась общая площадь помещений квартиры № с 43,6 кв.м до 117,7 кв.м, увеличился строительный объем с 37,1 куб.м до 284,1 куб.м, увеличилась площадь застройки с 43,2 кв.м до 82,9 кв.м;

2.Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность, инсоляция), размещению относительно соседних зданий, размещению относительно границ земельного участка, соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным и иным установленным обязательным требованиям, в том числе градостроительным нормам в составе правил землепользования и застройки г.Пензы;

3.Эксплуатационная безопасность ограждающих и несущих конструкций реконструированного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, обеспечивается. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как удовлетворительное или работоспособное, когда конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Условия безопасной эксплуатации возведенных строительных конструкций исследуемого строения обеспечиваются. Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, с технической точки зрения не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе смежным землепользователям.

Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, размещено ли в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Схема расположения фактических границ многоквартирного жилого дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (граница красного цвета), с наложением сведений, имеющих в Едином государственном реестре недвижимости о местоположении границ земельного участка (граница синего цвета), приведена в графическом приложении №1 к заключению эксперта с каталогом координат;

4.Сохранение многоквартирного жилого дома <адрес> в реконструированном виде возможно.

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 08.12.2022 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «НИЛСЭ» ФИО9

Согласно выводам дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО «НИЛСЭ» № от 24.03.2023:

1.Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность, инсоляция), размещению относительно соседних зданий, размещению относительно границ земельного участка, соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным и иным установленным обязательным требованиям, в том числе градостроительным нормам в составе Правил землепользования и застройки г.Пензы, утвержденных приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 20.05.2022 года №46/ОД (с изменениями на 05.12.2022 №924/ОД).

2.Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, находится в зоне затопления, подтопления.

Схема расположения фактических границ многоквартирного жилого дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (граница красного цвета), с наложение сведений, имеющих в Едином государственном реестре недвижимости о местоположении границ зоны затопления территории (штриховка зеленого цвета), приведена в графическом приложении №2 к заключению эксперта.

Обеспечена инженерная защита реконструированного помещения – квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>, от затопления, подтопления в соответствии с требованиями статьи 67.1 Водного кодекса РФ. Реконструированное помещение - квартиры №№ расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>, обеспечено комплексом мероприятий по инженерной защите, выполненных при строительстве (реконструкции) от затопления, подтопления в соответствии с требованиями статьи 67.1 Водного кодекса РФ, а именно:

- по всему периметру исследуемого многоквартирного жилого дома выполнена отмостка, отводящая талые и ливневые воды от стен и фундамента и предотвращающая проникновение поверхностных вод к конструкциям фундаментов;

- защита территории от затопления достигается за счет вертикальной планировки территории с организацией поверхностного стока и за счет того, что отметка уровня пола многоквартирного жилого дома составляет 0,800 м от поверхности земли, то есть пол исследуемого строения находится выше поверхности земли.

3. Сохранение многоквартирного жилого дома <адрес> в реконструированном виде возможно.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО9 выполненные экспертные заключения поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что вся инженерная защита истцом соблюдена, обеспечена отмостка по всему периметру здания, имеется вертикальная планировка, исходящая от талой и ливневой воды и поверхности конструктивного фундамента, также соответствующий уровень пола.

Оснований не доверять заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» ФИО9 № от 19.04.2022 и заключению дополнительной судебной строительно-технической экспертизы № от 24.03.2023, имеющему высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»; стаж работы по экспертной специальности с 2006 года, у суда не имеется.

Принимая во внимание, что определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 26.05.2023 исковое заявление ФИО1 было оставлено без рассмотрения, возобновлено определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 10.01.2025, а также учитывая, что возможность сохранения помещения в реконструированном виде определяется на день рассмотрения дела судом, определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 27.01.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта № от 10.06.2025 ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России:

1.Помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, в реконструированном виде соответствует строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области.

Помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, в реконструированном виде соответствует требованиям ст. 6.27 Водного кодекса РФ.

2.Ввиду соблюдения требований ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированное помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес>, размещено в границах земельного участка с кадастровым номером №

3.Ввиду отсутствия нарушений сохранение помещения - квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>, а также в целом жилого дома <адрес>, в реконструированном виде возможно.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО10 выполненное экспертное заключение поддержала, дополнительно указала, что в реконструированном помещении произошло увеличение площади с 43,6 кв.м до 117,7 кв.м за счет возведения пристроев Лит.№ с мансардой и Лит.№. Постановлением администрации г.Пензы № от 19.11.2020 разрешено отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, вследствие чего квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам. Отмостка обеспечена по всему периметру здания. Надежность и безопасность многоквартирного дома также обеспечена, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ заключение экспертизы является одним из доказательств, на основании которых может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих мнение стороны по гражданскому делу.

Оснований не доверять заключению эксперта ФИО10 № от 10.06.2025 ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»; стаж работы по экспертной специальности с 2006 года, у суда не имеется.

Все заключения отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержат подробное описание проведенных исследований с осмотром спорного объекта, выводы сделаны на основании действующих нормативных документов. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенных экспертиз либо ставящих под сомнение их выводы, сторонами не представлено и в материалах дела таковые отсутствуют. Учитывая, что исследования и выводы экспертов ясны и определенны, сомнений в правильности и обоснованности судебных заключений не возникает, экспертизы проведены с учетом материалов гражданского дела, с использованием действующих методик и нормативных актов, экспертами, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими специальные познания в области строительства, большой стаж работы, суд, принимает заключения судебных экспертиз в качестве доказательств по делу.

Как следует из разъяснений, данных в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Как установлено судом, посредством оценки заключений экспертов в совокупности с полученными в ходе судебного разбирательства дела доказательствами, помещение - квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме <адрес> в реконструированном виде соответствует строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области, требованиям Водного кодекса РФ, нарушений строительства объекта недвижимости судом не установлено, как и наличия угрозы жизни и здоровью гражданам.

Кроме того, судом принимается во внимание протокол общего собрания собственников жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на котором присутствовало 100% собственников помещений дома (ФИО5, ФИО6, ФИО1, представитель собственника – муниципального образования г.Пенза – ФИО11, действующая на основании доверенности), и которые единогласно (100%) приняли решение о согласовании ФИО1 реконструкции квартиры № с увеличением числа комнат с 3 до 4 и общей площади с 43,6 до 117,7 кв.м, что влечет увеличение площади всего многоквартирного жилого дома <адрес> как объекта (здания), с указанием на определение и согласование порядка пользования земельным участком, на котором расположен дом, с кадастровым номером №, площадью 1073 кв.м., а также протокол общего собрания собственников помещений в трехквартирном малоэтажном жилом доме от 15.04.2022, на котором присутствовало 100% собственников помещений дома (ФИО5, ФИО6, ФИО1, представитель собственника – муниципального образования г.Пенза – ФИО12, действующий на основании доверенности), проведенного по вопросу проведения кадастровых работ с целью уточнения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с требованиями земельного законодательства, соглашение о порядке пользования земельным участком с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 2013 года со схемой порядка пользования земельным участком, которыми определены границы и площади земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников квартир №<адрес>.

Таким образом, само по себе отсутствие соответствующих разрешительной документации и согласований, а также акта на ввод объекта в эксплуатацию на реконструированное помещение, с учетом установленных судом обстоятельств, а именно: соответствия реконструированного помещения установленным требованиям, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц сохранением реконструированного помещения, согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и земельного участка на проведение реконструкции, не может служить достаточным основанием для отказа истцу в иске.

Требований о сносе самовольно реконструированного здания ответчиком, иными лицами в порядке, предусмотренном ст.222 ГК РФ, к истцу не предъявлялось.

Учитывая, что реконструкция проведена истцом на земельном участке, принадлежащем ему на праве общей долевой собственности, с разрешенным видом использования и категории, допускающими строительство на нем малоэтажной многоквартирной жилой застройки, при реконструкции жилого помещения не допущено существенных нарушений строительных норм и правил, обязательных к применению, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для признания права собственности за истцом на самовольно реконструированное жилое помещение.

Согласно п.42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Как следует из положений ч.4 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство по общему правилу выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случае, предусмотренных частями 5-6 статьи 51 ГРК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п.10 ч.2 Закона Пензенской обл. от 24.11.2021 № 3765-ЗПО «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности и земельных отношений между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области» полномочия по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления, переданы от органов местного самоуправления к уполномоченному исполнительному органу Пензенской области.

Положением о Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области, утвержденном постановлением Правительства Пензенской области от 30.08.2024 № 658-пП, установлено, что Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области является исполнительным органом Пензенской области, обеспечивающим проведение государственной политики в сфере градостроительной деятельности и архитектуры, в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, а также уполномоченным осуществлять региональный государственный строительный надзор, региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, региональный государственный контроль (надзор) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, региональный государственный контроль (надзор) на автомобильном транспорте, городском, наземном электрическом транспорте и в дорожном хозяйстве в части соблюдения обязательных требований в области автомобильных дорог и дорожной деятельности, установленных в отношении автомобильных дорог регионального и межмуниципального значения (пункт 1.1.).

Министерство в рамках своей компетенции и в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие полномочия: предоставляет разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3.1.11), выдает разрешения на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления (пункт 3.1.20).

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», суд приходит к выводу о том, что Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, как исполнительный орган, в полномочия которого входит рассмотрение вопросов о выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 194-199, 235-237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированную квартиру № в доме <адрес>, состоящую из 4 жилых комнат, общей площадью 117,7 кв.м, включая мансарду.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья Сергеева М.А.

Решение в окончательной форме принято 11 декабря 2025 г.