Решение по делу № 2-222/2023 от 28.02.2023 - об обязании передать объект недвижимости и о регистрации права собственности, и по встречному иску ООО «Сочи-Гринлайт» к <ФИО> о признании договора незаключенным.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 28 февраля 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Ефанов В.А.

секретарь судебного заседания Дмитриева Е.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело №2-222/23 по иску ФИО1 к ООО «Сочи-Гринлайт» об обязании передать объект недвижимости и о регистрации права собственности, и по встречному иску ООО «Сочи-Гринлайт» к ФИО1 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд обязать ООО ООО «Сочи-Гринлайт» исполнить обязательство по передаче <адрес>, общей площадью 80,4 кв.м., этаж: 5 (пятый), кадастровый №, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, ФИО1, свободной от прав третьих лиц; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру; взыскать с ООО ООО «Сочи-Гринлайт» в пользу ФИО1 компенсацию расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.; государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В иске указано, что между ООО «Сочи-Гринлайт» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1 договора на условиях и в порядке, которые установлены договором и действующим законодательством, ответчик обязался продать и передать в собственность истца, а истец обязался принять в собственность и оплатить объект недвижимости после наступления следующих событий:

- окончание строительства и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект недвижимости;

- постановки многоквартирного жилого дома и объекта недвижимости на кадастровый учет;

- государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, подлежащий продаже и передаче от продавца к покупателю (в собственность Покупателя).

При этом стороны согласовали предельный срок выполнения Ответчиком обязательств, указанных в п. 1.1 договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

Объектом недвижимости, подлежащим продаже является помещение (квартира); назначение: жилое, этаж 5, условный №, предполагаемая (проектная) площадь (с учетом площади лоджии (балкона), которая не учитывается в общей площади помещения согласно п. 5 ст. 16 ЖК РФ)) 96.6 кв.м. / предполагаемая фактическая площадь (без учета площади лоджии (балкона), в соответствии с п. 5 ст. 16 ЖК РФ) 87,3 кв.м. (п. 1.3 договора).

Объект недвижимости строится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205027:172.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU№.

Пунктом 3.1.4 договора установлена обязанность ответчика передать истцу объект недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ продавцом и представителем - ФИО2, произведен осмотр квартиры.

По результатам осмотра ответчик отказался от подписания акта приема-передачи квартиры и предложил подписать новый договор купли-продаж.

Своим письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о том, что право собственности ООО «Сочи-Гринлайт» на указанную квартиру зарегистрировано, все необходимые документы собраны.

Таким образом, препятствий к передаче квартиры и осуществлению государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не имеется.

Между тем, заключенный между сторонами договор купли-продажи будущего объекта недвижимости содержит все существенные условия (кроме условий об индивидуализации объекта недвижимости, которые согласно п. 1.4 Договора должны быть уточнены в дату ввода дома в эксплуатацию), полностью определяет все права и обязанности сторон и является законным основанием для перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Пунктом 3.1.5 договора предусмотрена обязанность продавца:

- в течение 10 календарных дней с момента передачи квартиры согласовать в регистрирующем органе дату и время подачи сторонами заявления и документов, требующихся для проведения государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на объект недвижимости;

- уведомить покупателя о дате, в которую покупатель обязан явиться в регистрирующий орган для подачи заявления и документов, требующихся для проведения государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на объект недвижимости;

- в согласованную дату явиться в регистрирующий орган для подачи заявления и документов, требующихся для проведения государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на объект недвижимости.

Данные обязательства до настоящего времени ответчиком не исполнены, объект недвижимости истцу не передан, государственная регистрация перехода права собственности не произведена.

Согласно п. 2.1 договора цена объекта недвижимости составляет 20 000 000 руб.

Пунктом 2.4 договора установлена обязанность покупателя произвести оплату обеспечительного взноса в размере 20 000 000 руб., которым обеспечивается исполнение покупателем обязанности по оплате цены объекта недвижимости и приемки объекта недвижимости.

Таким образом, обеспечительный платеж совпадает со стоимостью объекта недвижимости и находится в распоряжении продавца с момента заключения договора.

Фактически указанный обеспечительный платеж является оплатой цены объекта недвижимости, не выполняет функции обеспечения обязательств истца и назван обеспечительным платежом только в целях уклонения ответчика от ответственности, предусмотренной ч. 3, ст. 23. 1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (неустойка за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара).

С учетом изложенного, истцом произведена оплата цены объекта недвижимости в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении покупателем обязательства по оплате продавцу обеспечительного платежа.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о передаче объекта недвижимости, совершении действий для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик добровольно не удовлетворил требование истца и оставил его без ответа.

ООО «Сочи-Гринлайт» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просит суд признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между директором ООО «Сочи-Гринлайт» и ФИО1, незаключенным; взыскать с ООО «Сочи-Гринлайт» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 000 000 руб.

В обоснование встречного искам указано, что истец свои требования основывает на договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор необходимо считать, как договор долевого участия в строительстве.

Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, договор считается незаключенным и не может быть исполнен.

По смыслу, действующего правового регулирования, незаключенная сделка не порождает никаких правовых последствий для сторон такой сделки.

Так как сделка не влечет за собой никаких последствий. то гарантийный платеж внесенный в сумме 20 000 000 руб. подлежит возврату.

В судебное заседание представитель ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований, поддержал правовую позицию, изложенную в иске. Возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ООО «Сочи-Гринлайт» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска ФИО1, просила суд удовлетворить встречные требования, дала пояснения идентичные правовой позиции, изложенной во встречном иске.

Представители третьих лиц: ООО «Первый Клиентский Банк», УФСГР КиК по КК, ООО «Реалстройинвест» в судебное заседание не явились, о времени и месте, которого были извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сочи-Гринлайт» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи будущего объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом договора стороны определили помещения (квартира), являющееся жилым, на 5 этаже, условный №, площадью 87,3 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в г. Сочи, площадью 80,4 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «Реалстройинвест», о чем была произведена регистрация права ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, данная квартира обременена ипотекой с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо в пользу которого зарегистрированы обременение является ООО «Первый Клиентский Банк».

То есть на момент заключения договора данная квартира была под обременением, а в настоящее время не принадлежит ответчику ООО «Сочи-Гринлайт».

В ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, недвижимое имущество может быть передано покупателю, а значит договор купли-продажи может быть исполнен, только если предмет договора принадлежит продавцу. Вместе с тем, в виду того, что спорный объект недвижимости не принадлежит ответчику ООО «Сочи-Гринлайт», требования о передаче предмета договора нельзя признать правомерными, соответствующими нормам закона.

Следовательно требования об исполнении обязательств путем передачи квартиры ФИО1 не подлежат удовлетворению.

В виду отказа в удовлетворении указанных требований, не подлежат удовлетворению производные требования о регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, так как судом отказано в удовлетворении иска ФИО1 не подлежат удовлетворению требования о взыскании судебных расходов.

Согалсно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Таким образом, договор признается незаключенным в следующих случаях:

стороны не согласовали все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

имущество не передано стороне по сделки (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Если договор признан незаключенным, большинство его условий нельзя применить, поскольку права и обязанности сторон по нему не возникают (ст. 432 ГК РФ).

Когда договор признается незаключенным, стороны не связаны его условиями и требовать от другой стороны исполнения нельзя. Однако ФИО1 условии договора, в части передачи денежных средств, исполнены.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса ст. 1102 ГК РФ).

Таким образом, суд признавая спорный договор не заключенным полагает возможным, для восстановления нарушенных прав ФИО1, с учетом заявленных встречных требований взыскать с ООО «Сочи-Гринлайт» сумму в размере 20 000 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233- 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 (паспорт 45 21 <данные изъяты>) к ООО «Сочи-Гринлайт» (ИНН <данные изъяты> об обязании передать объект недвижимости и о регистрации права собственности, оставить без удовлетворения.

Встречный иск ООО «Сочи-Гринлайт» к ФИО1 о признании договора незаключенным, удовлетворить.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между директором ООО «Сочи-Гринлайт» и ФИО1, незаключенным.

Взыскать с ООО «Сочи-Гринлайт» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 000 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2023.

Председательствующий судья