УИД 61OS0000-01-2023-000134-55
Дело № 3а-102/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Водяной В.Ю.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Спецтех» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000255 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Спецтех» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО «Спецтех», посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 113/23 от 25 апреля 2023 года.
Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость земельного участка нарушающей его права как плательщика арендных платежей.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», комитет имущественных отношений Азовского района.
Представитель административного истца ФИО3 просила рассмотреть дело без ее участия.
Аналогичные ходатайства поступили от представителей ГБУ РО, минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр».
Указанными лицами подавались отзывы и возражения на административное исковое заявление и на экспертное заключение.
От комитета имущественных отношений Азовского района отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 9 ноября 2023 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.
29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).
Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как установлено судом, ООО «Спецтех» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 034 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта, объекты придорожного сервиса, склады, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 23-26).
В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 5 апреля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 27 623 321,26 рублей (том 1 л.д. 22).
30 мая 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ООО «Спецтех» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.
К заявлению был приложен отчет № 113/23 от 25 апреля 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 6 434 600 рублей по состоянию на 10 апреля 2023 года.
27 июня 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000255 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование в расчетах информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.1); отсутствие при формулировании цели оценки указания на нормативные правовые акты (п. 5.2); ошибки при внесении корректировок в значения единиц сравнения (п. 5.3); использование несопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки (п. 5.4); отсутствие расчета значений единиц валовой корректировки и весового коэффициента (том 1 л. д. 221-224).
10 июля 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ООО «Спецтех» обратилось в суд с настоящим административным иском.
Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
В соответствии с заключением эксперта № 4086/10-4 от 31 августа 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, вышеназванный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Имеющиеся несоответствия, в том числе указанные в пунктах 5.1, 5.2, 5.4 оспариваемого решения, влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования (том 2 л. д. 143-144).
Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 апреля 2023 года составила, по мнению эксперта, 7 263 677 рублей.
Представителями ГБУ РО и минимущества Ростовской области поданы возражения на заключение вышеназванной судебной экспертизы относительно неполноты отражения в заключении описания и результатов исследования, а именно, анализа рынка и ценообразующих факторов (пункт 8 часть 2 статьи 82 КАС РФ), а также недостаточного обоснования отсутствия корректировок на форму земельного участка и функциональное назначение. Указано, что экспертом допущены опечатки, требующие исправления, арифметическая ошибка, в отношении которой не дано письменных пояснений и которая влечет неясность результата исследования (страница 39 заключения, том 2 л. д. 139-140, таблица № 3).
Поскольку в письменных пояснениях эксперта ФИО2 вышеназванные недостатки не были устранены в полном объеме, 27 сентября 2023 года назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № 5229/10-4-23 от 25 октября 2023 года, подготовленному экспертом ФИО2, сделаны аналогичные с заключением № 4086/10-4 от 31 августа 2023 года выводы.
Экспертом в данном заключении устранены замечания, послужившие основанием для назначения дополнительной судебной экспертизы, а именно, уточнен класс земель, к которому отнесен земельный участок (том 2, л. д. 137, том 3, л. д. 23); в таблице № 3 исправлены единицы измерения с квадратных метров на сотки, что устранило описки и вопрос об арифметической ошибке (том 3, л. д. 40).
Представителями ГБУ РО и Минимущества Ростовской области возражений и замечаний относительно заключения дополнительной судебной экспертизы не заявлено.
Часть замечаний, указанных в возражениях административного ответчика и заинтересованного лица Минимущества Ростовской области, относительно примененных методов исследования, отклонения доходного подхода, анализа рынка и ценообразующих факторов, отсутствия корректировки на форму земельного участка обоснованно отклонены в письменных пояснениях эксперта (том 2 л. д. 220-222). Так, экспертом указано, что корректировка на форму земельного участка не вводится ввиду больших площадей исследуемого объекта, объектов-аналогов и отсутствия существенных отличий по данному фактору. Указано на наибольшую достоверность результата исследования с применением сравнительного подхода, учитывая достаточное количество объектов-аналогов, а также отсутствия для применения доходного подхода достоверной информации об арендных ставках на сопоставимые объекты на заданную дату.
Суд полагает, что заключения судебной экспертизы № 4086/10-4 от 31 августа 2023 года с учетом устранения недостатков в ходе дополнительной судебной экспертизы № 5229/10-4-23 от 25 октября 2023 года соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержат описание проведенного исследования и результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленным заключениям судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку они являются достоверными и допустимыми доказательствами.
Выявленные экспертом нарушения подтверждают недостатки отчета, в том числе, отраженные в оспариваемом решении ГБУ РО.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Спецтех» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решения, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Спецтех» не нарушает.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.
Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.
Согласно заключениям судебной экспертизы от № 4086/10-4 от 31 августа 2023 года и дополнительной судебной экспертизы № 5229/10-4-23 от 25 октября 2023 года, выполненным экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 апреля 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 7 263 677 рублей.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключениях судебных экспертиз. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названных заключениях, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2023 года на основании заключений судебных экспертиз.
Учитывая разъяснения, данные в пункте 25 названного постановления, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Спецтех» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ РО - 30 мая 2023 года.
Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Спецтех» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000255 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 034 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта, объекты придорожного сервиса, склады, расположенного по адресу: расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 10 апреля 2023 года в размере 7 263 677 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 30 мая 2023 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья В.Ю. Водяная