Дело № 2-845/2025

УИН 74RS0028-01-2025-000413-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.,

при секретаре Ворониной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора кули-продажи, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 29.10.2008 г. квартиры по адресу: АДРЕС, заключенного между ФИО2, действующим в интересах ФИО1 и ФИО3; отмене государственной регистрации права собственности ФИО3, по адресу: АДРЕС; признании права собственности за ФИО4 на квартиру по адресу: АДРЕС.

В обоснование иска указала, что 29.10.2008 г. между продавцом ФИО5, действующим в интересах ФИО1 по нотариально удостоверенной доверенности, и покупателем ФИО3, заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС. По условиям договора купли-продажи квартира продана за 600 000 рублей. Денежные средства, от покупателя ФИО3 истец ФИО1 в сумме 600 000 рублей не получала. То есть, денежные средства продавцу по договору не переданы. Между собой семья Буш имеют близкое родство. О совершенной сделке ФИО1 узнала 15.10.2024 г. после того как запросила копию договора купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по Челябинской области, поскольку не смогла найти подлинный правоустанавливающий документ по рекомендации близкой подруги. ФИО1 с момента приобретения спорной квартиры до настоящего времени проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги, знала ранее семью Буш как соседей. Не помнит, что выдавала доверенность на продажу квартиры, поскольку продавать жилье намерений не имела. Считает себя собственником жилого помещения по адресу: АДРЕС, производила за свой счет в квартире дорогостоящий ремонт с 2010 г. – 2016 г. Возник настоящий судебный спор о расторжении договора купли-продажи, поскольку денежные средства от продажи квартиры не получала, намерений продать единственное жилое помещение не имела.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ФИО3, ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям изложенными в возражениях на исковое заявление, считает, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют, поскольку не предусмотрены ни действующим законодательством, ни договором. Так же указала, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек в 2021 году.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд пришел к следующему.

Судом установлено, на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от 26.04.2000 г. ФИО1 являлась собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером НОМЕР площадью 30,4 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС (л.д.59).

18.09.2008 г. ФИО1 выдана доверенность, удостоверенная ФИО8 нотариусом нотариального округа Копейского городского округа Челябинской области уполномочивая ФИО2 на продажу за цену и на условиях по своему смотрению, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: АДРЕС ( л.д.80).

29.10.2008 г. между ФИО2, действующего по доверенности от 18.09.2008 г., выданной ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: АДРЕС (л.д.82-83).

Согласно п. 3 договора указанная квартира продана за 600 000 рублей, которые «Покупатель» уплатил «Продавцу» до подписания настоящего договора вне помещения для государственной регистрации права.

На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирована ФИО1, за которой сохраняется право проживания вплоть до снятия с регистрационного учета (п.5 договора).

П.9 договора предусмотрено, что все расходы по оплате за содержание жилого помещения до 29 октября 2008 года несет «Продавец», расходы по оплате за содержание жилого помещения с 30 октября 2008 года несет «Покупатель».

12.11.2008 года зарегистрирован переход права собственности жилого дома, произведена государственная регистрация права 74-74-30/083/2008-82 (л.д.98, 49-50, 44-48).

Согласно поквартирной карточки, в спорной квартире зарегистрирована ФИО1 с 15.02.1971 г. (л.д.43).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ФИО1 ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи от 29.10.2008 г. по оплате предмета договора - квартиры, расположенную по адресу: АДРЕС, что по мнению истца, является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Как установлено статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

Статьями 549, 555 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и предоставляет продавцу право требовать расторжения такого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку неполучение оплаты по договору либо значительной части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

При этом продавец, не получивший оплаты за проданное имущество, с очевидностью лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, то есть выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Истец в своем иске указывает, что ФИО3 не произвела оплату стоимости недвижимого имущества до подписания договора, доказательств с его стороны этому не представлено.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое значение определяется с учетом общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами, то есть буквального (грамматического) толкования. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суд обязан выявить действительную и реальную волю сторон (субъективное толкование). Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Исходя из приведенных норм права, разъяснений по их применению и заявленных истцом требований юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось выяснение вопроса о том, была ли произведена покупателем оплата по договору до его подписания.

Вопреки доводам истца, с учетом требований ст. 431 ГК РФ толкование указанного в пункте 3 договора слова «Покупатель» уплатил «Продавцу» до подписания настоящего договора вне помещения для государственной регистрации права в контексте со словосочетанием "до подписания договора", однозначно указывает на момент уплаты покупателем денежных средств до подписания договора купли-продажи квартиры.

По общему правилу, установленному в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих, что денежные средства по договору купли-продажи ФИО3 не оплачены, ФИО1 в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Суд учитывает поведение истца, которая длительное время более 17 лет не предъявляла каких-либо претензий относительного оплаты по договору, требований о взыскании денежных средств не заявлено, истец не оплачивает с 2008 года налоговые платежи, взносы за капитальный ремонт, относящиеся к обязанностям собственника жилого помещения, оплата по договору произведена покупателем до его подписания, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о расторжения договора и признании права собственности на квартиру за истцом не имеется.

Доводы истца на отсутствие отдельно составленной расписки, платежных документов, непроживание ответчика в спорной квартире и отсутствие его регистрации по месту жительства, несение им коммунальных платежей, не свидетельствует об неисполнении покупателем ФИО3 обязательств по оплате цены договора до его подписания, о чем указано в п.3 договора. ФИО3 вправе выбирать место жительства по своему усмотрению.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

В п. 1 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29.10.2008 г.

При этом, настоящий иск подан в суд 25.01.2025 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Доводы истца о том, что о совершенной сделке она узнала 15.10.2024 г., путем получения копии договора купли-продажи квартиры в Управлении Росрееста по Челябинской области является не состоятельными.

Так суду представлены договоры найма с физическим лицом от 25.07.2011 г., 29.07.2016 г., 02.10.2019 г. по цене 1 (один) руб., заключенные между ФИО3 и Г.А.С. Факт подписи в договорах в судебном заседании Г.А.С. не отрицала.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по заявленным истцом требованиям подлежит исчислению с 02.10.2019, настоящий иск подан в суд 25.01.2025 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Согласно 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец просит восстановить срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.10.2008 г.

В обоснование уважительных причин пропуска истцом срока указано, что с момента приобретения спорной квартиры до настоящего времени Гузовская проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги, производила в квартире ремонт, не знала о продаже квартиры по доверенности. ФИО3 никогда в квартиру не вселялась денежные средства по договору ФИО1 не передавала.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Из приведенной правовой нормы и акта ее толкования следует, что пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен только по уважительным причинам, которые связаны с личностью истца и носят исключительный характер, имели место в последние шесть месяцев срока исковой давности и подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, представленными истцом.

Таким образом, истцом не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, а указанные истцом причины, такими причинами являться не могут.

Свидетель Г.Г.С., которая пояснила, что проживает по соседству с Г.А.С. 11 лет. Истец рассказывала свидетелю, что между Г.А.С. и ФИО3 были дружеские отношения, что за ней она постоянно ухаживала, поэтому она решила переписать на нее квартиру. Свидетель так же пояснила, что она является старшей по подъезду, три года назад, когда собирала подписи с собственников для голосования для смены управляющей компании, Г.А.С. сказала, что голосовать она не может, так как квартира ей не принадлежит.

Свидетели Ш.Н.Г., С.Е.Н., Н.В.И., пояснили, что в октябре 2024 года Г.А.С. получила договор купли-продажи квартиры из Росреестра.

Истцом не приведены доводы в обоснование предусмотренных данной нормой закона оснований восстановления пропущенного срока.

Поскольку уже с 2019 года знала о том, что не является собственником квартиры имела возможность заявить соответствующие требования.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 29 октября 2008 года, квартиры по адресу: АДРЕС, заключенного между ФИО2, действующим в интересах ФИО1 и ФИО3, отмене государственной регистрации права, признании права собственности за ФИО1 на квартиру по адресу: АДРЕС, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течении месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2025 года