Решение по делу № 2-1608/2025 от 13.11.2025 | Выборгский городской суд (Ленинградская область)

Категория дела О признании недействительной сделки Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца требования поддержал. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено никаких допустимых и относимых доказательств наличия угрозы, подписания договора иным лицом или нахождения

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд приходит к выводу о недоказанности доводов истцов о совершении сделки под влиянием обмана или на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО>, действующей в своих интересах и интересах <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> и <ФИО> о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 47RS0005-01-2024-008770-25

Гражданское дело № 2-1608/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Выборг 13 ноября 2025 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, действующей в своих интересах и интересах ФИО4, к ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с исковым заявлением о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ФИО3 состояла в зарегистрированном браке с ФИО10. Брак заключен Дата.

ФИО3 и ФИО10 от брака имеют несовершеннолетнюю дочь ФИО4.

Брак не был расторгнут, но ФИО3 и ФИО10 проживали раздельно с 2016 года. Истец поддерживал с мужем хорошие отношения, они не ссорились, общались периодически по вопросам воспитания дочери. Алиса проживала с матерью, но ФИО10 часто общался с дочерью, переписывался с ней почти каждый день.

ФИО10 проживал в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес>. По указанному адресу с согласия истца была зарегистрирована по месту жительства несовершеннолетняя ФИО4.

В 2022 году ФИО10 получил от родителей в наследство:

- трехкомнатную квартиру площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость *** коп.;

- жилой кирпичный дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость *** коп.;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость *** руб.;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость *** руб..

ФИО10 жил иногда в квартире, иногда в жилом доме в <адрес>. Он нигде официально не работал, жил на случайные заработки, работал разнорабочим в строительстве. Он не злоупотреблял крепким алкоголем, в основном пил пиво. Наркотики не употреблял.

Последний раз истец общался с супругом в конце апреля 2024 года по телефону. Он сообщил, что уехал на заработки в Псков, рассказывал, что там он работает разнорабочим на строительстве мусороперерабатывающего завода. 05 мая 2024 года супруги поздравили друг друга с Пасхой по мессенджеру WhatsApp. После этого ФИО10 перестал отвечать на телефонные звонки и не звонил дочери, на сообщения не отвечал и даже не читал их.

В начале октября истцу позвонила по телефону двоюродная сестра Владислава - Алла Дондурей, и сообщила что не может дозвониться до ФИО10 уже три месяца и подала заявление в полицию на его розыск. Телефоны, зарегистрированные на его имя, отключены без возможности пополнения (+№, +№). От председателя ТСЖ дома, где ФИО10 был зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, она узнала, что у квартиры новые собственники, но никто не проживает. На Авито появились объявления о продаже квартиры и дома в <адрес> от пользователя по имени ФИО2.

Истец обратился к нотариусу, который сообщил, что Дата зарегистрирована смерть ФИО10. Такую же информацию получила в полиции Алла Дондурей в ответ на ее заявление о розыске.

Это показалось истцу очень странным, так как истец - жена ФИО10, единственный близкий родственник. Его родители умерли. Кроме истца и двоюродной сестры Аллы его тело не могли никому выдать для захоронения. Но никому из родных о его смерти не сообщили и не попросили забрать тело из морга для захоронения. Сам факт того, что ФИО10 пропал на три месяца и неожиданно умер, был странным.

Истец и двоюродная сестра ФИО10 смогли получить информацию о последних трех месяцах жизни ФИО10 и выяснили обстоятельства, свидетельствующие о том, что ФИО10 стал жертвой «черных риелторов».

19 марта 2024 года ФИО6 разместила на Авито объявление о поиске разнорабочих с зарплатой от 50 000 руб. в Псковская обл., Псков, пл. Ленина, р-н Центр, Mtps://www//avito.ru/pskov/vakansii/raznorabochiy_3775654499.

В марте 2024 года ФИО10 откликнулся на объявление о поиске разнорабочих в Пскове и уехал в Псков. В переписке с дочерью в мессенджере WhatsApp он рассказывал, что участвует в строительстве мусороперерабатывающего завода во Пскове, присылал фото фундамента и железобетонных конструкций. ФИО10 сообщил, что вернется в Петербург не раньше октября, и планировал выйти на какой-то строительный объект в Янино, где работы начинаются в ноябре-декабре 2024 года.

Также ФИО10 рассказал дочери, что начальник смены Руслан нашел коттедж во Пскове за 45 000 руб. в месяц, аренду которого будет оплачивать работодатель частично - 40 000 руб., а ФИО11 с Русланом собирались вместе оплачивать вместе еще 5000 руб. (https://www.avito.ru/pskov/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_130m_nа_uchastke_12sot._2754379574).

Последнее сообщение от ФИО10 своей дочери пришло 23 апреля 2024 года, а потом он перестал отвечать на звонки дочери. Дочь звонила ему несколько раз, но он не перезванивал, хотя раньше он всегда перезванивал дочери, как только появлялась связь. Последний раз он появлялся в сети 22 июля 2024 года.

Дата ФИО10 заключил договор купли-продажи квартиры с ФИО6, которая ранее разместила объявление о найме разнорабочих во Пскове. Согласно указанному договору ФИО10 продал ФИО6 трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, по цене *** руб.. Согласно п. 3.5 договора подтверждением передачи денег является сам договор. Оплата произведена в наличной форме. Дата зарегистрирован переход права собственности на квартиру к ФИО6.

Электронный образ договора был направлен из Пскова для регистрации в Росреестре Санкт-Петербурга, о чем свидетельствует отметка о создании электронного образа документа. Истец предполагает, что ФИО10 удерживали там силой и угрозами заставили подписать договор, либо подпись на договоре ему не принадлежит.

Дата ФИО10 и его несовершеннолетняя дочь были сняты с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес>, по запросу в адрес: <адрес>. То есть несовершеннолетняя дочь истца была снята с регистрационного учета в квартире Санкт-Петербурге области без согласия матери и выписана в адрес: <адрес>. ФИО10 не сообщил истцу, что собирается выписать из квартиры несовершеннолетнюю дочь. Это не соответствует характеру его дружеских отношений с супругой и его заботливому отношению к дочери.

Дата квартира была уже перепродана ФИО6 новому собственнику ФИО7. Стоимость отчуждаемого имущества *** руб.. Доказательства оплаты по договору суду не предоставлены.

Несмотря на то, что ФИО6 якобы продала квартиру новому собственнику, она снова выставила на Авито объявление о продаже квартиры по адресу: <адрес>, и пытается продать трехкомнатную квартиру по цене *** руб., то есть значительно ниже рыночной стоимости. Согласно договору купли-продажи она якобы заплатила за квартиру ФИО10 *** руб.. ФИО6 продолжает распоряжаться квартирой, несмотря на то, что переоформила ее на третьих лиц. (https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kvartiry/kvartiry/3-k._kvartira_60_m_59_ et._3936364040?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_android_&utm_source=soc_sharing).

Дата ФИО10 снова заключил с ФИО6 договор купли-продажи, согласно которому он продал ФИО6 по цене *** руб. следующие объекты недвижимости:

- жилой кирпичный дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи от Дата отсутствуют сведения о том, каким образом осуществлялись расчеты (в наличной или безналичной форме). В договоре указано, что никакие иные документы о передаче денег не составляются, доказательством оплаты является только сам договор. Дата зарегистрирован переход права собственности на дом и земельные участки к ФИО6.

Дата ФИО6 заключила договор купли-продажи земельного участка с ФИО9.

Стоимость земельного участка *** руб.. Доказательства оплаты по договору суду не предоставлены.

Дата дом и земельные участки уже были перепроданы новому собственнику ФИО8.

Истец считает, что следки по отчуждению имущества ФИО6 мнимые без намерения создания правовых последствий.

Дата ФИО6 выставила дом ФИО10 по адресу: <адрес>, на продажу. http://www.avito.ru/Vyborg/doma_dachi_kottedzhi/dom_100_m_na jichastke_12_sot._4223989998.

ФИО6 опубликовала на Авито объявление о поиске разнорабочих уже в <адрес> по адресу, где находится дом, принадлежавший ФИО10 hitps://w.avito.ru/Vyborg/vakattsii/ podsobnyy_ rabochiy_s_ezhednevnoy_opiatoy_3072365039.

Истец считает, что ФИО6 до настоящего времени распоряжается домом ФИО10 в <адрес>.

Также ФИО6 выставила на продажу стол со стульями, которые были куплены родителями ФИО10 в Финляндии, и находились в доме в <адрес>, которые не были указаны в договоре купли-продажи, соответственно право собственности на указанное имущество не могло перейти к ФИО6, следовательно, она им завладела незаконно.

Истец считает, что ФИО10 совершил сделки, по которым передал все свое имущество незнакомой ему ранее ФИО6, под влиянием угроз или введения в заблуждение, а через два месяца умер при невыясненных обстоятельствах на улице, ни разу за это время не позвонив ни дочери, ни супруге, ни своей сестре, что не соответствует его образу жизни и обычному поведению.

В результате совершения двух сделок с ФИО6 в течение короткого периода времени ФИО10 потерял всю недвижимость, которая у него была, денежные средства за проданное имущество от ФИО6 не получил, а после этого скончался при невыясненных обстоятельствах.

На банковских счетах ФИО10 также отсутствуют денежные средства, которые он якобы получил от ФИО6. После продажи квартиры и дома, у него не было иного места жительства, куда он смог бы переехать, и он больше никакой недвижимости не приобрел. ФИО10 не обратился за помощью к истцу или своей двоюродной сестре, если попал в тяжелую жизненную ситуацию, в связи с чем истец считает, его удерживали силой и не давали связаться с родными.

ФИО6 имеет такое количество непогашенных долгов, которое не могло бы позволить ей передать ФИО10 денежные средства в общей сумме *** руб..

Согласно базе данных исполнительных производств в отношении ФИО6 было возбуждено более 20 исполнительных производств, и большинство из них окончены в 2023-2024 годах на основании п. 3, ч. 1, ст. 46 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», то есть в связи с тем, что у ФИО6 отсутствуют денежные средства и имущество для погашения долгов.

На момент неожиданной смерти ФИО10 ничем серьезным не болел.

Согласно справке о смерти № от Дата смерть ФИО10 наступила в неизвестное время Дата, место смерти: <адрес>. Причина смерти: ***.

Смерть ФИО10 произошла в результате острой сердечной недостаточности, возникшей в результате невыясненных причин.

Согласно договорам купли-продажи ФИО10 передал право собственности на дом и земельные участки ФИО6 Дата, с Дата до момента своей смерти Дата он должен был где-то жить. Истец полагает, что его удерживали где-то насильно и не давали связаться со истцом, своей дочерью или сестрой, иначе бы он обязательно позвонил. Истец считает, что его обманом или угрозами заставили подписать договоры купли-продажи всего своего имущества. Иных причин, по которым ФИО10 внезапно перестал общаться с дочерью, выключил все телефоны и стал жить на улице, просто не может быть.

23 октября 2024 года истец получил справку о смерти ФИО10 и обратился в полицию с просьбой проверить указанные факты, опросить ФИО6 и привлечь к ответственности лиц, виновных в причинении ущерба истцу и его несовершеннолетней дочери, а также установить обстоятельства смерти ФИО10.

Поскольку истец и несовершеннолетняя дочь истца являются наследниками ФИО10 первой очереди, они имеют охраняемый законом интерес в признании недействительными следующих сделок:

- договор купли-продажи квартиры от Дата, заключенный между ФИО10 и ФИО6, согласно которому ФИО10 продал ФИО6 по цене *** руб. трехкомнатную квартиру площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

- договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от Дата, заключенный между ФИО10 и ФИО6, согласно которому ФИО10 продал ФИО6 по цене *** руб.;

- жилой кирпичный дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата 15:06:05;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

О совершении сделок под влиянием угрозы или обмана свидетельствуют следующие обстоятельства:

ФИО10 не выходил на связь со своими родными с 23 апреля 2024 года, с 22 июля 2024 года он перестал включать телефоны, хотя до этого писал почти каждый день.

В течение двух месяцев (02 мая 2024 года и 26 июня 2024 года) ФИО10 продал всю свою недвижимость (трехкомнатную квартиру и дом с двумя земельными участками) одному и тому же покупателю ФИО6.

ФИО6 не могла выплатить за приобретенные объекты недвижимости *** руб., так как имеет очень много долгов и исполнительные производства прекращены в связи с отсутствием имущества, достаточного для погашения задолженности, следовательно, у ФИО6 не было денежных средств, чтобы выплатить ФИО10 *** руб. за такой срок.

После приобретения объектов недвижимости ФИО6 сразу же продала их третьим лицам в течение одного месяца.

ФИО6 в настоящее время выставила на продажу трехкомнатную квартиру, принадлежавшую ФИО10 по цене *** руб. на Авито.

ФИО6 в настоящее время выставила объявление о поиске разнорабочих по адресу: <адрес>, то есть по месту нахождения дома и земельных участков, принадлежавших ФИО10.

Истец просит суд:

1. признать недействительным договор купли-продажи квартиры от Дата, заключенный между ФИО10 и ФИО6, согласно которому за ФИО6 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

2. признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от Дата, заключенный между ФИО10 и ФИО6, согласно которому за ФИО6 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности:

- на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата,

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата,

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

3. Применить последствия недействительности сделок и передать в наследственную массу наследодателя ФИО10, умершего Дата:

- квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

4. Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины.

02 июня 2025 года истец изменил требования и просит суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от Дата, заключенный ФИО10 и ФИО6, согласно которому за ФИО6 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

2. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от Дата, заключенный между ФИО10 и ФИО6, согласно которому за ФИО6 было зарегистрировано право собственности на:

- жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

- земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

- земельный участок площадью 1300 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

3. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от Дата, заключенный между ФИО6 и ФИО7, согласно которому за ФИО7 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности в ЕГРН № от Дата;

4. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от Дата, заключенный между ФИО6 и ФИО9, согласно которому за ФИО9 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности в ЕГРН №;

5. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от Дата, заключенного между ФИО6 и ФИО8, согласно которому за ФИО8 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на:

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запись о переходе права собственности зарегистрирована в ЕГРН № от Дата;

6. Применить последствия недействительности сделок и передать в наследственную массу наследодателя ФИО10, умершего Дата:

- квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

7. Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО6 возражал против удовлетворения требований, считает доводы истца не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и не подтвержденными относимыми и допустимыми доказательствами.

Продавец, действуя свободно и добровольно, заключил договор с ответчиком на рыночных условиях и получил соразмерное встречное исполнение.

Из искового заявления усматривается, что истец в качестве основания для оспаривания сделки ссылается на то, что ответчик удерживал продавца силой и/или подпись на договоре не принадлежит продавцу.

Ответчик отмечает, что ни одно из указанных утверждений не соответствует действительности, не подтверждено никакими доказательствами, а два указанных выше утверждения противоречат друг другу (продавец по мнению истца либо не подписывал указанный документ, либо подписал его, но под давлением).

Продавец действительно осуществлял выполнение строительных и иных смежных работ для ответчика, указанный заработок носил сезонный (временный характер). Из представленных скриншотов переписки усматривается, что истец и продавец регулярно не общались на протяжении длительных периодов времени (несколько месяцев), в связи с чем отсутствие общения между продавцом и истцом во-первых, не представляется ответчику странным, а во-вторых никак не влияло на принятие предложения продавца приобрести имеющееся у него недвижимое имущество.

Продавец при этом указывал, что собирается переехать и приобрести земельный участок и дом в другом месте, однако были ли реализованы указанные планы продавцом ответчику неизвестно.

Ответчик отдельно отмечает, что продавец регулярно злоупотреблял спиртными напитками и имел не постоянный заработок. Злоупотребление алкоголем усугубилось после получения продавцом денежных средств за приобретенное ответчиком имущество отмечено в медицинских документах о смерти продавца.

Истец утверждает, что причиной смерти являлась «***».

В соответствии с международным классификатором болезней, указанная кардиомиопатия чаще всего вызвана внешними факторами, такими как злоупотребление алкоголем.

Соответствующих документов, подтверждающих доводы истца, в материалах дела не представлено.

Утверждение о том, что ответчик удерживал продавца силой является де-факто обвинением ответчика в совершении преступления, предусмотренного положениями ст. 126,127 УК РФ.

В то же время, вступившего в силу приговора суда, подтверждающего совершения указанного преступления, или иных документов, свидетельствующих о факте возбуждении уголовного дела и о привлечении ответчика в статусе подозреваемого, обвиняемого или подсудимого по нему - в материалы дела не представлено.

Доводы истца об удержании продавца силой не подтверждены доказательствами и прямо противоречат материалам дела.

Договоры заключены между сторонами на рыночных условиях.

Из текста договоров следует, что продавец получил денежные средства в счет оплаты по договорам, претензий к ответчику продавец не предъявлял.

Ответчик обладал достаточными денежными средствами для осуществления взаиморасчетов с продавцом и осуществил их надлежащим образом.

Содержание договора с продавцом свидетельствует о том, что он одновременно является передаточным документом (распиской), что также соответствует сложившейся устойчивой правоприменительной практике.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено никаких допустимых и относимых доказательств наличия угрозы, подписания договора иным лицом или нахождения продавца в состоянии, в котором он не мог понимать последствия своих действий. Истцом не указано, в чем именно состояла угроза со стороны ответчика или третьих лиц, как она влияла на продавца и иные подлежащие доказыванию в таком случае обстоятельства, вследствие чего (каких заболеваний или обстоятельств) продавец не мог осознавать последствий своих действий и т.д.

Продавец самостоятельно подписал указанные договоры, самостоятельно являлся в МФЦ для осуществления регистрации перехода права на объекты недвижимости.

Факт обращения продавцом в МФЦ опровергает как доводы истца о наличии угрозы путем удержания продавца, так и доводы о подписании договоров иными лицами.

Представитель ответчика ФИО8 возражал против удовлетворения требований, указав, что на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от Дата ФИО6 продала, а ответчик купил земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № с находящимся на нем жилым домом площадью *** кв.м с кадастровым номером №, расположенными по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области, о чем ЕГРН Дата внесены записи на жилой дом № и земельный участок №.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ состоялась передача земельного участка и жилого дома во владение ответчика в соответствии с актом приема-передачи от Дата.

На момент совершения сделки имелось обременение спорных объектов:

1. на земельный участок:

- запрещение регистрации, дата регистрации Дата, номер государственной регистрации №, срок, на который установлено ограничение прав - данные отсутствуют, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: данные отсутствуют, основание регистрации - постановление судебного пристава-исполнителя Выборгское РОСП №), выдано Дата Выборгское РОСП;

- запрещение регистрации, дата регистрации Дата, номер государственной регистрации №, срок, на который установлено ограничение прав - данные отсутствуют, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: данные отсутствуют, основание регистрации - постановление судебного пристава-исполнителя Выборгское РОСП №). выдано Дата Выборгское РОСП;

2. на жилой дом:

3. Ипотека в силу закона, дата регистрации. Дата, номер государственной регистрации №, срок, на который установлено ограничение прав - данные отсутствуют, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: «Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы № 11 по Ленинградской области», ИНН <***>, ОГРН <***>, основание регистрации - заявление о государственном кадастровом учете и(или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (статьи 15, 19 Закона) КУВД-001/2024-37542702 выдан 16 августа 2024 года, Налоговый кодекс Российской Федерации 146-ФЗ выдан 31 июля 1998 года, решение о принятии обеспечительных мер 194, выдан 15 августа 2024 года, Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы России № 11 по Ленинградской области.

На момент государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты Дата, ограничения и обременения были сняты и не являлись причиной для приостановления/отказа регистрации права собственности на данные объекты на имя ответчика.

Согласно п. 6 договора купли-продажи от Дата сторонами была определена стоимость отчуждаемого имущества - *** руб., из которых стоимость жилого дома составила *** руб., стоимость земельного участка - *** руб..

Расчет между сторонами произведен в наличной форме через банковский сейф в АКБ Абсолют Банк (ПАО) по адресу: <адрес>, арендованный на условиях договора № от Дата.

Приобретая спорное имущество, ответчик обратился за квалифицированной помощью в агентство недвижимости, представитель которого произвел правовую оценку правоустанавливающих документов ФИО6 на отчуждаемые объекты, присутствовал при всех юридически значимых действиях при заключении договора купли-продажи.

Весь период совершения сделки ответчик действовал разумно и осмотрительно, сомнений в «чистоте сделки» у него не возникло.

На момент возникновения настоящего спора в суде ответчиком произведены значительные материальные затраты на техническое обновление спорного имущества: установка печи и ремонт двух комнат в жилом доме на втором этаже, установка колодца на земельном участке.

Представитель ответчика ФИО9 возражал против удовлетворения требований, указав, что договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности продавец (ФИО6) имела намерение прекратить принадлежащее ей право собственности на земельный участок и получить от покупателя денежные средства, а покупатель (ФИО9) имел намерение приобрести право собственности на земельный участок и передать продавцу денежные средства за земельный участок. Сделка по отчуждению продавцом покупателю земельного участка не является мнимой.

Продавец (ФИО6) и покупатель (ФИО9) осуществили расчеты по договору, покупатель передал продавцу денежные средства за земельный участок, о чем свидетельствует договор, в котором указана цена земельного участка и порядок расчетов и собственноручная расписка продавца, согласно которой она, продавец, получил от покупателя денежную сумму за земельный участок, претензий к нему (покупателю) не имеет.

Также, наличие денежных средств у покупателя (ФИО9) на момент покупки земельного участка подтверждается квитанциями № АО «ТБанк» о снятии наличных в банкомате от Дата, справкой АО «ТБанк» от Дата на сумму *** руб. и № АО «ТБанк» о снятии наличных в банкомате от Дата, справкой АО «ТБанк» от Дата на сумму *** руб..

Переход права собственности на земельный участок к покупателю зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной 27 мая 2025 года, получатель выписки ФИО9).

Покупатель земельного участка (ответчик ФИО9 по иску ФИО3) владеет, пользуется и распоряжается земельным участком, в том числе, заключил договор с Россетями Ленэнерго на подключение земельного участка к электричеству, оплатил услуги названной организации за установку и оборудование электроприборов, за подключение.

Также ФИО9 земельного участка заказал и оплатил услуги тракториста со специальной техникой с целью разработки земельного участка: выравнивания, отсыпки. С момента приобретения земельного участка в собственность, собственник (ответчик ФИО9) проводит активные работы по освоению земельного участка.

Обращаясь в суд за судебной защитой и предъявляя исковые требования к ответчику ФИО9 истец указал, что договор купли-продажи земельного участка от Дата, заключенный между ФИО6 и ФИО9 ничтожен в силу мнимости, поскольку воля сторон не была направлена на возникновение правовых последствий, соответствующих сделке купли-продажи.

Ответчик ФИО9 полагает, что по заявленным к нему исковым требованиям ФИО3 судом должно быть отказано, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты, а также ответчик ФИО9 является добросовестным приобретателем земельного участка.

Ответчик ФИО7 требования не признала, указав, что на авито увидела объявление о продаже квартиры, созвонилась с продавцом, посмотрела квартиру, обсудили цену, ее все устроило. Квартир продавалась с услугами по ее ремонту. На ремонт заключили договор подряда. Стоимость квартиры внесена полностью. Стоимость работ по договору подряда оплачена частично, так как возникли противоречия относительно объема работ, обнаружена задолженность по оплате коммунальных услуг, судебный спор. Ответчик предложил расторгнуть договор или произвести отчуждение квартиры третьему лицу. Ответчик согласился, что предложение о продаже квартиры публикует продавец.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства, приходит к следующему.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, ФИО10 состоял в браке с ФИО3 с Дата, и имеет дочь ФИО4, Дата года рождения.

ФИО10 умер Дата.

Дата истцы обратились к нотариусу Выборгского нотариального округа ФИО12 с заявлением о принятии наследства, на основании которого открыто наследственное дело №.

ФИО10 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата являлся собственником 3/4 долей в праве собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и 3/8 долей в праве собственности на двухэтажный кирпичный жилой дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата ФИО10 принадлежали 5/8 долей в праве собственности на двухэтажный кирпичный жилой дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата ФИО10 принадлежала 1/4 доля в праве собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата ФИО10 принадлежали 3/8 доли в праве собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата ФИО5 принадлежали 5/8 долей в праве собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

На основании о праве на наследство по завещанию от Дата ФИО5 принадлежала трехкомнатной квартиры площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Дата между ФИО10 и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 договора в собственность ФИО6 перешло право собственности на квартиру.

Стоимость квартиры сторонами определена *** руб..

Оплата по договору произведена до подписания договора наличными денежными средствами.

Право собственности на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра за ФИО6 Дата.

Дата между ФИО10 и ФИО6 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельными участками.

Согласно п. 1 договора в собственность ФИО6 перешло право собственности на:

- жилой кирпичный дом площадью *** кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Стороны оценили имущество в *** руб., в том числе дом *** руб., земельный участок под домом в *** руб., второй земельный участок в *** руб..

Как указано в п. 3.4 договора расчет производен сторонами полностью до подписания договора наличными денежными средствами.

В силу п. 12 договор является передаточным актом.

Право собственности на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра за ФИО6 10 июля 2024 года.

На основании брачного договора, заключенного 16 июля 2019 года, все имущество приобретаемое ФИО6 в период брака является ее личной собственностью.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Кроме того, если сделка нарушает установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пункта 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункты 7 и 8 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

30 октября 2024 года истцы обратились в УМВД России по Красносельскому района г. СПб с заявлением по факту мошеннических действий в отношении ФИО24.

Проверка по данному общению не завершена, виновные лица не установлены, уголовное дело в суд не передано, приговор по делу не вынесен.

Согласно акта № 628т-24 судебно-медицинского исследования трупа от 21 октября 2024 года смерть ФИО10 наступила от вторичной кардиомиопатии, осложнившейся острой сердечно-сосудистой недостаточностью. В моче был обнаружен этиловый спирт в концентрации 0,4%, что свидетельствовало об употреблении алкоголя незадолго до смерти, но не являлось причиной смерти. Телесных повреждений на трупе установлено не было. Смерть не носила насильственного характера.

Факт смерти ФИО23 при невыясненных обстоятельствах не доказывает факта наличия вины в действиях ответчиков.

Денежные средства были переданы ФИО22. до подписания договоров.

Мотивы совершения сделок при этом не имеют значения.

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Истцом в силу ст. 56 ГПК РФ доказательства нахождения ФИО10 в момент совершения сделок в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими не предоставлены.

От проведения экспертизы истцы отказались.

Как указал Конституционный суд в постановлении Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

ФИО10 лично обращался за регистрацией перехода права собственности на земельные участии, жилой дом и квартиру в ГБУ ЛО «МФЦ», договор подписан также лично им.

Истцы указали, что договора подписаны не ФИО10, однако в силу ст. 56 ГПК РФ доказательства не предоставили, от проведения экспертизы отказались.

Заключением специалиста АНО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» от 23 августа 2025 года № 171-04/2025 подтверждается, что на договоре купли-продажи от 26 июня 2024 года и на заявлениях в МФЦ от 27 июня 2024 года стоит подпись ФИО10.

Специалист считает, что в момент подписания документов ФИО25 находился в состоянии сильного стресса, под сильным психологическим давлением, в состоянии наркотического или иного опьянения, то есть не мог отдавать отчет своим действиям.

Суд относится к указанному выводу критически и считает, что оно в этой части является недопустимыми доказательством. Заключение относительно психического состояния в силу действующего законодательства вправе давать эксперт-психиатр, а не эксперт-почерковед.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В порядке ст. 421 ГК РФ стороны заключили договоры на рыночных условиях, ответчик приобрел имущество, а продавец получил за него денежные средства.

Как усматривается из содержания договоров, сторонами констатировано, что оплата произведена покупателями полностью и до удостоверения настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ), претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Таким образом, условие договоров об оплате покупателем стоимости имущества в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом (-ами).

Намерение отчуждения квартиры подтверждается действиями ФИО10 по снятию с регистрационного учета по месту жительства дочери и регистрации ее в жилой дом.

В период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2024 года ФИО13 принадлежали: жилой дом и земельный участок в <адрес>, жилой дом и земельный участок в <адрес>, жилой дом и земельный участок в <адрес>, земельный участок в <адрес>, земельный участок в <адрес>, квартира в г. <адрес>, жилой дом и земельный участок <адрес>, дом в г. <адрес> жилой дом и земельный участок в <адрес>.

ФИО6 произведено отчуждение недвижимого имущества:

- на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 июля 2019 года стоимостью 7 000 000 руб.;

- на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 13 мая 2020 года стоимостью 5 000 000 руб.;

- на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 09 июля 2022 года стоимостью 7 500 000 руб..

Доводы истцов, что стоимость продаваемого имущества не соответствует его рыночной стоимости, не могу служить основанием для признании сделок недействительными в силу ст. 421 ГК РФ.

Допрошенные свидетели ФИО28 подтвердили намерение ФИО27 продать квартиру и жить в <адрес> в жилом доме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доказательства недействительности сделок суду не предоставлены. В связи с чем требования удовлетворению не подлежат.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

04 октября 2024 года между ФИО6 и ФИО33 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Предметом договора является жилой кирпичный дом <данные изъяты>, и земельный участок <данные изъяты>.

Стоимость имущества определена 4 000 000 руб., в том числе 3 000 000 руб. жилой дом и 1 000 000 руб. земельный участок.

Денежные средства по договору передаются с использованием банковского сейфа. Факт передачи денежных средств подтвержден договором аренды индивидуального банковского сейфа от 04 октября 2024 года и дополнительных соглашений к нему.

Право собственности на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра за ФИО31 09 октября 2024 года.

15 августа 2024 года между ФИО6 и ФИО32 заключен договор купли-продажи земельного участка. Предметом договора является земельный участок <данные изъяты>

Стоимость имущества определена 1 000 000 руб..

Оплата по договору должна быть произведена в течении одного рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности. Факт оплаты по договору подтвержден распиской от 16 августа 2024 года.

Наличие денежных средств у покупателя подтверждается чеками АО «Тбанк» о снятии денежных средств со счета.

Право собственности на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра за ФИО30 16 августа 2024 года.

Ответчиком получены технические условия на присоединение к электрическим сетям, внесена оплата за получение технических условий, что подтверждается квитанциями от 16 апреля, 19 апреля, 22 июня 2025 года,

10 июня 2024 года между ФИО6 и ФИО29. заключен договор купли-продажи квартиры. Предмет договора: трехкомнатная квартира <данные изъяты>

Стоимость квартиры определена 8 090 000 руб.. оплата произведена до подписания договора, договор является доказательством оплаты цены квартиры.

Право собственности на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра за ФИО34 16 августа 2024 года.

Сделки сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцами не предоставлены доказательства мнимости договоров купли-продажи.

Основываясь на изложенном и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3, действующей в своих интересах и интересах ФИО4 к ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2025 года.

Председательствующий

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →