Решение по делу № 2-186/2023 от 09.03.2023 - о признании сделки недействительной, .

23RS0015-01-2021-003668-27

К делу №2 – 186/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск «09» марта 2023 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

Судьи Сухановой А.В.

при секретаре Пидченко О.С.

при участии адвоката истца по основному иску, ответчика по встречному - ФИО1, представителя ответчика по основному иску, истца по встречному ФИО2 по доверенности - ФИО3, представителя ответчика ФИО4 по доверенности - ФИО3, представителя 3/лица - ФИО5 по доверенности - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО4, третьи лица – ФИО5, Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), признании договора заключенным, регистрации перехода права,

встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО6, третье лицо – ФИО4, о признании сделки недействительной, -

УСТАНОВИЛ:

Истец, ФИО6, обратился в суд и после уточнения исковых требований, просит:

- признать отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированного договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ г. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО4 и ФИО2;

- погасить запись регистрации об ипотеке в пользу ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО4 и ФИО2 в отношении предмета залога земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для личного подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, заключённым.

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что весной 2020 г. истцом было принято решение приобрести земельный участок на территории г. Ейска, в результате истец решил приобрести земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, владельцем которого является ответчик ФИО2 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обременений в отношении земельного участка зарегистрировано не было. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключён договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. От имени продавца при заключении сделки выступала ФИО5, действовавшая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства в счёт оплаты стоимости земельного участка были перечислены представителю по доверенности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и пакет документов был сдан в территориальный отдел Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена, в декабре 2020 г. истцом от представителя продавца ФИО5 получено письмо о возврате денежных средств и расходов на регистрацию права, от которого истец отказался. В дальнейшем истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок наложено обременение - ипотека, в пользу ФИО4 на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ Урегулировать спор в о внесудебном порядке истцу не удалось, в связи с чем он обратился в суд с указанными выше требованиями.

В ходе судебного разбирательства, ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО6 о признании сделки недействительной.

В обоснование исковых требований ФИО2 ссылался на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключён в период существования обременения на земельный участок (залог) и в договоре об этом не было указано, при этом договор залога регистрации не подлежит, регистрируется лишь обременение. Таким образом, договор действует с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Кроме того, у представителя ФИО5 отсутствовало право получать денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, т.к. это не предусмотрено нотариальной доверенностью. Кроме того, отсутствовало согласие залогодержателя на заключение данной сделки, а со стороны истца ФИО6 не обеспечено исполнение обязательств по договору в части передачи продавцу денежных средств, в связи с чем, считает данный договор недействительным (ничтожным), а также незаключённым.

На основании изложенного истец по встречному иску просил суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) сделкой.

Истец по основному иску и ответчик по встречному иску ФИО6 в судебное заседание не явился, уведомлен, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя по ордеру ФИО1, который на удовлетворении уточнённых исковых требований настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик по основному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО3 просит встречное исковое заявление удовлетворить в полном объёме, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Ответчик по основному иску, третье лицо по встречному исковому заявлению ФИО4 в судебное заседание не явился, уведомлен обеспечил явку представителя по доверенности ФИО3, который просил в удовлетворении основного иска отказать, встречный иск поддержал.

Третье лицо – ФИО5 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО3, который просил в удовлетворении основного иска отказать.

Третье лицо – представитель межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, ранее просили дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление ФИО6 следует удовлетворить в части, в удовлетворении встречного иска требования ФИО2 отказать, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрёл земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 135).

Указанный договор зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Ейского нотариального округа ФИО7 удостоверена доверенность выданная ФИО2 на имя ФИО5, предусматривающая полномочия на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, с правом заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительное соглашение, передаточный акт и с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке (авансе), предварительного договора с передачей задатка (аванса), с правом получения причитающегося задатка (аванса), получить наличными следуемые деньги, либо с правом перечисления причитающихся денежных средств по договору на любой принадлежащий ФИО2 расчетный срок, срок полномочий десять лет (том 1 л.д. 12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, по доверенности от имени, которого действовала ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи доли земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость отчуждаемого земельного участка составила 1 300 000 рублей (том 1 л.д.14-16).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 перечислил на счет ФИО5 денежные средства в размере 1 300 000 рублей, двумя платежами 1 230 000 рублей и 70 000 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (том 1 л.д. 18-21).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор займа № денежных средств в размере 1 600 000 рублей с возвратом суммы займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93-96), в обеспечение возврата заемных денежных средств ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога №, где предметом залога является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 992 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, договор зарегистрирован в межмуниципальном отделе по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 101-105).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение, согласно которого договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 216-217).

Уведомлением межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в связи с заявлением о приостановлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направила ФИО6 письмо, в котором предложила вернуть ему денежные средства в размере 1 301 150 рублей, в качестве возмещения стоимости земельного участка и затрат за услуги в МФЦ (том 1 л.д. 24).

В связи с тем, что ФИО6 не намеревался расторгать с ФИО2 договор купли-продажи, он отказался от получения денежных средств и обратился в межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю по вопросу регистрации его права собственности на земельный участок.

Уведомлением межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на земельный участок была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны все имеющиеся обременения (ограничения) отчуждаемого объекта. В соответствии с п. 11 договора купли-продажи продавец гарантирует, что до за заключения настоящего договора, указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен. Согласно п. 13 продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Однако в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, содержится запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации обременения – ипотека в пользу ФИО4 на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ. В целях устранения причин приостановления необходимо представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее описание соответствующих ограничений (обременений) на заявленный земельный участок (том 1 л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в адрес ФИО2 и ФИО5 направлено предложение встретиться ДД.ММ.ГГГГ в межмуниципальном отделе по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с целью заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего описание соответствующих ограничений (обременений) на земельный участок и последующей регистрации, которое осталось без ответа, в связи, с чем истец по основному иску вынужден был обратиться в суд (том 1 л.д. 31).

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении искового заявления ФИО6 к ФИО2, ФИО4 отказано, встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО6 - удовлетворено (том 1 л.д. 251-256, том 2 л.д. 28-37).

Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Ейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, с направлением дела на новое рассмотрение (том 2, л.д. 67-72).

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно части 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется для договоров заключённых после ДД.ММ.ГГГГ (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При этом ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Права залогодержателя в отношении недвижимого имущества возникает с момента регистрации залога (п. 1 ст. 131, пп. 1 п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Принцип добросовестности, введенный в гражданское законодательство (ст. ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ) и в залоговое право, в частности, актуализирует вопрос об источниках информации, содержащей условия и запрещения, относящейся к предмету ипотеки, которая должна быть видима для третьих лиц. После факта государственной регистрации обременение обретает объективный характер, сообщая праву залогодержателя необходимую прочность и исключая необоснованные притязания на предмет залога со стороны третьих лиц. Иными словами, обременение становится частью правового режима объекта недвижимости и становиться обязательным для третьих лиц, не являющихся сторонами договора ипотеки, с момента регистрации обременения.

Обременение в виде залога на спорный земельный участок в пользу ФИО4 на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном законом порядке лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку ДД.ММ.ГГГГ - момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка между ФИО6 и ФИО2, от имени которого по доверенности действовала ФИО5, в ЕГРН отсутствовала запись о наличии залога в отношении приобретаемого ФИО6 земельного участка, согласно пунктов 11, 12, 13 договора купли-продажи продавец гарантировал, что земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется, до подписания данного договора передаваемое недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, ФИО6 фактически не имел возможности узнать о наличии в отношении спорного земельного участка обременения в виде залога, следовательно действовал добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу прямого запрета, закреплённого частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

В частности, в нарушение ранее приведенных законоположений, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор залога спорного земельного участка, стороны не зарегистрировали наличие обременения на указанное имущество в установленном законом порядке и не внесли сведения о залоге недвижимости в ЕГРН.

Напротив, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 выдал нотариальную доверенность на имя ФИО5, уполномочив её совершить конкретное юридически значимое действие - заключение договора купли- продажи не какого-либо принадлежащего ему земельного участка, а именно земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства: расположенного по адресу: <адрес>.

При этом в данной доверенности ФИО5 предоставлено право получения наличных денежных средств по договору или перечисления денежных средств на любой принадлежащий ФИО2 расчетный счет, открытый в любом банке. В свою очередь указания на необходимость согласования своих действий по выполнению данного поручения с собственником земельного участка данная доверенность не содержит.

Из содержания и обоснования искового заявления ФИО6 следует, что он просит признать отсутствующим обременение в виде залога на спорный земельный участок, в том числе, и на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора купли-продажи обременение в виде залога на земельный участок в соответствии с требованиями закона зарегистрировано не было, ФИО6 стороной договора залога не является, представитель продавца по доверенности ФИО5 обладала правом получения наличных денежных средств по договору или перечисления денежных средств на любой принадлежащий ФИО2 расчётный счёт, открытый в любом банке, указание на необходимость согласования своих действий по выполнению данного поручения с собственником земельного участка доверенность ФИО5, вопреки доводов возражений представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 истец ФИО9 обеспечил передачу денежных средств по договору купли-продажи земельного участка. В связи с вышеизложенным основания для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, отсутствуют.

В пункте 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отражено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Учитывая, что материалами дела подтверждено исполнение ФИО9 обязательств по договору купли-продажи земельного участка и передаче денежных средств представителю продавца, в то время, как стороной продавца после получения денежных средств и сдачи документов для регистрации перехода права собственности к покупателю, совершены действия по приостановлению регистрации перехода прав на земельный участок, с дальнейшей регистрацией обременения (ипотеки) в пользу ФИО4, что фактически свидетельствует об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу, что требования ФИО6 подлежат удовлетворению в части признания отсутствующим обременения в виде залога земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Основания считать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым у суда отсутствуют, т.к. сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, сам по себе договор не подлежит регистрации, регистрируется переход права, в связи с чем необходимость дополнительно в судебном порядке признавать вышеуказанный договор заключённым отсутствует, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО6 в данной части следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО4, третьи лица – ФИО5, Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), о признании права собственности на земельный участок - удовлетворить в части.

Признать отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для личного подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированного договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, Широчанский с/о, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра для внесение соответствующих записей в сведения ЕГРН о погашении записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В удовлетворении встречных исковых требовании ФИО2 к ФИО6, 3 л. ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца путём подачи жалобы через Ейский городской суд со дня составления мотивированного решения в окончательной форме, то есть, с 17 марта 2023 года.

Судья Ейского городского суда А.В. Суханова