Решение по делу № 2-1115/2023 от 20.06.2023 - о приведении здания в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, взыскании судебной неустойки и по встречному исковому заявлению <ФИО> к Администрации <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности.

Дело № 2-1115/2023

УИД 26RS0029-01-2023-000757-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2023 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Жолудевой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Арутюнян С.Р.,

с участием:

представителя истца по доверенности администрации <адрес> ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Администрации <адрес> к ФИО2 о приведении здания в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, взыскании судебной неустойки и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2 о приведении в первоначальное состояние нежилого помещения, в обоснование которого указано, что ДД.ММ.ГГГГ специалистами Отдела муниципального контроля администрации <адрес> проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № расположенного <адрес>

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования- под зданием кофейни, салона красоты. Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 1/3, ФИО4 2/3, что подтверждается соответствующими регистрационными записями. Согласно ЕГРН на указанном земельном участке расположено помещение- нежилое помещение площадью № кв.м, принадлежащие на праве собственности ФИО2, что подтверждается соответствующими регистрационными записями. При этом согласно техническому паспорту, подготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь нежилого помещения, в настоящее время составляет № ( в техническом паспорте указано, что реконструкцию и перепланировку нежилых помещении документы не предъявлены). На момент осмотра какой- либо деятельности ( торговой, ведение строительных работ) на участке не осуществлялось. Данный объект возведен без разрешения на строительство. По периметру земельного участка возведена ограждающая конструкция. Доступ на участок третьих лиц ограничен.

Проектная документация, разработанная и утвержденная в установленном порядке, в архиве Управления градостроительства администрации <адрес> отсутствует. Таким образом, собственником объекта самовольно проведены работы по реконструкции нежилого здания путем увеличения площади с №., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок с кадастровым номером № попадает в защитную зону объекта культурного наследия федерального значения «Грязелечебница» на основании приказа управления СК по сохранению и государственной охране ОКН от ДД.ММ.ГГГГ № расположенного <адрес> и к нему применяются вышеуказанные требования. Кроме того, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № входит в границы защитной зоны объектов культурного наследия, а так же в историко- культурный заповедный район в соответствии с правилами землепользования и застройки, утвержденным постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №,в отношении него установлены градостроительные ограничения.

С учетом изложенного просит суд обязать ответчика – ФИО2 в течение 3 месяцев со дня вступления решения в законную силу решения суда привести за свой счет объект капитального строительства- нежилое здание <адрес>в состояние, существовавшее до реконструкции, в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть площадью № кв.м.

В случае невыполнения ФИО2 обязанности по приведению за свои счет объекта капитального строительства- нежилого здания <адрес>, в состояние существовавшее до реконструкции, в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть площадью №., предоставить администрации <адрес> право самостоятельно привести объект капитального строительства- нежилое здание (<адрес> в состояние существовавшее до реконструкции, в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть площадью № с последующим взысканием с ФИО2 необходимых для этого расходов.

В случае неисполнения в указанный судом срок ФИО2 обязанности по приведению за свой счет объекта капитального строительства- нежилого здания ( <адрес> в состояние, существовавшее до реконструкции, в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть площадью № возложить на ФИО2 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность внесения в пользу администрации <адрес> за неисполнение решения суда денежной суммы в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц, по истечении 3 месяцев со дня вступления в силу решения суда. Уплату судебной неустойки возложить на ФИО2 в пользу бюджета города-курорта Пятигорска по следующим реквизитам: №

Ответчиком ФИО2 в ходе рассмотрения дела подан встречный иск, в котором она просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание площадью <адрес> и признать право собственности на него за ФИО2 В обоснование встречного иска ФИО2 указано, что спорное строение соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, не нарушает интересы иных лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> ей было отказано в выдаче разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску по доверенности ФИО1 поддержал первоначальные исковые требования, просил их удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску по доверенности ФИО3 просил в иске администрации <адрес> отказать и удовлетворить встречный иск с учетом выводов судебной экспертизы.

В судебное заседание не явилась ответчик ФИО2, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица <адрес> по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия не явился в предварительное судебное заседание, извещен надлежащим образом, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие. ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил письменный отзыв, в котором представитель по доверенности ФИО5 просит иск администрации <адрес> удовлетворить.

В судебное заседание не явилась третье лицо ФИО4, извещена надлежащим образом, поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против удовлетворения встречного иска ФИО2 не возражает.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В связи с чем, охрана права частной собственности представляет собой закрепление в законодательстве ряда гарантий для частных собственников, позволяющих им беспрепятственно реализовывать свои права, а также защищающих их от незаконного изъятия собственности.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в установленном законом порядке, а также иным способом предусмотренным законом.

Материалами дела подтверждено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью № <адрес>

Данное нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащий на праве общедолевой собственности ФИО2 ( 1/3 доля в праве) и ФИО4 ( 2/3 доли в праве).

ФИО2 произведена реконструкция нежилого помещения, в результате которой увеличилась площадь здания до №., что подтверждено актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистами отдела муниципального контроля Администрации <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию, на что ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> дан отказ ввиду отсутствия документов, предусмотренных ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и выполнения работ самовольно.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункты 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия такой постройки, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов.

Разрешительная документация на реконструкция нежилого здания у ФИО2 отсутствует.

Согласно частям 1 и 2 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территорий дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Определением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЮФО Специализированный Экспертно-Криминалистический Центр».

Согласно выводам экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ площадь реконструированного здания с КН № (пом. 1-23) составляет № Реконструкция осуществлена за счет надстройки мансардного этажа в пределах контура наружных стен первого этажа, возведение пристроек не осуществлялось.

Посредством проведенных измерений экспертом установлено следующее: расстояние от нежилого здания с кадастровым номером № до объекта культурного наследия «Грязелечебница» составляет №; расстояние от нежилого здания с кадастровым номером № до многоквартирного жилого дома <адрес> расстояние от нежилого здания с кадастровым номером № до многоквартирного жилого дома <адрес>; нежилое здание с кадастровым номером № полностью расположено в пределах границ зоны с особыми условиями использования территории с кадастровым номером № зона охраны объекта культурного наследия.

Реконструированное нежилое здание не является жилым помещением, не обладает признаками жилого помещения (отсутствуют помещения для проживания, отсутствуют оборудованные кухни, ванные комнаты и т.д.). На основании проведенного осмотра помещений, эксперт пришел к выводу, что реконструированное здание функционально будет эксплуатироваться как нежилое помещение коммерческого либо многофункционального (административно-деловые, социально-культурные, административные и оздоровительные объекты) назначения: здание обеспечено холлом и рассредоточенными более малыми помещениями, имеет два входа – один с фасада со стороны <адрес>, второй – с тыльной части с прилегающей территории.

С учетом вышеизложенного, результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, реконструированное нежилое здание, общей площадью 323,1 кв.м., расположенное по <адрес>, соответствует требованиям строительных, санитарных, санитарно-эпидемиологических, пожарных норм и правил, обязательным требованиям при эксплуатации электрических и коммунальных сетей, требованиям законодательства в области охраны памятников истории и культуры.

Исследуемое нежилое здание находится в исправном техническом состоянии, выполнено с учетом норм сейсмостойкого строительства, поэтому эксперт полагает, что для сноса, исследуемого здания, не выявлено нарушений или несоответствий действующих норм и правил. Снос реконструированного здания с технической точки зрения не требуется.

Реконструированное нежилое здание, общей площадью № расположенное <адрес>, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилам землепользования и застройки муниципального образования города-курорта <адрес>, утвержденным Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в том числе величина коэффициента застройки не превышает предельных параметров.

Исследуемое здание не новое строительство, а реконструкция существующего здания, возведенного в 1893 году осуществлена за счет надстройки мансардного этажа в пределах контура наружных стен первого этажа, возведение пристроек не осуществлялось, следовательно, расстояния между расположенными рядом зданиями не изменено. Наружные стены исследуемого объекта выполнены из кирпича. По деревянным конструкциям мансарды и крыши выполнена огнезащитная обработка. Для обеспечения доступа пожарных подразделений обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к нежилому зданию совмещенных с функциональными проездами и подъездами по <адрес>

Реконструируемое нежилое здание, <адрес>, соответствует СП 4.13130.2013 п. 4.12 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным решениям». Исследуемое нежилое здание находится в исправном техническом состоянии, выполнено с учетом норм сейсмостойкого строительства.

Исследуемое нежилое здание, по адресу: <адрес>, не создаёт угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

По результатам проведенного визуального осмотра, предоставленной документации и применив методику, изложенную в «Сборнике норм для оценки строений, принадлежащих гражданам в городской и сельской местностях <адрес> КО-Инвест «Общественные здания, ДД.ММ.ГГГГ процент готовности исследуемого объекта незавершенного строительства – нежилого здания, с учетом округления составляет 90%.

Согласно письму эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ в экспертном заключении допущена техническая ошибка в части указания процента готовности здания – 90%, эксперт в письме указал, что процент готовности исследуемого объекта составляет 100%.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, которые могут быть получены также из заключения экспертов.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы экспертов научно – обоснованны, последовательны, не противоречат материалам дела. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ. Отводов экспертам заявлено не было, эксперты имеют соответствующие образование и квалификацию, достаточный стаж экспертной работы. Основания для сомнения в правильности выводов экспертов и в беспристрастности и объективности экспертов, отсутствуют. Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлено.

С учетом изложенного суд полагает возможным положить в основу решения суда данное экспертное заключение, за исключением выводов экспертов в части соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства в области охраны памятников истории и культуры ввиду того, что эксперты ФИО6 и ФИО7 не имеют соответствующего образования в историко- культурной области.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № под зданием кофейни и салоном красоты.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города- курорта Пятигорска указанный участок расположен в зоне «Ж-2» Малоэтажная многоквартирная жилая застройка, входит в границы защитной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Грязелечебница» на основании приказа Управления СК по сохранению и государственной охране окн от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденными Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 4244, одним основных видов разрешенного использования земельных участков зоны Ж-2 является бытовое обслуживание- размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг ( мастерские, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронное бюро).

С учетом изложенного вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, допускает строительство (реконструкцию) спорного нежилого помещения.

На основании приказа органа охраны культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне регулирования застройки ( режим Р) и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения <адрес>.

Тот факт, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, входит в охранную зону объекта культурного наследия федерального значения «Грязелечебница», зону регулирования застройки ( режим Р), сам по себе не является препятствием для реконструкции уже существующего здания.

Согласно Градостроительному регламенту ( режима Р), утвержденному приказом органа охраны культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ №, режим использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности для участка Р предусматривает ремонт, реконструкцию существующих объектов при соблюдении следующих ограничений- высота зданий не должна превышать 3-4 этажей, плотность застройки не должна превышать существующие показатели, обязательное использование нейтральной цветовой гаммы при отделке фасадов. Данные ограничения при реконструкции здания истцом по первоначальному иску соблюдены.

В силу пункта 1 статьи 33 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с ч.1 ст.34 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Пункт 2 статьи 34 Закона об объектах культурного наследия определяет охранную зону как территорию, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

В силу статей 6, 33 - 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных, в том числе, на предотвращение разрушения объектов культурного наследия, причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия.

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 20 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 972, расположенные в пределах территорий зон охраны объектов культурного наследия объекты капитального строительства, предельные параметры которых не соответствуют режимам использования земель или градостроительным регламентам, установленным в границах данных зон, используются в соответствии с этими режимами использования земель и градостроительными регламентами с даты вступления в силу акта органа государственной власти об утверждении зон охраны объектов культурного наследия, предусматривающего установление таких режимов использования земель и градостроительных регламентов.

Реконструкция указанных объектов капитального строительства и их частей может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с режимами использования земель и градостроительными регламентами, установленными в границах зон охраны объекта культурного наследия, или путем уменьшения их несоответствия установленным предельным параметрам разрешенного строительства.

Соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Таким образом, само по себе отсутствие согласования уполномоченного органа государственной власти в области охраны объектов культурного наследия и соответствующего разрешения не является безусловным основанием по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, к приведению постройки в первоначальное состояние либо отказу в признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

Согласно ст. 20.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ региональный орган охраны объектов культурного наследия направляет в орган регистрации прав сведения об установленных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 настоящего Федерального закона защитных зонах объектов культурного наследия в объеме сведений, предусмотренных пунктами 1, 2, 4 и 6 части 1 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в сроки, установленные пунктом 8 статьи 63 настоящего Федерального закона. Региональный орган охраны объектов культурного наследия в случае принятия решения, предусмотренного пунктом 5 статьи 34.1 настоящего Федерального закона, в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия такого решения направляет его в орган регистрации прав. Такое решение должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 4, 6 части 1 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Между тем в нарушение указанной нормы ограничения прав на земельный участок в выписке из ЕГРН не содержатся. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО2 о выдаче разрешения на реконструкцию Администрация <адрес> не указала о том, что земельный участок входит в охранную зону объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах, суду в условиях состязательности гражданского процесса, не представлено доказательств нарушения при реконструкции спорного объекта архитектурных, градостроительных и иных норм и правил, прав и свобод третьих лиц, доказательств несоответствия его параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а также доказательств того, что в результате реконструкции нежилого здания создается угроза жизни и здоровью граждан, которая явилась бы препятствием к признанию за истицей по первоначальному иску права собственности на него, в то время как истцом ФИО2 представлены доказательства отсутствия таких нарушений.

Как следует из п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления N 10/22).

Таким образом, само по себе отсутствие разрешения на реконструкцию при указанных обстоятельствах не служит основанием для удовлетворения иска администрации <адрес> о приведении нежилого здания в первоначальное состояние и отказа в иске о признании права собственности на реконструированное нежилое здание.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что ответчиком по встречному иску не представлено достаточных и достоверных доказательств в опровержение доводов истца по встречному иску.

С учетом того, что экспертным заключением подтверждено расположение спорного строения в пределах земельного участка с кадастровым номером №, нежилое здание соответствуют требованиям СНиП, градостроительным, экологическим, противопожарным, санитарным и эпидемиологическим нормам и правилам, предъявляемым к соответствующим объектам строительства, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований ФИО2 о сохранении в реконструированном состоянии нежилого помещения площадью №., этажность № с кадастровым номером № По указанным выше основаниям суд находит, что требования администрации <адрес> о приведении в первоначальное состояние нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции, удовлетворению не подлежат.

Поскольку основное исковое требование Администрации <адрес> о приведении в первоначальное состояние нежилого помещения путем сноса в состояние, существовавшее до реконструкции удовлетворению не подлежит, то оснований для взыскания судебной неустойки по ст. 308.3 ГК РФ суд также не находит.

В соответствии ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом.

Решение по заявленным требованиям о признании права собственности является основанием для возникновения у соответствующего регистрационного органа обязанности произвести государственную регистрацию изменений в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации <адрес> к ФИО2 о приведении здания в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, взыскании судебной неустойки - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение площадью № с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № <адрес>.

Признать за ФИО2, <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение площадью №, с кадастровым номером №, <адрес>

Решение суда по вступлению его в законную силу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности за ФИО2 на нежилое помещение площадью №, с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.В. Жолудева