Решение по делу № 2-4479/2025 от 07.10.2025 - о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору купли-продажи и по встречному иску ИП <ФИО> к <ФИО> о признании ничтожным (мнимым) договора купли-продажи земельных участков.

Ногинский городской суд (Московская область)

Категория дела О расторжении договора купли-продажи Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с исковым заявлением к ИП <ФИО>, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от <дата>, заключенный между <ФИО> и ИП <ФИО>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель ответчика/истца по встречному иску ИП <ФИО> – <ФИО> в судебное заседание явилась, представила письменную позицию по делу. Поддержала ранее данные объяснения по делу. Ранее в судебном заседании

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав явившихся участников, исследовав письменные доказательства, материалы дела в судебном заседании, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление <ФИО> к ИП <ФИО> о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору купли-продажи - оставить без рассмотрения по существу.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №

УИД 50RS0№-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

07 октября 2025 года <адрес>

Ногинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Чистохиной Ю.Г., при протокола судебного заседания помощником ФИО, с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО по доверенности ФИО, ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ИП ФИО, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – ИП ФИО по доверенности – ФИО, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к ИП ФИО о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору купли-продажи и по встречному иску ИП ФИО к ФИО о признании ничтожным (мнимым) договора купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ИП ФИО, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в размере 3 000 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, согласно которому ответчик обязан передать истцу в собственность 3 земельных участка. Кроме того, до заключения указанного договора между сторонами заключен и исполнен договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязан передать истцу в собственность 6 земельных участков. Факт получения денежных средств ответчиком за земельные участки подтверждается распиской. Расчет произведен до подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями договора, наличными денежными средствами. По договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчик повторно передал истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3684, который ранее являлся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Истец, не проверив факты дублирования земельных участков и оплаты стоимости земельного участка, повторно осуществил оплату в размере 1 000 000 руб., который уже находился в собственности истца. Ответчик, осознавая факт передачи им участка, который ранее являлся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которого истец оплатил, недобросовестно получил денежные средства. Мер по возврату денежных средств в размере 1 000 000 руб. ответчиком не предпринималось. Требование истца, направленное в адрес ответчика о возврате указанных денежных средств, оставлено без удовлетворения. Ответчиком также не переданы в собственность истца 2 земельных участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца земельные участка с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3783, 50:16:0301016:3784. Расчет произведен до подписания договора в соответствии с условиями договора, наличными денежными средствами. Стороны по оплате земельных участков претензий не имеют. Истец добросовестно передал ответчику денежные средства в счет оплаты за вышеуказанные земельные участки. До настоящего времени ответчиком данные земельные участки истцу не переданы. Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН, собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3783, 50:16:0301016:3784 с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ соответственно, являются третьи лица, то есть после заключения договора между истцом и ответчиком. Основанием возникновения права собственности на вышеназванные земельные участки являются договоры купли-продажи, заключенные между ответчиком и третьими лицами, что, по мнению истца, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика, поскольку в условиях действующего договора купли-продажи с истцом, ответчик заключил договоры купли-продажи с третьими лицами, не расторгнув договор с истцом, при условии выполнения истцом обязательств по оплате стоимости земельных участков. Каких-либо письменных соглашений о расторжении/изменении договора от ДД.ММ.ГГГГ, договор об уступке прав на спорные земельные участки не заключали, мероприятий по перерегистрации земельных участков с ответчика на истца не производилось. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в МУ МВД России «Ногинское» с заявлением о проведении проверки по факту неисполнения ответчиком обязательств, связанных с договором купли-продажи земельных участков и договором займа. По итогам проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ МУ МВД России «Ногинское» вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела ввиду отсутствия события какого-либо преступления, предусмотренного УК РФ. Ответчик устно обязался предоставить истцу альтернативные проданным третьим лицам земельные участки, однако до настоящего времени земельные участки не предоставлены, возврата денежных средств в размере 3 000 000 руб. в связи с неисполнением обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не произведено.

Ответчиком по первоначальному иску ИП ФИО подано встречное исковое заявление к ФИО о признании ничтожными (мнимыми) сделки по купле-продаже земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3783, 50:16:0301016:3784, 50:16:0301016:3684, расположенными по адресу: <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ИП ФИО, являясь индивидуальным предпринимателем, осуществляет коммерческую деятельность ОКВЭД 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. ФИО обратился к ИП ФИО с целью покупки земельных участков с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 50:16:0301016:3684, расположенного по адресу: <адрес>, д. Пешково, 50:16:0202026:355, 50:16:0202026:356, 50:16:0202026:357, 50:16:0202026:382, 50:16:0202026:387, расположенных по адресу: <адрес>, Богородский г.о., с.о. «ЗАО Мамонтово». В соответствии с условиями договора земельные участки принадлежали ИП ФИО на праве собственности, стороны оценили сумму сделки в 2 760 000 руб. Денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им до подписания договора, о чем также составлена расписка. Однако, по независящим от ИП ФИО обстоятельствам, ввиду совершенных в отношении него мошеннических действий через способ совершения преступления –поддельный судебный приказ, ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на имущество ИП ФИО, с последующим вынесением постановления о наложении запрета на совершение регистрационных действий. При данных обстоятельствах, истец по встречному иску не имел возможности внести изменения в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о снятии ареста. Истцом по встречному иску договор от ДД.ММ.ГГГГ подан на регистрацию в Росреестр. ДД.ММ.ГГГГ Росреестр направил в адрес ИП ФИО уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ арест был снят за пределами срока, предоставленного Росреестром на устранение недостатков. ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком подписан иной договор купли-продажи земельных участков, однако фактически воля сторон состояла лишь в возможном обмене земельных участков. Сделка от ДД.ММ.ГГГГ реальных правовых последствий не имела, денежные средства по ней не передавались, сделка была заключена лишь для вида, так как стороны полагали, что сделка в отношении земельных участков по договору от ДД.ММ.ГГГГ не пройдет регистрацию в связи с приостановкой. Совпадение продаваемых участков с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 свидетельствует о мнимости сделки. Истинная воля сторон по вышеназванным договорам была направлена на куплю-продажу одних и тех же участков с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3684, 50:16:0202026:355, 50:16:0202026:356, 50:16:0202026:357, 50:16:0202026:382, 50:16:0202026:387, а не с кадастровыми номерами: 50:16:0301016:3684, 50:16:0301016:3783.

Протокольным определением Ногинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

Истец/ответчик по встречному иску ФИО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Поддержал ранее данные объяснения. Дополнительно указал, что факт того, что сделка была мнимой или притворной не доказан. Договор подписан, получение денежных средств подтверждается распиской и пунктом договора. ФИО говорил, что имелась устная договоренность о предоставлении земельных участков, в счет задвоенных. Обязательства по передаче участков не исполнены, обязательства по передаче денежных средств ФИО исполнены. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, согласно которым в хронологии событий отсутствует какая-либо фактическая логика истца по встречному иску в части заключения договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ как альтернативного договору от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ исполнен в полном объеме, денежные средства переданы продавцу покупателем, что подтверждается соответствующей распиской. Процедура по регистрации права собственности ФИО на спорные земельные участки уже действовала на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ после приостановления процедуры регистрации земельных участков, данная процедура по договору от ДД.ММ.ГГГГ была возобновлена, волю на аннулирование указанной процедуры стороны не изъявляли. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельным договором, отдельным от договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является отдельным договором, который стороны составили и подписали с целью получения ответчиком трех земельных участков, а истцом – денежных средств за эти земельные участки в размере 3 000 000 руб., а указание земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 является технической ошибкой в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и не исключает передачи за него повторно денежных средств ответчиком. Письменные соглашения об изменении предмета договора не составлялись и не подписывались, письменные соглашения об изменении цены договора не составлялись и не подписывались, доказательств устной договоренности между сторонами не представлено. Отсутствуют доказательства, подтверждающие ничтожность договора от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют письменные доказательства замены сделки от ДД.ММ.ГГГГ сделкой от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют доказательства безденежности расписки, действительность договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается его наличием, действиями сторон, направленными на его исполнение, что подтверждается соответствующей распиской и передачей наличных денежных средств в соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи.

Ответчик/истец по встречному иску ИП ФИО в судебное заседание явился, указал на то, что не подтверждал, что должен заменить участки, стороны должны были заменить договоры, истец не мог купить два раза один и тот же участок. Договоры были безденежными. После этого, истец и ответчик заключали договоры, которые свидетельствуют о том, что у ФИО к ИП ФИО не было претензий. Просил расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является действительным, участки в соответствии с указанным договором перешли в собственность ФИО Полагал доводы истца по первоначальному иску необоснованными. Дополнительно указал, что расписка была написана для подстраховки, чтобы не было возможности оспаривания сделки, несмотря на то, что фактически сделки были безденежными. На встрече с ФИО истец по встречному иску вел аудиозапись, которая свидетельствует о том, что ФИО не имел претензий к ИП ФИО Договор был расторгнут через ПАО «Сбербанк», подписали электронной подписью с двух сторон. Исковое заявление ФИО подано не имеет обоснования, подан из-за недобросовестных побуждений.

Представитель ответчика/истца по встречному иску ИП ФИО – ФИО в судебное заседание явилась, представила письменную позицию по делу. Поддержала ранее данные объяснения по делу. Ранее в судебном заседании встречные исковые требования поддержала в полном объеме. Указала, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был подстраховкой и расписка была безденежной, для подтверждения намерений. Если бы договор от ДД.ММ.ГГГГ не прошел регистрацию, то договор от ДД.ММ.ГГГГ был бы зарегистрирован. В марте 2025 года были совершены другие сделки между ФИО и ИП ФИО, которые свидетельствуют о том, что у ФИО к ИП ФИО нет претензий. Указала также, что представитель истца по первоначальному по первоначальному иску ссылался на то, что ФИО читал договор и не мог не видеть, что покупает один и тот же участок.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст.452 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО о взыскании с ИП ФИО убытков в размере 3 000 000 руб.

Впоследствии истец по первоначальному иску ФИО уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ИП ФИО, взыскать с ответчика ИП ФИО в пользу истца ФИО задолженность в размере 3 000 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Однако представленная истцом ФИО совокупность доказательств, а именно: требование о перечислении денежных средств в размере 3 000 000 руб., квитанция и опись вложения, подтверждающие направление указанного требования в адрес ФИО, квитанция и опись вложения письма, свидетельствующие об отправлении в адрес ответчика ФИО уточненного искового заявления, не подтверждает факт отправления ФИО в адрес ИП ФИО требования об изменении или расторжении спорного договора, а также факта его получения ответчиком, с учетом требований ст.ст.59,60 ГПК РФ.

При этом подлинника описи почтового отправления с оригинальной печатью почтовой службы, ни каких-либо почтовых квитанций об отправлении ответчику соответствующих требований (претензий) истцом суду не представлено.

Пунктом 2 ст.71 ГПК РФ предусмотрено, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежаще заверенной копии.

Требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция об отправке указанного требования или опись вложения письма, свидетельствующая об отправке названного требования в адрес ответчика, либо надлежащим образом заверенные копии указанных документов суду представлены не были.

Таким образом, приложенные к уточненному исковому заявлению документы по принятию мер по урегулированию спора с ответчиком, не соответствуют требованиям п.2 ст.71 ГПК РФ, и не могут расцениваться судом в качестве письменных доказательств, подтверждающих соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора являющегося обязательным по требованию о расторжении договора.

В соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления ФИО предложения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, уплаченных по данному договору в размере 3 000 000 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 45 000 руб., подлежат оставлению без рассмотрения.

Суд полагает необходимым разъяснить истцу ФИО, что в случае предоставления им доказательств получения или вручения ответчику письменного требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, он вправе вновь обратиться в суд с исковым заявлением.

Разрешая встречные исковые требования по существу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что ИП ФИО является индивидуальным предпринимателем, осуществляет коммерческую деятельность ОКВЭД 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Из встречного искового заявления следует, что в июле 2024 ФИО обратился к ИП ФИО с целью покупки земельных участков с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи земельных участков, согласно которому продавец продал покупателю в собственность принадлежащие ему по праву собственности земельные участки с кадастровыми номерами:

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3684, площадью 1257 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для ведения крестьянского хозяйства, расположенный по адресу: Р.Ф., <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:355, площадью 1072 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территория) общего пользования, расположенный по адресу: <адрес>, Богородский г.о., Мамонтовский с.о., ЗАО «Мамонтово»;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:356, площадью 924 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территория) общего пользования, расположенный по адресу: <адрес>, Богородский г.о., Мамонтовский с.о., ЗАО «Мамонтово»;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:357, площадью 959 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территория) общего пользования, расположенный по адресу: <адрес>, Богородский г.о., Мамонтовский с.о., ЗАО «Мамонтово»;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:382, площадью 804 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территория) общего пользования, расположенный по адресу: <адрес>, Богородский г.о., Мамонтовский с.о., ЗАО «Мамонтово»;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:387, площадью 803 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территория) общего пользования, расположенный по адресу: <адрес>, Богородский г.о., Мамонтовский с.о., ЗАО «Мамонтово»;

Согласно п. 1.2 договора на момент заключения настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0301016:3684-501/137/2023-1, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:355 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0202026:355-50/137/2022-1, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:356 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0202026:356-50/137/2022-1, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:357 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0202026:357-50/137/2022-1, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:382 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0202026-382-50/137/2022-1, ДД.ММ.ГГГГ, и земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:387 принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости 50:16:0202026:387-50/137/2022-1, ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1 договора стороны оценивают сумму сделки в 2 760 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора покупатель купил у продавца земельные участки в собственность за 2 760 000 руб.

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 за 1 000 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:355 за 400 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:356 за 360 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:357 за 360 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:382 за 320 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:387 за 320 000 руб.

Расчет произведен до подписания договора наличными деньгами.

Стороны по оплате стоимости земельного участка претензий не имеют.

Согласно п. 3.1 договора продавец гарантирует, что земельные участки правами других лиц не обременены.

Ограничений в пользовании земельных участков не имеется (п. 3.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельные участки свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Согласно п. 5.1 договора право собственности на указанные земельные участки возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Таким образом, денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им до подписания договора, что также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Из встречного искового заявления также следует, что по независящим от ИП ФИО обстоятельствам, ввиду совершенных в отношении него мошеннических действий через способ совершения преступления –поддельный судебный приказ, ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на имущество ИП ФИО, с последующим вынесением постановления о наложении запрета на совершение регистрационных действий.

При данных обстоятельствах, истец по встречному иску не имел возможности внести изменения в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о снятии ареста.

Истцом по встречному иску договор от ДД.ММ.ГГГГ подан на регистрацию в Росреестр.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр направил в адрес ИП ФИО уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ арест был снят за пределами срока, предоставленного Росреестром на устранение недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи земельных участков, согласно которому согласно которому продавец продал покупателю в собственность принадлежащие ему по праву собственности земельные участки с кадастровыми номерами:

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3684, площадью 1257 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: Р.Ф., <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3783, площадью 785 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Р.Ф., <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3784, площадью 846 кв.м, находящийся на землях населенных пунктов, представленный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: Р.Ф., <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково.

Согласно п. 2.1 договора стороны оценивают сумму сделки в 3 000 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора покупатель купил у продавца земельные участки в собственность за 3 000 000 руб. Земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:368 за 1 000 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3783 за 1 000 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3784 за 1 000 000 руб.

Расчет произведен до подписания договора наличными деньгами.

Стороны по оплате стоимости земельного участка претензий не имеют.

Согласно п. 3.1 договора продавец гарантирует, что земельные участки правами других лиц не обременены.

Ограничений в пользовании земельных участков не имеется (п. 3.2 договора).

В подтверждение оплаты ФИО указанного договора представлена расписка о получении денежных средств ИП ФИО от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 000 руб., согласно которой претензий по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО не имеет.

Истец по встречному иску в обоснование своих доводов ссылается на то, что фактически воля сторон состояла лишь в возможном обмене земельных участков. Сделка от ДД.ММ.ГГГГ реальных правовых последствий не имела, денежные средства по ней не передавались, сделка была заключена лишь для вида, так как стороны полагали, что сделка в отношении земельных участков по договору от ДД.ММ.ГГГГ не пройдет регистрацию в связи с приостановкой. Совпадение продаваемых участков с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 свидетельствует о мнимости сделки. Истинная воля сторон по вышеназванным договорам была направлена на куплю-продажу одних и тех же участков с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3684, 50:16:0202026:355, 50:16:0202026:356, 50:16:0202026:357, 50:16:0202026:382, 50:16:0202026:387, а не с кадастровыми номерами: 50:16:0301016:3684, 50:16:0301016:3783.

Разрешая исковые требования ИП ФИО к ФИО о признании ничтожными (мнимыми) сделок по купле-продаже земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами 50:16:0301016:3783, 50:16:0301016:3784, 50:16:0301016:3684, расположенными по адресу: <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании норм п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять; оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Совокупный системный анализ приведённых правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при её совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой отнесено в данном случае на истца.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО к ФИО о признании ничтожным (мнимым) договора купли-продажи земельных участков.

Как указывалось выше, из п. 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель купил у продавца земельные участки в собственность за 3 000 000 руб., а именно: земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:368 за 1 000 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3783 за 1 000 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301016:3784 за 1 000 000 руб. Расчет произведен до подписания договора наличными деньгами. Стороны по оплате стоимости земельного участка претензий не имеют.

Указанная расписка подписана собственноручно ИП ФИО, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Таким образом, судом установлено, что договор сторонами исполнен, деньги переданы от продавца к покупателю.

Доводы истца по встречному иску о безденежности указанной расписки суд отклоняет как несостоятельные.

Таким образом, стороной истца по встречному иску не доказана иная воля сторон оспариваемой сделки. Изложенные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

Из пояснений истца по встречному иску и его представителя по доверенности в судебном заседании следует, что стороны имели намерение передать спорный договор купли-продажи на регистрацию в Росреестр, в случае, если договор купли-продажи земельных участков, заключенный ранее между сторонами, не будет зарегистрирован Росреестром в установленном законом порядке.

Также истцом по встречному иску в судебном заседании даны пояснения относительно того, что посредством обращения в ООО «Дом Клик Сбербанк» был расторгнут договор купли-продажи земельных участков, заключенный между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ с подписанием электронной подписью.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301016:3684, расположенного по адресу: Р.Ф., <адрес>, Богородский г.о., д. Пешково, собственником указанного земельного участка является ФИО от ДД.ММ.ГГГГ.

Из возражений ответчика по встречному исковому заявлению следует, что в хронологии вышеназванных событий отсутствует какая-либо фактическая логика истца в части заключения договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ как альтернативного договору от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ исполнен в полном объеме, денежные средства переданы продавцу покупателем, что подтверждается соответствующей распиской. Процедура по регистрации права собственности ФИО на спорные земельные участки уже действовала на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ после приостановления процедуры регистрации земельных участков, данная процедура по договору от ДД.ММ.ГГГГ была возобновлена, волю на аннулирование указанной процедуры стороны не изъявляли. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельным договором, отдельным от договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является отдельным договором, который стороны составили и подписали с целью получения ответчиком трех земельных участков, а истцом – денежных средств за эти земельные участки в размере 3 000 000 руб., а указание земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301016:3684 является технической ошибкой в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и не исключает передачи за него повторно денежных средств ответчиком. Письменные соглашения об изменении предмета договора не составлялись и не подписывались, письменные соглашения об изменении цены договора не составлялись и не подписывались, доказательств устной договоренности между сторонами не представлено. Отсутствуют доказательства, подтверждающие ничтожность договора от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют письменные доказательства замены сделки от ДД.ММ.ГГГГ сделкой от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют доказательства безденежности расписки, действительность договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается его наличием, действиями сторон, направленными на его исполнение, что подтверждается соответствующей распиской и передачей наличных денежных средств в соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи.

Поскольку, обязательные условия для признания сделки мнимой не установлены, доказательств этому истцом по встречному иску не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по данному основанию.

Руководствуясь ст. ст. 194-199,222 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО к ИП ФИО о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору купли-продажи - оставить без рассмотрения по существу.

Разъяснить, истцу ФИО, что в случае предоставления им доказательств получения или вручения ответчику письменного требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, он вправе вновь обратиться в суд с исковым заявлением.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО к ФИО о признании ничтожным (мнимым) договора купли-продажи земельных участков – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ногинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированный судебный акт изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.<адрес>

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →