К делу №2-169/2025
УИД 23RS0052-01-2024-001187-28
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
город Тихорецк 15 декабря 2025 года
Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:
судьи Семенова Е.А.,
при секретаре судебного заседания Ворокосовой А.В.,
с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) – администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района – ФИО1, действующего по доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчика (истца по встречному иску) – Хорошей О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района к ФИО2 о приведении самовольно реконструированного помещения в прежнее состояние, по встречному иску ФИО2 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру,
установил:
Администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района обратилась в суд с иском к ФИО2 о приведении самовольно реконструированного жилого помещения – квартиры № №, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в прежнее состояние.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, квартира № № в многоквартирном доме № №, расположенном по адресу: <адрес>
08.04.2024 в адрес администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района поступило обращение от ФИО5 с просьбой провести проверку на предмет законности реконструкции, произведенной собственником квартиры №<адрес> Кроме того поступило письмо Тихорецкой межрайонной прокуратуры с просьбой рассмотреть обращение руководителя Штаба ФИО6 в Тихорецком районе ФИО12. по вопросу законности проведения работ по реконструкции квартиры №<адрес>.
Согласно акта обследования от 07.05.2024 квартиры №<адрес>, в ходе обследования было установлено проведение следующих работ: возведение тамбура к квартире № № (фундамент - деревянные столбы, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - шиферная, двери - деревянные, пол - грунтовый) размером 1,70 х 2,54 м2, высота - 2,30 м. В помещение № 2 демонтирован оконный проем с разборкой подоконного простенка и установлен дверной блок в несущей стене со стороны фасада, демонтирована перегородка между помещениями № 1 и № 2, установлена раковина в помещение № 1 и унитаз в помещение № 3. На момент обследования установлено, что квартира используется в качестве нежилого помещения. Выполнение указанных работ по нормам действующего законодательства является реконструкцией, перепланировкой и переустройством, проведенной без разрешительной документации.
В адрес Хорошей О.Е. было направлено письмо администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 16.05.2024 №5295 с требованием провести работы по приведению квартиры № № расположенной по адресу: <адрес> в первоначальное состояние в срок до 29.05.2024. До настоящего времени, вышеуказанные работы собственником не проведены.
В силу того, что ответчиком была возведена пристройка к квартире в виде тамбура на ограждающей несущей стене жилого дома, а также демонтирован оконный прием с разборкой подоконного простенка и установлен дверной блок в несущей стене со стороны фасада, которая в силу действующего законодательства относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то для установки требовалось получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, которое также не было получено.
Так ответчиком 05.04.2013 было получено согласие администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района на перепланировку и переустройство жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> Однако, фактически перепланировка в соответствии с предоставленной проектной документацией так и не была проведена. Все проведенные мероприятия по перепланировке и переустройству не соответствуют проектной документации 75-13-КР.
Истец просит признать незаконной произведенную реконструкцию, перепланировку и переустройство жилого помещения – квартиры № № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> Обязать Хорошую О.Е. за счет собственных средств, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, привести в первоначальное состояние жилое помещение - квартиру № № кадастровый номер № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 27.09.2012.
Представитель истца администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района – ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных администрацией требований.
ФИО2 обратились в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру №№ расположенную по улице <адрес>.
Иск мотивирован тем, что Хорошей О.Е. на праве собственности принадлежат квартиры по адресу: <адрес>. В данной квартире истец разрешила проживать и работать своей знакомой в качестве парикмахера, что вполне согласовывается по ее мнению со статьей 17 Жилищного кодекса РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Соблюдение указанно нормы подтверждается справкой об отсутствии наемных работников и справкой секретаря микрорайона.
У истца возникли конфликты с соседями, которым не нравилось, что мимо их окон ходят люди. В связи с этим, она взяла разрешение в администрации Тихорецкого городского поселения на перепланировку - из окна организовать вход с улицы и организовать санузел. Также истец подключила их МКД к центральной канализации. Истец указывает, что ранее в их доме не было центральной канализации, была только старая уборная, которая развалилась. Обязанность обустроить новую уборную с душем взяла на себя ответчик ФИО4 еще в ДД.ММ.ГГГГ году, но так ее и не выполнила.
Истец обращает внимание на тот факт, что со стороны ее соседей имеет место злоупотреблением права, которое в силу статьи 10 ГК РФ защите не подлежит. Они формально совершают правомерные действия (отказываются дать письменное согласие на узаконение двери истца и сохранение сан.узла), но заведомо с намерением причинить ей вред. Соседи успешно отгородились от нее и перекрыли доступ во двор МКД и вход в квартиры истца со двора.
Вместе с тем, она признает, что отошла от данного ей согласования на перепланировку, однако эти изменения являются незначительными, некритичными, не нарушают права других сособственников, соответствуют строительным, санитарным, пожарным требованиям. ФИО2 неоднократно проводила общее собрание собственников помещений в МКД, но всегда получала отказ, несмотря на все усилия сохранять доброжелательные отношения и не усугублять конфликты.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано судом. На основании вышеизложенного, истец ФИО2 просит признать за собой право собственности на квартиру №<адрес>.
Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района – ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.
Ответчики по встречному иску ФИО4, ФИО3, ее представитель ФИО5, эксперт ФИО13. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены.
Представители третьих лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.
Представитель третьего лица ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд считает требования Хорошей О.Е. о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В судебном заседании установлено, что ответчику (истцу по встречному иску) Хорошей О.Е. принадлежит квартира №№, площадью 28,4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.06.2024.
Согласно акта обследования от 07.05.2024 квартиры №<адрес> проведенного ведущим специалистом отдела градостроительной деятельности администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в ходе обследования было установлено проведение следующих работ: возведение тамбура к квартире № 2 (фундамент - деревянные столбы, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - шиферная, двери - деревянные, пол - грунтовый) размером 1,70 х 2,54 м2, высота - 2,30 м. В помещении № 2 демонтирован оконный проем с разборкой подоконного простенка и установлен дверной блок в несущей стене со стороны фасада, демонтирована перегородка между помещениями № 1 и № 2, установлена раковина в помещение № 1 и унитаз в помещение № 3. На момент обследования установлено, что квартира используется в качестве нежилого помещения. Выполнение указанных работ по нормам действующего законодательства является реконструкцией,перепланировкой и переустройством, проведенной без разрешительной документации.
При этом, 05.04.2013 Хорошей О.Е. было получено согласие администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района на перепланировку и переустройство жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>. Однако, фактически перепланировка в соответствии с предоставленной проектной документацией так и не была проведена.
В адрес Хорошей О.Е. было направлено письмо администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 16.05.2024 №5295 с требованием провести работы по приведению квартиры № <адрес> в первоначальное состояние в срок до 29.05.2024. Вышеуказанные работы собственником не проведены.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Определением суда от 27.03.2025 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 16.09.2025 №02-1330, изготовленному <данные изъяты> возможно сохранение и дальнейшая эксплуатация в существующем состоянии после проведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству в квартире №№ фактически используемой как парикмахерская в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактически используемая как парикмахерская, соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарному состоянию, правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района. Сохранение в существующем состоянии и эксплуатация многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> фактически используемой как парикмахерская, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выполненные в исследуемой квартире №№ работы по реконструкции, перепланировке и переустройству не привели к изменению состава общего имущества жилого дома, не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции многоквартирного дома, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего дома, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Основания не доверять указанному заключению эксперта у суда отсутствуют, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, лицо, проводившее экспертизу, имеет разрешение на осуществление такого рода деятельности, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Указанное заключение эксперта сторонами не оспорено, ходатайств о назначении повторной (дополнительной) экспертизы заявлено не было.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права.
Суд учитывает, что единственными признаком перепланировки, переустройства и реконструкции является отсутствие разрешительной документации. Работы были произведены в соответствии с требованиями закона, при этом права и законные интересы третьих лиц, не нарушаются, не создается угроза их жизни или здоровью, помещения отвечают установленным законом нормам и правилам. Учитывая, что у истца отсутствует иной способ защиты своих прав, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Хорошей О.Е., а также об отказе в удовлетворении требований администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района к ФИО2 о приведении самовольно реконструированного помещения в прежнее состояние, отказать.
Исковые требования ФИО2 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.
Сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии жилое помещение – квартиру № №, площадью 28,4 кв.м., с кадастровым номером №, на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <данные изъяты>, право собственности на сохраненное жилое помещение – квартиру № № площадью 28,4 кв.м., с кадастровым номером №, на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Тихорецкого
городского суда подпись Е.А.Семенов
Мотивированное решение изготовлено 26.12.2025.
Судья Тихорецкого
городского суда подпись Е.А.Семенов