Решение по делу № 2-293/2023 от 22.06.2023 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным соглашения об определении долей, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-293/2023

УИД 74RS0008-01-2023-000224-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2023 года г. Аша

Ашинский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Борисюк А.В.,

с участием прокурора Московой Р.М.,

при секретаре Гриценко В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., к ФИО3 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением,

встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным соглашения об определении долей, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., обратились в суд с иском к ФИО3 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. В обоснование иска указали, что истцы являются собственниками спорного жилого дома на основании договора купли-продажи от <дата>, соглашения об определении долей от <дата>, право собственности зарегистрировано <дата>. Ответчик ФИО3 бывший собственник дома, зарегистрирован по месту жительства, проживает в нем, допускает нарушения прав и законных интересов истцов. Членом семьи истцов не является. Ссылаясь на ст. 288 ГК РФ, ст. ст. 30, 35 ЖК РФ просят прекратить право пользования и выселить ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., о расторжении договора от <дата> купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признании недействительным соглашения об определении долей от <дата>, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований указал, что с сентября 2000 года проживал совместно с ФИО2 в гражданском браке. От брака у них родились дети: ФИО1, <дата> года рождения и ф.и.о., <дата> года рождения. В начале 2015 года отношения с ФИО2 ухудшились, в связи с чем, ФИО2 предложила продать ей жилой дом по адресу: <адрес> за счет средств материнского (семейного) капитала, чтобы ФИО1 купил себе другое жилье. <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, стоимость которого определена договором в 453026 рублей. Согласно условий договора жилой дом приобретается за счет заемных средств, предоставленных по договору займа №ДЗ-000001284 от <дата> КПК «Финансовые решения». Право собственности на жилой дом было зарегистрировано за ФИО2 Последняя же в нарушение условий договора на протяжении многих лет обещала выплатить ФИО1 денежные средства, а затем вернуть сделку в первоначальное состояние, но по настоящее время этого не сделала. Более того, в нарушение ст. 10 ГК РФ ФИО2 действовала недобросовестно, обманным путем, с целью неисполнения своих обязательств перед истцом, обратилась в Ашинский городской суд с требованиями о его выселении. Считает, что покупателем существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимого имущества, денежные средства по договору по настоящее время не переданы продавцу, истец по настоящее время живет в доме и пользуется им, несет расходы по содержанию жилья. В связи с чем считает, что стороны должны быть возвращены в первоначальное состояние, ФИО1 передано право собственности на спорный объект недвижимого имущества, соответственно, погашена регистрационная запись о праве собственности ФИО2 и несовершеннолетних детей, а соглашение об определении долей в праве признано недействительным.

Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску ФИО2 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя ФИО4 Ранее в судебных заседаниях настаивала на удовлетворении своих исковых требований. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала, указывая, что денежные средства были переданы ФИО1, расписка в передаче денежных средств не составлялась. В настоящее время ФИО2 несет расходы по содержанию жилья, оформила договор аренды на земельный участок по адресу: <адрес>. Также ФИО2 заключено соглашение об определении долей в праве собственности на жилой дом, так как на его покупку были потрачены средства материнского (семейного) капитала.

Представитель ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании настаивал на доводах искового заявления о выселении ФИО1 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, указывая, что ФИО1 пропущен срок исковой давности, так как исполнение сделки началось в 2015 году, ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества, заключено соглашение об определении долей, договор аренды земельного участка, она несет расходы по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг, делает ремонт.

Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному истцу ФИО5 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании поддерживала доводы искового заявления о выселении ФИО1 и прекращении его права пользования жилым помещением.

Ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя ФИО6

Представитель ФИО1 – ФИО6 в судебном заседании настаивала на доводах встречного искового заявления, указывая, что денежные средства по договору купли-продажи от <дата> ФИО1 не передавались, по настоящее время ФИО1 пользуется жилым домом как своим собственным, несет расходы по его содержанию, оплачивает налоги за дом. Иного жилья не имеет, должен был приобрести жилье на денежные средства полученные от ФИО2

Представители третьих лиц Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района <адрес>, Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по <адрес> при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении дела суду не представили.

Третье лицо Кредитный потребительский кооператив «Финансовые решения» в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ прекратил свою деятельность в форме присоединения к КПК «Гарант Финанс», который прекратил свою деятельность в форме присоединения к КПК «Боггат», который ликвидирован, что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся участников судебного процесса.

Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования о выселении ФИО1 подлежащими удовлетворению, пришел к следующим выводам.

Первоначальные исковые требования ФИО2, ФИО5 о выселении и прекращении права пользования жилым помещением ФИО1 не могут быть разрешены без первоначального разрешения требований по встречному исковому заявлению ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании соглашения об определении долей в праве собственности недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого, последняя купила жилой дом, общей площадью 19,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 12-14).

Пунктами 4,5,7 договора предусмотрено, что жилой дом продан за 453026 рублей. Жилой дом приобретается покупателем у продавца за счет заемных денежных средств в размере 453026 рублей, предоставленных ему по договору займа №ДЗ_000001284 от <дата>, заключенному в <адрес> между покупателем и КПК «Финансовые решения». Оплата жилого дома производится в течение 20 рабочих дней после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, путем оплаты покупателем продавцу суммы в размере 453026 рублей.

Пунктом 20 Договора предусмотрено, что продавец передал покупателю указанный объект недвижимости без составления передаточного акта до подписания настоящего договора.

Сторонами в судебном заседании был подтвержден тот факт, что ФИО2 получила от КПК «Финансовые решения» денежные средства в сумме 453026 рублей для оплаты жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. При этом, ФИО2 утверждает о передаче денежных средств ФИО1, а последний эту передачу денежных средств оспаривает. Письменные доказательства передачи денежных средств по договору у сторон отсутствуют.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <номер> (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <номер>, Пленума ВАС РФ <номер> от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Представителем ответчика ФИО4 в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу положений п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <номер> и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <номер> от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обязанность покупателя оплатить товар в предусмотренный договором срок – в течение 20 рабочих дней после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, то есть не позднее <дата>, о нарушении своих прав в части неоплаты стоимости жилого дома ФИО1 должен был узнать в вышеуказанную дату. Кроме того, <дата> ФИО2, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ф.и.о., заключено соглашение об определении долей, в соответствии с которой ФИО2 оформила спорное имущество общую долевую собственность – по 1/3 доли в праве у каждого, на себя и своих несовершеннолетних детей (том 1 л.д. 15-16).

Также в подтверждение фактического исполнения договора купли-продажи от <дата> жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО2 <дата> с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района был заключен договор аренды <номер> земельного участка, расположенного по этому же адресу, ФИО2 оплачивается арендная плата (том 1 л.д. 54-56).

Таким образом, ФИО1 знал о нарушении своего права еще в 2015 году, не воспользовался правом на защиту, то есть пропустил срок исковой давности для заявленных требований.

В абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <номер> разъяснено, что в соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

На основании статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Следовательно, наличие обстоятельств, дающих права на восстановление срока исковой давности, должно возникнуть в последние 6 месяцев срока исковой давности.

Ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока ФИО1 не заявлено. Ссылки представителя ФИО1 в судебном заседании на юридическую неграмотность, а также на то, что он ранее не мог предполагать о нарушении его прав, поскольку они совместно проживали с ФИО2, не могут быть признаны исключительными обстоятельствами для восстановления срока исковой давности.

Доводы искового заявления, что о нарушении своих прав ФИО1 стало известно только лишь в 2023 году, когда ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением о его выселении из жилого дома, с учетом изложенных выше обстоятельств признаются судом несостоятельными.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку судом был установлен факт пропуска ФИО1 срока исковой давности для расторжения договора купли-продажи жилого дома, который является самостоятельным основанием для отказа в иске, то оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Также и не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным соглашения об определении долей от <дата>. ФИО1 не приведено достаточных данных, а также норм права, на основании которых он просит признать указанное соглашение недействительным. Ссылается лишь на расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и, как следствие, при удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи от <дата>, подлежат удовлетворению требования о признании соглашения об определении долей от <дата> недействительным.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от <дата> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, судом отказано, нормативного обоснования признания соглашения об определении долей от <дата> ФИО1 не представлено, указанные требования, как и требования о применении последствий недействительности сделки, удовлетворению не подлежат.

Разрешая исковые требования ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о. о выселении ФИО1 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ч. 1, ч.2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и в пределах его использования.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ФИО2, ФИО1, ф.и.о. являются собственниками жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата> и соглашения об определении долей от <дата>, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1 л.д. 12-14, 15-16).

ФИО1 является прежним собственником спорного недвижимого имущества, в соответствии с п. 19 договора купли-продажи от <дата>, ФИО3 обязался сняться с регистрационного учета в срок до <дата> (том 1 л.д. 13).

Согласно адресной справке (л.д.27) в жилом доме по адресу: <адрес>, с <дата> зарегистрирован ФИО1

Из искового заявления и пояснений истцов ФИО2, ФИО1 следует, что ответчик членом их семьи не является, бывший собственник жилого дома, обязался сняться с регистрационного учета, но этого не сделал. В настоящее время взаимоотношения сторон разладились, имеется неприязненное отношение, в связи с чем, проживание ответчика нарушает права истцов, как собственников жилого помещения.

Истец ФИО1 в судебном заседании поясняла, что родственные отношения с ФИО1 (своим отцом) она не поддерживает, имеет неприязненное отношение к нему, считает, что утратила детско-отцовские чувства. В настоящее время она проживает отдельно, с отцом не общается.

Факт регистрации является лишь административным актом, который не свидетельствует сам по себе о наличии либо отсутствии каких-либо прав на жилое помещение. В свою очередь наличие регистрации по месту жительства в спорном жилье ответчика, нарушает права собственника данного недвижимого имущества и подлежит защите.

Также как ФИО1, так и его представителем в ходе судебного процесса не заявлялись требования о сохранении за ним права пользования жилым помещением на определенный срок.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчик утратил право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, 17 в силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ и подлежит выселению.

На основании изложенного, суд считает, что необходимо прекратить право пользования и выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предосталвения другого жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., о расторжении договора от <дата> купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признании недействительным соглашения об определении долей от <дата>, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ф.и.о., удовлетворить.

Прекратить право пользования и выселить ФИО3, <дата> года рождения (паспорт <данные изъяты>) из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Ашинский городской суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Борисюк