УИД: 78RS0№-86 КОПИЯ
Дело № 28 мая 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд <адрес>
в составе: председательствующего судьи Васильевой М.Ю.
при секретаре ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Новатор» к ФИО1 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, установлении судебной неустойки, по встречному иску ФИО1 к ТСЖ «Новатор» о сохранении входа в помещение,
установил:
ТСЖ «Новатор» обратилось в Куйбышевский районный суд Санкт – Петербурга с иском к ФИО1 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, установлении судебной неустойки, указывая, что ТСЖ осуществляет функции управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> – Петербург, <адрес>. Многоквартирный дом является выявленным объектом культурного наследия «Дом ФИО6, ФИО7, ФИО8». Предметом охраны является конструктивная система: исторические наружные капитальные стены; исторические внутренние капитальные стены; междуаэтажные перекрытия и <адрес> принадлежит на праве собственности нежилое помещение №Н, кадастровый № площадью 30.2 кв.м., арендатором помещения является ИП ФИО2 Шамил кызы. Установлено, что посредством разрушения части капитальной стены дома была осуществлена реконструкция многоквартирного дома путем оборудования отдельного входа в принадлежащее ответчику нежилое помещение 6Н путем проведения реконструкции в отсутствие на то согласия собственником имущества многоквартирного дома и согласования с <адрес>», тогда как в результате проведенных работ по произвольному присоединению с разрушению общедомового имущества произошло уменьшение размера общего имущества дома. Кроме того, проведенные работы влияют на общую безопасность и надежность конструкции многоквартирного дома, тогда как разрешение на проведение реконструкции не получено, в связи с чем просит признать реконструкцию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> – Петербург, <адрес>, путем оборудования отдельного входа в нежилое помещение 6Н с кадастровым номером 78:31:0001044:2396 незаконной, обязать ФИО1 привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с Планом расположения помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, восстановив разрушенную часть капитальной стены в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, установив судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 100 000 рублей, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – по 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда до момента фактического его исполнения.
ФИО1, в свою очередь, обратился со встречным иском к ТСЖ «Новатор» о сохранении входа в помещение, указывая, что он, ответчик, не производил реконструкцию помещения, владеет им с 2017 года, отдельный вход в помещение, расположен уже более 10 лет. До ДД.ММ.ГГГГ в помещение 6Н можно было попасть из двух входов, в том числе, со стороны лестничной клетки, который силами ТСЖ «Новатор» был заложен в 2022 году. при этом, отсутствие спорного входа в нежилое помещение лишает собственника его использовать при наличии запрета в действующем санитарном законодательстве на вход\выход со стороны лестничной клетки.
Представитель истца по основному иску и ответчика по встречному ТСЖ «Новатор» в судебном заседании требования иска поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречных требований просил отказать.
Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО1 в судебном заседании возражал против заявленных ТСЖ требований, просил удовлетворить встречный иск. В отношении требований ТСЖ «Новатор» заявил о пропуске срока исковой давности.
Третьи лица –<адрес> – Петербурга, КГиОП Санкт – Петербурга, Управление Роскадастра в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом путем направления судебных извещений по адресам электронной почты, а также вручения судебной повестки лично представителю.
Третье лицо - ИП ФИО2 Шамил кызы, также извещенная о слушании дела путем направления судебной повестки по адресу электронной почты, не явилась в суд, возражений не предоставила.
Изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, суд приходит к следующему.
<адрес> в <адрес> – Петербурге находится в управлении ТСЖ «Новатор» с 2006 года.
Ответчик ФИО1 приобрел нежилое помещение 6Н в <адрес> в <адрес> – Петербурге в 2017 году по договору дарения, )дарителем которого являлась его мама), используется им в коммерческих целях – для сдачи в аренду равно как и использовалось в этих целях до 2017. В настоящее время помещение арендует ИП ФИО2 Шамил кызы (л.д. 23-241 Том 2).
Согласно поэтажному плану в помещение существует только один вход\выход с лестничной клетки в виде дверного проема (л.д. 155 Том 2, л.д. 72 Том 3). Аналогичный план зарегистрирован и содержится в Росреестре (л.д. 45 Том 1)
При этом, по имеющимся в <адрес> Санкт – Петербурга данным по состоянию на 1987 год помещение 6Н учтено как нежилое (л.д. 135).
В соответствии со ст.289, ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент первоначальной перепланировки), владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с частью 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные и пр., а также несущие стены.
В силу ст.22Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В соответствии со ст. 40 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома, необходимо.
Как установлено судом посредством разрушения части капитальной стены многоквартирного <адрес> – Петербурге осуществлена реконструкция многоквартирного дома путем оборудования отдельного входа в принадлежащее ответчику нежилое помещение 6Н, т.е. имеет место изменение конфигурации несущих стен в связи с устройством дверного проема, а, кроме того, увеличение площади помещения 6Н за счет присоединения тамбурного помещения и устройства индивидуального входа из тамбура в нежилое помещение 6Н, которое в настоящее время единолично используется ответчиком по основному иску как часть помещения 6Н.
Заявляя требования иска ТСЖ «Новатор» ссылается на нарушения действующего законодательства в части отсутствия полученного согласия в виде 100% голосов собственников многоквартирного дома на реконструкцию помещения 6Н с присоединением общедомового имущества и отсутствии разработанного и согласованного в установленном порядке на основании Задания КГиОП Санкт – Петербурга и согласования в МВК <адрес>.
Ответчик ФИО1, не оспаривая отсутствие такого согласие (его наличие подтвердить не смог) считает подлежащим сохранению нежилого помещения в переустроенном и реконструированном состоянии по причине отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном дома, в результате произведенных работ, а, кроме того, с учетом запрета на организацию входа в нежилое помещение со стороны лестничной клетки единственная возможность использовать нежилое помещение – это через отдельно оборудованный вход в него. Заявляет о пропуске ТСЖ срока исковой давности для предъявления настоящих требований с учетом того, что с 2017 года ФИО1 использует принадлежащее ему помещение с измененными границами, претензий на этот счет ТСЖ с момента его создания (2007 года) не предъявляло.
Суд, разрешая заявление о пропуске истцом по основному иску срока исковой давности, который, по его мнению, составляет 3 года и должен исчисляться не позднее чем с 2017 года, иск подан в суд в апреле 2024, приходит к следующему:
ТСЖ «Новатор» является добровольным объединением собственником жилых и нежилых помещений, созданное в целях реализации собственниками прав по владению, распоряжению, пользование в установленных законом пределах и распоряжением общим имуществом, а потому, настоящий иск заявлен в интересах собственников общедомового имущества многоквартирного <адрес> в <адрес> – Петербурге.
В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Поскольку «тамбур», который путем оборудования входа в помещение 6Н через него фактически присоединен к нежилому помещению, не перестал относиться к общедомовому имуществу собственников, на заявленные ТСЖ требования исковая давность не распространяется.
Также ФИО1 утверждает, что вход в нежилое помещение со стороны общей лестницы был заделан кирпичной кладкой силами ТСЖ «Новатор», что, однако, не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Действительно, существование входа в нежилое помещение со стороны лестничной клетки противоречит положениям статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (сведений о дате и порядке перевода помещения из жилого в нежилое ни в материалах гражданского дела, ни в <адрес> Санкт – Петербурга не имеется).
Согласно п. 3.3 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы" (действовали на момент приемки помещения), помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
При таких обстоятельствах неиспользование входа в спорное нежилое помещение со стороны лестничной клетки является правомерном с точки зрения его эксплуатации в коммерческих целях.
При этом, судом установлено, что ФИО1, либо прежний владелец спорного нежилого помещения 6Н в нарушение требований ст. 44 Жилищного кодекса РФ, и в нарушение требований ст. 26 того же Кодекса в установленном законом порядке в органы местного самоуправления (<адрес> Санкт – Петербурга) о согласовании перепланировки и реконструкции не обращался.
Кроме того, с учетом того, что многоквартирный <адрес> в <адрес> – Петербурге является выявленным объектом культурного наследия «Дом ФИО6, ФИО7, ФИО8», а предметом охраны является конструктивная система: исторические наружные капитальные стены; исторические внутренние капитальные стены; междуаэтажные перекрытия и пр., ФИО1 не соблюдены требования, установленные ст. 45 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации., и то обстоятельство, что технически оборудованный отдельный вход в нежилое помещение не создает угрозу жизни и здоровья лицам, проживающим и находящимся в многоквартирном доме, что установлено заключением судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «МБСЭ», не является достаточным для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии с учетом допущенных грубых нарушений действующего жилищного законодательства.
Кроме того, экспертным путем установлено, что собственником нежилого помещения 6Н в <адрес> в <адрес> – Петербурга проведена перепланировка и реконструкция помещения, выполнено устройство индивидуального входа в помещение с улицы за счет присоединения части общедомового имущества (тамбурного помещения), а также устройства нового дверного проема в несущей стене, что привело к уменьшение общедомового имущества на 2.34 кв.м.
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и анализ представленной документации, ответы на поставленные вопросы с их обоснованием и материалами фотофиксации, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также результатах натурного осмотра и анализе соответствия произведенных работ нормативными требованиями, несоответствие которым исследуемого объекта зафиксировано в ходе осмотра экспертами. Компетенция экспертов, их незаинтересованность в результате рассмотрения дела под сомнение не поставлены, суд оценивает заключение судебной экспертизы как доказательство, отвечающее принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем принимает данное заключение в основу решения.
ФИО1, ссылаясь на часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации о возможности обращения лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью, не учитывает, что в указанной норме речь идет о перепланировке и переустройстве помещений, но не о реконструкции, в связи с чем, ссылка на положения части 4 ст. 29 ЖК РФ судом отклоняется, в том числе и потому, что на переустройство и перепланировку согласие собственников помещений МКД не требуется.
Таким образом, требования иска ТСЖ «Новатор» о признании реконструкции многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> – Петербург, <адрес>, путем оборудования отдельного входа в нежилое помещение 6Н с кадастровым номером 78:31:0001044:2396 незаконной, обязании ФИО1 привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с Планом расположения помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, восстановив разрушенную часть капитальной стены, подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Разрешая требование об установление срока для исполнения решения суда, равного 1 месяцу, суд, с учетом особенностей статуса многоквартирного дома и приведенных в связи с этим нормативных актов считает данный срок недостаточным для исполнения решения суда, в связи с чем считает необходимым установить его равный 12 месяцев с даты вступления настоящего решения в законную силу.
Истец также заявляет требования об обязании установить размер денежных средств, подлежащих взысканию с ФИО1 в пользу ТСЖ «Новатор», как 100 000 рублей в случае неисполнения решения суда в установленный решением срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда доя момента его фактического исполнения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.
В силу пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена по заявлению истца одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для Ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Суд, оценивая заявленные требования, учитывая, что целью их предъявления является своевременное исполнение судебного акта, считает их подлежащими удовлетворении, однако, при определении размера неустойки учитывает как и особенности правоотношений, в защиту которых подается настоящее исковое заявление (государственная охрана такого невосполнимого ресурса, как объекты культурного наследия - одна из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации по указанию Конституционного Суда Российской Федерации, определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О), так и то обстоятельство, что ответчик по делу ведет коммерческую деятельность и извлекает от своей деятельности прибыль, однако, учитывая чрезмерный размер неустойки, заявленный истцом, размер неустойки, об установлении которой просит истец, суд считает необходимым снизить до 5 000 рублей за неисполнение решения суда в установленный решением срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – по 2 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда до момента фактического его исполнения.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
Признать реконструкцию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> – Петербург, <адрес>, путем оборудования отдельного входа в нежилое помещение 6Н с кадастровым номером № незаконной, обязать ФИО1 привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с Планом расположения помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, восстановив разрушенную часть капитальной стены в течение 12 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, установив судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 50 000 рублей, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – по 2 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда до момента фактического его исполнения.
Взыскать с ФИО1 (паспорт серии 4013 №) в пользу ТСЖ «Новатор» госпошлину в размере 6 000 рублей.
В требованиях встречного иска ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья