КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 04 июля 2023 года по делу № 33-3332/2023
Судья Волкоморова Е.А. Дело № 2-1301/2023
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Ждановой Е.А., Мамаевой Н.А.,
при секретаре Хвостовой М.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 04 июля 2023 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 13 марта 2023 года, которым постановлено о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2:
взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по оплате арендных платежей по договору от 01.01.2022 в размере 64800 руб.; задолженность по оплате за электроэнергию за июль 2022 г. – 1186 руб., за содержание и ремонт за июль 2022 г. – 1003,57 руб., за капитальный ремонт за июнь, июль 2022 г. – 768,58 руб., по обращению с ТКО за период с 01.01.2022 – 31.07.2022 – 2404,29 руб., по обращению с ТКО за период с 01.01.2019 – 31.12.2021 – 12503,40 руб. по договору аренды от 21.08.2018; в возмещение ущерба 4360 руб.; расходы по оплате юридических услуг 15000 руб., расходы по удостоверению доверенности 2200 руб., расходы по оплате госпошлины 2811 руб.
Заслушав доклад судьи Ждановой Е.А., судебная коллегия
установил а:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности. Указала, что 01.01.2022 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, по которому ФИО3 передала, а ФИО1 приняла в срочное возмездное владение и пользование помещение магазина общей площадью 46,3 кв.м, в т.ч. площадь торгового зала в магазине 40 кв.м, по адресу: <адрес>. Срок действия договора с момента подписания договора до 30.12.2022. За пользование помещением предусмотрена арендная плата в размере 50000 руб., которая за первый месяц вносится в течение дня подписания договора, последующие платежи - в срок не позднее 20 числа текущего месяца. Оплату за капитальный ремонт, коммунальные платежи и все вновь вводимые расходы по содержанию арендуемого помещения ответчик оплачивает дополнительно, согласно предъявленному счету в течение пяти банковских дней с момента его получения. В случае невнесения указанных платежей предусмотрена ответственность арендатора в размере невнесенной суммы, пени и иных штрафных санкций. Ответчик пользовалась помещением до конца июля 2022 г., при этом арендные платежи вносила не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендным платежам в размере 64800 руб. и долг по оплате коммунальных платежей в общем размере 17865,84 руб. После освобождения ответчиком помещения были обнаружены отверстия в полу после демонтажа торгового оборудования, которые ответчиком не были устранены, тем самым истцу причинен ущерб в размере 4360 руб. На претензию истца от 01.11.2022, полученную ответчиком 03.11.2022, с требованием о погашении задолженности и возмещении ущерба в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, ФИО1 ответила отказом. Уточнив требования иска, ФИО3 просила суд взыскать с ФИО1 задолженность по оплате арендных платежей по договору от 01.01.2022 в размере 64800 руб., по оплате за электроэнергию за июль 2022 – 1186 руб., за содержание и ремонт за июль 2022 г. – 1003,57 руб., за капитальный ремонт за июнь, июль 2022 г. – 768,58 руб., по обращению с ТКО за период с 01.01.2022 - 31.07.2022 – 2404,29 руб., по обращению с ТКО за период с 01.01.2019 - 31.12.2021 – 12503,40 руб. по договору аренды от 21.08.2018, возмещение ущерба 4360 руб., расходы по оплате юридических услуг 15000 руб., по удостоверению доверенности 2200 руб., по оплате госпошлины 2811 руб.
Судом постановлено решение об удовлетворении иска.
С решением суда не согласилась ФИО1, в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новое решение об отказе в иске. Полагает, что истцом не доказан факт пользования ответчиком спорным помещением на условиях договора аренды от 01.01.2022, поскольку представленный истцом договор имеет исправления, внесенные без согласования с ответчиком, соответственно, существенные условия при его заключении не согласованы. Факт пользования ответчиком спорным помещением на основании договора аренды от 21.08.2018 не подтверждает факт заключения договора аренды от 01.01.2022. Доказательства возврата ответчиком истцу помещения магазина после окончания действия договора от 21.08.2018 в дело не представлены, следовательно, ответчик продолжала пользоваться им на основании указанного договора, а не вновь заключенного 01.01.2022. Данное обстоятельство также подтверждается внесением ответчиком арендных платежей в размере 18400 руб. и отсутствием возражений истца относительно указанного размера арендного платежа до июля 2022 г. Суд не принял во внимание доводы ответчика относительно необходимости государственной регистрации договора аренды от 01.01.2022, поскольку срок его действия предполагался более одного года. Также в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения №1 к договору от 21.08.2018, что также ставит под сомнение его заключенность. Ввиду незаключения договора аренды от 01.01.2022 и дополнительного соглашения от 21.08.2018 незаконно взыскание коммунальных платежей, так как договор от 21.08.2018 не содержал таких условий. Ссылки на переписку в социальных сетях также не подтверждают согласование данного условия, поскольку лицо, поименованное как «Анжела Киров», исходя из представленной переписки, также не признает наличие такой обязанности. Условие о вывозе ТКО не могло быть согласовано в 2018 г. при заключении договора, так как нормативно-правовые акты о такой коммунальной услуге начали действовать только с 01.01.2019. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по платежам за обращение с ТКО за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, поскольку истец как собственник помещения получала соответствующие счета за коммунальные услуги и имела возможность провести сверку. Кроме того, коммунальные платежи входили в часть арендной платы по дополнительному соглашению к договору от 21.08.2018, которая должна была вноситься не позднее пятнадцати дней по истечении очередного платежа. Суд неверно определил размер задолженности арендной платы в сумме 64800 руб. исходя из размера ежемесячной платы 50000 руб., поскольку данное условие не согласовано сторонами, размер ежемесячной платы был установлен договором от 21.08.2018 в размере 18400 руб. Считает, что исходя из буквального толкования п. 3.1 договора от 01.01.2022 ежемесячная плата установлена в размере 50 руб. Истцом также не подтвержден факт причинения ущерба в результате повреждения пола после демонтажа оборудования. Из представленных фотографий такие повреждения не усматриваются, переписка из социальных сетей, которая, возможно, выполнена сторонним лицом, также не конкретизирует повреждения и место их нахождения. При этом суд не принял во внимание возражения ответчика относительно наличия повреждений пола до заключения договора аренды от 21.08.2018. Взысканный размер расходов на оплату услуг представителя не является обоснованным и чрезмерно завышен.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив апелляционную жалобу, заслушав в судебном заседании объяснения поддержавшей ее ФИО1, а также представителя ФИО3 – ФИО4, возражавшей против удовлетворения жалобы, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст. 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В ст. 614 предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. 1 ст. 615 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В ч. 2 ст. 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что ФИО3 является собственником помещения магазина непродовольственных товаров, площадью 46,3 кв.м. по адресу <адрес>.
01.01.2022 между ФИО3 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование телефонизированное помещение магазина общей площадью 46,3 кв.м., в т.ч. площадь торгового зала в магазине 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
В пп. «е» п. 2.3 договора закреплено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату на условиях и установленные договором сроки. По п. 3.1 договора за пользование помещением арендатор вносит арендодателю арендную плату в размере из расчета 50000 руб. в месяц. Арендная плата за первый месяц вносится в течение дня подписания договора, последующие платежи в срок не позднее 20 числа текущего месяца. Оплату за капитальный ремонт, коммунальные платежи и все вновь вводимые расходы по содержанию арендуемого помещения, согласно п 3.2 договора, арендатор оплачивает дополнительно согласно предъявленному счету в течение 5 банковских дней с момента его получения.
Договор одновременно имеет силу акта приема-передачи (п.1.3).
Как следует из иска, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению платы по договору, не произвел оплату коммунальных услуг, вернул помещение в поврежденном состоянии.
01.11.2022 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о погашении в течение 10 дней с момента получения претензии задолженности по оплате аренды, коммунальных услуг в сумме 81281,55 руб., а также компенсации ущерба в размере 10000 руб. В ответе на претензию ФИО1 оспаривала размер арендной платы, указывая на отсутствие расчета задолженности, возражала против требования о возмещении ущерба, поскольку помещение арендодателю возвращено в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа.
Установив по делу юридически значимые обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, при верном применении норма материального права суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. По расчету истца размер задолженности ФИО1 по арендной плате, с учетом внесенных платежей (наличным, безналичным путем), за период с января по июль 2022 г. составляет 64800 руб. Доказательства оплаты аренды в полном объеме ответчиком не представлены, равно как и доказательства, свидетельствующие об ином размере долга. С решением суда о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 64800 руб. судебная коллегия соглашается.
Возражая против иска, ФИО1 указывала на незаключенность договора аренды от 01.01.2022 ввиду внесения в него несогласованных исправлений, а также на продолжение действия между сторонами договора от 21.08.2018 с иными условиями по арендной плате, которые арендатором исполнены в полном объеме. Аналогичные доводы ответчика повторены в апелляционной жалобе.
Позиции ФИО1 в решении суда дана надлежащая правовая оценка.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В материалы дела истцом представлен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2022. Внесенные в текст договора исправления в части адреса арендованного помещения (номер дома) действительно подписями сторон не заверены. Однако, исходя из ответа ответчика на претензию ФИО1, ее отзывов на иск, ответчик не отрицала факт аренды именно помещения по адресу: <адрес>, ссылаясь лишь на то, что это помещение ранее было арендовано на основании договора аренды от 21.08.2018.
Ответчиком в материалы дела представлен договор аренды от 21.08.2018. Срок его действия 3 года (п. 2.1) истек 21.08.2021. Условие о его пролонгации отсутствует. С 01.02.2022 действуют условия нового договора аренды от 01.01.2022, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания договора от 21.08.2018 действующим в спорный период, в т.ч. для определения стоимости арендной платы.
Условие о размере арендной платы суд признал согласованным, поскольку в представленной в материалы дела копии договора аренды проставлены подписи сторон, заверяющие исправления в части размера арендной платы, оригинал договора обозревался в судебном заседании.
Кроме того, из представленной переписки сторон в социальных сетях следует, что ФИО1 внесение оплаты не в полном объеме не оспаривала.
Указание ответчиком в жалобе на размер арендной платы 50 руб. не основан на имеющихся в деле доказательствах, из текста и содержания представленного в материалы дела договора такой размер арендной платы не усматривается.
Доводы ответчика о незаключении договора аренды от 01.01.2022 по причине отсутствия государственной регистрации подлежат отклонению, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее года.
Срок действия договора согласно п. 1.4 с 01.01.2022 по 30.12.2022 - менее года, в связи с чем государственная регистрация не требуется.
К договору аренды от 21.08.2018 между арендатором и арендодателем заключено дополнительное соглашение, предусматривающее оплату арендатором расходов на электро- и водоснабжение, теплоснабжение и прочие расходы. В п. 1.4 дополнительного соглашения указано, что переменная часть арендной платы представляет собой возмещение расходов на содержание арендуемого помещения, а именно электро-и водоснабжения, теплоснабжения и прочих расходов, на основании счетов, выставленных арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб, пропорционально разнице показаний приборов учета.
Согласно платежному документу по л/с № за июль 2022 г. задолженность за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, выставленному ООО «<данные изъяты>» (плательщик ФИО3, адрес: <адрес>), составила 1003,57 руб.
По счет-квитанции по ЛС № задолженность за капитальный ремонт за июль 2022 г. (с учетом долга 384,29 руб.) за помещение по адресу: <адрес> (плательщик ФИО3) составила 768,58 руб.
В расчете истца указана также задолженность ответчика по обращению с ТКО за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 по договору аренды от 21.08.2018, которая составляет 12503,40 руб., а также за период с 01.01.2022 по 31.07.2022 по договору от 01.01.2022 - 2404,29 руб.
Задолженность по оплате за электроэнергию за июль 2022 г.– 1186 руб.
В подтверждение расчета представлены счета на оплату, справка АО «Куприт» об отсутствии задолженности у ФИО3 по договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами за спорный период.
Исходя из условий договора и отсутствия доказательств выполнения ответчиком обязательств по договорам, суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей в заявленных размерах.
Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по взысканию задолженности по обращению с ТКО за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 судом первой инстанции правомерно отклонены.
Срок исковой давности по общему правилу составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как указано выше, оплата коммунальных платежей по п.1.4 дополнительного соглашения к договору от 21.08.2018 производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов.
Требование о взыскании задолженности по обращению с ТКО за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 предъявлено истцом ответчику к взысканию в претензии от 01.11.2022.
В связи с изложенным предусмотренный законом срок исковой давности для взыскания задолженности (с учетом даты обращения истца в суд 14.12.2022) не является истекшим.
Ссылки ответчика на то, что дополнительное соглашение к договору от 21.08.2018 не прошло государственную регистрацию, а потому не является заключенным и не создает обязательства для сторон, не состоятельны.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договора незаключенным» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Дополнительное соглашение к договору от 21.08.2018 подписано арендодателем, арендатором, частично исполнялось, что сторонами по делу не оспаривалось. Аренда помещения состоялась. При таких обстоятельствах ссылка арендатора на незаключенность данного соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции обоснованно на ответчика возложены обязательства по исполнению условий дополнительного соглашения.
Как следует из п. 1.2 договора от 01.01.2022 до подписания договора помещение осмотрено арендатором, который согласился его принять в техническом состоянии, существующем на момент подписания договора. Договор одновременно имеет силу акта приема-передачи (п.1.3 договора) Претензий по поводу передаваемого в аренду помещения арендатор не имел.
Подписывая договор аренды, арендатор не указал на наличие каких-либо повреждений технического состояния помещения, принял его у арендодателя без замечаний.
Истцом представлены фотоматериалы напольного покрытия с повреждениями (имеются отверстия, торчат штыри из пола), которые были получены во время аренды помещения ответчиком.
Указание ответчика о наличии заявленных истцом повреждений до момента передачи помещения, что отражено в акте передачи помещения от 21.08.2018 по договору от 21.08.2018, судом отклонены, поскольку из представленной переписки в социальных сетях сторон следует, что ответчик сообщала истцу о проведении работ по срезке болтов, зафиксированных на фотоматериалах истца, тогда как акт передачи помещений не содержит указания на наличие болтов, сведениях о количестве и месте расположения отверстий в полу. Иное вопреки доводам апелляционной жалобы не доказано.
В пп. «г» п. 2.3 договора предусмотрено, что в случае, если помещение пострадало в результате действий арендатора, арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно прайсу на ремонтные работы, составленному ИП ФИО15., для устранения вышеуказанных повреждений необходимо проведение работ, приобретение стройматериалов, общая стоимость которых составляет 4360 руб. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств, свидетельствующих об ином размере причиненного ущерба, его отсутствии, не представлено. При таком положении требования истца о возмещении ущерба правомерно удовлетворены.
По правилам ст.ст. 98, 100 ГПК РФ в решении распределены судебные расходы.
На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом на основании договора на оказание юридических услуг от 02.12.2022 за юридические услуги, оказанные ФИО4 (составление искового заявления, подготовка материалов в суд, судебное представительство интересов ФИО3 по иску к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды), оплачено 15000 руб., что подтверждено чеком № от 06.12.2022.
Учитывая, что истцом были понесены судебные расходы по оплате юридической помощи, что подтверждено представленными в материалы дела документами, конкретные обстоятельства дела, категорию и сложность спора, объем работы, выполненной представителем, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на представителя в полном объеме.
Кроме того, руководствуясь п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд также взыскал с проигравшей стороны расходы истца за нотариальное удостоверение доверенности в размере 2200 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 2811 руб.
С выводами суда соглашается суд апелляционной инстанции, не усматривая оснований для уменьшения взысканных сумм судебных расходов. Размер взысканных расходов на оплату услуг представителя отвечает требованиям разумности, при его определении суд учел категорию и сложность спора, продолжительность судебного разбирательства, объем совершенных представителем в интересах доверителя процессуальных действий с установлением конкретных видов и содержания услуг с определением их стоимости.
Доводы жалобы о завышении определенной к взысканию суммы судебных расходов не состоятельны, взысканный размер расходов на оплату услуг представителя является разумным, не превышающим Рекомендуемые минимальные ставки гонорара на оказание разовой юридической помощи адвокатами, утвержденные Советом НКО «Адвокатская палата Кировской области» 30.12.2010 с изменениями от 11.10.2021. Каких-либо доказательств чрезмерности понесенных ответчиком расходов, завышения их, несоответствия объему проделанной представителем работы ответчик не представил.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 13 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 05 июля 2023 года.