Дело № КОПИЯ

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владимир 28 февраля 2023 г.

Ленинский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Марисовой Л.В.,

при помощнике ФИО1,

с участием:

истца FIO,

представителя третьего лица FIO,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску FIO к ORG о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

FIO обратился в суд с иском к ORG» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме в виде квартиры.

В обоснование иска указал, что на основании договора цессии, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ORG», к нему перешло право требования к ORG» передачи в собственность однокомнатной квартиры, общей площадью 39,3 кв.м, <адрес>, строительство которого осуществлялось на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры составила 1 061 000 руб. Застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать квартиру дольщику, однако до настоящего времени обязательство не исполнено; квартира истцу до сих пор не передана.

Он лишен возможности оформить квартиру в собственность, самостоятельно реализовать данное право он может не иначе, как на основании судебного акта.

Поскольку он надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства, он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.

Объекты незавершенного строительства отнесены в силу положений ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, которое в соответствии со ст. 128 ГК РФ, отнесены к объектам гражданских прав.

В этой связи просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, условный <адрес>.

В судебном заседании истец FIO поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик ORG», извещавшийся судом по юридическому адресу, в суд представителя не направил; сведений о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил, отзыва на иск не представил. Судебная корреспонденция возвратилась в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Информация о времени и месте рассмотрения дела была размещена на сайте суда.

Представитель третьего лица ORG FIO полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению. В письменных возражениях на иск указала, что застройщик ORG» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из пяти корпусов, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям, имеющимся в Министерстве, по названному объекту заключено 315 договоров участия в долевом строительства. Общая степень готовности корпуса 1, в котором расположен спорный объект, составляет не более 75%. Разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 1 застройщик не получил. Действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей недостроенного объекта с последующей регистрацией права собственности на самостоятельные объекты. Часть незавершенного строительством объект (доля в нем) не может являться самостоятельным объектом гражданских прав. Оформление права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры возможно при условии государственной регистрации права на незавершенный строительством объект в целом. Вместе с тем, документы, подтверждающие такую регистрацию, в настоящее время отсутствуют. За регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства вправе обратиться лицо, которому на праве собственности или ином законном праве принадлежит земельный участок, отведенный для создания объекта, строительство которого не завершено. В настоящее время предмет иска – квартира с индивидуально-определенными признаками – отсутствует. Полагает, что признание права собственности за истцом на долю в виде квартиры может привести к ущемлению прав и законных интересов иных граждан – участников долевого строительства.

Третье лицо ORG (далее по тексту ORG) в суд представителя не направило, просило о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.56).

Представители третьих лиц ORG», конкурсный управляющий FIO, ORG» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав истца и представителя третьего лица, изучив материалы дела и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Договор должен содержать наряду с прочими условиями срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п.п. 2, 3 ч. 4).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ORG (застройщиком) и ORG был заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 11-41).

Согласно п. 1.1 договора застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными амбулаторно-поликлиническим учреждением, объектами розничной торговли, жилищно-эксплуатационным объектом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 23 жилые помещения (квартиры), а участник долевого строительства принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства.

В силу п. 1.1 предметом договора являлась, в том числе однокомнатная квартира, расположенная в <адрес>

Основанием для заключения договора явилось разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и заключение Департамента строительства и архитектуры Администрации Владимирской области №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.3 Договора цена объекта долевого строительства определена в размере 35 356 500 руб., <адрес> – 1 061 100 руб.

Пунктом 2.6 Договора установлено, что дольщик оплачивает указанную в п. 2.3 цену путем внесения денежных средств перечислением на расчетный счет застройщика или иными способами, не запрещенными действующим законодательством в течение трех месяцев с даты государственной регистрации настоящего договора.

Срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, и срок передачи объекта дольщику – 180 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункты 1.2, 3.1.3 Договора).

Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.41).

ORG» справкой от ДД.ММ.ГГГГ подтвердила получение денежных средств от ORG в размере 35 356 500 руб. (л.д.52).

Статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность уступки участником долевого строительства прав требований по договору с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ меду ORG» и FIO, был заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступил цессионарию право требования к ORG»» передачи в собственность объекта долевого строительства – 1-комнатной квартиры, ориентировочной общей площадью 39,3 кв.м., <адрес>

Цена уступаемого права составила 1 375 000 руб., которая оплачивалась частями: 605 500 руб. – в течение пяти банковских дней со дня регистрации настоящего договора за счет личных средств, а 770 000 руб. за счет кредитных средств, полученных в кредит в ORG», в тот же срок со дня представления в банк предусмотренных договором документов (раздел 3 Договора).

Договор уступки прав зарегистрирован в Управлении Росреестра по Владимирской области.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства 770 000 руб., полученные в кредит, перечислены цеденту, что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47).

ДД.ММ.ГГГГ истцом перечислены ORG денежные средства в сумме 605 500 руб. (л.д.46).

ORG» справкой от ДД.ММ.ГГГГ подтвердило полную оплату FIO договора в размере 1 375 000 руб. (л.д.53).

Факт заключения, исполнения обязательств по оплате договора и действительность договоров уступки в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривались, в связи с чем суд приходит к выводу, что к истцу FIO перешли все права и обязанности, вытекающие из договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ORG» и ORG

До настоящего времени разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком не получено, что подтверждено Министерством строительства и архитектуры Владимирской области в судебном заседании.

Степень готовности корпуса 1, в котором расположен объект долевого строительства истца, составляет не более 75%.

По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2014 предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу ст.ст. 209, 244 Гражданского кодекса РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

В силу ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

По смыслу приведенных норм и разъяснений при разрешении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства судом должны учитываться не только исполнение истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве, но и передача ему объекта незавершенного строительства, степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Оформление права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры возможно при условии государственной регистрации права на незавершенный строительством объект в целом.

Судом установлено, что до настоящего времени жилой дом, в котором находится подлежащий передаче истцу объект долевого участия, в эксплуатацию не введен; объект недвижимости на кадастровый учет не поставлен.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Владимирской области принято заявление ORG» о признании ORG» банкротом (л.д.61-64).

Вместе с тем, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в признании общества с ограниченной ответственностью "ORG несостоятельным (банкротом) отказано. Производство по делу прекращено.

Следовательно, предполагается дальнейшее строительство дома.

Согласно п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В рассматриваемом случае строительство дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособного объекта не существует.

Истец не владеет земельным участком, на котором ведется строительство дома, на каком-либо законном праве, и в силу положений ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке объекта незавершенного строительства и государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание, что многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, степень готовности объекта составляет менее 80%, спорный объект не имеет индивидуально определенных характеристик и не учтен органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, доли участников в объекте не выделены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за FIO права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры.

Факт просрочки сдачи объекта долевого строительства не может являться основанием для признания права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку ответчик право истца на спорный объект недвижимости после ввода дома в эксплуатацию не оспаривает.

Кроме того, признание за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства может повлечь нарушение прав иных дольщиков, и более того, не восстановит нарушенных прав самого истца, поскольку выделить требуемую ею долю в натуре, каким-либо образом ее идентифицировать и использовать в настоящее время невозможно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

FIO (паспорт №) в иске к ORG» (ИНН №) о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Л.В. Марисова

Мотивированное решение составлено 07 марта 2023 г.