Решение по делу № 2-146/2023 от 10.04.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании из незаконного владения.

дело №2-146/2023

УИД:91RS0002-01-2022-002963-80

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 апреля 2023 года город Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Цыкуренко А.С.

при секретаре Павленко Н.А.,

с участием представителя истца – ФИО12,

представителя ответчика – ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании из незаконного владения,-

установил :

ФИО3 обратился с исковыми требованиями к ФИО1 и ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительным.

Иск мотивирован тем, что спорное имущество было реализовано ответчиком ФИО2 по цене, как минимум в 3,5 раза ниже его рыночной стоимости, о чем стороны договора от ДД.ММ.ГГГГ не могли не знать, что подтверждает их явное недобросовестное поведение. Сделка совершена от имени истца ФИО3 представителем по доверенности ответчиком ФИО2 на заведомо и значительно невыгодных условиях для ФИО3

Истец просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключённый 08.12.2016 года между продавцом ФИО3 в лице представителя гр-ки РФ ФИО2 и покупателем ФИО1. Применить последствия недействительности сделки. Погасить запись регистрации в Е.ГРН № года перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключённый (точная дата неизвестна декабрь 2019 года - январь 2020 года) между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 Применить последствия недействительности сделки. Погасить запись регистрации в ЕГРН 90:№-90/090/2020-2 от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Истребовать из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 земельный участок площадью 356 кв.м, кадастровый помер № и жилой дом кадастровым номером № с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м,, расположенный по адресу: расположенных по адресу: <адрес>.

Изменив исковые требования на момент рассмотрения дела истец просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: г<адрес>, заключённого 08.12.2016 года между продавцом ФИО20 в лице представителя гр-ки РФ ФИО21 и покупателем ФИО22 Применить последствия недействительности сделки. Погасить запись регистрации в ЕГРН 90-90/016-90/016/982/2016- 3850/2 от 23.12.2016 года перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, расположенного на земельном участке жилого дома площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, расположенного на земельном участке гаража площадью 40,7 кв.м,| кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2. Применить последствия недействительности сделки. Погасить запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома, общей площадью 123,4 кв.м, кадастровым номером №, гаража площадью 40,7 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>. Истребовать из незаконного владения ФИО2 в ФИО3 земельный участок площадью 356 кв.м. кадастровый №, жилой дом площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, гараж площадью 40,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: расположенных по адресу: <адрес>.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, судом привлечен Государственный комитет по регистрации и кадастру Республики Крым.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении измененных исковых требованиях, просил удовлетворить в полном объёме.

Представитель ФИО2 просил в иске отказать, применить сроки исковой давности.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым.

На основании изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 04.07.2013г. ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. продал ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.р. жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи от 04.07.2013г. следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., продал ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.р, земельный участок общей площадью 356 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В дальнейшем ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р., в лице представителя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р. по договору купли-продажи от 08.12.2016г. продал ФИО1 жилой дом общей площадью 59,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми строениями с кадастровым номером № и земельный участок площадью 356,0 кв.м, с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками и бытовыми строениями за 1 500 000,00 рублей.

В соответствии с договором купли-продажи от 26.12.2019г. ФИО1 продал ФИО2 жилой дом общей площадью 123,4 кв.м, с кадастровым номером 90:22:010309:2737, гараж площадью 40,7 кв.м, с кадастровым номером 90:22:010225:7410 и земельный участок площадью 356,0 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок и жилой дом с гаражом за 1 500 000,00 рублей.

Согласно Выписке из ЕГРН от 20.05.2022г. №КУВИ-001/2022-75496781, выданной Федеральным городским управлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, земельный участок по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов; виды разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; площадью - 356 кв.м. с кадастровым номером - 90:22:010225:2424, внесенного в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р. (собственность - №).

Согласно Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-75498906, выданной Центральным аппаратом Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, жилой дом по адресу: <адрес>; площадью - 123,4 кв.м.; кадастровой стоимостью: 4418987,23 руб.; назначение - жилой дом; количество этажей - 3, в том числе подземных этажей - 1; год завершения строительства - 2017 г.; кадастровый №; дата присвоения кадастрового номера - ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит ФИО6 1975г.р. (собственность - №).

Как указывает истец, с июля 2013 года по октябрь 2013 года ФИО3 делал ремонт в вышеуказанном доме, после чего вселил в него ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., где стали проживать вместе одной семьей. В связи с тем, что ФИО3 необходимо выехать на Украину в срочном порядке, ФИО3 выдал ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 доверенность с правом распоряжаться всем принадлежащим ему недвижимым имуществом, за цену и на условиях по ее собственному усмотрению и получением принадлежащих ФИО3 денежных сумм за продажу. Все правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, были переданы ФИО2 В ноябре 2016 года (после выдачи доверенности) ФИО3 выехал из Республики Крым на Украину в <адрес>.

В исковом заявлении также указывается, что между ФИО3 и ФИО2 была договоренность о том, что последняя продает жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями на земельном участке по адресу: <адрес> по рыночной стоимости, а вырученные от продажи денежные средства должна была передать лично ФИО3 До момента продажи домовладения ФИО2 должна была проживать в нем, а после продажи дома - переехать к ФИО3 на постоянное местожительство в <адрес>, Украина.

Несколько лет ФИО3 пытался выяснить у ФИО2 на счет продажи дома, одно время она говорила, что дом не продан, спустя некоторое время последняя перестала выходить на связь. На протяжении трех лет ФИО3 не мог въехать на территорию Республики Крым, гражданство РФ было аннулировано, а потом началась пандемия коронавирусной инфекции COVID-19, закрыли границы, близких родственников для въезда на территорию Республики Крым истец ФИО3 не имеет.

ФИО3 въехал в Республику Крым ДД.ММ.ГГГГ, заехал в свой дом по адресу: <адрес>, но дома никого не было. Со слов соседей ФИО3 стало известно, что с того момента как он уехал из Крыма (ноябрь 2016 года) по настоящее время ФИО2 постоянно проживает в этом доме, в настоящее время с мужчиной. В этот же день ФИО3 выдал доверенность на имя ФИО18 для представления его интересов во всех государственных органах, так как в течении трех суток должен был покинуть территорию Республики Крым.

Истцу 02.08.2021 года стало известно, что права на спорное имущество ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., номер государственной регистрации 91-90/016-90/016/982/2016- 3850/2., и ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., номер государственной регистрации №

Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что после получения поручения на продажу имущества истца ФИО2 обзвонила своих знакомых с предложением купить дом и земельный участок, в том числе попросила свою коллегу по работе ФИО7 осуществить мероприятия по скорейшей продаже, но желающих в такой короткий срок (два дня) не нашлось.

Зная, что у ответчика ФИО1 есть сбережения, ФИО2 предложила купить дом и земельный участок ему. Он осмотрел дом и земельный участок и согласился, предложив за них цену 1 500 000 рублей.

Как утверждает ФИО2, она связалась ДД.ММ.ГГГГ посредством мессенджера вайбер с истцом ФИО3 и сообщила ему, что из «быстрых» покупателей есть только ФИО1 и он предложил цену сделки 1 500 000 рублей. Истец ФИО3 согласился на эти условия и попросил, чтобы ФИО2 взяла у ФИО1 авансом всю сумму, поменяла ее на доллары США, так как в течении нескольких дней ФИО3 пришлет кого-то из своих водителей, которые работали у него на предприятии в городе Краматорск (Украина), чтобы эту сумму забрать и передать ему.

В связи с этим, реализуя вышеуказанную волю истца ФИО2, действуя от его имени, как продавца, на основании нотариальной доверенности от 30.11.2016, реестровый №8-3148, заключила с ответчиком ФИО1 предварительный договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 в лице представителя и ФИО1 обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 356 кв.м., жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями площадью 59,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также по которому ФИО1 приобретает данные объекты недвижимости по оговоренной сторонами цене 1 500 000 рублей.

Ответчик ФИО1 передал ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, как представителю продавца ФИО3, наличными аванс в сумме 1 500 000 рублей на приобретение вышеуказанных жилого дома и земельного участка, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день ФИО2 попросила коллегу ФИО7 обменять в установленном порядке сумму 1 500 000 рублей за продажу дома и земельного участка на сумму эквивалентную 25 тысяч долларов США, для дальнейшей передачи их истцу.

На следующий день ФИО2 позвонил истец ФИО3 и сказал собрать кое-какие вещи и подготовить деньги, полученные по предстоящей сделке за дом для передачи водителю ФИО8, который приедет по адресу <адрес>.

Поздно вечером по адресу <адрес> прибыл гражданин Украины ФИО8, который сообщил, что приехал от ФИО3 для того, чтобы передать причитающиеся ему денежные средства. ФИО2 передала ФИО8 личные вещи истца, а также денежные средства в сумме эквивалентной 25 000 долларов США за продажу вышеуказанных дома и земельного участка для передачи их ФИО3

В дальнейшем заключен основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик ФИО1 (покупатель) приобрел в собственность земельный участок площадью 356 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, площадью 59,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отражена реальная договоренность обеих его сторон: продавца ФИО3 и покупателя ФИО1, относительно купли-продажи приведенных в нем объектов недвижимости, в частности указано, что стоимость объектов в сумме 1500 000 рублей установлена по соглашению сторон, является окончательной, а также, что указанная сумма получена продавцом от покупателя в полном объеме до подписания договора (п. 3 договора).

Данные обстоятельства подтверждаются личными письменными пояснениями ФИО8 по данному делу №2-2364/2022, имеющимися в указанном деле, и который подтверждает факт получения от ФИО2 денежных средств в сумме эквивалентной 25 000 долларов США и передачи их истцу ФИО3

Как указывает ответчик ФИО2, стоимость дома обусловлена соглашением сторон, зафиксированным в самом оспариваемом договоре, свободой договора и определением его условий (п. 4 ст. 421 ГК РФ), свободным волеизъявлением и желанием самого истца ФИО3 продать дом и участок как можно скорее за обусловленную в п. 3 названного Договора сумму. Само по себе отчуждение имущества по цене ниже рыночной при наличии поручения, оформленного доверенностью, продать имущество по любой цене, исключает злонамеренность с стороны, не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку ФИО2 действовала строго в рамках предоставленных мне полномочий. Таким образом, ответчики действовали добросовестно, правами не злоупотребляли в понимании ст. 10 ГК РФ.

ФИО1 пояснил, что в начале декабря 2016 года обратилась ФИО2, которая сообщила, что её «гражданский муж» ФИО3 поручил продать ей как можно быстрее жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО1 давно хотел приобрести дом в Симферополе, поскольку проживал в Нижнегорском и хотел перебраться с семьей в столицу. В связи с этим ответчик уточнил у ФИО2, когда можно осмотреть дом и участок, уточнил есть ли у нее полномочия для заключения договора, а после их досмотра и предъявления ФИО2 нотариальной доверенности, предоставлявшей право продажи, сообщил, что у него есть 1500 000 рублей, и если продавца ФИО3 это устраивает, то готов купить их за эту сумму.

ФИО2 сказала, что должна все согласовать с ФИО3 и сообщит о его решении в ближайшее время. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 позвонила и сказала, что продавец ФИО3 согласен на продажу данных дома и земельного участка за 1 500 000 рублей, и просит стопроцентную предоплату за них сразу.

Поскольку ФИО1 нужны гарантии достижения договоренности по существенным условиям будущей сделки, особенно по цене, а также документальное подтверждения передачи кой значительной суммы денег, ответчик сообщил ФИО2, что готов авансом уплатить 500 000 рублей продавцу в счет продажи дома и участка, но это нужно как-то оформить. ФИО2 вновь попросила паузу и, перезвонив, через некоторое время предложила заключить предварительный договор купли-продажи, поскольку ей еще нужно какое-то время, чтобы по поручению ФИО3 оформить кадастровый учет продаваемой недвижимости.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ ответчиком и ФИО2, действующей по нотариальной доверенности от имени ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи, в котором была зафиксирована обязанность заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 356 кв.м., жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями площадью 59,5 кв.м, по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, цена сделки в сумме 1500 000 рублей, обязанность ответчика уплатить стопроцентный аванс в счет приобретаемой недвижимости, как об этом просил продавец.

ФИО2 спросила, нет ли у ФИО1 возможности поменять сумму в рублях на сумму в долларах США, поскольку продавцу ФИО3 так было удобнее, на что ФИО1 ответил отказом, пояснив, что есть только сумма в российских рублях.

Как считает ФИО1, что обязательства он выполнил и уплатил ФИО3 1500 000 рублей за приобретаемую недвижимость через его представителя по доверенности ФИО2 наличными, о чем ФИО2 выдала собственноручную расписку от ДД.ММ.ГГГГ в получении денег как стопроцентного аванса по предварительному договору, и для их дальнейшей передачи продавцу ФИО3

После этого ФИО2 сказала, что сообщит ответчику, когда все документы будут готовы по основной сделке. Через несколько дней ФИО2 сообщила, что деньги получены продавцом ФИО3, все документы в порядке и можно заключать основной договор. После этого был заключен основной договор купли-продажи от 08.12.2016 года, по которому ФИО1 купил в собственность земельный участок площадью 356 кв.м, с кадастровым номером №, жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, площадью 59,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

При составлении основного договора ФИО1 настоял, чтобы в нем было отражено, что продавец ФИО3 получил от ответчика согласованную сумму проданной недвижимости в размере 1 500 000 рублей в полном объеме до подписания договора, как это в действительности и было.

Определением Киевского районного суда <адрес> Республики Крым от 22 июня 2022 года по делу назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, а также остаточной стоимости данного объекта по состоянию на момент заключении договора купли-продажи 08.12.2016 года, производство которой поручено ИП ФИО9, расположенному по адресу: <адрес>,

ИП ФИО9 предоставлено заключение № от 20.08.2022г. Вместе с тем, проведена экспертиза ФИО9, ФИО10, ФИО11, при этом, сведений о том, что ФИО11, ФИО10 являются сотрудниками ИП ФИО9 и с ними заключены какие-либо договоры не предоставлено. Также в представленном заключении судебной экспертизы отсутствует ответ на вопрос об остаточной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на момент заключении договора купли-продажи 08.12.2016 года. Определяя рыночную цену объекта недвижимости эксперт, в нарушение п. 2 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № не подобрал всех возможных аналогов, выбрав лишь 3 аналога, не обосновав достаточность трех аналогов.

В связи с изложенным, определением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 18.10.2022г. назначена повторная судебная комплексная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональный центр специализированной экспертизы».

ООО «Межрегиональный центр специализированной экспертизы» представлено заключение судебного эксперта №2364-ДМ от 18.01.2023г.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертиза проведена компетентным экспертом, предупреждённым об уголовной ответственности, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, а также полномочия эксперта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Согласно ст. 42 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия (п. 43).

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса (ч. 1 п. 44).

В силу ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Истец нотариально оформил доверенность от 30.11.2016г. на имя ФИО2, в которой на ряду с иными полномочиями оговорены полномочия распоряжения всем принадлежащим ФИО3 недвижимым и движимым имуществом, с правом продать, менять принадлежащее истцу недвижимое и движимое имущество, где бы оно не находилось и из чего бы не состояло, за цену и на условиях по собственному усмотрению, с правом заключать и подписывать от имени истца договоры купли-продажи, мены, передаточные акты, с правом заключать и подписывать по своему усмотрению соглашения (договоры) о задатке, предварительного договора с получением аванса, с правом получения аванса или задатка, получить принадлежащие истцу денежные суммы за продажу, доплату за мену. Доверенность выдана сроком на десять лет. При этом доверенность не содержит полномочия относительно ввода в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, принадлежащего истцу, а также о проведении действий по регистрации прав на реконструированный объект недвижимости.

Доказательств того, что в момент подписания доверенности истец не осознавал природу выдачи доверенности, не понимал смысла содержания доверенности, не имеется.

Истец добровольно воспользовался своими гражданскими правами по распоряжению своим имуществом, а именно осуществил действия по выдаче доверенности на имя ФИО2 на отчуждение (продажу) своего движимого и недвижимого имущества, в том числе спорного жилого дома и земельного участка и осуществления регистрационных действий, связанных с продажей имущества.

Подписав указанную доверенность, истец подтвердил, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание ст. ст. 185 - 189 ГК РФ ему разъяснены и соответствуют его намерениям. Доверенность подписана истцом в присутствии нотариуса, после прочтения текста вслух, личность подписавшего установлена, дееспособность проверена нотариусом.

Таким образом, волеизъявление истца на отчуждение спорного жилого дома и земельного участка выражено в указанной выше нотариальной доверенности, выданной истцом на имя ФИО2 Подписание доверенности истцом не оспаривается, она является действующей на момент рассмотрения спора. Положения доверенности позволяли ФИО2, как поверенному, продать вышеуказанную недвижимость за цену и на условиях по своему усмотрению.

Как указывалось выше, ФИО2 на основании нотариально оформленной доверенности от 30.11.2016, реестровый №8-3148, заключила с ответчиком ФИО1 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 в лице представителя и ФИО1 обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 356 кв.м., жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями площадью 59,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также по которому ФИО1 приобретает данные объекты недвижимости по оговоренной сторонами цене 1 500 000 рублей.

ФИО1 передал ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, как представителю продавца ФИО3, наличными аванс в сумме 1 500 000 рублей на приобретение вышеуказанных жилого дома и земельного участка, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем между ФИО2, действующей от имени ФИО3, и ответчиком ФИО1 заключен основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик ФИО1 (покупатель) приобрел в собственность земельный участок площадью 356 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, площадью 59,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Регистрация перехода соответствующих прав подтверждается записью регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности (регистрации права собственности) на земельный участок общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями, общей площадью 59.5 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно измененным исковым требованиям основной договор купли-продажи от 08.12.2016 года является недействительным, поскольку, по мнению истца, данная сделка является мнимой, совершенной в ущерб интересам истца, ответчик ФИО2, злоупотребляя правами, исказила основные характеристики жилого дома, что в соответствии со ст.178 ГК РФ, по мнению истца, влечет его недействительность.

Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить то, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Совершая мнимую сделку, стороны хотят создать лишь видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки.

Пунктом 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка может внешне имитировать исполнение сделки без ее реального исполнения.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Тогда как для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки, что следует из правовой позиции, изложенной в п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года.

Пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021 года, разъяснено, что для признания сделки мнимой на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Суд считает, что истцом не представлено доказательств для признания оспариваемого договора купли-продажи мнимой сделкой, поскольку обстоятельства не достижения целей сделки, материалами дела не подтверждаются, так как сделка исполнена.

Таким образом, стороны договора создали соответствующие правовые последствия, что в данном случае исключает применение п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Кроме того, заключению основного договора купли-продажи от 08.12.2016 года предшествовало заключение между теми же лицами предварительного договора купли-продажи от 02.12.2016г., в рамках которого выполнено условие по передаче денежных средств в размере стоимости продаваемого имущества (расписка от 02.12.2016г.)

Между тем, предварительный договор купли-продажи от 02.12.2016г. истцом не оспаривается, не оспаривается и факт передачи денежных средств по предварительному договору, при этом требований к ФИО2 о взыскании неполученных истцом средств не заявлено.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании ничтожной сделки от 08.12.2016 года на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Истец ФИО3 считает, что искажение основных характеристик жилого дома, указанных в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2016 года является еще одним основанием для признания сделки недействительной по ст.178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел). То есть истец ФИО3, если бы лично продавал спорный объект недвижимости, привёл бы документы в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе по вводу в эксплуатацию жилого дома после реконструкции.

Согласно данным технического паспорта от 08.08.2008г., домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, состояло из следующих строений: Жилой дом Литер «А» площадью 39,5в.м.; Пристройка Литер «А1» 27,3кв.м.; Пристройка Литер «А2» 18,7кв.м.; Гараж Литер «И» 23,9кв.м.; Навес Литер «К» 5,7кв.м.; Навес Литер «Л» 19,5кв.м.

Жилой дом литер «А,А1,А2» расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 08.08.2008г. имел площадь 59,5кв.м., в том числе жилая площадь 26 кв.м., и состоял: 2-1 передняя - 14,5кв.м.; 2-2 Кухня - 7,0кв.м.; 2-3 Жилая комната - 16,0кв.м.; 2-4 Жилая комната -10,0кв.м.; 2-5 Санузел - 4,9в.м.; 2-6 Коридор 7,1кв.м. (всего по литер «А,А1,А2» - 59,5кв.м.)

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 04.07.2013г. ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. продал ФИО5 1966г.р. жилой дом площадью 59,5кв.м., в том числе жилой площадью 26 кв.м. с хозяйственными и бытовыми постройками гараж литер «И», навес литер «К», навес литер «Л», расположенный по адресу: <адрес>.

В абзаце 2 пункта 6 договора купли-продажи от 04.07.2013г. продавец – ФИО4 засвидетельствовал, что им не ведется самовольное строительство, перепланировка, реконструкция здания и придомовых строений, состав дома и придомовых строений полностью соответствуют составу, описанному в правоустанавливающих документах и техническому паспорте.

Аналогичное свидетельство приведено в абзаце 2 пункта 6 договора купли-продажи от 04.07.2013г. покупателя – ФИО5

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 04.07.2013г. в домовладении, расположенном по адресу: <адрес>, не велось самовольное строительство, перепланировка, реконструкция здания и придомовых строений, состав дома и придомовых строений полностью соответствовал составу, описанному в правоустанавливающих документах и техническом паспорте, т.е. по литерам «А,А1,А2» общая площадь спорного домовладения составила 59,5кв.м.

Доказательств проведения реконструкции по увеличению ФИО5 площади домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, с момента приобретения и до момента продажи (с 04.07.2013г. по 08.12.2016г.) в материалы дела не предоставлено.

Выводы судебного эксперта (экспертное заключение №ДМ от 18.01.2023г.) об определении года постройки и года реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, носят вероятностный характер, поскольку на момент проведения экспертизы отсутствует какая-либо методика, позволяющая точно определить год постройки или реконструкции объектов недвижимости. При этом указание в выводах эксперта (экспертное заключение №ДМ от 18.01.2023г.) начало выполнения работ по реконструкции, которое определено 2009 годом, а завершение реконструкции ориентировочно определено 2010г. противоречит свидетельствам, приведенным ФИО4 и ФИО3 в нотариально оформленном договоре купли-продажи от 04.07.2013г.

Между тем, реконструкция спорного домовладения оформлена ФИО1 и год сдачи в эксплуатацию жилого дома после реконструкции датируется 2017г., т.е. после заключения оспариваемого договора купли-продажи, что следует из материалов дела, представленных документов реестрового дела и также содержится в выводах эксперта.

В связи с чем, доводы истца о продаже принадлежащего ему домовладения площадью 59,5кв.м. вместо фактически существовавшей площади 123,4 кв.м. спорного домовладения на момент заключения договора купли-продажи от 08.12.2016 года не могут быть приняты во внимание и положены в основу признания сделки недействительной ввиду заблуждения, поскольку реконструкция домовладения оформлена ФИО1 в 2017г. Факт осуществления ФИО3 реконструкции, приведшей к увеличению площади спорного домовладения 123,4 кв.м. в период с даты приобретения 04.07.2013г. до момента продажи 08.12.2016г. материалами дела не подтвержден, не подтверждается данное обстоятельство и материалами инвентаризационного дела.

При этом истец не лишен был права в период с 2014г. по 2016г., в случае проведения и завершения им работ по реконструкции спорного домовладения, зарегистрировать проведенные изменения в домовладении и поставить реконструированный объект недвижимости на кадастровый учет, тем самым реализовать свои права собственника на указанный объект увеличенной площади или дать соответствующее поручение ФИО17 об осуществлении таких действий. Однако, представленная доверенность на имя ФИО17 не содержит соответствующие полномочия относительно ввода в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, а также о проведении действий по регистрации прав на реконструированный объект недвижимости.

В связи с изложенным, требования истца по приведенному основанию по ст.178 ГК РФ не подлежат удовлетворению.

В исковом заявлении истец, ссылаясь на ст. 174 ГК РФ, утверждает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2016 года заключен в ущерб интересам истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В отношении явного ущерба Пленумом Верховным Судом Российской Федерации (Постановление от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") даны разъяснения (абзац 3 пункта 93): о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить их того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Т.е. наличие явного ущерба имеет место в сделке на заведомо и значительно невыгодных условиях, при этом это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Следовательно, в соответствии с нормой пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит доказыванию не то, что сделка заключена на невыгодных условиях, а то, что эти невыгодные условия были заведомо невыгодны и это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Согласно заключению судебного эксперта №-ДМ от 18.01.2023г. рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> с учетом реконструкции жилого дома площадью 123,4 кв.м. на момент заключения договора купли-продажи 08.12.2016 года составила 5112344 руб. Рыночная стоимость объектов недвижимости, в том числе жилого дома площадью 59,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> на момент заключения договора купли-продажи 08.12.2016 года составила 3123520руб. Остаточная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> с учетом реконструкции жилого дома площадью 123,4 кв.м. на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составила 4267912 руб. Остаточная стоимость объектов недвижимости, в том числе жилого дома площадью 59,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составила 2279088 руб.

Поскольку судом ранее установлено, что реконструкция объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, произведена в 2017г. соответственно судом рассматривались выводы эксперта о рыночной стоимости данного объекта недвижимости площадью 59,5кв.м., которая на момент заключения договора купли-продажи 08.12.2016 года составила 3123520 руб., а остаточная стоимость – 2279088 руб.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о продаже 08.12.2016 года ниже рыночной стоимости домовладения площадью 59,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Рассматривая вопрос о злоупотреблении правами со стороны ответчиков, суд указывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как указывалось участниками процесса в ходе рассмотрения дела, в срочном порядке ФИО3 необходимо было выехать на Украину, а также срочно продать имущество для чего ФИО3 выдал 30.11.2016 года на имя ФИО2 доверенность с правом распоряжаться всем принадлежащим ему недвижимым имуществом. Выдача доверенности ФИО2 обусловлена наличием доверительных отношений между ФИО2 и ФИО3, а также совместным проживанием на момент отъезда истца в 2016г.

Истец в своих письменных пояснениях (аффидевит) и его представитель утверждают, что между ФИО3 и ФИО2 существовала устная договоренность о продаже имущества по рыночной цене с небольшой скидкой.

Ответчик ФИО2 утверждает о согласовании цены продажи с истцом посредством мессенджера Вайбер и получения согласия ФИО3 на предложение ФИО1 о продаже за 1 500 000 рублей.

Однако доказательств существования как устной договоренности о продаже имущества по рыночной цене с небольшой скидкой, так и получения согласия истца на цену продажи 1 500 000руб. сторонами не предоставлено.

Вместе с тем, в письменных пояснениях (аффидевит) ФИО3 сообщает о трудоустройстве им ФИО8, который работал у истца водителем, и неоднократно приезжал к ФИО2 в дом ФИО3 в г.Симферополь забрать личные вещи истца и денежные средства, которые истец не мог вывезти с территории Российской Федерации за один раз после своего отъезда в 2016г.

В материалах дела также имеется письмо ФИО8, направленное в адрес суда электронной почтой с приложением копии паспорта гражданина Украины, которое не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства в силу ст.60ГПК РФ. В данном письме сообщается, что по поручению ФИО3, ФИО8 в начале декабря 2016г. забрал денежные средства в сумме 25000 долларов США у ФИО2 и передал ФИО3 В последующем ФИО8 привозил ФИО2 в <адрес> (Украина) в мае 2017г. к ФИО3

Обстоятельства посещения ФИО2 в мае 2017г. истца в <адрес> подтвердил ФИО3 в своих письменных пояснениях.

Доказательств того, что ФИО2 рассказывала ФИО3 при их встрече в <адрес> о том, что дом не продается, она проживает в нем, оплачивает коммунальные услуги, в материалы дела не представлено. Доказательств оформления передачи денежных средств ФИО3, копий договоров, связанных с исполнением поручения также не предоставлено.

Ответчик ФИО1 сообщил, что в начале декабря 2016г. обратилась его сестра ФИО2 с предложением приобрести домовладение по адресу: <адрес>, т.к. её гражданский муж поручил как можно быстрее продать указанную недвижимость. ФИО1, осмотрев домовладение по адресу: <адрес>, предложил продать ему домовладение за 1500000руб. ФИО2 позвонила ФИО1 и сообщила, что она согласовала с ФИО3 возможность продажи ФИО1 домовладения по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ000руб. В дальнейшем 02.12.2016г. переданы ФИО2 денежные средства и оформлен основной договор купли-продажи.

Свидетель ФИО7 пояснила, что знакома с ФИО3 и ФИО2, у ФИО3 возникли проблемы, в связи с чем покинул РФ, ему нужны были деньги. ФИО3 попросил ФИО2 продать дом и сделать это как можно быстрее. Данные сведения свидетель получила непосредственно от ФИО2 и ФИО3 Свидетелю также известно, что единственным покупателем с предложением приобрести дом за 1500000руб. был ФИО1 – брат ФИО2 Подтвердила факт обращения ФИО2 к ней для обмена денежных средств 1500000руб. на 25000долларов США, что было сделано свидетелем.

Сопоставив представленные пояснения участников процесса, судом установлены следующие обстоятельства, что срочность выезда за пределы Российской Федерации ФИО19 Ю.Н. повлекло принятие решения о срочной продаже недвижимого имущества через доверенное лицо ФИО2, которая в двухдневный срок с момента выдачи доверенности подыскала покупателя, заключив предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору купли-продажи ФИО2 по расписке получила 1500000руб., которые обменяла на 25000 долларов США и передела ФИО8, выполнявшего поручения ФИО3, в том числе по перевозке наличных денежных средств из <адрес> в <адрес>.

Учитывая установленные судом обстоятельства, ФИО3 не мог не знать о предварительном договоре купли-продажи и об основном договоре купли-продажи или не проявил должной осмотрительности и не предпринял необходимых действий для того, чтобы исключить возможность заключения договора купли-продажи ниже рыночной стоимости.

Продажа объекта недвижимости произведена в течение месяца, денежные средства за объект продажи получены ФИО2 на второй день после оформления доверенности и в день подписания предварительного договора, а в дальнейшем переданы истцу. Данные обстоятельства явились определяющими при определении цены продажи в сложившейся на тот период времени ситуации, которая не соответствовала рыночной.

Вместе с тем, действия представителя при совершении сделки в ущерб интересам доверителя сами по себе не влекут вывод о недействительности сделки по основаниям пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные действия представителя не презюмируют осведомленность об этом другой стороны сделки. В такой ситуации для признания сделки недействительной должно быть установлено, что другая сторона сделки знала или должна была знать о действиях представителя, причинивших представляемому явный ущерб.

Истцом не представлены доказательства как совместных действий представителя и ответчика в ущерб интересам истца, так и причинения явного и очевидного для ответчика на момент совершения сделки ущерба интересам истца. Как указано выше, истец предоставил представителю неограниченные полномочия по распоряжению своим имуществом, при этом доказательства того, что ответчик получила явные преимущества, а истец явные материальные потери, что является результатом сговора представителя истца с ответчиком, не представлены.

С учетом приведенных обстоятельств заключения договора в отсутствие доказательств обратного сделку, совершенную представителем, нельзя считать безусловно экономически неоправданной, причиняющий ущерб истцу, а факт совершения сделки, между людьми, состоящими в близкой степени родства, не может свидетельствовать о ее недействительности, т.к. сделка купли-продажи была сторонами исполнена.

Полномочие о продаже имущества на усмотрение ФИО2 предусмотрено соответствующей доверенностью, которая выполнила соответствующее поручение ФИО3, какого-либо сговора при заключении предварительного договора и основного договора, направленного на причинение ущерба истцу, не установлено, в связи с чем, суд не усматривает злоупотребление правом со стороны ФИО2 и ФИО1, несмотря на наличие родственных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

В соответствии с пунктом 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исходя из положений статьи 195 ГК РФ под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 ст. 200 ГК РФ).

В данном случае срок исковой давности для заявления требований о признании сделки недействительной исчисляется с 08.02.2016 г. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной истекает 07.12.2019 года, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности истекает 07.12.2017 года.

Подача в суд требований о признании сделки от 08.02.2016г. недействительной после 07.12.2017 г. и после 07.12.2019 г. свидетельствует о пропуске сроков исковой давности.

С учетом того, что требование о признании сделки от 08.12.2016 г. оспоримой заявлено истцом 11.04.2022 г. по истечении годового срока исковой давности, требование о признании сделки ничтожной по ч. 1 ст. 170 ГК РФ заявлено истцом 11.04.2022 г. по истечении трехлетнего срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиками, данное обстоятельство в соответствии с положениями пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Касательно несогласия истца с моментом начала течения срока исковой давности, суд отмечает, что сделка была совершена ФИО3 через представителя, следовательно, в силу п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, следовательно, заключение сделки не лично, а через представителя, не влияет на правила исчисления срока исковой давности.

В то же время судом не установлено злоупотребление правом со стороны ответчиков, что влечет применение заявленных со стороны ответчиков последствий применения сроков исковой давности.

Требования истца о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью 356 кв.м, кадастровый №, расположенного на земельном участке жилого дома площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, расположенного на земельном участке гаража площадью 40,7 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, требования о применении последствия недействительности сделки, погашении записи регистрации в ЕГРН 90-90/016-90/016/982/2016- 3850/2 от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, погашении записи регистрации в ЕГРН 90:22:010309:2737-90/090/2020-2 от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности (регистрации права собственности) на указанный земельный участок, являются производными от ранее заявленных о признании недействительной сделки от 08.12.2016г., и не подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан " Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39 указанного Постановления).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца.

Исследованными материалами дела, представленными доказательствами, не подтверждается факт выбытия спорного недвижимого имущества из собственности истца по мимо его воли, что свидетельствует о необоснованности заявленных требований в части истребования из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 земельный участок площадью 356 кв.м. кадастровый №, жилой дом площадью 123,4 кв.м, кадастровый №, гараж площадью 40,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: расположенных по адресу: <адрес>.

Иные доказательства судом не оценивались в силу ст. 59 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил :

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании из незаконного владения – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым через Киевский районный суд г. Симферополя в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.04.2023 года.

Судья А.С. Цыкуренко