УИД 78RS0011-01-2025-000639-61 КОПИЯ

Дело № 2-2633/2025 9 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузовкиной Т.В.,

при секретаре Наумовой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация - Красный Кирпичник» о признании договора недействительным в части, взыскании стоимости устранения недостатков строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, мотивируя тем, что на основании договора участия в долевом строительстве №-Д-Ж-000711 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком, приобрела в собственность жилое помещение (квартиру), в котором обнаружились недостатки, в связи с чем истцом было получено заключение специалиста, согласно которому имеются недостатки, стоимость устранения которых составляет 395 360,55 руб., площадь квартиры фактически на 0,12 кв.м меньше оплаченной, разница цены составляет 17 513,36 руб., от добровольного возмещения затрат на ремонт и компенсации стоимости ответчик уклонился, в связи с чем, истец просит взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 395 360,55 руб., признать недействительным п. 3.7 Договора №-Д-Ж-000711 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать 17 513,36 руб. излишне уплаченных денежных средств, взыскать неустойку в размере 3 953,61 руб. в день с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., взыскать штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом, взыскать расходы на проведение досудебной экспертизы 60 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 105 605,53 руб., признать недействительным п. 3.7 Договора №-Д-Ж-000711 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать 17 513,36 руб. излишне уплаченных денежных средств, взыскать неустойку в размере 53,30 руб. в день с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 890,36 руб., взыскать расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., взыскать штраф в размере 5% от суммы, присуждённой судом

Истец ФИО2 и ее представитель в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания. Представитель истца просил рассмотреть дело в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании иск не признала, против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Суд, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 7 этого же Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. Федерального закона № 482-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ При этом суд учитывает, что согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Особенности, установленные п. п. 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Из материалов дела следует, что по договору участия в долевом строительстве №-Д-Ж-000711 от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект недвижимости, в виде жилого помещения (квартиры), площадью 24,12 кв.м в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, Загородная ул., уч. 49, <адрес>.

Во исполнение договора истцом уплачена цена указанного объекта в сумме 3 520 184 руб.48 коп. (п. 3.1 ДДУ).

Ответчик составил односторонний акт приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, указав площадь передаваемой квартиры равно 24,0 кв.м.

В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки, в связи с чем был получен экспертный отчет по вопросу наличия в квартире нарушений строительных норм и правил и стоимости устранения выявленных дефектов.

Согласно полученному истцом заключению, в квартире выявлены дефекты и недостатки, возникшие вследствие нарушений технологии выполнения строительных работ при отделке; стоимость устранения недостатков составляет 395 360 руб. 55 коп.

Претензия о возмещении стоимости устранения недостатков ДД.ММ.ГГГГ была направлена в адрес ответчика, однако требования не были удовлетворены.

Ответчиком оспаривался объем и стоимость устранения недостатков, в связи с чем в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической, оценочной экспертизы.

На основании определения суда ООО «Спектр» проведена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза, по результатам которой в суд представлено заключение. Согласно данному заключению, в исследуемой квартире выявлены дефекты, недостатки строительно-монтажных и отделочных работ в части выполнения работ по настенным, напольным покрытиям, монтажа изделий балконного дверного, оконных блоков. Причинами образования выявленных недостатков (дефектов, несоответствия качества) явились нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ, при монтаже изделий.

Обнаруженные недостатки не являются эксплуатационными. Стоимость устранения недостатков составляет 303 453 руб. 60 коп.

Стороны с полученным заключением судебной экспертизы согласились.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение также отвечает требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и анализ представленной документации, мотивированные ответы на поставленные вопросы, проиллюстрировано материалами фотофиксации, основывается на исходных объективных данных, а также на результатах натурного осмотра и анализе соответствия произведенных работ нормативными регламентам, несоответствие которым исследуемого объекта зафиксировано в ходе осмотра экспертами. Компетенция экспертов, их незаинтересованность в результате рассмотрения дела под сомнение не поставлены.

При таких обстоятельствах, суд оценивает заключение судебной экспертизы, как доказательство, отвечающее принципам относимости, допустимости и достоверности.

Вместе с тем, установленная в ходе рассмотрения дела стоимость устранения недостатков превышает 3% от цены договора, в связи с чем, с учетом положений ст.ст.7,10 Федерального закона №214-ФЗ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов истца на устранение недостатков в сумме, ограниченной 3% от цены договора, 105 605 руб.53 коп.= (3 520 184 руб. 48 коп.х3%).

Установив факт нарушения застройщиком прав истца - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных потребительских целей, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., находя заявленную истцом сумму завышенной и необоснованной какими-либо особыми обстоятельствами.

Требования о признании установленного п.3.7 договора условия о расчете компенсации за разницу площади квартиры по фактическим параметрам и по условиям договора и, как следствие, о взыскании данной компенсации в сумме 17 513 руб. 36 коп. не подлежат удовлетворению.

Согласно п.3.7. договора, если после вода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая приведенная площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше общей приведенной площади жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в столбце 6 Приложения № к договору более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей приведенной площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору, и фактической общей приведенной площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. При этом по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями п. 3.7 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения и ограничен пределом 1 кв.м.

С учетом изложенного, при заключении договора стороны согласовали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные и равные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии изменения площади объекта более чем на 1 кв.м.

Таким образом, условия, предусмотренные в п. 3.7 договора участия в долевом строительстве не противоречат положениям закона, не ставят стороны в неравное положение и оснований для признания их недействительными, применительно к положениям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», у суда не имеется.

Поскольку разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в размере 0,12 кв.м с учетом положений п. 3.7 договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства.

Cуд считает, что ответственность застройщика в части возмещения затрат истца на восстановительный ремонт объекта долевого строительства, имеющего недостатки, ограничена действующим законодательством, подлежащим применению при рассмотрении настоящего спора, а именно, положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. Федерального закона № 482-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), которыми гражданская ответственность застройщика, вследствие недостатков в объекте долевого строительства, составляет 3% от цены договора, включая требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков. Соответственно, требования о взыскании неустойки и штрафа не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что истцом были понесены судебные расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб., необходимые для определения цены иска и почтовые расходы в размере 890,36 руб., подлежащие возмещению за счет ответчика.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 168 руб. 17 коп., от уплаты которой освобожден истец.

На основании абз.10 п.1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) по исполнению решения суда в части взысканных судом сумм в счет возмещения стоимости устранения недостатков, ответчику предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация - Красный Кирпичник» в пользу ФИО2 в счет стоимости устранения недостатков 105 605 руб. 53 коп., компенсацию морального вреда 25 000 руб., в возмещение судебных расходов по оплате досудебной экспертизы 60 000 руб., по оплате почтовых расходов 890 руб. 36 коп., а всего – 191 495 рублей 89 копеек, в остальной части требований - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация - Красный Кирпичник» госпошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга 7 168 рублей 17 копеек.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация - Красный Кирпичник» отсрочку исполнения решения суда в части сумм, взысканных в счет устранения недостатков до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.

Судья –