РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-001073-07
27 марта 2023 года Производство № 3а-329/2023
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2023 года
Полный текст решения изготовлен 6 апреля 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью аграрной фирмы «ЛЭКС» (Свердловская обл., Тугулымский р-н, пос. Луговской, ОГРН <***>, ИНН<***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, публично-правовой компании «Роскадастр» и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере из рыночной стоимости,
заинтересованное лицо – Администрация Тугулымского городского округа,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО Агрофирмы «ЛЭКС» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
26 декабря 2022 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ООО Агрофирмы «ЛЭКС» (далее также – общество), в котором административный истец просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> имеющих кадастровые номера <№>, <№> (далее также соответственно – участки № <№>, <№>, а при совместном упоминании – земельные участки).
В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость, составляющая для участка <№> – 4941 920 руб. 16 коп., для участка <№> – 15098 972 руб. 85 коп., превышает рыночную стоимость названных объектов недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение арендной платы. В целях устранения нарушения имущественных прав общества административный истец, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчетах ООО «Областной центр оценки» от 28 октября 2021 года № 833-21/З и № 833-21/З-2 (далее – отчеты, отчеты об оценке), просил установить для земельных участков оспариваемую кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, составляющей для участка <№> – 4067 424 руб., а для участка <№> – 11069 955 руб.
Определением суда от 6 февраля 2023 года после устранения обществом недостатков административного иска последний был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Тугулымского городского округа (далее – Администрация).
Протокольным определением суда 6 марта 2023 года была произведена замена ненадлежащего административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» надлежащим ответчиком – ППК «Роскадастр».
Судебное заседание, назначенное на 27 марта 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца. При этом от представителей административного ответчика ППК «Роскадастр», заинтересованного лица Администрации поступили письменные отзывы на административный иск, содержащие ходатайства о рассмотрении административного дела в их отсутствие.
Извещение административных ответчиков и заинтересованного лица, о времени и месте рассмотрения дела было признано судом надлежащим, в связи с чем разбирательство дела было проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.
Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Договорами аренды земельных участков от 27 ноября 2012 года и от 13 июля 2015 года, а также отзывом ППК «Роскадастр» от 20 марта 2023 года на административный иск подтверждается то, что административный истец является арендатором находящихся в публичной собственности земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Те же документы свидетельствуют о том, что земельные участки имеют следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительная промышленность, площадь участка <№> составляет 23376 кв. м, участка <№> – 74295 кв. м.
Согласно приложению № 1 к договорам аренды расчет арендной платы за пользование земельными участками осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельных участков.
Выписками из ЕГРН от 22 октября 2021 года № № КУВИ-002/2021-141386178, КУВИ-002/2021-141384831 и отзывом ППК «Роскадастр» от 20 марта 2023 года подтверждается то, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 14 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 3333) по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость участка <№> была утверждена равной 4941 920 руб. 16 коп., а для участка <№> – 15098 972 руб. 85 коп.
Утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость участка <№> была внесена в ЕГРН 27 ноября 2020 года, участка <№> – 25 ноября 2020 года, тогда как датой начала их применения являлось 1 января 2021 года.
Приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость участка <№> была утверждена равной 4778521 руб. 92 коп., участка <№> – 14999417 руб. 55 коп.
Датой начала применения кадастровой стоимости, утвержденной Приказом № 5500 является 1 января 2023 года.
На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком ООО «Областной центр оценки» ( / / )3 28 октября 2021 года были подготовлены отчеты, в которых были сделаны выводы о том, что по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельных участков являлась следующей: для участка <№> – 4067 424 руб., а для участка <№> – 11069 955 руб.
В досудебном порядке общество с основанными на отчетах заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением № 82-ПП было признано утратившим силу Постановление № 1855-ПП, которым до 1 января 2021 года регламентировался порядок определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области. При этом соответствующее положение, ранее утвержденное Постановлением № 1855-ПП, аналогично действующему в настоящее время порядку, утвержденному Постановлением № 82-ПП, предусматривало определение размера арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
В силу правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что в периоды действия и применения названной кадастровой стоимости общество являлось арендатором земельных участков и было обязано вносить арендную плату, размер которой был поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.
Поскольку утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельных участков определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
При этом ввиду внесения в ЕГРН в 2023 году сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной Приказом № 5555 по состоянию на 1 января 2022 года, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной.
Между тем сохранение у общества до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости земельных участков с учетом применения этой стоимости в период с 2021 по 2022 годы и подачи рассматриваемого административного иска в суд в 2022 году подтверждается положениями части 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ.
В этой связи имеются основания для разрешения данного административного спора по существу.
Представленные административным истцом отчеты были подготовлен оценщиком ( / / )3 как работником ООО «Областной центр оценки», являющейся на момент подготовки отчета членом саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», прошедшей профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 5 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.
Оценив представленные административным истцом отчеты, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчеты относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, поскольку они выполнены компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечают установленным требованиям к их оформлению и содержанию, в приложении к отчетам представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельных участков сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить отчет под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой архивной кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года отчетом.
В связи с установлением новой величины архивной кадастровой стоимости земельных участков, ранее утвержденной в соответствии с Законом № 237-ФЗ, и применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 25 Постановления № 28, в резолютивной части настоящего решения суд признал необходимым указать период действия названной кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 26 декабря 2022 года.
На основании статьи 111 КАС РФ, а также правовых позиций, изложенных в Постановлении № 28 и Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, судебные расходы по рассмотренному административному делу, в частности документально подтвержденные при подаче административного иска расходы по уплате государственной пошлины, признаны судом относящимися на административного истца. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, тогда как разница между рыночной стоимостью земельных участков, установленной настоящим судебным актом, и кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой кадастровой оценки, составляет менее 50 % (для участка <№> – 17 % (4067 424 руб. : 4941 920 руб. 16 коп.), а для участка <№> – 26 % (11069 955 руб. : 15098 972 руб. 85 коп.)), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью аграрной фирмы «ЛЭКС» об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере из рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> размере их рыночной стоимости, составляющей:
для земельного участка, имеющего кадастровый <№>, – 11069 955 руб.,
для земельного участка, имеющего кадастровый <№> – 4067 424 руб.,
определив период действия названной кадастровой стоимости земельных участков с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 26 декабря 2022 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков