77RS0001-02-2025-009307-73
02-6694/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 декабря 2025 года город Москва
Бабушкинский районный суд города Москвы в составе судьи Меркушовой А.С., при секретаре Сидорове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6694/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости расторгнутым, возврате полученного и возмещении убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованием о признании договора купли-продажи расторгнутым, возврате полученного и возмещении убытков, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 09 июня 2025 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, в соответствии с условиями которого ФИО2 (продавец) обязался передать ФИО1 (покупатель) квартиру за сумму 17 600 000 руб. Оплата цены квартиры была произведена ФИО1 в следующем порядке: сумму в размере 50 000 руб. покупатель оплатила продавцу до подписания договора в качестве аванса, оплата суммы в размере 17 550 000 руб. осуществлялась и использованием безотзывного, покрытого аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Аккредитив раскрывается на счет продавца, открытый в АО «Альфа-Банк» в течение трех рабочих дней от даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю и получения банком документов, указанных в условиях раскрытия аккредитива. Указанный договор был подписан сторонами и сдан на регистрации в Росреестр через МФЦ. 10.06.2025 истец получила уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 09.06.2025 в связи с поступлением письма врио заместителя начальница полиции (по оперативной работе) УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве о расследовании уголовного дела №* от *, возбужденного 2 отделом СЧ по РОПД СУ УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ и требованием не производить регистрационные действия с квартирой. 12 июня 2025 года истец направил ответчику телеграмму о одностороннем внесудебном расторжении договора купли-продажи в связи с имеющимися притязаниями на квартиру третьих лиц. Просит суд признать договор купли-продажи от 09 июня 2025 года расторгнутым, взыскать с ответчика сумму оплаченного аванса в размере 50 000 руб., расходы, понесенные по договору оказания услуг по сопровождению покупки и юридической проверки выбранного объекта недвижимости в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по оплате аккредитива в размере 3 400 руб., расходы по направлению телеграммы в размере 1 406 руб., компенсацию расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 144 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах не явки не сообщал.
Третьи лица Управление Россреестра по Москве, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу в отсутствие сторон.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что 09 июня 2025 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру расположенную по адресу: *, общей площадью * кв.м, кадастровый номер: *.
Квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 23.01.2025, о чем в Едином государственном реестр недвижимости 24.01.2025 сделана запись регистрации сделана запись регистрации №*. Цена квартиры определена в размере 17 600 000 руб. Согласно п. 5 Договора купли-продажи от 09.06.2025 оплата цены квартиры производится в следующем порядке: сумму в размере 50 000 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания договора в качестве аванса; оплата суммы в 17 550 000 руб. осуществляется в использованием безотзывного, покрытого аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Аккредитив раскрывается на счет продавца №*, открытый в АО «Альфа-Банк» в течение трех рабочих дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя и получения ПАО Сбербанк документов, указанных в условиях раскрытия аккредитива.
При открытии аккредитива истцом ФИО1 оплачена сумма комиссии за обслуживание аккредитива, открытого клиенту – физическому лицу №* от *, заявление на открытие аккредитива ФЛ №* от *, что подтверждается банковским ордером №* от *.
Согласно ст. 10 Договора продавец гарантирует, что до заключения договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит и не состояла, в доверительное управление не передана, арендной, коммерческим наймом не обременена, в качества вклада в уставной капитал не передана, в дар не обещана, не обременена правами третьих лиц, опционных договоров и/или опционов в отношении квартиры (в т.ч. любых долей в праве собственности) не заключалось, право распоряжения квартирой не ограничено, предоставленные документы на отчуждаемую квартиру получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат, достоверные данные, и не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, способных в будущем по решению суда повлечь отчуждение у покупателя права собственности на квартиру, как в целом, так и в части, о которых продавец знал или мог знать на момент подписания договора (л.д.11).
Согласно п. 23 заключенного договора, договор заключается сторонами без намерения причинить вред какому-либо лицу, действовать в обход закона с противоправной целью, условия договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением права, стороны подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению договора на согласованных сторонами условиях, что они не будут в одностороннем порядке обращаться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с заявлением о возврате настоящего договора и иных необходимых документов без проведения регистрации права. Пунктом 30 договора установлено, что стороны договорились, что все гарантии и заверения, данные сторонами друг другу в настоящем договоре являются достоверными и имеют значение для заключения настоящего договора. В соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений (л.д. 12).
Из материалов дела усматривается и подтверждается представленными в дело доказательствами, что 09 июня 2025 года стороны подали заявление о государственном кадастровом учете и(или) государственной регистрации права, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами, а именно договора купли-продажи квартиры от 09.06.2025 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * (л.д. 65).
10 июня 2025 г. истцом ФИО1 было получено уведомление Отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Москве №* от * о приостановлении государственной регистрации права согласно которому в Управление поступило письмо врио заместителя начальника полиции (по оперативной работе) УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве ФИО3 (исх. №02/15719 от 29.05.2025) о расследовании уголовного дела №* от *, возбужденное 2 отделом СЧ по РОПД СУ УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ, в связи с чем не производить регистрационные действия с вышеуказанным объектом недвижимости. Данные обстоятельства препятствуют проведению заявленного регистрационного действия (л.д. 68-69).
11 июля 2025 г. ФИО1 было получено уведомление Отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Москве №* об отказе в государственной регистрации права по представленному договору купли-продажи квартиры от 09.06.2025.
27.06.2025 ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу №*, возбужденного СЧ по РОПД СУ УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве 20.06.2025 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ (л.д. 82). 27.06.2025 в отношении ФИО1 вынесено постановление о признании гражданским истцом на сумму похищенных денежных средств в размере 50 000 руб. (л.д.. 81).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик не мог не знать о том, что в отношении квартиры по адресу: *, имеются притязания третьих лиц и возбуждено уголовное дело №12501450003000145 от 17.04.2025.
Таким образом, указанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора купли-продажи от 09.06.2025.
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения) договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В связи с изложенными выше обстоятельствами истец ФИО1 12 июня 2025 г. направила ответчику телеграмму об отказе от договора (л.д.27), а также 16 июня 2025 г. как указывает истец посредством мессенджера Вацап по последнему известному номеру абонента, а именно *.
Истцом в материалы дела не представлено сведений, подтверждающих получение текста телеграммы ответчиком, в связи с чем договор не может быть признан расторгнутым в дату получения такого уведомления в порядке ст. 450.1 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Вместе с тем в совокупности толкования указанных правовых норм, истцом надлежащим образом совершены действия по расторжению договора купли-продажи от 09.06.2025 в условиях нарушения ответчиком положений самого договора и действующего законодательства РФ.
На основании изложенного, суд полагает требования истца в части признании договора купли-продажи от 09 июня 2025 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 подлежащими удовлетворению.
В части возмещения потраченного и компенсации убытков суд полагает отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц. Несоблюдение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц влечет правовые последствия, указанные в пункте 1 статьи 461 настоящего Кодекса.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 в связи с заключением купли-продажи квартиры понесла расходы в виде внесенной суммы аванса в размере 50 000 руб., суммы комиссии за обслуживание аккредитива, открытого клиенту – физическому лицу №* от * в размере 3400 руб., расходы по договору оказания услуг № СПК 28052025/01 от 28.05.2025 г. по сопровождению и юридической проверки объекта продажи, по которому истцом была внесена предоплата в размере 50 000 руб., расходы на направление телеграммы в размере 1 406 руб.
В данной части требования истца подлежат удовлетворению.
Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований в данной части по следующим основаниям.
В силу ст. 1099 ГК РФ, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ и статьей 151 ГК РФ. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, перечень оснований для компенсации морального вреда при нарушении имущественных прав гражданина, является исчерпывающим.
В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинён моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Суд принимает во внимание, что требования ФИО1 о взыскании денежных средств носят имущественный характер. Доказательств того, что действиями ответчика ФИО2 истцу причинен вред жизни и здоровью или иным нематериальным благам, последней не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворённым требованиям, в связи с чем, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 144 руб., оплаченной истцом при подаче искового заявления, что подтверждается чеком по операции от 19.06.2025.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости расторгнутым, возврате полученного и возмещении убытков – удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи от 09.06.2025 квартиры по адресу: *, расторгнутым.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы в виде внесенной суммы аванса в размере 50 000 руб., сумму комиссии за обслуживание аккредитива в размере 3400 руб., расходы по договору оказания услуг № СПК 28052025/01 от 28.05.2025 в размере 50 000 руб., расходы по направлению телеграммы в размере 1 406 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 144 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Бабушкинский районный суд города Москвы.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 29 декабря 2025 года
Судья А.С. Меркушова