Дело № 2-4159/2022

50RS0036-01-2022-004568-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2022 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Боссерт Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании недействительным одностороннего расторжения договора, признании права собственности на земельный участок и на жилой дом, прекращении права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов, внесении изменений в ЕГРН.

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании недействительным одностороннего расторжения договора, признании права собственности на земельный участок и на жилой дом, прекращении права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов, внесении изменений в ЕГРН.

В обоснование иска указано, что <дата> стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости №ПДКП-28/10/2021-99-ТК. Согласно п.1.1 договора, стороны обязались в срок до 25.12.2021 на условиях, предусмотренных договором, заключить основной договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец принял обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность и оплатить стоимость земельного участка и законченного строительством дома со следующими основными характеристиками: земельный участок, к.н. №, площадью 738 кв.м, по адресу: <адрес>, условный номер объекта №, жилой дом проектной площадью 130 кв.м, к.н. №. Истец обязательства по оплате, кроме окончательного платежа в сумме 3 000 000 руб., выполнил и своевременно произвел оплату. 08.12.2021 стороны заключили дополнительное соглашение №, в пункте 1.1 установили срок подписания основного договора до 31.01.2022, в п.3.2. установили срок внесения окончательного платежа в сумме 3 000 000 руб. до 31.01.2022. Таким образом, срок подписания основного договора, окончательного расчета между сторонами и передачи объекта от ответчика истцу установлен до 31.01.2022. От подписания в установленный срок 31.01.2022 основного договора ответчик уклонился, земельный участок и завершенный строительством жилой дом истцу не передал. 31.01.2022 истец направил ответчику на адрес электронной почты предложение заключить основной договор. Предложение было проигнорировано, ответ не предоставлен.

Истец просит суд признать право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 738 кв.м, по адресу <адрес> категория земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для дачного строительства; прекратить право собственности ИП ФИО5 на данный земельный участок, признать за истцом право собственности на жилой дом № 130 кв.м по адресу <адрес>; прекратить право собственности ИП Г.А.СБ. на жилой дом площадью кв.м; №, взыскать с ИП ФИО5 неустойку в размере 5667200 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 58400 руб., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО внести изменения о переходе права собственности на земельный участок, кадастровый номер № и жилой дом площадью 130 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО4, представители истца по доверенности ФИО1, ФИО2 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Пояснили, что ответ на претензию истца и одностороннее расторжение, мотивированное неуплатой по договору, является незаконным. Отсутствуют обстоятельства, дающие ответчику основания для расторжения договора. Ответчик не доказал существенное нарушение условий договора. Ответчик направил уведомление об одностороннем отказе спустя 148 дней по истечении срока, который по закону у него есть для заключения договора.

Представитель ответчика ИП ФИО5 ФИО3 в судебном заседании свои письменные возражения поддержал. Пояснил, что предварительным договором предусмотрена 100-процентная предоплата, при заключении основного договора купли-продажи этот обеспечительный платеж засчитывается в стоимость объекта. Истец, направляя ответчику письмо о заключении договора, не оплатил всей суммы, предусмотренной договором, затем потребовал неустойку, в связи с чем ответчиком был сделан вывод, что диалог невозможен, и договор был расторгнут в установленном законом порядке, истцу была возвращена сумма обеспечительного платежа за исключением 10%, как и предусмотрено договором.

В письменных возражениях ответчика указано, что заключение основного договора в соответствии с установленной договоренностью сторон, что подразумевает исполнение каждой из сторон своих обязательств в полном объеме, возможно только при условии осуществления оплаты в размере 100% обеспечительного платежа, т.е. суммы в размер 10 040 000 рублей. Обязательства по оплате части обеспечительного платежа в размере 3 000 000 руб., что составляет 28,85 % от общей суммы обеспечительного платежа и является существенным, истцом исполнены не были. Ответчиком в связи с нарушением истцом своих обязательств и на основании положений договора и общих принципов и норм гражданского законодательства было принято обоснованное и соответствующее положениям заключенного договора и нормам права решение о расторжении предварительного договора купли-продажи. В связи с этим в адрес истца в ответ на полученную претензию, содержащую требование о выплате неустойки, был направлен соответствующий ответ, содержащий уведомление о расторжении предварительного договора. Истцу возвращена сумма в размере 6 036 000 руб. Положение заключенного договора не предусматривает обязанности ответчика по информированию истца о постановке жилого дома на кадастровый учет. Постановка на кадастровый учет не порождает для сторон никаких дополнительных правовых последствий. Недобросовестность ответчика при указанных обстоятельствах отсутствует, истцом не доказана. В свою очередь, осознанное уклонение истца от оплаты по предварительному договору в установленный срок - до <дата> само по себе является подтверждением недобросовестности истца, допустившего умышленное, ничем необоснованное нарушение обязательств. В этой связи предъявляемые истцом требования об уплате неустойки являются необоснованными, поскольку отсутствует правовое и фактическое основание для расчета неустойки и ее применения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с заключенным между истцом и ответчиком предварительным договором купли-продажи недвижимости №ПДКП-28/10/2021-99-ТК от <дата> стороны обязались заключить на условиях, предусмотренных настоящим договором, основной договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец (ИП ФИО5) обязуется передать в собственность покупателя (ФИО4), а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить стоимость земельного участка и законченного строительством дома. Характеристики земельного участка и строящегося жилого дома указаны в этом же пункте предварительного договора. Основной договор должен быть заключен до 25.12.2021 (л.д.42-43).

Согласно п. 2.1 договора, продавец обязуется в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами основного договора передать покупателю объект в месте нахождения объекта, путем подписания акта приема-передачи недвижимости, который является неотъемлемой частью основного договора.

В соответствии с п.2.2.2 предварительного договора истец обязался уплатить обеспечительный платеж в размере и порядке, предусмотренном ст.3 настоящего договора. В соответствии с п.3.1 договора стоимость объекта по основному договору составляет 10040000 руб., покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 10040000 руб. в следующем порядке:

2 000 000 руб. уплачено на момент подписания настоящего договора;

2 540 000 руб. - в срок до 01.11.2021;

1 250 000 руб. – в срок до 15.11.2021,

1 250 000 руб. - в срок до 01.12.2021;

3 000 000 руб. – в срок до 25.12.2021.

В соответствии с п. 3.3 договора, в случае заключения сторонами в срок, указанный в п.1.1 настоящего договора, основного договора сумма обеспечительного платежа, указанная в п. 3.2 настоящего договора, подлежит зачету в счет оплаты стоимости объекта по основному договору в полном размере.

В соответствии с п.3.4 договора, датой надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа настоящему договору признается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в п. 11 настоящего договора.

Согласно п. 5.5 договора, в случае уклонения покупателя в одностороннем порядке от оплаты полной/частичной суммы обеспечительного платежа в соответствии с п.3.2 настоящего договора, а также от подписания основного договора в срок, указанный в п.1.1 настоящего договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив об этом покупателя в письменной форме по реквизитам, указанным в п.11 настоящего договора, в течение 3 рабочих дней. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым с момента направления продавцом соответствующего уведомления в адрес покупателя по электронной почте или Почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом сумма обеспечительного платежа, уплаченного покупателем на момент его уведомления продавцом о расторжении настоящего договора в соответствии с указанным пунктом настоящего договора, покупателю возвращается с удержанием 10% от суммы обеспечительного платежа. Сумма удержания денежных средств в пользу продавца в этом случае квалифицируется как сумма убытков, понесенных продавцом по настоящему договору (упущенная выгода) в соответствии с п.2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.5.6 договора, в случае уклонения продавца в одностороннем порядке от надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, направив соответствующее уведомление в письменной форме продавцу в срок, не превышающий 3 рабочих дней с момента обнаружения покупателем факта неисполнения продавцом своих обязательств.

Дополнительным соглашением №1 от 08.12.2021 срок заключения основного договора установлен до 31.01.2021, срок внесения окончательного обеспечительного платежа 3000000 руб. установлен также до 31.01.2021 (л.д.46).

Истцом произведена оплата по предварительному договору, за исключением последнего платежа 3000000 руб., который не был уплачен истцом в связи со строительной неготовностью жилого дома к 31.01.2022.

Как следует из доводов истца, 31.01.2022 она направила в адрес ответчика посредством электронной почты предложение о заключении основного договора.

Из пояснений представителя ответчика следует, что предложение истца о заключении основного договора поступило 31.01.2022, но поскольку заключение основного договора находилось в зависимости от исполнения истцом обязательства по оплате обеспечительного платежа, которое истцом исполнено не в полном объеме, а также поступила претензия истца о выплате неустойки, то ответчик в связи с нарушением обязательства истцом принял решение о расторжении договора.

В связи с тем, что истцом не в полном объеме было исполнено условие договора о полной оплате обеспечительного платежа, ответчик в соответствии с п.5.5. предварительного договора 24.06.2022 направил истцу уведомление о расторжении договора и возврате денежных средств, за вычетом 10% суммы (л.д.49). Ответчиком произведен возврат денежных средств истцу 26.08.2022 в размере 6000000 руб. (л.д.73), 29.08.2022 – 36000 руб. (л.д.74).

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 и п.2 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Сделка купли-продажи может быть заключена оформлением предварительного, а затем основного договора.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 6 данной статьи предусматривается, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст.381.1 ГК РФ, обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Оценив доводы сторон в совокупности с письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что требование истца о признании права собственности на земельный участок и жилой дом удовлетворению не подлежит, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, обязывающий стороны заключить основной договор в будущем, предметом предварительного договора является обязательство по поводу заключения будущего договора. Основной договор сторонами не заключался, по условиям предварительного договора от 28.10.2021 у истца не возникает права собственности на указанное в договоре имущество, действующим законодательством не предусмотрено приобретение права собственности на основании предварительного договора купли-продажи, оплата полной стоимости имущества истцом не произведена, имущество ответчиком истцу не передавалось. В связи с этим признание права собственности по данному предварительному договору противоречило бы приведенным выше нормам права (ст.218, 549, 223 ГК РФ). Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку предварительный договор не порождает права собственности истца на заявленное имущество.

Требование истца о признании одностороннего расторжения предварительного договора недействительным суд находит не подлежащим удовлетворению, поскольку при подписании предварительного договора купли-продажи, предусматривающего возможность расторжения договора продавцом в случае уклонения покупателя от полной/частичной оплаты обеспечительного платежа, истец с данным условием согласилась, оплата последнего платежа истцом не была произведена, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В обоснование требования о взыскании неустойки истец ссылается на ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей». Согласно п.2 данной статьи, в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Согласно п.2 ст.328 ГК РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В рассматриваемом случае оплата по договору произведена истцом не в полном объеме, что исключает возможность применения ответственности в виде неустойки за непередачу имущества покупателю.

По правилам ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Так как иск ФИО4 суд оставляет без удовлетворения, то оснований для взыскания судебных расходов в пользу истца не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании недействительным одностороннего расторжения договора, признании права собственности на земельный участок и на жилой дом, прекращении права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов, внесении изменений в ЕГРН оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме – <дата>.

Судья: